核心观点
　　新房：7月成交同环比跌幅均超三成，同比降幅有所扩大；累计同比收窄至3%。7月40城新房成交面积1196万平，环比-32%，同比-33%，同比增速较上月下降0.5pct。1-7月40城新房成交面积1.17亿平，同比+3%，增幅较上月收窄6pct。3月销售“小阳春”后已经四个月同比增速连续下跌，整体市场持续承压。
　　分城市能级来看，一线城市跌幅小于二三四线，累计同比仍有14%的增长。1）一线城市7月新房成交面积环比-18%，同比-18%，同比降幅较上月扩大2.7pct，跌幅小于二三四线；1-7月累计同比仍有14%的增长。其中上海成交高位回落，新房成交面积同比-27%，环比-15%，一方面是因为供应显著缩量且主要集中在外围，另一方面前期需求集中释放，当前市场热度转降。北京本月供应主力区域集中在大兴区，新房成交面积环比-6%。广深市场也进入阶段性瓶颈期，新房成交同环比也出现下跌。2）二线城市7月新房成交面积环比-32%，同比-39%，同比增速较上月上升4.5pct，1-7月累计同比下降4%。我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅杭州、青岛、济南、宁波环比正增长。3）三四线城市新房成交面积环比-43%，同比-35%，同比增速较上月下降了18pct，1-7月累计同比+7%。除荆门同环比正增长，其余三四线城市同比均出现了不同幅度的下跌。
　　二手房：7月二手房成交同比降幅扩大，累计同比增幅收窄至31%。7月18城二手房成交面积653万平，环比-13%，同比-14%，同比降幅较上月扩大了13.3pct。1-7月18城二手房成交面积5632万平，累计同比+31%。一、二、三四线城市二手房成交面积环比分别下降14%、13%、12%，同比增速分别为-15%、-19%、1%，累计同比增速分别为18%、40%、33%。从具体城市来看，二手房市场走弱情况明显。除韶关、佛山外，所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。同比来看，我们跟踪的城市中有七成在7月二手房成交面积同比下滑。相比之下，前期热度较高的苏州、杭州和厦门相对跌幅较大，同比降幅分别达24%、25%、34%，一方面是需求集中释放后成交缩量，最为明显的是成交持续低迷的厦门，累计同比已经转为负增长，另一方面则是因为去年同期疫情形势好转后，成交基数偏高。仅南宁、佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长。
　　库存与去化：7月整体库存面积与去化周期同环比均下降。截至7月底12城新房住宅库存面积为1.20亿平，环比-1%，同比-2%；去化周期为13个月，环比-1%，同比-12%。具体来看，四成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：重点城市7月平均开盘去化率下降至36%，较上月下降10pct。目前来看，经历了年中放量，7月房企推盘积极性回落，整体开盘较少，各城市去化跌多涨少。福州、天津、重庆等城市有所提升主要与核心区域推盘占比上升有关。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期热点城市因客户分流、购房信心转弱影响，整体去化率高位回落。宁波、南京、佛山、无锡、常州、珠海等尚属筑底阶段，去化率基本不足3成，短期内复苏动能明显不足。
　　土地市场：7月全国土地成交规模维持低位，核心城市土拍或将进一步降温。7月全国（300城）住宅类成交土地建面4287万平，环比-24%，同比-45%，同比增速较6月下降6.3pct。本月全国住宅类用地平均溢价率为5.62%，环比-0.64pct，同比+1.82pct。其中一线城市溢价率达7.47%，同比+2.16pct。除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍中，还出现年内首次流拍和本地国资委托底的现象。在当前销售持续回落的影响下，叠加大量优质地块已在上半年的密集出让，房企拿地回归理性和谨慎，土地成交规模或将低位运行，核心城市土拍或将进一步降温。从累计来看，2023年1-7月全国住宅类用地土地成交总价同比下降27.8%，降幅较上月扩大了8pct；溢价率6.1%，同比提升2pct。
　　房企：1）销售：百强房企7月单月销售同比降幅扩大，1-7月累计同比由正转负。百强房企7月单月实现权益销售额2616亿元，同比下降38%（前值：-32%）；1-7月累计实现权益口径销售额2.71万亿元，同比-5.1%（前值：+0.1%）。TOP20房企中，1-7月累计销售额同比增幅较大的为越秀（66%）、华发（46%）、建发（44%）、招蛇（31%）、滨江（29%）。2）拿地：7月百强房企拿地强度同比下降，投资回归理性。百强房企7月单月全口径拿地金额1710亿元，同比-46%（前值:-20%）；拿地强度从6月的37%提升至47%，同比下降6pct。具体来看，单月土地投资较多的有：建发（拿地金额143亿元，拿地强度138%）、中建（118亿元）、保利（116亿元，37%）。本月多数房企拿地金额环比大幅减少，龙湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响，另一方面，上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕，市场走弱下，整体投资回归理性和谨慎。从累计来看，2023年1-7月百强房企全口径拿地金额8270亿元，同比仍有19.6%的下降，拿地强度同比下降3.7个百分点至22%。具体来看，1

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业月报2023年8月21日强于大市房地产行业2023年7月月报7月成交同比降幅扩大土地市场环比降温政策表态密集核心观点新房7月成交同环比跌幅均超三成同比降幅有所扩大累计同比收窄至37月40城新房成交面积1196万平环比-32同比-33同比增速较上月下降05pct1-7月40城新房成交面积117亿平同比3增幅较上月收窄6pct3月销售小阳春后已经四个月同比增速连续下跌整体市场持续承压分城市能级来看一线城市跌幅小于二三四线累计同比仍有14的增长1一线城市7月新房成交面积环比-18同比-18同比降幅较上月扩大27pct跌幅小于二三四线1-7月累计同比仍有14的增长其中上海成交高位回落新房成交面积同比-27环比-15一方面是因为供应显著缩量且主要集中在外围另一方面前期需求集中释放当前市场热度转降北京本月供应主力区域集中在大兴区新房成交面积环比-6广深市场也进入阶段性瓶颈期新房成交同环比也出现下跌2二线城市7月新房成交面积环比-32同比-39同比增速较上月上升45pct1-7月累计同比下降4我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑多数城市处于成交低点需求略显疲态仅杭州青岛济南宁波环比正增长3三四线城市新房成交面积环比-43同比-35同比增速较上月下降了18pct1-7月累计同比7除荆门同环比正增长其余三四线城市同比均出现了不同幅度的下跌二手房7月二手房成交同比降幅扩大累计同比增幅收窄至317月18城二手房成交面积653万平环比-13同比-14同比降幅较上月扩大了133pct1-7月18城二手房成交面积5632万平累计同比31一二三四线城市二手房成交面积环比分别下降141312同比增速分别为-15-191累计同比增速分别为184033从具体城市来看二手房市场走弱情况明显除韶关佛山外所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑成交表现均弱于上个月同比来看我们跟踪的城市中有七成在7月二手房成交面积同比下滑相比之下前期热度较高的苏州杭州和厦门相对跌幅较大同比降幅分别达242534一方面是需求集中释放后成交缩量最为明显的是成交持续低迷的厦门累计同比已经转为负增长另一方面则是因为去年同期相关研究报告疫情形势好转后成交基数偏高仅南宁佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长库存与去化7月整体库存面积与去化周期同环比均下降截至7月底12城新房住宅库存面积为120亿平环房地产行业2023年7月70个大中城市房价数据比-1同比-2去化周期为13个月环比-1同比-12具体来看四成的城市去化周期环比拉长仅上点评70城新房二手房房价同环比跌幅均扩大一海杭州去化周期在12个月内线城市新房房价环比持平2023817开盘去化率重点城市7月平均开盘去化率下降至36较上月下降10pct目前来看经历了年中放量7月房企推盘积极性回落整体开盘较少各城市去化跌多涨少福州天津重庆等城市有所提升主要与核心区域推盘房地产行业2023年1-7月统计局数据点评销售占比上升有关而北京上海杭州成都合肥等前期热点城市因客户分流购房信心转弱影响整体去化率高与开工单月降幅收窄但累计仍扩大住宅投资略位回落宁波南京佛山无锡常州珠海等尚属筑底阶段去化率基本不足3成短期内复苏动能明显不足土地市场7月全国土地成交规模维持低位核心城市土拍或将进一步降温7月全国300城住宅类成交土有好转2023816地建面4287万平环比-24同比-45同比增速较6月下降63pct本月全国住宅类用地平均溢价率为562地产新模式探索系列之一代建行业篇代建新环比-064pct同比182pct其中一线城市溢价率达747同比216pct除了溢价率下滑外本月杭州进行的第七轮土拍中还出现年内首次流拍和本地国资委托底的现象在当前销售持续回落的影响下叠加大量优质地航道迎来新机遇202385块已在上半年的密集出让房企拿地回归理性和谨慎土地成交规模或将低位运行核心城市土拍或将进一步城中村改造点评城中村改造政策稳步推进利降温从累计来看2023年1-7月全国住宅类用地土地成交总价同比下降278降幅较上月扩大了8pct溢价率61同比提升2pct好相关经验丰富的央国企2023729房企1销售百强房企7月单月销售同比降幅扩大1-7月累计同比由正转负百强房企7月单月实现权益销售2023H1土地成交情况点评2023H1土地成交总额2616亿元同比下降38前值-321-7月累计实现权益口径销售额271万亿元同比-51前值01TOP20房企中1-7月累计销售额同比增幅较大的为越秀66华发46建发44招蛇31价同比下滑21京杭沪位列前三预计下半滨江292拿地7月百强房企拿地强度同比下降投资回归理性百强房企7月单月全口径拿地金额1710年会有结构性回暖202376亿元同比-46前值-20拿地强度从6月的37提升至47同比下降6pct具体来看单月土地投资较多的有建发拿地金额143亿元拿地强度138中建118亿元保利116亿元37本月多数房居民购房意愿房价看涨预期均回落房企贷款企拿地金额环比大幅减少龙湖中海等7月并未拿地一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响另一方面上需求收缩央行2023年二季度问卷调查点评半年头部房企在核心城市拿地相对充裕市场走弱下整体投资回归理性和谨慎从累计来看2023年1-7月百强房企全口径拿地金额8270亿元同比仍有196的下降拿地强度同比下降37个百分点至22具体来看1-72023630月拿地金额排名靠前的有华润拿地金额600亿元拿地强度32万科505亿元23保利500亿元探索建立房屋养老金制度资金来源多方面物19建发491亿元47滨江441亿元43中海406亿元21绿城366亿元34招蛇336亿元18我们认为随着上半年核心城市优质地块的补充若三季度销售无明显企稳回升房企管公司有望受益2023629拿地大概率保持理性和谨慎拿地房企依旧是央国企占主导民企保持弱复苏态势3融资房企单月融资规模环走出停滞期诞生新格局房地产行业年比虽回升但仍处于较低水平7月行业国内外债券信托ABS发行规模771亿元同比-2环比8平均发2023行利率346同比-031pct环比046pct1-7月累计发行4635亿元同比-18主流房企中7月招蛇万科中期策略2023613金融街华润发行国内债券规模较大均超过30亿元年内国内外债券到期小高峰已过2023Q3Q4国内外债券房企退市专题研究十余家房企面临元退市到期规模分别为24701834亿元8910月分别到期694865730亿元8月面临债务到期压力的房企有招蛇162亿元龙湖42亿元富力36亿元宝龙31亿元金融街30亿元风险对行业整体影响有限202361政策1需求端7月下旬至今中央和地方密集表态发改委发布关于恢复和扩大消费措施的通知支持刚性保租房深度研究住房租赁市场缺口较大和改善性住房需求国常会强调要调整优化房地产政策公安部发声全面放宽大城市落户条件完善特大城市积分REITs落户政策央行表示指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等地方层面迅速响应四个一线城市先后表态保租房REITs起航租赁行业加速步入专业化资管根据财联社报道福州厦门成都沈阳等多个城市拟于近日优化调整限购政策降低二套房首付比例下限我时代202358们认为虽然各方积极表态打开了市场对于政策宽松的想象空间但目前尚未有实质落地从中央发声到地方落实再到政策起效尚需时日2供给端持续围绕金融16条和三支箭推进一方面金融16条政策期限延长另一方面8月3日央行主持召开民企发展座谈会推进民企债券融资支持工具第二支箭扩容增量龙湖新希望旭辉美的等多家房企参与供给端放松政策目前仍围绕金融16条和三支箭推进仍需等待新政策的中银国际证券股份有限公司发力3今年以来中央高级别会议已多次提及城中村改造问题政治局会议明确指出加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造盘活改造各类闲置房产7月21日国常会发布的关于在超大特大城市积极稳步推进具备证券投资咨询业务资格城中村改造的指导意见中明确了城中村改造意义改造范围决定加大政策支持力度有望加快城中村改造进程我们认为城中村改造将是未来行业长期发展方向之一但是城中村改造主要限于一二线城市内实际对销售房地产行业占比较大的三四线城市难以直接受益因此城中村改造对于当前地产需求的拉动较为有限城中村改造项目周期较长资金需求较大且需要协调多个利益主体的关系预计未来参与方多为有较多城市更新经验的央企和地方国企证券分析师夏亦丰投资建议8621203283487月新房与二手房市场均持续走弱虽然7月下旬开始各地频繁表态释放利好信号四个一线城市也yifengxiabocichinacom相继对需求端政策放松表态打开了市场对于政策宽松的想象空间但目前尚未有实质落地我们认为从中央发声到地方落实再到政策起效尚需时日若核心城市能在三季度稳步落实部分需求端宽证券投资咨询业务证书编号S1300521070005松政策销售或有望在四季度企稳但基于当前居民购买力不足的事实后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察现阶段我们建议关注两条主线1中央与地方政策宽松预期下地产板块或迎来较大的beta行情其证券分析师许佳璐中基本面相对稳健有一定成长性的标的招商蛇口华润置地建发国际集团越秀地产绿城中国华发股份滨江集团底部回升弹性较大的公司金地集团龙湖集团2在一线城市有城市862120328710更新业务布局的房企中华企业光明地产中交地产城建发展万科A绿景中国地产jialuxubocichinacom风险提示证券投资咨询业务证书编号S1300521110002房地产调控升级销售超预期下行融资收紧目录17月新房二手房成交同比降幅均扩大重点城市开盘去化率明显下降611新房7月成交同比跌幅略有扩大一线城市跌幅小于二三四线612二手房7月二手房成交同比降幅扩大至14多数城市普遍同环比齐跌713库存库存与去化同环比均下降重点城市开盘去化率有所下降82土地市场7月全国土地成交规模维持低位核心城市土拍或将进一步降温113房企百强房企7月销售同比降幅扩大至近四成土地投资回归谨慎1431销售百强房企7月单月销售同比降幅扩大累计销售同比由正转负1432集中度2023年上半年百强房企行业集中度同比基本持平1533拿地7月百强房企拿地强度同比下降投资回归理性1534房企融资与债务到期融资规模环比虽回升但规模仍处于较低水平174政策需求端积极表态供给端持续围绕金融16条和三支箭推进2041需求端中央与地方密集表态2042供给端持续围绕金融16条和三支箭推进2243保障房建设工作将持续大力推进存量转化和城中村改造或成为供给主要渠道225中央和地方密集表态7月地产板块走强236投资建议247风险提示258附录262023年8月21日房地产行业2023年7月月报2图表目录图表17月40城新房成交面积11958万平环比下降322同比下降3266图表27月一二三四线新房成交面积环比增速分别为-181-315-4276图表37月一二三四线新房成交面积同比增速分别为-184-386和-3546图表47月有超9成城市新房成交环比下降7图表57月18城二手房成交面积6532万平环比下降130同比下降1367图表67月一二三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-137-131-1237图表77月一二三四线城市同比增速-148-185088图表87月重点城市二手房成交环比均出现不同幅度的下滑同比7成城市下降8图表9截至7月末12个城市新房住宅库存面积为120亿平环比下降06同比下降198图表10截至7月末一二三四线城市库存面积环比增速分别为-12-01198图表11截至7月末一二三四线城市库存面积同比增速分别为55-108-619图表12截至7月末12个城市整体新房库存面积去化周期130个月环比下降12同比下降1259图表13截至7月末一二三四线城市新房库存面积去化周期分别为141105和305个月9图表14截至7月末一二三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为-4321和229图表15截至7月末一二三线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为-206-73659图表16截至7月底4成城市去化周期环比拉长10图表172023年7月重点城市平均开盘去化率跌多涨少10图表187月全国成交土地规划总建筑面积为16亿平环比下降304同比下降48711图表197月一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-23-540和-52911图表207月一二三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-312-755和-64311图表217月全国住宅类成交土地建面42867万平环比下降241同比下降44611图表227月一二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为435-263和23311图表237月一二三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为为-316-641和85112023年8月21日房地产行业2023年7月月报3图表247月全国成交土地平均楼面价1458元平环比下降43同比下降8812图表257月全国成交土地平均土地溢价率为466较上月下降099个百分点较2022年同期上升了118个百分点12图表267月一二三线城市成交土地楼面价环比增速分别为-20323784512图表277月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-229175117512图表287月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为68731440413图表297月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为4346元平环比下降100同比下降16913图表307月全国住宅类用地平均溢价率为562环比下降064个百分点较去年同期上升182个百分点13图表317月一二三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为-417-283-25313图表327月一二三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速为-219-232-27313图表337月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为74733553213图表34百强房企7月单月权益口径销售额为2616亿元同比下降37714图表357月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为-360-330-305-34414图表36各梯队7月单月销售额同比降幅均扩大14图表37TOP20房企中所有房企单月销售额同比增速均为负15图表382023年上半年百强房企行业集中度同比有所提升15图表39百强房企6月单月全口径拿地金额1710亿元同比下降460前值-20116图表407月CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为5152555516图表417月建发中建保利铁建单月拿地均超90亿16图表422023年1-7月华润万科保利建发滨江中海拿地金额排名靠前均超过400亿元17图表432023年7月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模771亿元同比下降2环比增长817图表442023年7月房地产行业国内债券海外债信托ABS平均发行利率346同比下降031个百分点环比提升046个百分点17图表45主流房企中7月招蛇万科金融街华润发行国内债券规模较大均超过30亿元平均发行利率分别29730934930818图表462023年8910月国内外债券分别到期694865730亿元18图表472023年8月以下主流房企面临债务到期压力招蛇62亿元龙湖42亿元富力36亿元宝龙31亿元金融街30亿元192023年8月21日房地产行业2023年7月月报4图表48中央政治局会议房地产相关表态20图表49政治局会议后中央持续积极表态21图表502023年7月百城首套主流房贷利率平均为390二套主流房贷利率平均为481均较上月下降10BP21图表517月一线城市首二套房贷利率分别为450503二线城市首二套房贷利率分别为388481三四线城市首二套房贷利率分别为38848021图表52房地产行业7月绝对收益为14223图表53房地产行业7月相对收益为9723图表54截至7月31日房地产板块PE为1377X23图表55报告中提及上市公司估值表24图表56城市数据选取清单262023年8月21日房地产行业2023年7月月报517月新房二手房成交同比降幅均扩大重点城市开盘去化率明显下降11新房7月成交同比跌幅略有扩大一线城市跌幅小于二三四线7月新房成交同环比跌幅均超三成同比降幅有所扩大累计同比收窄至37月40城新房成交面积11958万平环比下降322同比下降326同比降幅较上月扩大05个百分点1-7月40城新房成交面积117亿平累计同比增长25增幅较上月缩小62个百分点3月销售小阳春后已经四个月同比增速连续下跌整体市场行情持续承压从各城市能级来看一线城市跌幅小于二三四线累计同比仍有14的增长1一线城市7月新房成交面积2937万平环比下降181同比下降184同比降幅较上月扩大27个百分点跌幅小于二三四线1-7月累计同比仍有138的增长其中上海成交高位回落新房成交面积同比下降27环比下降15一方面是因为供应显著缩量且主要集中在外围另一方面前期需求集中释放当前市场热度转降北京情况类似本月供应主力区域集中在大兴区新房成交面积环比下降6广深市场也进入阶段性瓶颈期新房成交同环比也出现下跌2二线城市7月新房成交面积5948万平环比下降315同比下降386同比增速较上月上升45个百分点1-7月累计同比下降407月我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑多数城市处于成交低点需求略显疲态仅杭州青岛济南宁波环比正增长3三四线城市7月新房成交面积3073万平环比下降427同比下降354同比增速较上月下降了179个百分点1-7月累计同比增长72三四线城市成交较大幅下滑除荆门同环比正增长其余城市同比均出现了不同幅度的下跌图表17月40城新房成交面积11958万平环比下降图表27月一二三四线新房成交面积环比增速分别为322同比下降326-181-315-427资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券图表37月一二三四线新房成交面积同比增速分别为-184-386和-354资料来源同花顺中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报6图表47月有超9成城市新房成交环比下降2023年7月全国重点城市新房成交面积单位万平能级城市成交面积环比同比能级城市成交面积环比同比北京62-618金华9-52-38上海124-15-27台州28-44-27一线广州69-28-27常德4-32-61深圳39-24-12娄底5-26-31合计294-18-18江门4-30-63南宁47-15-10韶关5-46-26杭州66-40-29佛山37-32-44南京33-19-41三线莆田516-49武汉58-20-58泰安5-71-60青岛105-50-28焦作23-46二线苏州31-47-43荆门63918福州13-6-31温州31-66-27济南56-19-38扬州6-70-51宁波29-51-55惠州46-29-21合计437-32-39合计193-43-35总计924-32-33资料来源同花顺中银证券12二手房7月二手房成交同比降幅扩大至14多数城市普遍同环比齐跌7月二手房成交同比降幅扩大累计同比增幅收窄至317月18城二手房成交面积6532万平环比下降130同比下降136同比降幅较上月扩大了133个百分点1-7月18城二手房成交面积56316万平累计同比增速为314增幅较上个月下降了96个百分点7月一二三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-137-131-123同比增速分别为-148-18508同比增速较上月分别下降了19512082个百分点累计同比增速分别为183403334从具体城市来看二手房市场走弱情况明显除韶关佛山外所有城市的二手房成交面积环比均出现了不同幅度的下滑成交表现均弱于上个月四成城市跌幅在15以上金华和苏州降幅达两成同比来看七成我们跟踪的城市7月二手房成交面积同比下滑相比之下前期热度较高的苏州杭州和厦门相对跌幅较大同比降幅分别达242534同比降幅较大这一方面是需求集中释放后成交缩量最为明显的是成交持续低迷的厦门累计同比已经转为负增长另一方面则是因为去年同期疫情形势好转后二手房集中成交基数偏高仅南宁佛山二手房成交面积同比仍能维持正增长图表57月18城二手房成交面积6532万平环比下降图表67月一二三四线城市二手房成交面积环比增速130同比下降136分别为-137-131-123资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报7图表77月一二三四线城市同比增速-148-18508资料来源同花顺中银证券图表87月重点城市二手房成交环比均出现不同幅度的下滑同比7成城市下降资料来源同花顺中银证券13库存库存与去化同环比均下降重点城市开盘去化率有所下降由于库存规模有所收缩去化周期略有缩短截至7月底我们跟踪的12城新房住宅库存面积为120亿平环比下降06同比下降19整体去化周期为130个月环比下降01个月同比下降18个月一二三四线城市库存面积环比增速分别为-12-0119同比增速分别为55-108-61一二三四线城市去化周期分别为141105和305个月环比增速分别为-432122同比增速分别为-206-7365具体来看四成的城市去化周期环比拉长仅上海杭州去化周期在12个月内图表9截至7月末12个城市新房住宅库存面积为120图表10截至7月末一二三四线城市库存面积环比增亿平环比下降06同比下降19速分别为-12-0119资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报8图表11截至7月末一二三四线城市库存面积同比图表12截至7月末12个城市整体新房库存面积去化周增速分别为55-108-61期130个月环比下降12同比下降125资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券图表13截至7月末一二三四线城市新房库存面积图表14截至7月末一二三四线城市新房库存面积去化周期分别为141105和305个月去化周期环比增速分别为-4321和22资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券图表15截至7月末一二三线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为-206-7365资料来源同花顺中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报9图表16截至7月底4成城市去化周期环比拉长资料来源同花顺中银证券数据说明商品房北京深圳商品住宅上海杭州苏州宁波福州韶关莆田重点城市7月平均开盘去化率下降至36较上月下降10个百分点目前来看经历了年中放量7月房企推盘积极性稳步回落整体开盘较少各城市去化跌多涨少福州天津重庆等城市有所提升主要与核心区域推盘占比上升有关而北京上海杭州成都合肥等前期热点城市因客户分流购房信心转弱影响整体去化率高位回落宁波南京佛山无锡常州珠海等尚属筑底阶段去化率基本不足3成短期内复苏动能明显不足图表172023年7月重点城市平均开盘去化率跌多涨少资料来源克而瑞中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报102土地市场7月全国土地成交规模维持低位核心城市土拍或将进一步降温7月土地成交规模维持低位7月全国300城成交土地规划总建筑面积为16亿平环比下降304同比下降487同比降幅较6月扩大了329个百分点百城土地规划总建筑面积为120亿平环比下降44同比下降294同比降幅较6月扩大了54个百分点一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-23-540和-529同比增速分别为-312-755和-643单看住宅用地全国住宅类成交土地建面42867万平环比下降241同比下降446同比降幅较6月扩大了63个百分点百城住宅类成交土地建面32772万平环比上升85同比下降274同比降幅较6月收窄了165个百分点一二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为435-263和233同比增速分别为-316-641和85图表187月全国成交土地规划总建筑面积为16亿平图表197月一二三线城市成交土地规划建筑面积环比环比下降304同比下降487增速分别为-23-540和-529资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表207月一二三线城市成交土地规划建筑面积同图表217月全国住宅类成交土地建面42867万平环比比增速分别为-312-755和-643下降241同比下降446资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表227月一二三线城市住宅类土地成交建面环比图表237月一二三线城市住宅类土地成交建面同比增增速分别为435-263和233速分别为为-316-641和85资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报11从市场热度来看溢价率环比回落从全类型土地来看7月全国300城成交土地平均楼面价1458元平环比下降43同比下降88平均土地溢价率为466较上月下降099个百分点较2022年同期上升了118个百分点百城成交土地平均楼面价1796元平环比下降223同比下降300平均土地溢价率为468较上月下降144个百分点较2022年同期上升了148个百分点一二三线城市成交土地楼面均价分别为125593612319元平环比增速分别为-203237845同比增速分别为-2291751175平均溢价率分别为687314404环比分别下降151179151个百分点从住宅类用地来看全国300城住宅类用地成交平均楼面价为4346元平环比下降100同比下降169本月全国住宅类用地平均溢价率为562环比下降064个百分点较去年同期上升182个百分点百城住宅类用地成交平均楼面价为5293元平环比下降309同比下降341本月百城住宅类用地平均溢价率为558环比下降098个百分点较去年同期上升200个百分点一二三线城市住宅类用地平均楼面价为2185762953032元平环比增速分别为-417-283-253同比增速分别为-219-232-273一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为747335532一二线城市环比分别下降了240215个百分点三线城市上升了048个百分点一二三线城市同比分别上升了了216018309个百分点除了溢价率下滑外本月杭州进行的第七轮土拍还出现杭州2023年首次流拍和本地国资委托底的现象在当前销售持续回落的影响下叠加大量优质地块已在上半年的密集出让房企拿地回归理性和谨慎土地成交规模或将低位运行核心城市土拍或将进一步降温从累计来看2023年1-7月全国土地成交总价同比下降23溢价率同比提升2023年1-7月全国300城成交土地规划总建面147亿平同比下降124成交总价17万亿元同比下降233平均溢价率50同比提升10个百分点一二三线城市1-7月累计土地成交建面分别为4035万平22亿平39亿平同比增速分别为03-229-3261-7月累计成交总价分别为307653005070亿元同比增速分别为-247-323-119一二三线城市土地溢价率分别为555040同比分别提升181109个百分点图表247月全国成交土地平均楼面价1458元平环比图表257月全国成交土地平均土地溢价率为466较上月下降43同比下降88下降099个百分点较2022年同期上升了118个百分点资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表267月一二三线城市成交土地楼面价环比增速图表277月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分分别为-203237845别为-2291751175资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报12图表287月一二三线城市成交土地平均溢价率分别图表297月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为4346为687314404元平环比下降100同比下降169资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表307月全国住宅类用地平均溢价率为562环比图表317月一二三线城市住宅类用地成交土地平均楼下降064个百分点较去年同期上升182个百分点面价环比增速为-417-283-253资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表327月一二三线城市住宅类用地成交土地平均图表337月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率楼面价同比增速为-219-232-273分别为747335532资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报133房企百强房企7月销售同比降幅扩大至近四成土地投资回归谨慎31销售百强房企7月单月销售同比降幅扩大累计销售同比由正转负百强房企7月单月销售同比降幅扩大1-7月累计销售同比由正转负百强房企7月单月实现全口径销售额3713亿元同比下降387前值-298权益口径2616亿元同比下降377前值-316百强房企1-7月累计实现全口径销售额384万亿元同比下降59前值-04权益口径271万亿元同比下降51前值01各梯队单月销售额同比降幅均扩大CR5CR10CR20CR50单月全口径销售额增速分别为-347-359-341-374增速分别下降94492464个百分点CR5CR10CR20CR501-7月累计全口径销售额增速分别为-22-10-03-32TOP20房企中所有房企单月销售额同比增速均为负其中保利发展-6建发国际-7滨江集团-10华发股份-12中国铁建-13降幅相对较小均为区域深耕型房企和头部房企1-7月累计销售额同比仍能保持正增长的有越秀地产66华发股份46建发国际44招商蛇口31滨江集团29华润置地26中海地产23中国金茂15保利发展10龙湖集团6绿城中国3图表34百强房企7月单月权益口径销售额为2616亿元图表357月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销同比下降377售额增速分别为-360-330-305-344亿元权益金额及增速单月权益金额增速140002001501200015010010000100508000506000004000-502000-50-1000-100201907202304201801201804201807201810201901201904201910202001202004202007202010202101202104202107202110202201202204202207202210202301202307201901202105201701201705201709201801201805201809201905201909202001202005202009202101202109202201202205202209202301202305CR5同比增速CR10同比增速CR100CR100同比增速CR20同比增速CR50同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表36各梯队7月单月销售额同比降幅均扩大单月全口径销售亿元单月全口径销售增速房企梯队2022年7月2023年6月2023年7月2022年7月2023年6月2023年7月CR5161216521053-383-253-347CR10253525011625-338-310-359CR20354535102337-362-316-341CR50509849103192-395-310-374CR100605956793713-396-298-387单月权益口径销售亿元单月权益口径销售增速房企梯队2022年7月2023年6月2023年7月2022年7月2023年6月2023年7月CR511601125742-494-322-360CR10172417761156-463-304-330CR20242724781686-442-313-305CR50350033952297-442-325-344CR100420139112616-418-316-377资料来源克而瑞中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报14图表37TOP20房企中所有房企单月销售额同比增速均为负1-7月7月6月7月6月7月6月销售排名公司同比同比同比同比同比同比同比全口径金额全口径金额全口径金额权益金额权益金额全口径面积全口径面积1保利发展2678101312-55410-196208-60240-2991801794270-5032万科2244-92227-399359-150147-399234-150171-342234-893中海地产1925226140-281322-215131-281301-21551-277123-2404华润置地1874258172-386267-327133-360167-46776-271101-4745招商蛇口1866306202-158294-286123-134185-22998140122-3266碧桂园1749-387140-636210-54190-704165-524173-622260-5237龙湖集团110663121-336163-31484-295104-32579-27893-3428绿城中国10792796-518155-40356-399116-24340-44156-3839建发国际1057444103-7317713278-6813614851-16967-14910滨江集团1028290102-95124-470591276-44222-12322-39811金地集团963-191105-431135-52665-43183-52757-32382-35612中国金茂92314864-393131-30844-39491-30834-41464-40813越秀地产91965994306130-4456-20378-42427-7842-34714华发股份84645577-121120-170601519200243030-46115绿地控股686-10166-168144-22959-169130-228120417131-17516中国铁建58724364-12874-49354-20959-43245-44934-55917融创中国572-53752-52071-49628-54247-42033-63550-55118新城控股484-36461-45866-51344-44348-46385-25387-31619旭辉控股466-41147-70855-59610-89130-62340-62938-53120美的置业446-6241-45051-38126-32632-36832-35239-358CR510587-221053-3471652-253742-3601125-322742-3031018-407CR1016606-101625-3592501-3101156-3301776-3041090-2911503-383CR2023499-032337-3413510-3161686-3052478-3131483-3191979-401CR5032439-323192-3744910-3102297-3443395-3251932-3662636-422CR10038373-593713-3875679-2982616-3773911-3162141-3973016-413资料来源克而瑞中银证券备注金额单位亿元面积单位万平32集中度2023年上半年百强房企行业集中度同比基本持平2023年上半年房企权益口径销售额集中度同比基本持平CR5CR10CR20CR50集中度同比分别提升了06131504个百分点至114172239327CR100集中度同比下降了04个百分点至386我们认为随着行业逐步出清行业集中度有望企稳图表382023年上半年百强房企行业集中度同比有所提升权益口径销售金额集中度2021年1-6月2022年1-6月2023年1-6月CR5133108114CR10205159172CR20293224239CR50439322327CR100532390386资料来源克而瑞中银证券备注由于行业集中度数据依据国家统计局发布的全国商品房销售数据进行计算7月统计局数据未公布因此目前讨论1-6月的集中度情况33拿地7月百强房企拿地强度同比下降投资回归理性7月百强房企拿地同比量价齐跌百强房企7月单月全口径拿地金额1710亿元同比下降460前值-201拿地建面1565万平同比下降238前值-329百强房企拿地强度拿地金额销售金额从6月的37提升至47拿地强度同比下降6个百分点CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为51525555同比分别下降1913119个百分点具体来看单月土地投资较多的有建发国际拿地金额143亿元拿地强度138中建玖合118亿元保利发展116亿元37中国铁建90亿元140其余企业单月拿地均不足90亿多数房企拿地金额环比大幅减少龙湖中海等7月并未拿地一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响另一方面上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕市场走弱下整体投资回归理性和谨慎2023年8月21日房地产行业2023年7月月报15从累计来看2023年1-7月百强房企全口径拿地金额8270亿元同比仍有196的下降拿地强度同比下降37个百分点至22头部房企的拿地强度仍然相对较高CR5CR10CR20拿地强度分别为242523具体来看2023年1-7月拿地金额排名靠前的有华润置地拿地金额600亿元拿地强度32万科505亿元23保利发展500亿元19建发国际491亿元47滨江集团441亿元43中海地产406亿元21绿城中国366亿元34招商蛇口336亿元18越秀地产244亿元27中国铁建244亿元42我们认为随着上半年核心城市优质地块的补充若三季度销售无明显企稳回升房企拿地大概率保持理性和谨慎拿地房企依旧是央国企占主导民企保持弱复苏态势图表39百强房企6月单月全口径拿地金额1710亿元图表407月CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为同比下降460前值-20151525555各梯队拿地金额同比增速各梯队拿地强度拿地金额销售金额4006054555552505151200475045464300414036372022082022092022102022112022122023012023022023032023042023052023062023073533-2003230323026-4001918192019-6002014141415131311111213-80010-10000CR5同比增速CR10同比增速CR20同比增速CR5CR10CR20CR50CR100CR50同比增速CR100同比增速202301202302202303202304202305202306202307资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表417月建发中建保利铁建单月拿地均超90亿2023年7月TOP20房企拿地金额与拿地强度16070014060012050010040080300602004020100007月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报16图表422023年1-7月华润万科保利建发滨江中海拿地金额排名靠前均超过400亿元2023年1-7月TOP20房企拿地金额与拿地强度700606005050040400303002020010010002023年1-7月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券34房企融资与债务到期融资规模环比虽回升但规模仍处于较低水平房企单月融资规模环比虽回升但仍处于较低水平2023年7月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计771亿元同比下降2环比增长8平均发行利率346同比下降031个百分点环比提升046个百分点2023年1-7月累计发行规模合计4635亿元同比下降187月房地产行业国内债券发行规模515亿元同比基本持平环比增长55平均发行利率338同比提升009个百分点环比下降007个百分点信托发行规模30亿元同比减少55环比增长133平均发行利率697同比下降076个百分点环比下降010个百分点ABS发行规模226亿元同比增长10环比减少39平均发行利率319同比下降050个百分点环比提升073个百分点本月无海外债发行主流房企中7月招蛇万科金融街华润发行国内债券规模较大均超过30亿元平均发行利率分别297309349308图表432023年7月房地产行业国内债券海外债信托图表442023年7月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模771亿元同比下降2环比增长8ABS平均发行利率346同比下降031个百分点环比提升046个百分点国内债券海外债信托ABS单月发行规模国内债券海外债信托ABS单月发行平均利率2500306560420203516605772000105510-2055514-5504500-11-101500-15504621173-21-2044611421096-24-26427423432-30960-3045413-32-33-339334031000861881870393393771743728771-40386385382379708-42700656716376590-4740367364532570530-50348-50464-50-52-52-51465509448346-57500-60-6035-63300-71-70-70300-80月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1597892346781234567101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2022202220222021202120212022202220222022202220222023202320232023202320232023202120212021202220222022平均发行利率发行规模亿元同比增速资料来源中指院中银证券资料来源中指院中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报17图表45主流房企中7月招蛇万科金融街华润发行国内债券规模较大均超过30亿元平均发行利率分别2973093493082023年7月典型企业融资企业名称国内债券亿元平均利率招商蛇口50297万科40309金融街38349华润30308苏高新27280信达地产25420金茂25353铁建18360华发股份18435中交房地产17348首创15386绿城15430滨江15385北京城建15340南京高科14256象屿13370新城9400中交地产7408新湖中宝7425资料来源中指院中银证券年内国内外债券到期小高峰已过2023Q3Q4国内外债券到期规模分别为24701834亿元其中8910月分别到期694865730亿元具体来看8月以下主流房企面临债务到期压力招蛇62亿元龙湖42亿元富力36亿元宝龙31亿元金融街30亿元图表462023年8910月国内外债券分别到期694865730亿元国内债券海外债到期规模1200100032980031434827839711460034712941815315211240075131664556258058751149247020042241744231216802023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月国内债券亿元海外债亿元资料来源中指院中银证券2023年8月21日房地产行业2023年7月月报18图表472023年8月以下主流房企面临债务到期压力招蛇62亿元龙湖42亿元富力36亿元宝龙31亿元金融街30亿元海外债券按最新汇率换算人民币亿元国内债券亿元企业名称2023年到期2023年及以后2023年到期2023年及以后总债券余额海外债余额占比债券余额债券余额8月年内202420252026及以后8月年内202420252026及以后恒大00018468192523337410696817900003070061001056347363129153633碧桂园0002827115901931643697774290001211039465560491626531103961745华润00000071310001425321383150015001100014300443997119992582231中海000356549913968249143743825006400100009800201004630083738447万科000000102163526927023011381930032640158165813781148284保利000000356500000035658700142302243322976683397190450首开000000000000368636864938232862464415244681127179951金茂000000178324962201526294000500020337132033854064834406富力356535651105292152716450997000100038092001058161577828华夏幸福000000463554193897049024000200275080301098060005817世茂000213971313565208213365633502110000188892434958005580招商蛇口1640164000000000016404600690092601838319785543285596829融创0005288175308135427835231300012843534111401895854189650龙湖000000000000142611426141754294141591450044473740051661276远洋0000004991513417826279522000360210070650032772344951400544金融街00030001043010160474025020503505035000佳兆业0008393160251925335654723650050000000000050047736990旭辉1200120075239935122573091526255948423524451525346168670首创00000000032098116113252757106311543631963202043344261合景泰富000499116802142676873090620036453895000800814839055791绿城000000000813600081362261176130501260039483077438910209华发股份000952117726500675712379374083740800铁建00035908710162908200367903679000建发000000000000274327431000200039201165215943335153625876雅居乐000000000924816757260052200611100017001001136016722龙光000000199764178913173270006604832127141820535532488信达地产0001460543813433136402400349113491100苏高新000170064008530112507900340803408000金地00000034230000003423200070951779927315002812531548108绿地000000713185578200238870003780000001378127668863新城249624965704427828811535929831240370036231154626905571阳光城000282495261925000142750004450393037001208026355542时代中国00000035653922570413191000535000109281146324654535宝龙000000555766781426136613111386717083416060905122712601联发00020005900283038302640152001520000越秀28520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