市场行情：
　　本周（8.28-9.1）A股地产指数（申万房地产）涨幅2.14%（上周-3.42%），A股大盘（中证A股）涨幅3.08%（上周-2.85%）；H股（8.28-8.31）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅3.00%（上周1.56%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅0.88%（上周6.25%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.37%（上周0.03%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
　　行业基本面：
　　8月一线城市新房销售跌幅扩大，二线城市新房销售显著回稳。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~8.31）同比增长1.1%，本月至今（8.1~8.31）同比下滑11.8%，上月整月同比下滑23.4%；其中一线城市(4城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑32.1%、上月整月同比下滑11.0%；二线城市(10城)本月至今（8.1~8.31）同比增长3.4%、上月整月同比下滑27.1%。12城二手房成交面积（1.1~8.31）同比增长24.7%，本月至今（8.1~8.31）同比下滑2.3%，上月整月同比下滑10.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑13.4%，上月整月同比下滑15.1%；二线城市(6城)本月至今（8.1~8.31）同比下滑3.9%，上月整月同比下滑14.1%。
　　土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.27）成交土地建面同比下滑21.7%，上周累计同比下滑21.0%；本周100大中城市（ 8.21~8.27）土地成交溢价率4.2%，上周5.7%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.27）土地成交总价同比下滑24.9%，上周累计同比下滑25.8%。
　　内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.31）累计同比下滑6.4%，8月（8.1~8.31）同比下滑5.7%。一二线城市密集落地“认房不认贷”，限购政策迎来普遍放松。8月30日，广州、深圳率先落实“认房不认贷”；9月1日，北京、上海落实“认房不认贷”；至此，一线城市全面执行“认房不认贷”。此外，还有武汉、中山、惠州、东莞、江苏省、安徽省、苏州等多地官宣“认房不认贷”；天津和成都进一步放松限购政策。
　　投资策略：
　　我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市限购政策正迎来普遍放松，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

研究报告全文：行业研究房地产周报20230904核心城市密集落地2023年9月4日看好维持东认房不认贷政策放松持续加码房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情有限本周828-91A股地产指数申万房地产涨幅214上周-342A股大盘中证A股涨幅308上周-285公H股828-831地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅300上周156H股物业指数恒生物业服务及管理指数司涨幅088上周625H股大盘恒生指数涨幅237上周003本周A股地产板块表现弱于大盘H股地产板块证表现强于大盘H股物业板块表现弱于大盘券研行业基本面究8月一线城市新房销售跌幅扩大二线城市新房销售显著回稳从数据来看28城商品房累计销售面积11831同比增报长11本月至今81831同比下滑118上月整月同比下滑234其中一线城市4城本月至今81831同比告下滑321上月整月同比下滑110二线城市10城本月至今81831同比增长34上月整月同比下滑27112城二手房成交面积11831同比增长247本月至今81831同比下滑23上月整月同比下滑100其中一线城市2城本月至今81831同比下滑134上月整月同比下滑151二线城市6城本月至今81831同比下滑39上月整月同比下滑141土地市场持续弱势从数据来看100大中城市本年累计202212262023827成交土地建面同比下滑217上周累计同比下滑210本周100大中城市821827土地成交溢价率42上周57100大中城市本年累计202212262023827土地成交总价同比下滑249上周累计同比下滑258内债融资走弱从数据来看境内地产债发行规模11831累计同比下滑648月81831同比下滑57一二线城市密集落地认房不认贷限购政策迎来普遍放松8月30日广州深圳率先落实认房不认贷9月1日北京上海落实认房不认贷至此一线城市全面执行认房不认贷此外还有武汉中山惠州东莞江苏省安徽省苏州等多地官宣认房不认贷天津和成都进一步放松限购政策投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市限购政策正迎来普遍放松随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码目录1市场行情2022828202291411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅615本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2022831721新房累计成交面积同比822新房月度成交面积同比93二手房销售截至2022831931二手房累计成交面积同比1032二手房月度成交面积同比114土地市场截至20228271141成交土地规划建筑面积同比1242成交土地溢价率1243成交土地总价135内债融资情况截至20228311451境内地产债发行规模146政策要闻2023828202393157投资策略178风险提示17插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势5图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅6图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1028城商品房成交面积日累计值8图1128城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1328城商品房月成交面积同比9图14各线城市商品房月成交面积同比9敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P3图1512二手房成交面积日累计值10图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比11图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率13图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比15表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202252814表7本周主要地产要闻梳理15敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码1市场行情202282820229111本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230901本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万27393214-342271中证A股32179308-285-283沪深30037915222-198-118资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230831本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数16654330156-1090恒生物业服务及管理指数22731088625-1043恒生指数183821237003-520资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P5图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所13截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P7图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2022831表3新房成交面积同比28城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市14城本年至今累计同比1199-12-08本月至今累计同比-118-32134-161上月同比-234-110-271-268资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码21新房累计成交面积同比图1028城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1128城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P922新房月度成交面积同比图1328城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2022831表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比247144272337本月至今累计同比-23-134-39184上月同比-100-151-14171资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P1132二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2022827表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周-21710-219-231成交建面本年累计同比上周-210-28-212-221成交土地溢价率本周42172391成交土地溢价率上周57058419成交土地总价本年累计同比本周-249-153-312-220成交土地总价本年累计同比上周-258-167-327-218资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P13图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所43成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码5内债融资情况截至2022831表6内债发行规模同比截至2022528境内地产债本年至今发行规模累计同比-64本月至今发行规模累计同比-57上月发行规模同比-47资料来源iFinD东兴证券研究所51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P15图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所6政策要闻2023828202393表7本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型2023828山东青岛青岛市宣布自8月28日起购买青岛市非限购区域的首套和第二套自住住房公积公积金政金贷款首付比例分别调整为20和30策2023828贵阳贵阳发布公积金新政缴存职工家庭在贵安新区无自住住房首次在贵安新区购买自公积金政住住房的住房公积金贷款在现行最高额度基础上上浮20策2023828江苏盐城江苏省盐城市明确公积金缴存人购买盐城市域内新建商品住房的可申请提取本人公积金政及符合提取条件的家庭成员账户内住房公积金支付购房首付款策2023830广州居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在限购政策当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2023830深圳居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在限购政策我市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2023830贵州省贵州调整住房公积金贷款首套住房认定标准申请时若缴存职工家庭有一套未结清公积金政的商业住房贷款申请住房公积金贷款确定首付款比例最低不低于20策2023831央行国央行国家金融监管总局重磅宣布房贷政策调整降低存量房贷利率两部门联合发房贷政策家金融监布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率管总局有关事项的通知统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再区分实施限购城市和不实施限购城市首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点自9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款2023831武汉居民家庭包括借款人配偶及未成年子女在武汉市申请贷款购买商品住房时家庭限购政策成员在我市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策政策自9月1日起施行2023831广东中山居民家庭包括借款人配偶及未成年子女下同申请贷款购买商品住房时家庭成限购政策员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2023831广东惠州居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当限购政策地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2023831广东东莞居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在东限购政策莞市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策2023831江苏省江苏省提出落实降低购买首套房首付比例和首套房二套房贷款利率改善性住房限购政策换购税费优惠个人首套房认房不认贷等政策2023831郑州郑州市发布通告自8月3日起至12月31日期间在郑东新区购买新建商品住房并完补贴政策成契税缴纳的按照契税总额50给予补贴202391北京居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在限购政策本市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策202391上海居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在限购政策我市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策202391天津天津进一步调整优化房地产政策支持大学毕业生合理购房需求非天津市户籍大学限购政策毕业生在住房限购区域无住房的可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房进一步加强精准调控将天津住房限购区域调整为市内六区202391成都成都出台人才安居六条措施进一步松绑购房限制条件成都市人才分类目录中的限购政策ABCDEF类人才在蓉工作并取得人才安居资格后可不受户籍社保缴纳时间限制在成都市购买商品住房或二手住房202391浙江温州温州公积金贷款最高可贷至65岁取消个人住房公积金贷款借款人提取留存政策按公积金政照国家生育政策生育三孩缴存人家庭申请个人住房公积金贷款的可贷额度在按规定策计算后的贷款额度基础上上浮50202391安徽省明确居民家庭包括借款人配偶及未成年子女在申请贷款购买商品住房时家庭限购政策成员在购房所在地的市县名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房均按首套住房信贷政策执行202392江苏苏州苏州发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知提出居民家庭包括借款人限购政策配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在我市名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策202392广西南宁南宁市住房和城乡建设局发布关于进一步促进南宁市房地产市场平稳健康发展的通综合政策敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P17知内容包括实施购房补贴政策支持提取住房公积金支付新建预售商品住房首付款优化个人住房贷款中住房套数认定标准鼓励存量个人住房贷款利率有序调整居民换购住房个人所得税予以退税优惠优化二手房带押过户流程等14条政策资料来源万得陆家嘴财经早餐东兴证券研究所7投资策略我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化核心城市限购政策正迎来普遍放松随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进高能级城市布局较多的保利发展龙湖集团越秀地产万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善在需求回暖之际抢占先机8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230904核心城市密集落地认房不认贷政策放松持续加码P19免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源