2022年土地市场整体表现较为惨淡，我们在去年底发布的《年度跟踪：全国土地成交及城投拿地数据全梳理》中进行了全面分析，而在众多利好政策执行下，2023年一季度土地市场恢复情况如何？
　　全国土地成交有何变化：
　　1、土地成交额及溢价率：2023年一季度，全国各类土地成交11643宗，同比减少1559宗；土地成交额5406.18亿元，同比下降15.5%。与此同时，区域间土地市场表现进一步分化，热点城市土拍升温，部分偏远区域依然低迷，整体加权平均溢价率回升至5%以上的相对高位。
　　2、城投拿地占比：受政策效应及自身偿债压力较大影响，城投拿地金额占比由2022年11月的8.84%持续下降至2023年3月的1.53%，目前整体处于较低水平。
　　3、成交土地性质：主要以住宅用地和工业用地为主，两者合计占比82.6%，其中，工业用地占比较去年同期上升4.67个百分点。
　　各省份及各地市土地成交现状分析：
　　1、分省份看：2023年一季度，天津、陕西、宁夏三区域土地成交同比增速较高，表现出较强的回暖趋势，而甘肃、重庆、安徽、湖北等区域土地成交同比下滑严重，其中重庆市土地成交额中城投拿地占比高达19.66%。
　　2、分地市看：整体呈现“点状复苏”态势，其中，杭州、西安、南京等热点城市成交规模及增速均处于较高水平。此外，市场关注度较高的济宁、贵阳等偏弱区域土拍市场有所恢复。
　　3、重点省市：2023年一季度，云南省土地成交额为72.95亿元，较去年同期有所改善；天津市土地成交额为23.55亿元，受低基数因素影响，整体增速较高，但规模不大；山东省土地成交额315.54亿元，城投拿地金额25.17亿元，位于全国首位。其中，济南、青岛、潍坊土地成交额有所下滑；贵州省土地成交额为74.27亿元，其中，贵阳市、遵义市土地成交额下滑明显；广西土地成交额为80.92亿元，其中，柳州市土地成交4.6亿元，其中城投拿地占10.07%；甘肃省土地成交额23.64亿元，其中，兰州市较去年同期明显下滑。
　　城投拿地现状及后续展望：
　　1、行政级别及溢价率：2023年一季度，参与拿地的城投公司的行政级别主要为区县级和园区级，二者合计规模占比高达86.2%。城投拿地的土地溢价率主要位于0-5%区间，金额占比86.58%，较2022年同期下降8.04个百分点。
　　2、分省份看，2023年一季度，山东、江苏、重庆、江西城投拿地金额较高，受低基数影响，重庆、陕西、河南等区域城投拿地规模增速较快，重庆、黑龙江两区域城投拿地占比较高。
　　3、分地市看，山东省威海市、烟台市的城投拿地金额较高，均超10亿元，超过所在地级市土地成交额的40%，主要涉及龙口市港城投资开发建设集团有限公司和威海市文登区蓝海投资开发有限公司两家城投公司。
　　后续看，一方面，防风险状态下，房地产市场有望逐渐回暖，土地出让情况边际改善，但恢复至往年水平难度较大，可能与2022年大致持平；另一方面，区域间土地市场表现将进一步分化，核心区域热点城市有望率先回暖，而部分偏远区域恢复情况依然有待验证。考虑到当前流动性紧张情绪有所缓解，城投债净融资额连续三个月环比上升叠加“资产荒”行情重现，短期城投债打破刚兑仍属较小概率事件。考虑到长期的政策不确定性及估值波动风险，仍建议负债端稳定性偏低的投资机构针对广东、浙江等好区域1-2年品种进行下沉，而对于收益诉求偏高的投资机构，考虑到利差保护充足性，可选择河北、陕西、江西区域精选个券获取超额收益。
　　风险提示：数据来源和统计口径可能存在一定差异；政策变化超预期。