本周市场回顾。第35周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对亏损为0.1%。沪深300指数报收3791.49，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收2100.26，周度涨幅2.9%；房地产指数（申万）报收2739.32，周度涨幅为2.1%。
　　全国性政策方面，央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，并发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。上交所：进一步优化基础设施REITs发行交易机制。证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。地方政策方面，北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆等城市落地“认房不认贷”。多地公布首套房贷利率自律下限。广州：大力推进四大重点片区“统筹做地”新模式试点。
　　第35周新房和二手房销售量均较上周增加。第35周44大城市新房销售为2.7万套，较第34周增加14.6%；21大城市二手房销售1.7万套，较第34周增加3.7%。一线城市新房、二手房交易较第34周分别增加14.6%、增加1.3%；二线城市新房、二手房交易较第34周分别增加2.9%、增加6.4%。库存量较34周下降，库销比较34周上升。截至第35周，18大城市库存为100.7万套，较第34周减少4460套；库销比为19.4个月，较第34周增加0.4个月。本周土地市场活跃度较第34周上升。第35周36大城市市本级合计成交土地44块。土地出让金减少。2023年第35周36大城市市本级土地出让金为254.6亿元，较第34周减少172亿元。平均溢价率下降。2023年第35周36大城市市本级土地成交平均溢价率3.2%，较第34周上升3pct。第35周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为8块。
　　重点公司公告。多家上市公司发布中期业绩公告。万科A终止向特定对象发行A股股票事项。碧桂园向认购人配发3.5亿股、总代价2.7亿港元用于抵消首笔贷款金额。远洋集团附属公司20亿债券本息兑付展期获持有人会议通过。中国恒大自2023年8月28日起复牌。
　　投资建议与投资标的
　　本周央行、金融监管总局联合发文调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率，四大一线城市及部分核心二线城市先后落地“认房不认贷”，整体而言，需求端政策力度及落地节奏超预期。差别化住房信贷政策方面，首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%，二套房贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，各地因城施策自主确定辖区内首二套房首付比例和利率下限。存量房贷利率方面，政策明确：①适用范围为首套房贷款，也包括部分原购房时点被认定为二套、但符合现行首套房认定标准的情形，②调整幅度由借贷双方协商确定，加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限，结合各地陆续公布的历史首套房政策利率下限来看，上述原二套房被追认为首套的情形受益或较明显。“认房不认贷”方面，随着北上广深及成都、苏州、厦门等核心一二线城市先后跟进落地，我们认为将有助于改善需求释放，考虑到北京、上海等地二手房贷款额度仍受到非普宅认定标准影响，我们认为当前政策或对于新房成交的刺激强于二手，同时二手房抛压或阶段性加大。我们此前提出的地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露以及融资端政策在防范化解风险上的支持力度。总体而言，我们认为政策总体围绕首套房展开，表明“房住不炒”底线仍被坚持，本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点。预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。
　　

研究报告全文：行业研究行业周报房地产行业831政策组合北上广深落地认房不看好维持国家地区中国认贷需求端政策力度超预期行业房地产行业报告发布日期2023年09月04日2023年第35周地产周报核心观点本周市场回顾第35周房地产板块指数弱于沪深300指数弱于创业板指房地产板块较沪深300指数相对亏损为01沪深300指数报收379149周度涨幅为22创业板指数报收210026周度涨幅29房地产指数申万报收273932周度涨幅为21全国性政策方面央行金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策并发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知上交所进一步优化基础设施REITs发行交易机制证监会房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制地方赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn政策方面北京上海广州深圳成都苏州长沙厦门武汉重庆等城执业证书编号S0860521070001市落地认房不认贷多地公布首套房贷利率自律下限广州大力推进四大重点片区统筹做地新模式试点第35周新房和二手房销售量均较上周增加第35周44大城市新房销售为27万李睿lirui1orientseccomcn套较第34周增加14621大城市二手房销售17万套较第34周增加37张续远zhangxuyuanorientseccomcn一线城市新房二手房交易较第34周分别增加146增加13二线城市新房二手房交易较第34周分别增加29增加64库存量较34周下降库销3435181007344460比较周上升截至第周大城市库存为万套较第周减少套库销比为194个月较第34周增加04个月本周土地市场活跃度较第34周广州深圳相继落地认房不认贷2023-08-31上升第35周36大城市市本级合计成交土地44块土地出让金减少2023年第三部委联合发文推进认房不认贷政策2023-08-2835周36大城市市本级土地出让金为2546亿元较第34周减少172亿元平均溢优化价率下降2023年第35周36大城市市本级土地成交平均溢价率32较第34周南昌出台15条房地产新政西安福州等2023-08-20地拟下调购房首付比2023年第33上升3pct第35周36大城市流拍或中止取消及延迟交易的地块数量为8块周地产周报重点公司公告多家上市公司发布中期业绩公告万科A终止向特定对象发行A股股票事项碧桂园向认购人配发35亿股总代价27亿港元用于抵消首笔贷款金额远洋集团附属公司20亿债券本息兑付展期获持有人会议通过中国恒大自2023年8月28日起复牌投资建议与投资标的本周央行金融监管总局联合发文调整优化差别化住房信贷政策降低存量首套住房贷款利率四大一线城市及部分核心二线城市先后落地认房不认贷整体而言需求端政策力度及落地节奏超预期差别化住房信贷政策方面首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于20和30二套房贷利率政策下限调整为不低于LPR20bp各地因城施策自主确定辖区内首二套房首付比例和利率下限存量房贷利率方面政策明确适用范围为首套房贷款也包括部分原购房时点被认定为二套但符合现行首套房认定标准的情形调整幅度由借贷双方协商确定加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限结合各地陆续公布的历史首套房政策利率下限来看上述原二套房被追认为首套的情形受益或较明显认房不认贷方面随着北上广深及成都苏州厦门等核心一二线城市先后跟进落地我们认为将有助于改善需求释放考虑到北京上海等地二手房贷款额度仍受到非普宅认定标准影响我们认为当前政策或对于新房成交的刺激强于二手同时二手房抛压或阶段性加大我们此前提出的地产股行情三大观察点一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容适用范围扩大或政策落地有所推进二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露以及融资端政策在防范化解风险上的支持力度总体而言我们认为政策总体围绕首套房展开表明房住不炒底线仍被坚持本轮需求端政策累积宽松力度基本持平2014930节点预计行业将温和复苏看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业风险提示地产逆周期政策不及预期销售大幅下滑房企信用风险进一步扩大有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期目录1第35周市场行情回顾2023082620230901411第35周行业指数表现412第35周地产板块个股表现42行业及公司要闻回顾2023082620230901421行业一周要闻回顾422房地产行业重点城市周度数据回顾623重点城市土地市场跟踪824重点公司一周要闻回顾10投资建议12风险提示13附录13有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期图表目录图12023年第35周44城新房成交套数6图22023年第35周21城二手房成交套数7图32023年第35周新房二手房成交套数中一线城市占比7图4第35周跟踪城市库销比7图5重点城市库存和库销比8图6一二线城市土地成交情况市本级8图7卫星城土地成交情况市本级9图8一二线城市土地出让金情况市本级9图9重点卫星城土地出让金情况市本级9图1036城土地平均溢价率情况市本级10图1136城土地流拍情况市本级10表1本周房地产板块指数弱于沪深300指数强于创业板指4表2本周A股房地产个股表现4表3地产板块股票池名单13有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明3房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期1第35周市场行情回顾202308262023090111第35周行业指数表现第35周房地产板块指数弱于沪深300指数弱于创业板指房地产板块较沪深300指数相对亏损为01沪深300指数报收379149周度涨幅为22创业板指数报收210026周度涨幅29房地产指数申万报收273932周度涨幅为21表1本周房地产板块指数弱于沪深300指数强于创业板指指数20230901本周涨幅上周涨幅年初以来涨幅沪深30037914922-20-21创业板指21002629-37-105房地产指数申万27393221-34-85数据来源Wind东方证券研究所12第35周地产板块个股表现第35周地产板块涨幅居前的公司分别为金科股份ST泛海新大正中迪投资我爱我家表2本周A股房地产个股表现本周涨幅前五涨幅本周跌幅前五跌幅金科股份246陆家B股-212ST泛海226渝开发-121新大正150大龙地产-116中迪投资150城建发展-85我爱我家110市北B股-82数据来源Wind东方证券研究所备注本研报使用的地产板块股票池为申万房地产2021剔除主营业务非房地产相关的公司具体见附录2行业及公司要闻回顾202308262023090121行业一周要闻回顾全国性政策方面央行金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策央行金融监管总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知上交所进一步优化基础设施REITs发行交易机制证监会房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制地方政策方面北京上海广州深圳成都苏州长沙厦门武汉重庆等城市落地认房不认贷多地公布首套房贷利率自律下限广州大力推进四大重点片区统筹做地的改造新模式试点成都支持商品住房现房销售144平以上房源不再实施公证摇号取得人才安居资格可不受户籍等限制购买商品房重庆优化限售限贷购房补贴等政策福州优化调整房地产限购政策全国性政策有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期1中国人民银行国家金融监督管理总局不再区分实施限购城市和不实施限购城市首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于20和30首套房贷款利率政策下限按现行规定不低于LPR-20bp执行二套房贷款利率政策下限调整为不低于LPR20bp各地因城施策自主确定辖区内首二套房最低首付款比例和利率下限0831信息来源央行2中国人民银行国家金融监督管理总局一存量首套住房商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放的已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款二自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理三自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请协商变更合同约定的利率水平变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定四金融机构应严格落实相关监管要求对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式实质性审核并明确提示风险对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作并严肃处理存在上述行为的内部人员0831信息来源央行3上交所发布关于优化公开募集基础设施证券投资基金REITs发行交易机制有关工作安排的通知进一步优化和明确了基础设施REITs的发售定价询价认购二级市场交易资产评估和配套支持政策等事项0830信息来源观点地产网4证监会房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制0827信息来源观点地产网地方政策5北京上海广州深圳成都苏州长沙厦门武汉重庆东莞佛山惠州等城市落地认房不认贷居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策08300902信息来源观点地产网6多地公布首套房贷利率自律下限截至9月2日包括北京上海深圳广州天津在内的31个省级行政区均已公布当地首套商业性个人住房贷款利率自律下限情况0902信息来源第一财经7广州召开城中村改造工作推进会已明确7家市级统筹做地主体大力推进四大重点片区统筹做地的改造新模式试点0901信息来源观点地产网有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明5房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期8成都支持商品住房现房销售对土地出让合同补充协议履约协议等未约定清水销售价格符合现房销售条件的商品住房项目开发企业可按不高于周边双限地限价水平申报清水销售价格建筑面积在144平方米以上不含144平方米的房源取得现售备案意见书的项目可不再实施公证摇号取得人才安居资格可不受户籍等限制购买商品房0828-0901信息来源观点地产网9重庆延续实施支持居民换购住房个人所得税政策中心城区新购住房限售由取得不动产权证满2年调整为合同备案满2年且取得不动产权证实施市级秋交会期间购房补贴政策二套房最低首付3成贷款利率下限为LPR20bp0901信息来源观点地产网10福州户籍家庭在限购区域内限购2套商品住房含二手住房多孩家庭可在限购区域内再购买1套144平方米及以下的商品住房含二手住房0831信息来源观点地产网22房地产行业重点城市周度数据回顾第35周新房和二手房销售量均较上周增加第35周44大城市新房销售为27万套较第34周增加14621大城市二手房销售17万套较第34周增加37一线城市新房二手房交易较第34周分别增加146增加13二线城市新房二手房交易较第34周分别增加29增加64图12023年第35周44城新房成交套数44城新房销售套一线城市新房销售套右轴700001600060000140005000012000100004000080003000060002000040001000020000020212021202120212021202120212021202220222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周8周15周22周29周36周43周50周5周12周19周26周33周40周47周2周10周17周24周31周注周度销售计算周期为上一周周六至本周五数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明6房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期图22023年第35周21城二手房成交套数21城二手房销售套一线城市二手房销售套右轴300009000800025000700020000600050001500040001000030002000500010000020212021202120212021202120212021202220222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周8周15周22周29周36周43周50周5周12周19周26周33周40周47周2周10周17周24周31周注周度销售计算周期为上一周周六至本周五数据来源Wind东方证券研究所图32023年第35周新房二手房成交套数中一线城市占比新房一线占比二手房一线占比右轴30454025352030251520101510550020212021202120212021202120212021202220222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周8周15周22周29周36周43周50周5周12周19周26周33周40周47周2周10周17周24周31周注周度销售计算周期为上一周周六至本周五数据来源Wind东方证券研究所库存量较34周下降库销比较34周上升截至第35周18大城市库存为1007万套较第34周减少4460套库销比为194个月较第34周增加04个月一线城市库存量293万套较第34周减少3279套库销比为117个月较第34周不变二线城市库存量288万套较第34周减少369套库销比为151个月较第34周增加07个月图4第35周跟踪城市库销比18城去化周期月一线城市去化周期月25020015010050002021202120212021202120212022202220222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第12周19周26周33周40周47周2周9周16周23周30周37周44周51周7周14周21周28周35周注新房去化周期最新新房库存套数过去三个月平均月均销售套数最新新房库存套数统计时间为当周周五数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明7房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期图5重点城市库存和库销比120000新房库存套新房去化周期月右轴250223100000200800001771751506000010040000502000040000北京上海广州深圳注新房去化周期最新新房库存套数过去三个月平均月均销售套数最新新房库存套数统计时间为当周周五数据来源Wind东方证券研究所23重点城市土地市场跟踪本周土地市场活跃度较第34周上升第35周36大城市市本级合计成交土地44块其中一线城市二线城市卫星城长三角卫星城珠三角分别成交127151块较第34周分别不变减少7块增加13块减少2块土地出让金减少2023年第35周36大城市市本级土地出让金为2546亿元较第34周减少172亿元图6一二线城市土地成交情况市本级一线城市成交建面万方二线城市成交建面万方一线城市成交宗数右轴二线城市成交宗数右轴250020020001501500100100050500002021年第1周2021年第24周2021年第47周2022年第18周2022年第41周2023年第13周注一线城市北京上海广州深圳二线城市天津沈阳长春无锡杭州宁波福州济南青岛南京苏州合肥厦门武汉郑州西安成都长沙重庆大连南昌南宁贵阳呼和浩特数据来源中指院东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明8房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期图7卫星城土地成交情况市本级环沪卫星城成交建面万方珠三角卫星城成交建面万方环沪卫星城成交宗数右轴珠三角卫星城成交宗数右轴4004035035300302502520020150151001050500202120212021202120212021202120222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周45周1周10周18周26周34周注卫星城长三角包括嘉兴温州常州南通珠三角包括东莞佛山惠州珠海数据来源中指院东方证券研究所图8一二线城市土地出让金情况市本级一线城市土地出让金亿元二线城市土地出让金亿元180016001400120010008006004002000202120212021202120212021202120222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周45周1周10周18周26周34周注一线城市北京上海广州深圳二线城市天津沈阳长春无锡杭州宁波福州济南青岛南京苏州合肥厦门武汉郑州西安成都长沙重庆大连南昌南宁贵阳呼和浩特数据来源中指院东方证券研究所图9重点卫星城土地出让金情况市本级环沪卫星城土地出让金亿元珠三角卫星城土地出让金亿元3000250020001500100050000202120212021202120212021202120222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周9周17周25周33周41周49周5周13周21周29周37周45周1周10周18周26周34周注卫星城长三角包括嘉兴温州常州南通珠三角包括东莞佛山惠州珠海数据来源中指院东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明9房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期平均溢价率下降2023年第35周36大城市市本级土地成交平均溢价率32较第34周上升3个百分点一线城市二线城市卫星城长三角卫星城珠三角的平均溢价率分别为00530000第35周36大城市流拍或中止取消及延迟交易的地块数量为8块图1036城土地平均溢价率情况市本级36城平均溢价率5040302010020212021202120212021202120212021202220222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周8周15周22周29周36周43周50周5周12周19周26周33周40周47周2周10周17周24周31周注36城市为北京上海广州深圳天津沈阳长春无锡杭州宁波福州济南青岛南京苏州合肥厦门武汉郑州西安成都长沙重庆大连南昌南宁贵阳呼和浩特嘉兴温州常州南通东莞佛山惠州珠海数据来源中指院东方证券研究所图1136城土地流拍情况市本级36城流拍地块数宗605040302010020212021202120212021202120212021202220222022202220222022202220232023202320232023年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第1周8周15周22周29周36周43周50周5周12周19周26周33周40周47周2周10周17周24周31周注36城市为北京上海广州深圳天津沈阳长春无锡杭州宁波福州济南青岛南京苏州合肥厦门武汉郑州西安成都长沙重庆大连南昌南宁贵阳呼和浩特嘉兴温州常州南通东莞佛山惠州珠海数据来源中指院东方证券研究所24重点公司一周要闻回顾中国海外发展雅生活服务绿地控股招商蛇口碧桂园服务中国金茂美的置业滨江集团华发股份大悦城华润置地雅居乐集团星盛商业融创中国远洋集团中国铁建新城控股金地集团城建发展保利发展万科A中交地产华侨城A碧桂园世茂服务世茂集团发布中期业绩公告中国恒大的重大诉讼及未能清偿到期债务中期业绩碧桂园发布中期业绩公告2023H1实现营收22631亿元归母净亏损4533亿元有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明10房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期万科A发布半年报2023H1实现营收20089亿元同比减少29归母净利润987亿元同比减少194保利发展发布半年报2023H1实现营收13698亿元同比增长237归母净利润1222亿元同比增长127中国海外发展发布中期业绩公告2023H1实现营收8916亿元归母净利润1349亿元华润置地发布中期业绩公告2023H1实现营收7297亿元同比增长01归母净利润1374亿元同比增长296融创中国发布中期业绩公告2023H1实现营收5847亿元同比增长205归母净亏损1537亿元同比减少181招商蛇口发布半年报2023H1实现营收5144亿元同比减少1063归母净利润215亿元同比增长141新城控股发布半年报2023H1实现营收4177亿元归母净利润228亿元金地集团发布半年报2023H1实现营收3686亿元同比增长311归母净利润153亿元同比减少222美的置业发布中期业绩公告2023H1实现营收3633亿元归母净利润78亿元华发股份发布半年报2023H1实现营收3148亿元同比增长229归母净利润193亿元同比增长21世茂集团公司发布2023年半年报2023H1实现营收3039亿元同比下降115归母净亏损1206亿元滨江集团发布半年报2023H1实现营收2703亿元较去年同期大幅增长归母净利润164亿元同比增长273中国金茂发布中期业绩公告2023H1实现营收2684亿元同比减少7归母净利润43亿元同比减少83远洋集团发布中期业绩公告2023H1实现营收2081亿元同比增长11归母净亏损1837亿元雅居乐集团发布中期业绩公告2023H1实现营收200亿元归母净亏损448亿元华侨城A发布半年报2023H1实现营收1944亿元同比增加186归母净亏损131亿元大悦城发布半年报2023H1实现营收1431亿元同比减少46归母净利润05亿元同比减少409中交地产发布半年报2023H1实现营收876亿元同比减少296归母净亏损57亿元城建发展发布半年报2023H1实现营收975亿元同比增长161归母净利润48亿元较去年扭亏为盈中国铁建发布半年报2023H1实现营收54106亿元同比增长01归母净利润1365亿元有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明11房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期绿地控股发布半年报2023H1实现营收17420亿元同比减少148归母净利润261亿元同比减少379碧桂园服务发布中期业绩公告2023H1实现营收2073亿元同比增长34归母净利润235亿元同比减少87雅生活服务发布中期业绩公告2023H1实现营收770亿元同比增长10归母净利润84亿元同比减少207华润万象生活发布中期业绩公告2023H1实现营收679亿元同比增长287归母净利润140亿元同比增长365世茂服务公司发布2023年半年报2023H1实现营收410亿元同比减少39归母净利润15亿元同比增长109星盛商业发布中期业绩公告2023H1实现营收29亿元同比增长111归母净利润10亿元同比增长09其他万科A终止向特定对象发行A股股票事项碧桂园向认购人配发35亿股总代价27亿港元用于抵消首笔贷款金额远洋集团附属公司20亿债券本息兑付展期获持有人会议通过中国恒大公司于2023年8月28日起恢复买卖截至2023年7月末恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约人民币277501亿元逾期商票累计约人民币2075亿元投资建议本周央行金融监管总局联合发文调整优化差别化住房信贷政策降低存量首套住房贷款利率四大一线城市及部分核心二线城市先后落地认房不认贷整体而言需求端政策力度及落地节奏超预期差别化住房信贷政策方面首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于20和30二套房贷利率政策下限调整为不低于LPR20bp各地因城施策自主确定辖区内首二套房首付比例和利率下限存量房贷利率方面政策明确适用范围为首套房贷款也包括部分原购房时点被认定为二套但符合现行首套房认定标准的情形调整幅度由借贷双方协商确定加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限结合各地陆续公布的历史首套房政策利率下限来看上述原二套房被追认为首套的情形受益或较明显认房不认贷方面随着北上广深及成都苏州厦门等核心一二线城市先后跟进落地我们认为将有助于改善需求释放考虑到北京上海等地二手房贷款额度仍受到非普宅认定标准影响我们认为当前政策或对于新房成交的刺激强于二手同时二手房抛压或阶段性加大我们此前提出的地产股行情三大观察点一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容适用范围扩大或政策落地有所推进二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露以及融资端政策在防范化解风险上的支持力度总体而言我们认为政策总体围绕首套房展开表明房住不炒底线仍被坚持本轮需求端政策累积宽松力度基本持平2014930节点预计行业将温和复苏看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明12房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期风险提示1地产逆周期政策不及预期当前市场对政策放松的预期较强如果中央或地方政策超预期收缩将影响市场情绪2销售大幅下滑由于楼市进入需求收缩期销售增长可能不达预期从而影响开发商的周转能力和盈利能力3房企信用风险进一步扩大如政策和销售等不及预期个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约从而拖累整个板块表现附录跟踪城市及地产板块股票池名单1周度新房数据跟踪城市北京上海广州深圳杭州苏州无锡宁波武汉成都南宁南京青岛福州厦门济南大连东莞惠州韶关佛山珠海江门茂名扬州江阴温州金华绍兴台州芜湖舟山池州南通赣州泉州南充莆田宝鸡衢州南平平凉梧州东营其中一线城市为北京上海深圳广州2周度二手房数据跟踪城市北京深圳杭州南京成都青岛苏州厦门南宁大连无锡东莞佛山金华宿迁江门衢州平凉渭南梧州扬州其中一线城市为北京深圳3周度库存数据跟踪城市北京上海广州深圳杭州南京苏州福州厦门南宁宁波济南温州莆田宝鸡东营南平平凉泉州舟山其中一线城市为北京上海深圳广州4本报告使用的股票池基于申万行业指数房地产进行调整调整依据为该公司实质从事业务盈利与地产关联也可能是与我们关注的领域有关如房地产服务业传媒板块的三六五网也符合股票池要求调整后股票数量为123股票池全名单如下表3地产板块股票池名单000002SZ万科A000667SZ美好置业002305SZ南国置业600325SH华发股份600683SH京投发展000006SZ深振业A000671SZ阳光城002314SZ南山控股600340SH华夏幸福600684SH珠江股份000011SZ深物业A000718SZ苏宁环球002377SZ国创高新600376SH首开股份600692SH亚通股份000014SZ沙河股份000732SZST泰禾002968SZ新大正600383SH金地集团600708SH光明地产000029SZ深深房A000736SZ中交地产200011SZ深物业B600393SH粤泰股份600716SH凤凰股份000031SZ大悦城000797SZ中国武夷200029SZ深深房B600463SH空港股份600736SH苏州高新000036SZ华联控股000809SZST新城200056SZ皇庭B600466SH蓝光发展600743SH华远地产000042SZ中洲控股000838SZ财信发展300917SZ特发服务600503SH华丽家族600748SH上实发展000046SZ泛海控股000863SZ三湘印象600007SH中国国贸600510SH黑牡丹600773SH西藏城投000048SZ京基智农000886SZ海南高速600048SH保利发展600533SH栖霞建设600791SH京能置业000056SZ皇庭国际000897SZ津滨发展600064SH南京高科600565SH迪马股份600823SH世茂股份000069SZ华侨城A000909SZ数源科技600067SH冠城大通600603SH广汇物流600848SH上海临港000090SZ天健集团000918SZ嘉凯城600077SH宋都股份600604SH市北高新600895SH张江高科000402SZ金融街000926SZ福星股份600082SH海泰发展600606SH绿地控股601155SH新城控股000514SZ渝开发000961SZ中南建设600094SH大名城600622SH光大嘉宝601512SH中新集团有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明13房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期000517SZ荣安地产000965SZ天保基建600159SH大龙地产600638SH新黄浦601588SH北辰实业000540SZ中天金融001914SZ招商积余600162SH香江控股600639SH浦东金桥603506SH南都物业000558SZ莱茵体育001979SZ招商蛇口600173SH卧龙地产600641SH万业企业900902SH市北B股000560SZ我爱我家002016SZ世荣兆业600185SH格力地产600648SH外高桥900911SH金桥B股000573SZ粤宏远A002133SZ广宇集团600208SH新湖中宝600649SH城投控股900912SH外高B股000608SZ阳光股份002146SZ荣盛发展600223SH鲁商发展600657SH信达地产900928SH临港B股000609SZ中迪投资002188SZ中天服务600239SHST云城600658SH电子城900932SH陆家B股000620SZ新华联002208SZ合肥城建600246SH万通发展60066SH陆家嘴900940SH大名城B000631SZ顺发恒业002244SZ滨江集团600266SH城建发展600665SH天地源000656SZ金科股份002285SZ世联行600322SH天房发展600675SH中华企业数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明14房地产行业行业周报831政策组合北上广深落地认房不认贷需求端政策力度超预期分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明15免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素