核心观点
　　2022年，公司实现营收1282亿元，同比增长26.8%，实现股东应占核心净利润64.2亿元，同比增长11.3%，实现归母净利润25.3亿元，同比下降38.3%。归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）汇兑及其他亏损13.8亿元，去年同期盈利4.9亿元；2）非金融资产减值亏损15.0亿元，同比增长264.6%；3）2022年少数股东损益占比为69.0%，相较上年提升27.2个百分点。公司坚持布局核心城市，销售排名逆市提高，并以其优质产品享有溢价，我们认为拥有优质产品的公司，有望在未来的竞争中脱颖而出。
　　事件
　　2022年，公司实现营收1282亿元，同比增长26.8%，实现股东应占核心净利润64.2亿元，同比增长11.3%，实现归母净利润25.3亿元，同比下降38.3%。
　　简评
　　核心净利润双位数增长，受汇兑损益及资产减值等影响归母净利润下滑。2022年，公司实现营收1282亿元，同比增长26.8%，实现股东应占核心净利润64.2亿元，同比增长11.3%，实现归母净利润25.3亿元，同比下降38.3%。归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）汇兑及其他亏损13.8亿元，去年同期盈利4.9亿元；2）非金融资产减值亏损15.0亿元，同比增长264.6%；3）2022年少数股东损益占比69.0%，相较上年提升27.2个百分点。
　　销售排名逆市提高，一二线优势进一步巩固。公司2022年实现销售金额3003亿元，同比下降14.4%，其中自投销售金额2128亿元，同比下降20.2%，自投销售排名由2021年的第13位上升至第8位，进入10强行列。公司销售保证流量的同时，也实现了高质量回款，全年回款率102%，维持高位。公司在一二线城市的优势进一步巩固，销售金额中一二线占比85%，较上年提高5个百分点，在杭州、宁波、西安、天津、济南排名前五。
　　拿地聚焦核心城市，权益比例提升。公司2022年获取27个项目，总地价596亿元，拿地强度28.0%，较上年下降31.6个百分点，市场下行期，公司更加注重现金流安全。从投资结构来看，北京、上海、杭州三城新增货值占比82%，一二线城市新增货值占比92%，更加聚焦核心城市。此外，公司拿地权益比例上升，2022年权益比例为68.4%，较上年提高9.4个百分点。截至2022年末，公司总土储货值8295亿元，总可售建面3333万方，十大战略核心城市货值占比52%，一二线城市货值占比78%。土储充足且优质。
　　财务总体健康，融资成本持续下降。截至2022年末，公司三道红线位于黄档，扣预资产负债率、净负债率和现金短债比分别为70.1%、62.6%、1.7，扣预资产负债率略超红线0.1个百分点，财务总体健康。公司综合融资成本为4.4%，相较2021年下降20个bp，融资成本下降彰显公司实力。
　　维持买入评级，给予目标价为15.40港元。我们预测2023-2025年公司EPS分别为1.11/1.25/1.46元，（原预测2023-2024年EPS为2.06/2.45元）。公司作为声誉卓著的老牌房企，深耕核心城市，并以其产品力充分享受溢价，拥有优质产品的公司更有机会在未来的竞争中脱颖而出。参考可比公司估值，给予公司0.95xPB，对应股价15.40港元（使用汇率1港元=0.88人民币元）。
　　风险提示：1）业绩方面，房地产市场目前仍处于底部区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对未来的业绩产生一定影响；2）倘若人民币继续贬值，公司依然存在较大的汇兑损失压力；3）经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；4）倘若市场依旧低迷，公司拿地强度无法恢复至前期水平，则在手货值无法支撑公司销售规模的持续增长。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评地产发展商HS核心净利稳健增长销售排名逆市绿城中国3900HK提高2022年年度业绩点评核心观点2022年公司实现营收1282亿元同比增长268实现股东维持买入应占核心净利润642亿元同比增长113实现归母净利润253竺劲亿元同比下降383归母净利润增速低于营收增速主要是由于1汇兑及其他亏损138亿元去年同期盈利49亿元2zhujinbjcsccomcn非金融资产减值亏损150亿元同比增长264632022年少18621097792数股东损益占比为690相较上年提升272个百分点公司坚SAC执证编号s1440519120002持布局核心城市销售排名逆市提高并以其优质产品享有溢价SFC中央编号BPU491我们认为拥有优质产品的公司有望在未来的竞争中脱颖而出发布日期2023年03月30日当前股价1016港元事件目标价格6个月1540港元2022年公司实现营收1282亿元同比增长268实现股东主要数据应占核心净利润642亿元同比增长113实现归母净利润股票价格绝对相对市场表现253亿元同比下降3831个月3个月12个月-83-718-1361-1459-2355-1599简评12月最高最低价港元185679总股本万股25319987核心净利润双位数增长受汇兑损益及资产减值等影响归母净利润下滑2022年公司实现营收1282亿元同比增长268流通H股万股25319987实现股东应占核心净利润642亿元同比增长113实现归母总市值亿港元25725净利润253亿元同比下降383归母净利润增速低于营收增流通市值亿港元25725速主要是由于1汇兑及其他亏损138亿元去年同期盈利49近3月日均成交量万股69968亿元2非金融资产减值亏损150亿元同比增长26463主要股东2022年少数股东损益占比690相较上年提升272个百分点CCCGHoldingHKLimited240销售排名逆市提高一二线优势进一步巩固公司2022年实现股价表现销售金额3003亿元同比下降144其中自投销售金额21285636亿元同比下降202自投销售排名由2021年的第13位上升16至第8位进入10强行列公司销售保证流量的同时也实现-4了高质量回款全年回款率102维持高位公司在一二线城市-24-44的优势进一步巩固销售金额中一二线占比85较上年提高5个百分点在杭州宁波西安天津济南排名前五202232820224282022528202262820227282022828202292820231282023228绿城中国20221028恒生指数2022112820221228拿地聚焦核心城市权益比例提升公司2022年获取27个项目总地价596亿元拿地强度280较上年下降316个百分点相关研究报告中信建投房地产绿城中国3900市场下行期公司更加注重现金流安全从投资结构来看北京230108销售排名提升明显资金充裕蓄势待发上海杭州三城新增货值占比82一二线城市新增货值占比中信建投房地产绿城中国390010221105月销售增速转正融资渠道保持通畅中信建投房地产绿城中国3900221016深耕高能级城市结硕果融资能力强稳中有进本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明绿城中国港股公司简评报告92更加聚焦核心城市此外公司拿地权益比例上升2022年权益比例为684较上年提高94个百分点截至2022年末公司总土储货值8295亿元总可售建面3333万方十大战略核心城市货值占比52一二线城市货值占比78土储充足且优质财务总体健康融资成本持续下降截至2022年末公司三道红线位于黄档扣预资产负债率净负债率和现金短债比分别为70162617扣预资产负债率略超红线01个百分点财务总体健康公司综合融资成本为44相较2021年下降20个bp融资成本下降彰显公司实力维持买入评级给予目标价为1540港元我们预测2023-2025年公司EPS分别为111125146元原预测2023-2024年EPS为206245元公司作为声誉卓著的老牌房企深耕核心城市并以其产品力充分享受溢价拥有优质产品的公司更有机会在未来的竞争中脱颖而出参考可比公司估值给予公司095xPB对应股价1540港元使用汇率1港元088人民币元风险提示1业绩方面房地产市场目前仍处于底部区间公司开发物业的存货存在一定的减值压力可能对未来的业绩产生一定影响2倘若人民币继续贬值公司依然存在较大的汇兑损失压力3经营方面当前购房者预期未得到根本性改善未来房价上涨空间可能有限公司在前期以较高价格获取的地块后续销售价格可能不及预期继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力4倘若市场依旧低迷公司拿地强度无法恢复至前期水平则在手货值无法支撑公司销售规模的持续增长图表1重要财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元1002400612715307134434801544568018144571YoY5238268557314891747净利润百万元446918275610281960317089370083YoY1772-383323012461671毛利率18121732176918011912净利率767700466513583ROE1289765753813906EPS摊薄元177109111125146PE倍552896876779667PB倍071069066063060资料来源iFind中信建投请参阅最后一页的重要声明1绿城中国港股公司简评报告图表22022年营收同比增长268图表32022年归母净利润同比下降383总收入yoy归母净利润yoy1400605020045120050150401000403510080030302550600202004001015102000-5050-100-100201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表42022年自投销售金额同比下滑202图表52022年拿地强度280自投项目销售金额亿元代建项目销售金额亿元自投yoy代建yoy拿地强度3000708060250070506040200030501500204010301000020-1050010-200-300201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表62022年拿地权益比例684图表7截至2022年末公司一二线土储占比78权益比例11780217060一线50二线40三四线海外302010061201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2绿城中国港股公司简评报告图表82022年三道红线处于黄档图表92022年综合融资成本下降20bps至44扣预资产负债率净负债率现金短债比综合融资成本100506090458040557035506030502545402040301520103510050003020172018201920202021201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表10可比公司估值净利润亿元PBmrq公司名称公司代码市值亿元2022A2023E2024E龙湖集团0960HK1186244259275086越秀地产0123HK309404450071滨江集团002244SZ283384552129平均值095绿城中国3900HK23527562819317067资料来源Wind中信建投注滨江集团2022年净利润采用预测值请参阅最后一页的重要声明3绿城中国港股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯18817951112likaidcqcsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明4绿城中国港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明5