报告摘要：
　　当前房地产市场供给端政策已较为完备，政策落地更多央国企和优质民企地产主体受益，边际企业受到利好有限；需求端政策不断加码，仍旧以托而不举为主，但已呈现由低能级城市向高能级城市扩展的迹象，且政策的灵活性和精准性愈加明显。
　　放松限购和利率优惠这类力度相对较强的举措，实施范围仍局限在房地产市场压力较大的三线城市和弱二线城市，多数强二线城市和一线城市需求端政策仍旧存在一定空间，这也是不必对2023年销售过于悲观的信心来源。
　　回顾历年销售市场的需求支撑，可以发现一线城市仍旧是以刚需为主，二线城市和三线城市以刚改为主，2023年销售复苏的关键点在于二三线城市刚改的购房群体能否发力，支撑起当地销售规模，而从各等级城市月度库存消耗情况（“当月供应面积-当月成交面积”）来看，二三线城市的库存已处于逐步改善状态。
　　销售是2023年区分房企的核心因素。无论是购买力强劲的优势区域，还是购买力稍弱的非优势区域，2023年以来国企地产的优势均在持续扩大，市场对国企地产的认可度仍在持续提升。
　　由此对销售预期进行乐观、中性、悲观三种不同情景假设，并建立拿地-去化模型，分析不同城市的去化能力，哪些房企拟推盘的土储更能受益于销售的结构性复苏。
　　相较传统测算无法定量描述房企土储剩余情况，拿地-去化模型能更精准将城市去化能力与剩余土储进行匹配，结果显示乐观情形下保利发展、华润置地、招商蛇口、建发地产、铁建地产、华发股份2023年权益销售额提升较为明显。
　　3月以来新一轮资产荒愈演愈烈，当前首开、铁建、光明、绿城等标的短久期中债估值已恢复至债灾前同期水平。中交地产和中交房地产集团之间利差主要由债灾期间流动性影响导致，当前利差尚未显著修复，华发股份在2023年不同销售情形预测下表现均较为稳定，当前仍有一定性价比。中海和联发在2023年乐观情形下受到利好更为明显，民企中龙湖无论在哪种情形下，现金流均较为充裕。
　　从收益率性价比角度，我们推荐关注华发股份、联发地产、中交地产，信达地产，民企地产推荐关注龙湖集团。强烈推荐华发股份和有建发担保发债的联发地产。
　　风险提示：政策落地效果不及预期、边际标的舆情波动超预期

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-03-31TableTitleTableInvest证券研究报告债券研究报告2023年哪些房企更受益于销售结构性复苏---东北固收地产债深度报告报告摘要历史收益率曲线当前房地产市场供给端政策已较为完备政策落地更多央国企和优质民TableSummary企地产主体受益边际企业受到利好有限需求端政策不断加码仍旧以托而不举为主但已呈现由低能级城市向高能级城市扩展的迹象且政策的灵活性和精准性愈加明显放松限购和利率优惠这类力度相对较强的举措实施范围仍局限在房地产市场压力较大的三线城市和弱二线城市多数强二线城市和一线城市需求端政策仍旧存在一定空间这也是不必对2023年销售过于悲观的相关报告TableReport信心来源2023年二季度转债投资策略回顾历年销售市场的需求支撑可以发现一线城市仍旧是以刚需为主--20230330鹿山转债定价建议首日转股溢价率40-二线城市和三线城市以刚改为主2023年销售复苏的关键点在于二三45线城市刚改的购房群体能否发力支撑起当地销售规模而从各等级--20230329城市月度库存消耗情况当月供应面积-当月成交面积来看二三东北固收专题报告鸽派的美联储对汇率和线城市的库存已处于逐步改善状态资金面意味着什么--20230326销售是2023年区分房企的核心因素无论是购买力强劲的优势区域东北证券可转债一周市场回顾近期电子转债行情值得关注还是购买力稍弱的非优势区域年以来国企地产的优势均在持续2023--20230326扩大市场对国企地产的认可度仍在持续提升柳工转2定价建议首日转股溢价率35-40由此对销售预期进行乐观中性悲观三种不同情景假设并建立拿地--20230326-去化模型分析不同城市的去化能力哪些房企拟推盘的土储更能受益于销售的结构性复苏TableAuthor相较传统测算无法定量描述房企土储剩余情况拿地-去化模型能更精证券分析师陈康执业证书编号准将城市去化能力与剩余土储进行匹配结果显示乐观情形下保利发S055052011000118621112086chenk1nesccn展华润置地招商蛇口建发地产铁建地产华发股份2023年权研究助理袁毓佳益销售额提升较为明显执业证书编号S0550122070020159430067348436nesccn3月以来新一轮资产荒愈演愈烈当前首开铁建光明绿城等标的短久期中债估值已恢复至债灾前同期水平中交地产和中交房地产集团之间利差主要由债灾期间流动性影响导致当前利差尚未显著修复华发股份在2023年不同销售情形预测下表现均较为稳定当前仍有一定性价比中海和联发在2023年乐观情形下受到利好更为明显民企中龙湖无论在哪种情形下现金流均较为充裕从收益率性价比角度我们推荐关注华发股份联发地产中交地产信达地产民企地产推荐关注龙湖集团强烈推荐华发股份和有建发担保发债的联发地产风险提示政策落地效果不及预期边际标的舆情波动超预期请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop债券研究报告目录1地产政策到了哪一步411和历史周期比政策还有哪些空间412当前政策的灵活性愈加明显822023年地产销售展望9213月的销售回落无需特别担心922哪些购房需求能支撑起2023年的销售规模1123国企在销售市场的认可度仍在持续提升193哪些房企土储布局能在销售复苏中更加受益2331拿地-去化视角下房企2023年销售金额预测2332各城市去化能力评估2433典型房企2023年销售金额预测思路294哪些地产债更具性价比305结论30图表目录图1成都各区县限购区域划分9图22021年以来重点城市商品住宅销售面积-周度变化万平方米10图32021年以来重点城市商品住宅销售面积-月度变化万平方米11图4一线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比单位平方米12图5一线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总单位平方米12图6二线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比单位平方米13图7二线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总单位平方米13图8三线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比单位平方米14图9三线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总单位平方米14图10一线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米15图11一线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积汇总单位平方米15图12二线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米16图13二线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米16图14三线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米17图15三线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米17图16一线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度供应-成交缺口变化单位平方米18图17二线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度供应-成交缺口变化单位平方米18图18三线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度供应-成交缺口变化单位平方米19图19克而瑞TOP100房企权益销售额分类统计单位亿元右轴同比增速20图202022年优势区域销售额万元一线城市21图212022年优势区域销售额万元二线城市22请务必阅读正文后的声明及说明233TablePageTop债券研究报告图222022年非优势区域销售额万元二线城市22图232022年非优势区域销售额万元三线城市23图24拿地-去化模型测算思路24图252023年预测权益销售额测算思路30表12014-2023年房地产供给端支持政策梳理4表22008年和2014-2016年地产放松政策梳理5表3截止2023年3月各城市限购政策梳理6表4首套房贷款利率4以下城市汇总7表5首套房贷款利率4以上城市汇总7表6优势区域和非优势区域判别20表72022年末典型城市分面积段狭义库存消化周期月24表8典型城市打分汇总25表9典型城市成交均价打分汇总26表10典型城市商品住宅库存面积提升打分汇总27表11典型城市成交面积恢复度打分汇总28请务必阅读正文后的声明及说明333TablePageTop债券研究报告1地产政策到了哪一步11和历史周期比政策还有哪些空间2022年商品房市场下行以来2022年上半年各地调控政策以因城施策托而不举为主下半年尤其2022年11月之后无论供给端还是需求端开始呈现统筹规划全国一盘棋的特点但进一步对比可以看到当前供给端支持力度已超过历史同期水平需求端尤其是限购政策放松和利率政策优惠仍存在一定空间表12014-2023年房地产供给端支持政策梳理具体时间政策事件文件内容提要支持房地产开发企业的合理融资需求银行业金融机构在防范风险的前提下支持资质良好诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房积极支持有市场2014930央行银监会关于进一步做好住房金融服务工作通知前景的在建续建项目的合理融资需求扩大市场化融资渠道支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具积极稳妥开展房地产投资信托基金REITs试点公司债发行主体从上市公司扩大至所有公司制法人2015115公司债券发行与交易管理办法发行方式等方面进一步放宽房企准入门槛为主体评级AA级及以上且满足四个条件之一1境内上市公司2省级政府省会20169房企公司债审核新政城市副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企3以房地产为主业的央企4中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企省级发展改革部门可积极组织符合条件的企业申报市关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服20178场化银行债权转股权专项债券并积极组织符合条件务实体经济有关工作的通知的企业发行企业债券专门用于发展住房租赁业务加强房地产金融审慎管理落实房地产市场平稳健康20192262019年央行金融市场工作会议发展长效机制规定房地产企业发行外债只能用于置换未来1年内到国家发展改革委关于对房地产企业发行外债申请期的中长期境外债务同时央行加强对银行理财委托2019712备案登记有关要求的通知贷款等渠道流入房地产的资金管理严禁消费贷款违规用于购房保持房地产金融政策连续性稳定性加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为监管和风险提示加强对2019729央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会银行理财委托贷款等渠道流入房地产的资金管理合理管控企业有息负债规模和资产负债率部分房企均有计划在银行间市场注册发行债务融资工2021119中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会具该信号被看作是房企融资环境的逐步解冻要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融20211220困难的大型房地产企业的优质项目同时还要求银行服务的通知加大债券融资的支持力度积极提供并购的融资顾问服务提高并购的服务效率做好风险管理等防范化解房地产市场风险积极推动房地产行业转变2022316国务院金融稳定发展委员会召开专题会议发展方式促进房地产业良性循环和健康发展执行好房地产金融宏观审慎管理制度区分项目风险23条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服2022418与企业集团风险不盲目抽贷断贷压贷保持房务地产融资平稳有序支持房地产企业合理融资需求允许优质房企进一步202254关于支持实体经济若干措施的通知拓宽债券募集资金用途鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目第二支箭由人民银行再贷款提供资金支持委2022118交易商协会召开座谈会托专业机构按照市场化法治化原则通过担保增请务必阅读正文后的声明及说明433TablePageTop债券研究报告信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持民营企业发债融资允许商业银行按市场化法治化原则与优质房地产20221112商业银行出具保函置换预售监管资金企业开展保函置换预售监管资金业务第一支箭出台金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施从房地产开发贷个人贷款关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展20221123存量融资展期信托融资债券融资保交楼专项借工作的通知款保护个人征信延长贷款集中制住房租赁金融等方面对房地产企业提供金融支持第一支箭六大行提供意向性融资支持超过万亿六大国有商业银行宣布与多家优质房企签署合作协元合作涉及房地产开发贷款个人住房按揭贷款20221124议房地产项目并购融资保函置换预售监管资金债券承销与投资等多个领域第三支箭恢复涉房上市公司并购重组及配套融证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5资恢复上市房企和涉房上市公司再融资调整房地2022121项措施产企业境外市场上市政策发挥REITs盘活房企存量资产作用积极发挥私募股权投资基金作用等动态监测分析房地产市场边际变化因城施策实施好2023215人民银行召开2023年金融市场工作会议差别化住房信贷政策落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房商业经营用房基础设施项目等几乎涵盖了所2023220证监会宣布启动不动产私募投资基金试点有房地产类资产并鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金鼓励房企用好融资并购工具支持房企拓宽债券募集2023227深交所组织召开房地产行业市场主体座谈会资金用途国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域研究支持增强消费能力改善消费条件创新消费场2023325不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的景的消费基础设施发行基础设施REITs通知数据来源公开信息梳理东北证券不同于2008年三低的特点低利率低首付低税费2014-2016年的调控政策更重要的是推出棚改专项政策直接导致新增大量购房需求而本轮周期在房住不炒的前提下叠加居民杠杆率已达历史高位类似上一轮周期大力度的棚改政策已不必抱有过高期待表22008年和2014-2016年地产放松政策梳理具体时间政策文件内容提要央行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问房贷利率下限为基准贷款利率的07倍最低2008-10-22题的通知银发2008302号首付款比例调整为20个人将购买超过2年含2年的普通住房对2008-12-30关于个人住房转让营业税政策的通知财税2008174号外销售的免征营业税房贷利率下限为基准贷款利率的07倍首套2014-9-30央行银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知房贷款已结清非首套房也可按首套房贷款政策执行央行住建部银监会联合发布关于个人住房贷款政策有二套房首付比例降至40公积金贷款首套房2015-3-30关问题的通知首付20二套房首付30财政部税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通2015-3-30营业税5年改2年知财税201539号不限购城市首套房贷首付降至25各地可2016-2-2央行银监会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知向下浮动5二套房首付降为30数据来源各级政府新闻公告东北证券请务必阅读正文后的声明及说明533TablePageTop债券研究报告当前需求端政策依旧显示出托而不举的特点多数城市首付比已接近历史低位契税优惠相较于房屋总价而言效果有限限购政策的放松自2022年下半年开始不断扩大范围并逐步由低能级的三线城市向高能级城市如武汉厦门等二线城市扩展但综合来看当前部分强二线城市和一线城市依旧处于较严格的限购状态表3截止2023年3月各城市限购政策梳理城市时间内容提要限购本市户籍已婚家庭2套本市户籍单身满足条件非本市户籍家庭港澳台和华侨留京外籍北京202311持特殊证件工作课限购1套上海2023223限购临港新片区放松购房条件特定非户籍人士社保满一年可购房深圳2023310限购新房过户限制需要2年深汕合作区取消个人商品住房限购限购天河越秀荔湾白云海珠黄埔番禺南沙花都9区限购增城从化两区不广州202327限购只需交满12个月社保二环以内历下区及市中区实施限购限购区域内已有3套及以上住房的出售1套后半年内可再买济南20231181套宁波2023213全面放开限购部分特殊人群限购部分区域限购新城区碑林区莲湖区雁塔区灞桥区未央区长安区经开区曲江新西安202321区浐灞生态区航天基地国际港务区高新区不含托管的非限购区域西咸新区沣东新城不含上林街道限购限购限购区建邺区秦淮区玄武区和鼓楼区可在江心洲生态科技岛南部新城红山新城南京2022129幕府创新城四地购房武汉202326部分区域限购限二环外新房与二手房都不限购二环以内仍执行限购政策厦门202333限购政策向多子女家庭放松苏州2023223部分区域限购姑苏区相城区工业园区高新区吴中区限购部分区域限购对现行房地产相关政策进行适度调整优化二手住房除市南区市北区外不再限青岛2022915购限购区域市南区市北区李沧区崂山区除王哥庄街道杭州2023319部分区域限购建德市桐庐县临安区淳安县不限购其他区域有不同限购方式重庆20221228限购但自有住房用于长租可不计入套数非本地户籍居民购买首套房与本地居民享受同等政策限购五华区盘龙区官渡区西山区呈贡区高新技术产业开发区经济技术开发区滇昆明202327池旅游度假区非本市户籍限购一套乌鲁木齐2023214无明显限购政策对特定群体实施优惠政策鼓励购房长春202291不限购限售郑州20221231限购执行认贷不认房政策温州2023130无明确限购政策温州继续实行个人首次购房补贴补助06购房款合肥2022511部分区域限购合肥瑶海区新站区及经开区新桥产业园区不限购大连2022520部分区域限购限购区域为中山区不含东港商务区西岗区沙河口区石家庄202251不限购限购政策始于2011年终于2022年5月银川202251不限购南宁2022513不限购2022年5月13日开始兰州20221215不限购个人房贷不再纳入房地产贷款集中度管理海口202271放松限购限售贵阳不限购沈阳2023217部分人群限购限购政策向多子女家庭放松南昌202241增加限购数量外籍无需2年社保证明限购自2018年5月外省户籍限制区域购房需60个月以上社保非限制区域24个月以上社三亚2023111保18年4月22日后入户海南省的居民可购一套房需24个月社保本省户籍限购2套房限购厦门市岛外限购政策略有调整非本市户籍的实际工作生活居民岛外限购1套岛内未放厦门2022126松限购限购对拥有1套城六区住房的本市城镇居民家庭在本市城六区限购1套住房对拥有2套以上太原2022523含2套城六区住房的本市城镇居民家庭暂停在本市城六区内购买住房西宁202261不限购天津202312限购市内六区环城四区远郊五区限购滨海新区不限购请务必阅读正文后的声明及说明633TablePageTop债券研究报告部分人群限购非本市户籍鼓楼台江晋安仓山马尾五区限购一套长乐户口在五城区限福州2022318购两套长沙202336部分区域限购限购区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区长沙县部分区域限购限购区域天府新区成都直管区成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛成都20221118区武侯区成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区划为一区其他区域有不同限购方式呼和浩特无明显限购政策哈尔滨202326无明显限购政策对特定群体实施优惠政策无锡2023319限购针对梁溪区滨湖区新吴区的部分街道以及锡山区的锡东新城惠山区的惠山新城数据来源各级政府新闻公告东北证券利率政策的优惠自2022年9月30日央行和银保监会推出首套住房贷款利率政策动态调整机制当前已有逾30座城市首套房贷利率低于4而这多数集中于三线城市以及部分华西华中和华北省会城市一线城市和强二线城市当前房贷利率仍存在下浮空间表4首套房贷款利率4以下城市汇总首套房首套房贷城市等级城市二套房利率城市等级城市二套房利率贷利率利率大连395490阜阳395昆明395490济宁395490贵阳390安庆395沈阳390490中山390天津390490湛江390武汉390490襄阳390490南昌380惠州380二线厦门380510金华380505福州380490泉州380哈尔滨380三线漳州380石家庄380盐城380太原380490唐山380郑州380490扬州380南宁370490江门370温州380湘潭370无锡380490珠海370490三线徐州380490清远370江阴380490邯郸310358常州380490数据来源公开信息梳理东北证券表5首套房贷款利率4以上城市汇总首套房首套房贷城市等级城市二套房利率城市等级城市二套房利率贷利率利率北京485535莆田410490上海465535衢州410一线深圳460490宿迁410广州430490台州410490南京410490潍坊410490长沙410490三线芜湖410成都410宣城410二线重庆410490镇江410杭州410490德州410合肥410490日照410490济南410490威海410490请务必阅读正文后的声明及说明733TablePageTop债券研究报告青岛410490东莞410490苏州410490佛山410490乌鲁木齐410490南通410490西安410500宁波410490兰州400滁州410呼和浩特410绍兴410490眉山425绵阳410490海口420洛阳400三线淮安410490三亚480湖州410490六安410嘉兴410数据来源公开信息梳理东北证券12当前政策的灵活性愈加明显进一步加码的放松政策仍旧处于走一步看一步的状态销售未出现明显下滑的情况下政策工具箱不会轻易释放而这也是不必对今年销售过于悲观的信心来源如果销售继续探底回落依旧有储备空间可以继续托而不举短期内难以预期更多放松政策落地的前提下我们看到和历史周期相比当前政策的灵活性愈加明显成都眼花缭乱的限购区域调整以及各地备案价下浮比例的动态变化均表明当前政策的针对性更加明确而这在今年愈加分化的市场变化中无疑将起到更好的引导效果未来甚至在同一城市同一区域内一部分楼盘火热一部分楼盘正常一部分楼盘冷清的现象可能成为常态请务必阅读正文后的声明及说明833TablePageTop债券研究报告图1成都各区县限购区域划分数据来源政府公告东北证券22023年地产销售展望213月的销售回落无需特别担心春节过后2月地产销售的小阳春复苏程度超出市场预期市场一度怀疑房价是否将重回上涨赛道而3月以来高频数据显示销售后劲不足又重新开始担心成交量是否会继续寻底周度数据受短期事件扰动更大其波动性本身便比较剧烈一方面回溯历史自2021年以来的周期当前周度数据仍旧高于2022年全年的平均水平另一方面不妨把频率降低更多关注月度数据请务必阅读正文后的声明及说明933TablePageTop债券研究报告图22021年以来重点城市商品住宅销售面积-周度变化万平方米数据来源克而瑞东北证券2月的强劲复苏本身便难以持续回顾地产销售在春节月前后的表现节后小阳春是普遍规律2022年春节在2月今年春节在1月因此今年2月销售数据无论同比还是环比均表现优异而春节T2月的调整即便在2021年上半年楼市火爆的末端春节T2月即3月销售数据也仅仅与2月略持平2022年受疫情影响进一步加剧了回落的幅度此外今年小阳春的复苏还有一部分需求源于2022年年底阳康的集中释放因此今年2月的反弹强度大幅高于2022年几乎与2021年火热行情持平而步入3月此部分需求的减少也可能导致销售回落幅度大于历史同期水平因此3月的数据出现调整并不需要特别担心请务必阅读正文后的声明及说明1033TablePageTop债券研究报告图32021年以来重点城市商品住宅销售面积-月度变化万平方米数据来源克而瑞东北证券22哪些购房需求能支撑起2023年的销售规模当前的销售市场哪些人群在购房购房偏好哪些产品能支撑起多大规模如果将110平以下定义为刚需住房110-150平定义为刚需偏改善住房150平以上定义为改善性住房可以看到一线城市自上一轮周期2014年以来刚需规模不断扩大当前刚需住房占总成交60刚改占30改善性住房仅占10从面积段来看一线城市仍旧是以刚需为主的市场二线城市自2014年以来刚需住房规模不断缩小刚改规模逐步扩大当前成交面积段110平以下商品住宅约占35110平-150平商品住宅约50150平以上约15从面积段来看二线城市是以刚改为主的市场而刚改的购房群体通常有已有首套住房不同于刚需群体购房的急迫性这类群体在购房过程受政策以及市场环境变化影响较大因此可以看到二线城市的销售历来较一线城市波动更为明显三线城市自2014年以来各类型住房规模相对恒定当前成交面积段110平以下商品住宅约占38110平-150平商品住宅约54150平以上约8从面积段来看三线城市同样是以刚改为主的市场因此其波动性同样高于一线城市绝对数额来看一线城市当前销售面积已优于2017-2018年低谷期二线和三线城市尚处于底部震荡区间2023年市场若需要明显复苏重点依赖于二三线城市刚改群体购房需求的提升而从各等级城市总价段成交情况和月度库存消耗情况当月供应面积-当月成交面积来看二三线城市的库存已处于逐步改善状态请务必阅读正文后的声明及说明1133TablePageTop债券研究报告图4一线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券注2023年3月数据统计至3月23日以下同图5一线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总单位平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1233TablePageTop债券研究报告图6二线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券图7二线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总单位平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1333TablePageTop债券研究报告图8三线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券图9三线城市2014年至今商品住宅不同面积段成交面积汇总单位平方米数据来源克而瑞东北证券从总价段角度来看一线城市当前主力成交范围在300-700万占比约4870的成交总价段均在700万以下二线城市成交主力范围在100-300万之间占比约5770总价段位于300万以下三线城市成交主力范围在50-100万之间占比约5570总价段位于100万以下请务必阅读正文后的声明及说明1433TablePageTop债券研究报告图10一线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券图11一线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积汇总单位平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1533TablePageTop债券研究报告图12二线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券图13二线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1633TablePageTop债券研究报告图14三线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券图15三线城市2014年至今商品住宅不同总价段成交面积占比单位平方米数据来源克而瑞东北证券库存消耗速度来看一线城市供应相对充裕基本能满足月度需求二线城市自2022年以来多数月份供应面积小于当月成交面积已在消耗存量库存三线城市时间稍滞后自2022年下半年以来也处于消耗存量库存阶段请务必阅读正文后的声明及说明1733TablePageTop债券研究报告图16一线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度供应-成交缺口变化单位平方米数据来源克而瑞东北证券图17二线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度供应-成交缺口变化单位平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1833TablePageTop债券研究报告图18三线城市2014年至今商品住宅不同面积段月度供应-成交缺口变化单位平方米数据来源克而瑞东北证券综合来看一线城市仍旧是以刚需为主的市场二线城市和三线城市以刚改为主2023年销售复苏的关键点在于二三线城市刚改的购房群体能否发力支撑起当地销售规模而从各等级城市月度库存消耗情况当月供应面积-当月成交面积来看二三线城市的库存已处于逐步改善状态23国企在销售市场的认可度仍在持续提升延续我们以往对国企地产的观察视角可以发现2023年以来国企地产的优势仍在持续扩大2月小阳春期间国企地产同比增速创下历史新高春节后小阳春的复苏明显更加利好国企地产近期边际企业的舆情表明部分主体的资金压力依旧存在而观察典型房企今年销售表现同样可以看到市场对国企地产的认可度在持续提升请务必阅读正文后的声明及说明1933TablePageTop债券研究报告图19克而瑞TOP100房企权益销售额分类统计单位亿元右轴同比增速数据来源克而瑞东北证券进一步细分各地市场结构来观察国企地产在不同购买力城市的认可度变化将近三个月新建商品住宅价格指数环比同比共6组数据中5个及以上为正的视为优势区域一线城市均视为优势区域5个及以上为负的视为非优势区域表6优势区域和非优势区域判别新建商品住宅价格指数同比新建商品住宅价格指数环比城市城市类型2022-122023-12023-22022-122023-12023-2广州040-030-060-040-020030优势区域北京580520470020040020优势区域深圳-020-090-110-030-020020优势区域上海410420390040070020优势区域成都900860860050060070优势区域杭州640650620030040020优势区域青岛060150210030040050优势区域宁波180190220020060090优势区域西安200220120010020000优势区域长沙320340330050030000优势区域合肥160240330-010070030优势区域南昌180170170-030030030优势区域南宁-340-400-310-020-010050优势区域惠州-280-290-310-070-040030优势区域泸州-430-440-380-040-060010非优势区域厦门-390-390-330-010-030010非优势区域呼和浩特-310-330-260-140-030060非优势区域洛阳-480-500-440-050-050030非优势区域金华-210-240-210-030-020040非优势区域烟台-200-180-140-020-010050非优势区域平顶山-260-300-240020-060-010非优势区域兰州-560-560-480-050-010050非优势区域常德-570-560-470-040-050020非优势区域请务必阅读正文后的声明及说明2033