行业低迷拖累公司归母净利润。2022年，公司实现营业收入1271.53亿元，同比增加26.85%。其中，物业发展收入1175.37亿元，同比增加30.95%；酒店业务收入6.89亿元，同比下滑9.15%；物业投资收入1.78亿元，同比增加0.01%；项目管理收入24.50亿元，同比增加19.57%；其他业务收入63.0亿元，同比下滑16.01%。同期，公司实现归母净利润25.84亿元，同比下降20.61%。董事会建议宣派2022年度股息为每股人民币0.50元。
　　2022年公司合约销售额3003亿元，行业排名提升至第四。2022年，公司合同销售额3003亿元，同比下滑14.4%；合约销售面积1380万平，同比下降9.60%。2022年，公司的合同销售排名持续提升，位列全国第四。此外，绿城集团以「绿城」品牌销售的代建管理项目，于2022年度累计取得合同销售面积约587万平方米，合同销售金额约人民币875亿元。
　　存量土储充足，新增土储区域继续倾向一二线城市。2022年，公司年内新增项目27个，总建筑面积约408万平方米，预计新增货值达人民币1037亿元，位列全国第八。2022年，公司一二线城市货值占比达92%。截止2022年底，绿城集团共有土地储备项目224个，总可售面积约为3333万平方米，平均楼面地价每平方米约人民币7582元。一二线城市货值占比78%。
　　代建业务覆盖120城，2022年归母净利润继续增长31.7%。截止2022年底，绿城管理已覆盖120城，合约总建筑面积10140万平方米，在建面积约4720万平方米，2022年归母净利润达人民币7.45亿元，同比增长31.7%。
　　债务结构优化，融资成本下降。2022年，公司销售毛利率为17.32%，同比下降0.81个百分点。2022年，公司总借贷加权平均利息成本较2021年的4.6%下降至4.4%。一年内到期债务比重较2021年末下降5.9个百分点。
　　2022年公司可售资源充足，已售未结资源较高。截至2022年底，公司2023年总可售货值达人民币3601亿元（含代建）。其中，自投项目可售货值约人民币2476亿元，一二线城市占比达80%。截至2022年底，公司累计已售未结转的金额约为人民币3245亿元。
　　合理价值区间为10.39-11.87港元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024年EPS分别为1.30元、1.47元。给予公司2023年7-8倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股10.39-11.87港元（1港元=0.8758元人民币），维持“优于大市”评级。风险提示。房地产销售和价格下跌风险；公司多元化业务拓展不顺风险等