政策面：证监会支持“一企一策”化解大型房企债券违约风险，各地需求侧政策调整持续。中央：1）央行：1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.50%，7天逆回购利率从1.90%下调至1.80%，分别下调15个和10个基点。2）证监会：继续支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地，将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。各地：1）湖北省决定率先开展智慧小区建设试点工作。将首先在武汉、襄阳、宜昌率先开展智慧小区建设试点工作，鼓励其余市、州积极参与；2）深圳市发布新策支持民间资本参与重大项目建设，鼓励民间投资项目参与REITS试点，支持民间投资参与盘活国有存量资产、城市老旧资源；3）西安市拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限；4）四川省、昆明市等优化公积金相关政策。
　　基本面：本周新房市场环比微涨，二手房市场环比微降。本周30大中城市商品房成交面积181万平，环比+3.1%，环比增速较上周上升29.7pct；同比-29.9%，同比增速较上周下降3.9pct。分线城市来看，本周一、二线城市成交面积环比上升，三线城市环比下降。本周18城二手房成交面积125万平，环比-0.8%，环比增速较上周下降7.5pct，同比-18.1%，同比增速较上周下降1.6pct。分线城市来看，本周一线、三线城市成交面积环比上升，二线城市环比下降。
　　板块行情：本周SW房地产下跌1.93%，房地产跑赢大盘0.66pct，表现强于大市。本周恒生指数下跌5.89%，恒生地产建筑业下降5.78%，房地产跑赢大盘0.11pct，表现强于大市。恒生物业服务及管理下跌6.41%，恒生物业服务及管理跑输大盘0.52pct，表现弱于大市。
　　本周观点：本周中期借贷便利利率（MLF）再度下调，1年期MLF中标利率及7天逆回购利率分别下调15个和10个基点。根据央行数据，截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。我们认为，本次降息为继6月央行降息后的再次调整，能够推动5年期LPR及房贷利率进一步下调，居民购房成本有望继续降低，从而助力购房情绪改善；此外，8月以来各地放松政策持续落地，从中央及各地出台调整政策的节奏上来看，我们认为当前已进入政策加速落地阶段。根据本周国家统计局数据，1-7月商品房销售面积6.7亿平方米，同比-6.5%，累计降幅降至2023年新低；商品房销售额7.0万亿元，同比-1.5%，自3月之后累计同比首次转负。本周新房市场环比微涨3.1%，二手房市场环比微降0.8%。我们认为，政策调整对当前一二线城市基本面企稳有重要作用，当前市场销售边际的持续下行可能会再次加速一二线城市供需两端政策的落地节奏。
　　我们看好：一二线城市国企在此轮周期修复中的成长性。总量高位向下，规模越大的房企增长弹性可能越受约束，而地方企业得益于属地资源优势市占率增长潜力更大。看好:北京的【城建发展】、深圳的【天健集团】、广州的【越秀地产】、杭州的【滨江集团】，以及流通性较好且布局一二线比例较高的头部房企【招商蛇口、华发股份、建发股份】。
　　风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告销售市场筑底震荡房贷利率有望下调房地产及物管行业周报2023年W332023811-818行业评级看好2023年8月20日分析师杨凡邮箱yangfan02stockecomcn电话13916395118证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦本周核心观点政策面证监会支持一企一策化解大型房企债券违约风险各地需求侧政策调整持续中央1央行1年期MLF中标利率从265下调至2507天逆回购利率从190下调至180分别下调15个和10个基点2证监会继续支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容坚持一企一策稳妥化解大型房企债券违约风险各地1湖北省决定率先开展智慧小区建设试点工作将首先在武汉襄阳宜昌率先开展智慧小区建设试点工作鼓励其余市州积极参与2深圳市发布新策支持民间资本参与重大项目建设鼓励民间投资项目参与REITS试点支持民间投资参与盘活国有存量资产城市老旧资源3西安市拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限4四川省昆明市等优化公积金相关政策基本面本周新房市场环比微涨二手房市场环比微降本周30大中城市商品房成交面积181万平环比31环比增速较上周上升297pct同比-299同比增速较上周下降39pct分线城市来看本周一二线城市成交面积环比上升三线城市环比下降95本周18城二手房成交面积125万平环比-08环比增速较上周下降75pct同比-181同比增速较上周下降16pct分线城市来看本周一线三线城市成交面积环比上升二线城市环比下降添加标题板块行情本周SW房地产下跌193房地产跑赢大盘066pct表现强于大市本周恒生指数下跌589恒生地产建筑业下降578房地产跑赢大盘011pct表现强于大市恒生物业服务及管理下跌641恒生物业服务及管理跑输大盘052pct表现弱于大市本周观点本周中期借贷便利利率MLF再度下调1年期MLF中标利率及7天逆回购利率分别下调15个和10个基点根据央行数据截至6月末全部343个城市地级及以上中100个城市下调或取消了首套房贷利率下限我们认为本次降息为继6月央行降息后的再次调整能够推动5年期LPR及房贷利率进一步下调居民购房成本有望继续降低从而助力购房情绪改善此外8月以来各地放松政策持续落地从中央及各地出台调整政策的节奏上来看我们认为当前已进入政策加速落地阶段根据本周国家统计局数据1-7月商品房销售面积67亿平方米同比-65累计降幅降至2023年新低商品房销售额70万亿元同比-15自3月之后累计同比首次转负本周新房市场环比微涨31二手房市场环比微降08我们认为政策调整对当前一二线城市基本面企稳有重要作用当前市场销售边际的持续下行可能会再次加速一二线城市供需两端政策的落地节奏我们看好一二线城市国企在此轮周期修复中的成长性总量高位向下规模越大的房企增长弹性可能越受约束而地方企业得益于属地资源优势市占率增长潜力更大看好北京的城建发展深圳的天健集团广州的越秀地产杭州的滨江集团以及流通性较好且布局一二线比例较高的头部房企招商蛇口华发股份建发股份风险提示1房企开发资金到位速度不及预期2融资实质进展不及预期3行业回暖速度不及预期201地产板块目录02物业板块CONTENTS03公司公告301地产板块401本周行情回顾地产板块本周2023811-2023818沪深300下跌258SW房地产下跌193房地产跑赢大盘066pct表现强于大市从SW一级各板块表现来看本周纺织服装板块领涨房地产本周收益率排名第14表现位于低水平恒生指数下跌589恒生地产建筑业下跌578房地产跑赢大盘011pct表现强于大市从恒生综指各板块表现来看本周电讯业板块领涨房地产本周收益率排名第5表现位于低水平图本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图本周A股房地产板块估值申万房地产PETTM本周H股房地产板块估值恒生房地产PETTM5资料来源Wind浙商证券研究所01本周行情回顾地产个股涨跌幅本周2023811-2023818A股标的中有6家公司上升其中表现前5的公司为光大嘉宝559世茂股份331滨江集团247招商蛇口206和保利发展021H股标的中没有公司上升其中表现前5的公司为中梁控股000龙光集团-137中国海外宏洋集团-230宝龙地产-341和正荣地产-485图本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅6资料来源Wind浙商证券研究所01重点公司估值情况-AH股地产板块市值每股收益元每股PE倍公司简称年初收盘价元最新收盘价元年内累计涨幅亿元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E万科A158618201431-21203194202214705737708669保利发展169515131416-6234173194219606818730646招商蛇口11591263139010096080118145144617411181959金地集团3531023781-24200143152165390547514474华侨城A374533456-14013016032047360829121446973新城控股32920501458-29258192226262565759644557金融街145525485-805704304306185711411119798滨江集团322883103617125145173202832716598514中南建设71219185-16007007--28422662--大悦城1813764221200301702604015865243516501062金科股份1051911963075066069000263296285-华发股份228906107619163138157176660778687612天健集团11654662314122109115121510571542513首开股份125569484-15-005017添加标题028041-9738282717071184均值13861353909747市值每股收益元每股PE倍公司简称年初收盘价港元最新收盘价港元年内累计涨幅亿港元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E中国海外宏洋集团1213393400-100105118-276263233越秀地产376945933-1-109124140-695611541中国海外发展176020601608-22-250274307-522475424中国金茂149168112-33-026029033-353308279旭辉控股集团79110076-31-021019033000-299328186-龙湖集团104924301654-32-394413451-340324297华润置地226835753180-11-442489538-583527479宝龙地产35157085-46--------建发国际集团36722751986-13-303386468-532417344融创中国60458111-76--------碧桂园210267076-72-023023030-268268208远洋集团27109036-67--------绿城中国1851140732-36-187219266-317271223美的置业961204671-44204147148152266371368358均值-0174173653397资料来源Wind浙商证券研究所注每股收益为Wind一致预期数据截止至2023年8月18日01本周政策速递方式时间部门城市细节详述8月15日在国务院新闻办举行的2023年7月份国民经济运行情况新闻发布会上国家统计局新闻发言人国民经济综合统计司司长8月15日国家统计局付凌晖表示目前房地产市场总体处于调整阶段部分房企经营遇到一定困难特别是一些龙头房企债务风险有所暴露影响市场预期但要看到这些问题是阶段性的随着市场调整机制逐步发挥作用房地产市场政策调整优化房企风险有望逐步得到化解8月15日为对冲税期高峰等因素影响维护银行体系流动性合理充裕人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元MLF8月15日央行操作充分满足金融机构需求1年期MLF中标利率从265下调至2507天逆回购利率从190下调至180分别下调15个和10个基点中央中央国家机关住房8月16日中央国家机关住房资金管理中心发布关于优化住房公积金提取政策进一步规范提取行为的通知提出充分保障疏解单8月16日资金管理中心位职工提取需求促进合理购房提取8月17日央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告提出适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展同时提出继续落实首套房贷利率政策动态调整机制截至6月末全部343个城市地级8月17日央行及以上中100个城市下调或取消了首套房贷利率下限其中87个城市下调了首套房贷利率下限较全国下限低1040个基点13个城市取消了首套房贷利率下限8月18日证监会有关负责人就活跃资本市场提振投资者信心答记者问时表示将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容推出REITs相关指数及REITs指数基金优化REITs估值体系发行询价机制培育专业REITs投资者群体加快推动REITs市场与香港市场8月18日证监会互联互通坚持底线思维全力做好房地产城投等重点领域风险防控适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效保持房企股债融资渠道总体稳定支持正常经营房企合理融资需求坚持一企一策稳妥化解大型房企债券违约风险8资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述8月14日安徽省阜阳市住房公积金管理中心发布关于调整各类人才公积金贷款优惠政策的通知调整各类人才公积金贷款最高8月14日安徽阜阳可在原有额度上增加二十万元同日阜阳市发布关于开展偿还住房商贷委托按月划转公积金业务的通知根据阜阳市相关文件要求阜阳市缴存职工使用商业贷款购房的可申请办理偿还住房商贷委托按月划转公积金业务8月14日青岛市住房公积金管理中心发布关于优化租赁住房提取住房公积金有关事项的通知涉及完善住房公积金租购衔接政8月14日山东青岛策推行住房公积金支付房租新模式等租房提取住房公积金最高额度可达3000元8月15日合肥市住房公积金管理中心发布关于公开征求关于进一步优化住房公积金使用政策的通知征求意见稿意见的公告住房公积金政策8月15日安徽合肥意见稿显示缴存人使用公积金贷款购买一星级及以上居住类绿色建筑新建商品住宅的计算最高可贷额度时上浮20上浮后贷款额度不得超过合肥市规定的相应档次贷款额度上限标准8月15日浙江省温州市住房公积金管理中心发布关于进一步完善我市住房公积金业务政策规定的通知明确个人住房贷款首付各款比例缴存职工家庭购买建造翻建大修家庭首套住房申请个人住房公积金贷款的贷款最低首付款比例20购买建造地8月15日浙江温州翻建大修家庭第二套住房申请个人住房公积金贷款的贷款最低首付款比例40同时温州市将调高并统一全市住房公积金贷因款额度城近日成都住房公积金管理委员会等4部门下发了关于成德眉资缴存职工在四市区域内非缴存地购房有关公积金贷款政策措施的通施四川成都知一成德眉资缴存职工在四市区域内非缴存地购房可向缴存地公积金中心申请公积金贷款最高贷款额度不超过房屋所在地限额策8月16日德阳眉山标准由四市公积金管委会另行公布二建立流动性控制机制以公积金个人住房贷款率90作为流动性控制标准高于该标准的公资阳积金中心可暂停执行本政策措施8月16日起2021年8月3日至2022年6月9日期间在金华市区范围内购买的新建商品住宅和二手住宅将不再受限售政策的约束金华限购放松政策8月16日浙江金华楼市开放度将有所提升8月15日消息西安市正在研究调整个人住房贷款政策拟降低辖内个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限相关调整落地后8月15日陕西西安西安限购区域个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将与全国政策下限保持一致住房贷款政策8月15日消息福州拟优化住房信贷政策降低部分购房群体首付比例以进一步支持改善性住房需求本次调整拟对已有一套住房8月15日福建福州且房贷尚未偿清再次申请个人住房贷款的购房人首付比例由目前的50下调至40主要是为了支持改善性住房需求降低改善性购房首付压力9资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01本周政策速递方式时间部门城市细节详述近日四川省住房和城乡建设厅称将加大督促指导各地因城施策落实好相关政策要求推进有条件的地区开展再交易房带押过户8月17日四川住房公积金贷款业务有效衔接支持刚性和改善性住房需求住房公积金政策8月17日昆明市住房公积金管理中心发布新政为有效支持缴存职工家庭的刚性住房需求生育二孩三孩的缴存职工家庭购买8月17日云南昆明首套自住住房的住房公积金贷款最高额度分别上浮2030近日香港市区重建局表示将以焕然懿居第三座为试点实行预防性维修理念的楼宇建造和管理模式制定可将楼宇设8月14日香港计寿命提升至75年的方案城市建设政策近日湖北省住建厅颁发了关于开展智慧小区建设试点工作的通知决定率先开展智慧小区建设试点工作在试点范围方面8月15日湖北湖北首先在武汉襄阳宜昌率先开展智慧小区建设试点工作鼓励其余市州积极参与各8月16日上海市房屋管理局发布关于印发上海市住房租赁公共服务平台管理规定的通知明确在上海市从事住房租赁经营活地住房租赁政策8月16日上海动的住房租赁企业含分公司个体工商户下同应当自领取营业执照或者经批准增加住房租赁经营范围之日起30日内因向登记注册所在地的区房屋管理部门备案城深圳近日发布关于促进民营经济做大做优做强的若干措施中提到要加强民营企业融资支持设立50亿元中小微企业银行贷款施风险补偿资金池适当降低资金池入池门槛提高补偿比例降低政府性融资担保机构小微企业融资担保费率至1以下支持民间项目融资政策8月17日广东深圳策资本参与重大项目建设鼓励民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金REITS试点支持民间投资参与盘活国有存量资产城市老旧资源四川省雅安市经开区发布支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施涉及容缺办理相关规划和建8月16日四川雅安设许可手续优化预售资金监管支持房地产开发企业和项目的合理融资需求鼓励房地产企业促销支持刚性和改善性住房需求支持居民换购住房等8月17日南昌市人民政府办公室印发了关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知以调整优化房地产政策更好支持刚性和改善性住房需求促进房地产行业平稳健康发展该通知共有购房契税补贴推行货币化和房票安置方8月17日江西南昌组合政策式优化房地产用地供应优化住房公积金使用政策优化土地出让价款缴纳期限支持商业库存加快去化满足房企合理融资需求等十五项措施8月18日太原市政府办公室近日印发关于促进房地产市场平稳发展的若干措施主要内容有七项满足刚性住房需求落实差别化住房信贷政策在全市购买新建商品住房的按照中国人民银行国家金融监督管理总局有关政策下限执行首套房和二套房最8月18日山西太原低按揭贷款首付比例和贷款利率同时支持山西中部城市群区域内居民在我市购房对山西中部城市群区域内居民以及来并就业新市民在全市购买商品住房的在购房资格审核商业银行贷款住房公积金贷款等方面享受与我市居民同等待遇10资料来源各省市住房和城乡建设局官网及微信公众号浙商证券研究所01新房市场30大中城市本周2023810-202381730大中城市商品房成交面积181万平环比31环比增速较上周上升297pct同比-299同比增速较上周下降39pct分线城市来看本周一二线城市成交面积环比上升三线城市环比下降1一线城市商品房成交面积42万平环比30较上周上升380pct同比-380较上周下降39pct2二线城市商品房成交面积103万平环比100较上周下降344pct同比-19较上周上升55pct3三线城市商品房成交面积36万平环比-130较上周上升92pct同比-43较上周下降241pct图2023W17-2023W3330城商品房周度成交面积和同比图2023W17-2023W33一线城市商品房周度成交面积和同比图2023W17-2023W33二线城市商品房周度成交面积和同比图2023W17-2023W33三线城市商品房周度成交面积和同比11资料来源Wind浙商证券研究所注二线城市样本为天津成都杭州南京青岛苏州厦门大连武汉南昌福州长春长沙哈尔滨01新房市场30大中城市对比历史三年成交数据本周30大中城市商品房成交面积处于近4年同期较低水平截至2023年8月17日30大中城市商品房累计成交面积908825万平同比-357累计同比涨幅下降074pct图2020-2023年30大中城市商品房周度成交面积情况万平12资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场30大中城市30大中城市商品房销售成交面积7日滚存同比自6月开始保持波动状态6月末开始逐渐回升截至2023年8月17日30大中城市商品房销售成交面积7日滚存同比为-287图2023年6月13日以来30大中城市商品房销售成交面积7日滚存同比13资料来源Wind浙商证券研究所01新房市场重点城市商品住宅成交情况表本周重点城市本周商品住宅成交情况本周成交面积上周成交面积23年累计成交面积城市周环比周同比累计同比万平万平万平北京1069610-948958上海1651641-59966922一线城市广州1069413-45161-1深圳4656-17-122097-9杭州7681-6-3952832南京59130-55-584408-25苏州1408761234057-32宁波312812-582478-2无锡3800-241798-13惠州872524172添加标题142023佛山806524-444531-6二线城市珠海1090-37福州5415262861181-20武汉16012132-2385561成都2942786-6130202青岛13711717-287874-13大连220-67济南7985-7-5155860扬州1820-8-49107516嘉兴524417112391314温州69601413486938三四线城市金华403032145895-27江阴1620-19-267526连云港14资料来源Wind浙商证券研究所注珠海202316-2023817连云港2022106-2023817大连2023316-2023817数据缺失01二手房市场18城重点城市本周2023810-202381718城二手房成交面积125万平环比-08环比增速较上周下降75pct同比-181同比增速较上周下降16pct分线城市来看本周一线三线城市成交面积环比上升二线城市环比下降1一线城市成交面积21万平环比98较上周上升172pct同比-319较上周上升40pct2二线城市成交面积97万平环比-33较上周下降148pct同比-161较上周下降41pct3三线城市成交面积6万平环比54较上周上升189pct同比177较上周上升229pct图2023W18-2023W3318城二手房周度成交面积和同比图2023W18-2023W3318城中一线城市二手房周度成交面积和同比图2023W18-2023W3318城中二线城市二手房周度成交面积和同比图2023W18-2023W3318城中三线城市二手房周度成交面积和同比15资料来源Wind浙商证券研究所01二手房市场18城重点城市对比历史三年数据本周18城二手房成交面积处于202020212022年的较低水平2023年截至8月17日18城二手房累计成交面积512792万平同比2500图2020-2023年18城二手房周度成交面积情况万平添加标题16资料来源Wind浙商证券研究所01土地市场全国100大中城市本周2023810-2023817全国100大中城市土地供应面积1670万平环比15同比-25土地成交面积733万平环比-53同比-52溢价率30分线城市来看1一线城市土地成交面积41万平环比-34同比106土地成交溢价率582二线城市土地成交面积144万平环比-66同比-58土地成交溢价率323三线城市土地成交面积549万平环比-48同比-53土地成交溢价率22图2023年全国100大中城市土地市场周度变化图一线城市土地市场图二线城市土地市场图三线城市土地市场图各线城市土地市场周溢价情况17资料来源Wind浙商证券研究所注统计口径为一周内通过一般出让方式招标拍卖挂牌成交的土地总面积01土地市场全国100大中城市累计数据来看截至2023年8月17日全国100大中城市2023年土地累计供应面积58898万平同比-14累计成交面积49994万平同比-10分线城市来看1一线城市土地累计成交面积1708万平累计同比-7同比增速较上周上升1pct2二线城市土地累计成交面积1393300万平累计同比-20同比增速较上周下降1pct3三线城市土地累计成交面积3435253万平累计同比-5同比增速较上周下降2pct图2022W49-2023W33全国100大中城市土地市场周度累计同比图2022W51-2023W33各线城市土地市场周度累计同比18资料来源Wind浙商证券研究所01本周房企境内境外发债情况发行人发行日期发行面额亿元利率期限年债券类型景德镇市城市建设投资集团有限责任公司2023-8-14356622中期票据青岛上合控股发展集团有限公司2023-8-14100412定向工具PPN2023-8-1450448300中期票据中交集团2023-8-1515023037短期融资券衡阳市湘江水利投资开发有限公司2023-8-1514348074短期融资券黑牡丹2023-8-1530363中期票据成都天府国际生物城发展集团有限公司2023-8-15100453公司债台州市黄岩城市建设投资集团有限公司2023-8-15603653公司债2023-8-1550331200公司债广州高新区投资集团有限公司2023-8-15100383公司债2023-8-171005中期票据咸宁城市发展集团有限责任公司2023-8-16382791短期融资券境内债汤阴县城乡发展投资集团有限公司2023-8-1640612公司债北京高端制造业基地投资开发有限公司2023-8-166045定向工具PPN江阴城市建设投资有限公司2023-8-167032300定向工具PPN荆州市荆州开发集团有限公司2023-8-1650399150中期票据平阳县国诚控股有限公司2023-8-161003495公司债武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司2023-8-1707338300公司债寿光市滨海远景城镇建设开发有限公司2023-8-1790752公司债重庆万州经济技术开发集团有限公司2023-8-17100200中期票据2023-8-1520028300中期票据招商蛇口2023-8-18250279300公司债2023-8-18250315公司债苏高新2023-8-18203中期票据宁波滨江新城开发投资有限公司2023-8-181003公司债19资料来源Choice浙商证券研究所02物业板块Partone20