资产运营稳健，业绩持续提升。截至2022年末，红土创新深圳安居REIT基金实现合并层面收入2481.60万元，净利润1319.91万元，EBITDA2079.12万元，可供分配金额2107.76万元，分别完成首发《招募说明书》预测同期值的129.33%、150.16%、128.26%及120.67%。此外，基金已于2023年4月底实现首次分红，场内外合计分红1900万元，分红比例达90.14%。
　　根据基金二季报最新披露，红土创新深圳安居REIT基金于2023年2季度实现合并层面收入1376.28万元，净利润649.80万元，EBITDA1186.01万元，可供分配金额1433.29万元，分别完成首发《招募说明书》预测同期值的102.45%、105.69%、104.54%及116.89%。
　　多方协同联动，全面提升运营能力。2022年及1H2023，保租房月末出租率均维持在98%以上，商铺及停车场实现满租，4个基础设施项目出租率整体维持在较高水平。租金及收缴率方面，保租房2022年及1H2023的平均月租金维持在较稳定水平，为同地段市场商品住房租金的60%左右，整体租金收缴率维持在99%左右。租期及租户集中度方面，当前租户的租赁期限以3年为主，3年期租约占比高达98%，租期较为持续稳定且中途退租率低；4个基础设施项目企业租户合计占比约57%。整体来看，租户结构稳定且租户均为履约能力较强的优质企事业单位或个人。
　　政策红利持续释放，进一步满足人民安居乐业需求。当前，深圳市住房供需关系紧张，功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比较低，亟需加大建设筹集力度,以满足人民对宜居生活的美好向往，匹配新时代的城市发展定位。从政策端来看，2022年，中央及地方以加大保租房供给为切入点，频繁出台制度建设、金融支持和保租房筹集等支持政策，另一方面，“十四五”期间保租房计划筹集规模大，我们认为围绕住房租赁、保租房筹集和运营等相关政策有望持续完善并出台。从需求端来看，我们认为随着政策端的优化叠加社会经济的逐步复苏，人口流动性有望提升，住房租赁需求也将逐步释放。从供给端来看，我们预计23年保租房的筹集规模仍将保持在较高水平。目前，从部分已公布23年保租房筹集计划的城市来看，我们认为尽管计划筹集规模较22年预计略有下降，但绝对值仍将保持在较高水平。
　　当前估值与投资建议。从估值指标NAV（总净值）和FFO（营运现金流）来看，红土深圳安居REIT的营运现金流对比其体量在保租房板块中处于中等水平，整体保租房板块表现相近。红土深圳安居REIT运营状况良好，营运现金流表现健康，相对估值指标表现与同类相近，中债估值收益率较同类偏低。从现金分派率上看，红土创新深圳安居REIT根据二季度末资产净值口径计算得到年化现金分派率为4.33%。我们认为保租房板块REITs均经营稳定健康，保障属性明显，后续市场表现值得期待。
　　风险提示：1）基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险；2）不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性。