行情回顾：
　　房地产行业本周涨跌幅：申万房地产板块本周下跌1.93%，跑赢沪深300指数0.66个百分点，在申万31个行业中排名第18；月初至今下跌5.24%；本年下跌7.28%。SW二级房地产板块方面，本周SW房地产开发下跌1.82%，SW房地产服务下跌4.7%。
　　房地产个股涨跌情况：*ST泛海、渝开发、天房发展、中迪投资、大龙地产周涨幅居前；*ST泛海、天房发展、渝开发、云南城投、*ST同达月涨幅居前；城建发展、京投发展、云南城投、*ST泛海、电子城年度涨幅居前。金科股份、*ST新联、特发服务、中南建设、深物业A周跌幅居前；新大正、金科股份、中南建设、荣盛发展、迪马股份月度跌幅居前；ST阳光城、*ST新联、格力地产、新大正、ST世茂年度跌幅居前。
　　房地产板块本周估值：截至2023年8月18日，SW房地产板块整体PE（TTM）为13.16倍，目前板块估值处于近一年平均估值之上。
　　房地产行业周观点：今年以来楼市支持政策持续出台，但反应在销售数据上起色仍不明显。在7月份中央层面对房地产的积极表态后，预期后续地方政府层面会加快“因城施策”，优化当地房地产政策，并且积极推进落地。政策利好持续叠加，居民端也将随着对经济回升预期加强、楼市系统性风险担忧消除等，刚需、改善性需求将被逐步激活，下半年楼市销售走稳仍值得期待。
　　7月下旬中央层面在多个重要会议上表态优化房地产政策后，板块出现一定的反弹行情。8月初中央层面政策处于真空期，同时受碧桂园信用性事件影响板块有所回调。但近期陆续有地方层面的优化房地产政策出台，未来“因城施策”刺激房地产措施推出仍值得期待，有望逐步带动销售恢复。随着此轮房地产行业大规模洗牌出清后，行业将进入新的发展模式，剩下的经营稳健及优质房企将进一步抢占市场份额，获得后续持续健康发展空间，并且将能享受估值重估机遇。建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）等。
　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期；楼市销售持续低迷；房企资金链改善缓慢；经济增速持续回落。
　　

研究报告全文：房地产行业行标配维持房地产行业周报20230813-20230819业7月销售仍低迷救市措施持续落地预期提升周2023年8月20日投资要点报行情回顾房地产行业本周涨跌幅申万房地产板块本周下跌193跑赢沪深300分析师何敏仪指数066个百分点在申万31个行业中排名第18月初至今下跌524SAC执业证书编号本年下跌728SW二级房地产板块方面本周SW房地产开发下跌182S0340513040001SW房地产服务下跌47电话0769-22177163邮箱hmydgzqcomcn房地产个股涨跌情况ST泛海渝开发天房发展中迪投资大龙地产周涨幅居前ST泛海天房发展渝开发云南城投ST同达月涨幅居前城建发展京投发展云南城投ST泛海电子城年度涨幅居前金科股份ST新联特发服务中南建设深物业A周跌幅居前新大正金科股份中南建设荣盛发展迪马股份月度跌幅居前ST阳光城ST新联格力地产新大正ST世茂年度跌幅居前行申万房地产行业指数走势房地产板块本周估值截至2023年8月18日SW房地产板块整体PETTM业为1316倍目前板块估值处于近一年平均估值之上研房地产行业周观点今年以来楼市支持政策持续出台但反应在销售数究据上起色仍不明显在7月份中央层面对房地产的积极表态后预期后续地方政府层面会加快因城施策优化当地房地产政策并且积极推进落地政策利好持续叠加居民端也将随着对经济回升预期加强楼市系统性风险担忧消除等刚需改善性需求将被逐步激活下半年楼市销售走稳仍值得期待资料来源iFind东莞证券研究所7月下旬中央层面在多个重要会议上表态优化房地产政策后板块出现一定的反弹行情8月初中央层面政策处于真空期同时受碧桂园信用相关报告性事件影响板块有所回调但近期陆续有地方层面的优化房地产政策出台未来因城施策刺激房地产措施推出仍值得期待有望逐步带动销售恢复随着此轮房地产行业大规模洗牌出清后行业将进入新的发展模式剩下的经营稳健及优质房企将进一步抢占市场份额获得后续持续健康发展空间并且将能享受估值重估机遇建议可关注经营稳健证的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业包括保利发展600048华发股份600325万科A000002招商蛇口001979券等研风险提示房地产优化政策出台低于预期楼市销售持续低迷房企资究金链改善缓慢经济增速持续回落报告本报告的风险等级为中风险本报告的信息均来自已公开信息关于信息的准确性与完整性建议投资者谨慎判断据此入市风险自担请务必阅读末页声明房地产行业周报20230813-20230819目录一行情回顾3二板块估值5三行业新闻6四公司公告7五本周观点8六风险提示9插图目录图1申万房地产行业过去一年行情走势截至2023年8月18日3图2申万房地产板块近一年市盈率水平截至2023年8月18日5图3申万房地产开发板块近一年市盈率水平截至2023年8月18日5图4申万房地产服务板块近一年市盈率水平截至2023年8月18日6表格目录表1申万31个行业涨跌幅情况单位截至2023年8月18日3表2申万房地产二级子行业涨跌幅情况截至2023年8月18日4表3申万房地产行业涨幅前十的公司单位截至2023年8月18日4表4申万房地产行业跌幅前十的公司单位截至2023年8月18日5表5申万房地产板块估值及细分板块估值情况截至2023年8月18日5表6建议关注标的推荐理由8请务必阅读末页声明2房地产行业周报20230813-20230819一行情回顾截至8月18日申万房地产板块本周下跌193跑赢沪深300指数066个百分点在申万31个行业中排名第18月初至今下跌524本年下跌728SW二级房地产板块方面本周SW房地产开发下跌182SW房地产服务下跌47图1申万房地产行业过去一年行情走势截至2023年8月18日资料来源iFind东莞证券研究所表1申万31个行业涨跌幅情况单位截至2023年8月18日序号代码名称一周涨跌幅本月至今涨跌幅年初至今涨跌幅1801970SL环保申万127-2661392801130SL纺织服饰申万070-4712293801140SL轻工制造申万054-424-0724801740SL国防军工申万047-362-1575801710SL建筑材料申万002-570-7056801160SL公用事业申万-012-1922487801040SL钢铁申万-049-412-0318801170SL交通运输申万-070-342-6079801890SL机械设备申万-071-53555010801780SL银行申万-081-482-23811801720SL建筑装饰申万-083-56796712801980SL美容护理申万-083-583-156713801230SL综合申万-141-524-1106请务必阅读末页声明3房地产行业周报20230813-2023081914801790SL非银金融申万-143-248121415801110SL家用电器申万-148-71259816801950SL煤炭申万-163-372-103417801960SL石油石化申万-183-35179918801180SL房地产申万-193-524-72819801120SL食品饮料申万-226-581-64420801030SL基础化工申万-238-554-97221801200SL商贸零售申万-238-703-215422801150SL医药生物申万-244-499-110923801010SL农林牧渔申万-278-764-118524801210SL社会服务申万-290-642-111725801880SL汽车申万-336-82227526801770SL通信申万-364-625304327801730SL电力设备申万-376-591-114228801050SL有色金属申万-406-691-50329801760SL传媒申万-406-618237930801750SL计算机申万-426-541155931801080SL电子申万-477-828097资料来源iFind东莞证券研究所表2申万房地产二级子行业涨跌幅情况截至2023年8月18日序号代码名称一周涨跌幅本月至今涨跌幅年初至今涨跌幅1801181SL房地产开发-182-507-7412801183SL房地产服务-470-963-357资料来源iFind东莞证券研究所个股方面申万一级行业房地产个股有110只其中ST泛海渝开发天房发展中迪投资大龙地产周涨幅居前ST泛海天房发展渝开发云南城投ST同达月涨幅居前城建发展京投发展云南城投ST泛海电子城年度涨幅居前表3申万房地产行业涨幅前十的公司单位截至2023年8月18日本周涨幅前十本月涨幅前十本年涨幅前十代码名称本周涨跌幅代码名称本月涨跌幅代码名称本年涨跌幅000046SZST泛海1500000046SZST泛海2958600266SH城建发展6220000514SZ渝开发1187600322SH天房发展2390600683SH京投发展5705600322SH天房发展874000514SZ渝开发1440600239SH云南城投5492000609SZ中迪投资572600239SH云南城投1283000046SZST泛海4720600159SH大龙地产533600647SHST同达795600658SH电子城4609600683SH京投发展402600683SH京投发展647600322SH天房发展3761600647SHST同达358000006SZ深振业A548000014SZ沙河股份3515000909SZST数源316600684SH珠江股份304600748SH上实发展3480002244SZ滨江集团308600376SH首开股份254600895SH张江高科3256001979SZ招商蛇口296600823SHST世茂196000809SZ铁岭新城3183请务必阅读末页声明4房地产行业周报20230813-20230819资料来源iFind东莞证券研究所跌幅方面金科股份ST新联特发服务中南建设深物业A周跌幅居前新大正金科股份中南建设荣盛发展迪马股份月度跌幅居前ST阳光城ST新联格力地产新大正ST世茂年度跌幅居前表4申万房地产行业跌幅前十的公司单位截至2023年8月18日本周跌幅前十本月跌幅前十本年跌幅前十000656SZ金科股份-1588002968SZ新大正-2459000671SZST阳光城-8032000620SZST新联-1238000656SZ金科股份-2283000620SZST新联-5190300917SZ特发服务-1151000961SZ中南建设-2227600185SH格力地产-4036000961SZ中南建设-842002146SZ荣盛发展-1974002968SZ新大正-3751000011SZ深物业A-766600565SH迪马股份-1773600823SHST世茂-3390000006SZ深振业A-755002377SZ国创高新-1698600773SH西藏城投-2980002146SZ荣盛发展-722600641SH万业企业-1449601155SH新城控股-2888000573SZ粤宏远A-657000863SZ三湘印象-1392600603SH广汇物流-2494000056SZ皇庭国际-641600340SH华夏幸福-1287600383SH金地集团-2366002968SZ新大正-635000558SZ莱茵体育-1246000838SZ财信发展-2309资料来源iFind东莞证券研究所二板块估值截至2023年8月18日SW房地产板块整体PETTM为1316倍目前板块估值处于近一年平均估值之上表5申万房地产板块估值及细分板块估值情况截至2023年8月18日截至日估值近一年平均值近一年最大值近一年最小值当前估值距近一当前估值距近一年当前估值距近一代码板块名称倍倍倍倍年平均值差距最大值差距年最小值差距801180SL房地产13161148140110431464-6112609801181SL房地产开发13001132138310291480-6042632801183SL房地产服务2586249828362354353-881986资料来源iFind东莞证券研究所图2申万房地产板块近一年市盈率水平截至2023年8月图3申万房地产开发板块近一年市盈率水平截至2023年818日月18日请务必阅读末页声明5房地产行业周报20230813-20230819资料来源iFind东莞证券研究所资料来源iFind东莞证券研究所图4申万房地产服务板块近一年市盈率水平截至2023年8月18日资料来源iFind东莞证券研究所三行业新闻1国家统计局数据显示1-7月份全国商品房销售额70450亿元同比下降15商品房销售面积66563万平方米同比下降6528月15日央行进行2040亿元7天逆回购中标利率下调10基点至19续作4010亿元1年期MLF中标利率下调15基点至25同时央行将常备借贷便利利率SLF下调10个基点38月16日国家统计局发布了7月份70个大中城市房价变动数据7月份全国70个城市新房价格指数环比下跌02连续2个月下跌二手房价格指数环比下跌05连续3个月下跌跌幅较6月份扩大01个百分点4据中指监测数据今年16月全国法拍房挂拍套数较上一年增加197挂拍套数304万套绝对量大幅增加住宅商业为法拍房主流住宅上半年挂拍量179万套占总体59较上一年明显增长请务必阅读末页声明6房地产行业周报20230813-202308195央行要求落实好金融16条保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村改造保障性住房建设等金融支持力度延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地6多地近期继续优化调整购房政策温州首套住房公积金贷款最低首付20二套房最低首付40双人缴存家庭最高可贷100万元单人缴存家庭最高可贷65万元同时优化住房套数认定标准允许异地缴存申请公积金贷款湖北潜江对按政策生育二孩三孩的家庭在市域内购买新建商品住房予以补助二孩家庭购房奖补15平方米套生育三孩家庭购房奖补25平方米套南昌发布15条稳楼市新政首次购房首付比例最低执行20二套房首付比例最低执行30昆明提高二孩三孩家庭住房公积金贷款额度最高104万元多家银行称厦门二套房首付比例已降至四成7中国华融表示公司聚焦主业服务保交楼稳民生积极稳妥支持房地产企业纾困化解风险华融融德牵头成功实施共益债投资的华晨地产保交楼项目共计解决2044套房产交付问题剩余8000余套在计划执行中四公司公告1富力地产在港交所公告截至2023年6月30日该公司及下属子公司有两笔金额达到1000万元的商票为逾期状态前述商票逾期金额合计为307274万元受宏观经济环境行业环境等多重因素影响公司销售及融资等业务低迷公司整体面临一定的流动性压力特别是公司销售情况持续大幅下滑2023年1-6月总协议销售金额为1354亿元较2022年同比下降约49在前述背景下该公司及下属子公司因阶段性资金紧张导致商票逾期情况的发生28月14日花样年控股发布2022年年度业绩公告2022年花样年控股的总收入约为9754亿元人民币较去年同期减少了381净亏损达到约5981亿元人民币而公司拥有人应占的亏损约为6071亿元人民币3碧桂园宣布对旗下11只境内公司债券自8月14日开市起停牌据统计显示11只债券余额约15702亿元到期日最早的为9月2日是私募债16碧地05余额3904亿元9月份到期的还包括21碧地04和20碧地03余额分别为1435亿元和20亿元48月14日网传龙湖己提前将17亿元款项拨入18龙湖04债券兑付专户目前龙湖年内境内到期债务仅余11月到期的119亿元龙湖2024年1月到期的153亿港币银团贷款目前己提前偿还72亿港币其计划在年内全部提前偿还对此接近龙湖人士表示消息属实请务必阅读末页声明7房地产行业周报20230813-20230819五本周观点7月份楼市销售数据仍旧低迷对开发投资及经济恢复带来一定负面影响7月下旬中央层面在多个重要会议上没有再提及之前的房住不炒等取而代之的为调整优化房地产政策并且提出我国房地产市场供需关系发生重大变化提出要降低购买首套住房首付比例及贷款利率认房不用认贷稳步推进城中村改造等措施今年以来楼市支持政策持续出台但反应在销售数据上起色仍不明显在7月份中央层面对房地产的积极表态后预期后续地方政府层面会加快因城施策优化当地房地产政策并且积极推进落地政策利好持续叠加居民端也将随着对经济回升预期加强楼市系统性风险担忧消除等刚需改善性需求将被逐步激活下半年楼市销售走稳仍值得期待行情走势上7月下旬中央层面在多个重要会议上表态优化房地产政策后板块出现一定的反弹行情8月初中央层面政策处于真空期同时受碧桂园信用性事件影响板块有所回调但近期陆续有地方层面的优化房地产政策出台未来因城施策刺激房地产措施推出仍值得期待有望逐步带动销售恢复随着此轮房地产行业大规模洗牌出清后行业将进入新的发展模式剩下的经营稳健及优质房企将进一步抢占市场份额获得后续持续健康发展空间并且将能享受估值重估机遇建议可关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业包括保利发展600048华发股份600325万科A000002招商蛇口001979等表6建议关注标的推荐理由代码名称建议关注标的推荐理由房地产行业央企龙头在行业景气度低迷情况下销售远优于行业整体水平行业头部排600048保利发展位稳固同时负责结构良好融资成本低安全性较高拿地聚焦核心城市土储价值丰厚公司业绩增长稳健估值相对便宜投资价值凸显公司是承接华发集团房产开发板块的平台公司以住宅为主业商业运营物业管理与其它业务上下游产业链为支撑的13发展新格局业已成型主营业务聚焦于粤港澳大600325华发股份湾区长三角区域京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群其中珠海为公司战略大本营作为国企公司整体经营及业绩稳健融资渠道及融资成本具备优势同时公司全国性布局及多元发展格局已成型持续发展壮大值得期待公司于1984年在深圳经济特区成立经过三十余年的发展已成为国内领先的城市建设服务商也为行业中经营管理的标杆性企业业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市多年来业绩整体保持持续增长并且重视股东利益及分红公司积极进行000002万科A多元化发展拥有业内最全面的不动产赛道布局在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上积极拓展业务版图已进入物流仓储服务租赁住宅商业开发和运营标准办公与产业园酒店与度假等领域在房地产业向新发展模式推进过程中相信公司将能保持凸出的竞争优势实现持续增长建议持续关注公司是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为招商局集团旗下城市综合开发运营001979招商蛇口板块的旗舰企业围绕开发业务资产运营和城市服务三大业务开发业务方面集中高能级城市资产运营方面涵盖产业园区集中商业办公酒店公寓等业态的资产运营请务必阅读末页声明8房地产行业周报20230813-20230819及管理城市服务方面涵盖物业管理邮轮会展康养等业务公司销售增速领先行业整体销售规模排名第一梯队同时REITs扩募将为盘活资产提升资金使用效率带来正面影响看好公司雄厚的股东背景及高价值的土地储备中特估估值修复值得期待资料来源东莞证券研究所六风险提示1房地产优化政策出台低于预期房住不炒持续提及地方政府救市政策落实及成效不足2楼市销售持续低迷销售数据不理想开发商对后市较悲观开发投资持续走低3房企资金链改善缓慢融资仍然受阻暴雷现象持续出现4经济增速持续回落失业率及降薪情况攀升带来购房需求及信心不足请务必阅读末页声明9房地产行业周报20230813-20230819东莞证券研究报告评级体系公司投资评级买入预计未来6个月内股价表现强于市场指数15以上增持预计未来6个月内股价表现强于市场指数5-15之间持有预计未来6个月内股价表现介于市场指数5之间减持预计未来6个月内股价表现弱于市场指数5以上因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因导无评级致无法给出明确的投资评级股票不在常规研究覆盖范围之内行业投资评级超配预计未来6个月内行业指数表现强于市场指数10以上标配预计未来6个月内行业指数表现介于市场指数10之间低配预计未来6个月内行业指数表现弱于市场指数10以上说明本评级体系的市场指数A股参照标的为沪深300指数新三板参照标的为三板成指证券研究报告风险等级及适当性匹配关系低风险宏观经济及政策财经资讯国债等方面的研究报告中低风险债券货币市场基金债券基金等方面的研究报告中风险主板股票及基金可转债等方面的研究报告市场策略研究报告中高风险创业板科创板北京证券交易所新三板含退市整理期等板块的股票基金可转债等方面的研究报告港股股票基金研究报告以及非上市公司的研究报告高风险期货期权等衍生品方面的研究报告投资者与证券研究报告的适当性匹配关系保守型投资者仅适合使用低风险级别的研报谨慎型投资者仅适合使用风险级别不高于中低风险的研报稳健型投资者仅适合使用风险级别不高于中风险的研报积极型投资者仅适合使用风险级别不高于中高风险的研报激进型投资者适合使用我司各类风险级别的研报证券分析师承诺本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力以勤勉的职业态度独立客观地在所知情的范围内出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点不受本公司相关业务部门证券发行人上市公司基金管理公司资产管理公司等利益相关者的干涉和影响本人保证与本报告所指的证券或投资标的无任何利害关系没有利用发布本报告为自身及其利益相关者谋取不当利益或者在发布证券研究报告前泄露证券研究报告的内容和观点声明东莞证券股份有限公司为全国性综合类证券公司具备证券投资咨询业务资格本报告仅供东莞证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料及观点均为合规合法来源且被本公司认为可靠但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可随时更改本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可跌可升本公司可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与本公司其他业务部门或单位所给出的意见不同或者相反在任何情况下本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并不构成对任何人的投资建议投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险据此报告做出的任何投资决策与本公司和作者无关在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本公司及其所属关联机构在法律许可的情况下可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行经纪资产管理等服务本报告版权归东莞证券股份有限公司及相关内容提供方所有未经本公司事先书面许可任何人不得以任何形式翻版复制刊登如引用刊发需注明本报告的机构来源作者和发布日期并提示使用本报告的风险不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本证券研究报告的应当承担相应的法律责任东莞证券股份有限公司研究所广东省东莞市可园南路1号金源中心24楼邮政编码523000电话076922115843网址wwwdgzqcomcn请务必阅读末页声明10