本报告导读：
　　公司销售在2月出现较大幅度改善，2023年前2月累计增速已经回正。公司在2022年积极参与核心城市土地市场，预计随着2023年一二线城市复苏带来经营持续改善。
　　摘要：
　　公司整体销售逐渐改善，维持公司“增持”评级。2023年2月，公司销售出现较大幅度改善，单月同比增长37.4%。维持预计公司2022~2024年业绩增速为2.5%、8.9%、14.5%，维持预计公司2022~2024年EPS分别为1.81、1.97、2.26元。维持公司“增持”评级。
　　公司2月销售出现较大幅度改善，前2月累计增速已经回正。2023年2月，公司自投项目实现销售158亿元和57万方，分别同比增长37.4%和27.9%，分别较1月增速提升27.4pcts和38.2pcts。截止到2月底，公司累计销售同比增速已经回正，销售金额和面积分别同比增长17.5%和8.3%。同时，公司绿城品牌的代建管理项目在2023年以来也呈现正增长。2月公司代建项目销售36亿元和28万方，分别同比增长5.9%和3.7%。
　　公司在2022年积极调整土储结构，从公开土拍市场可以看到公司积极参与核心一二线城市。2022年上半年公司拿地楼面价约12881元/平方米，较2021年全年水平增长41.9%，在土地市场维稳的情况下楼面价出现大幅增长主要因为拿地布局往核心城市转移。从公开土拍市场可以看到，2022年公司参与了杭州、北京、苏州等核心一二线城市的土拍市场。尽管市场偏冷，但是公司依然择机补充优质土储，为房地产市场回暖做好储货准备。
　　2023年一二线城市持续复苏,预计公司实现经营的持续改善。从网签数据可以看到，截止到2023年2月底，一二线城市新房和二手房都出现了较大幅度的改善。其中北京和杭州商品房网签面积分别累计同比增长4.0%和下降12.7%，较2022年全年增速出现较大幅度改善；二手房网签面积分别累计同比增长15.3%和16.8%，同样出现大幅度回升。考虑到2023年一二线城市经历自己的周期底部开始复苏，而公司项目布局核心城市，因此预计全年经营将迎来持续改善。
　　风险提示：行业销售增速超预期下滑，代建业务拓展不达预期

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitleTableInvest绿城中国3900评级增持当前价格港元1032销售改善迎来复苏20230310海2023年2月经营数据点评Table交易数据Market52周内股价区间港元747-1814外谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师当前股本百万股2494010-83939826010-83939776021-38675923公当前市值百万港元25741xiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom司证书编号S0880518010002S0880518010005S0880518010004TablePicQuote香本报告导读52周内股价走势图公司销售在2月出现较大幅度改善2023年前2月累计增速已经回正公司在2022港绿城中国恒生指数年积极参与核心城市土地市场预计随着2023年一二线城市复苏带来经营持续改善54摘要36TableSummary公司整体销售逐渐改善维持公司增持评级2023年2月公司180销售出现较大幅度改善单月同比增长374维持预计公司-1820222024年业绩增速为2589145维持预计公司20222024-36年EPS分别为181197226元维持公司增持评级公司2月销售出现较大幅度改善前2月累计增速已经回正2023年2月公司自投项目实现销售158亿元和57万方分别同比增长374和279分别较1月增速提升274pcts和382pcts截止到2月底证公司累计销售同比增速已经回正销售金额和面积分别同比增长TableReport相关报告券175和83同时公司绿城品牌的代建管理项目在2023年以来经营改善自投和代建双发力20222020也呈现正增长2月公司代建项目销售36亿元和28万方分别同比研竣工结算继续提速土储结构持续优化究增长59和372022827公司在2022年积极调整土储结构从公开土拍市场可以看到公司积报业绩稳定输出步入起跑期202242极参与核心一二线城市2022年上半年公司拿地楼面价约12881元告平方米较2021年全年水平增长419在土地市场维稳的情况下楼面价出现大幅增长主要因为拿地布局往核心城市转移从公开土拍市场可以看到2022年公司参与了杭州北京苏州等核心一二线城市的土拍市场尽管市场偏冷但是公司依然择机补充优质土储为房地产市场回暖做好储货准备2023年一二线城市持续复苏预计公司实现经营的持续改善从网签数据可以看到截止到2023年2月底一二线城市新房和二手房都出现了较大幅度的改善其中北京和杭州商品房网签面积分别累计同比增长40和下降127较2022年全年增速出现较大幅度改善二手房网签面积分别累计同比增长153和168同样出现大幅度回升考虑到2023年一二线城市经历自己的周期底部开始复苏而公司项目布局核心城市因此预计全年经营将迎来持续改善风险提示行业销售增速超预期下滑代建业务拓展不达预期TableFinance财务摘要百万元人民币2018A2019A2020A2021A2022E2023E2024E营业收入603036159365783100240147305178828214820-4372168524470214201毛利润13752156401557318168250692860234250净利润1003248037964469458149885711--54214725311772589145PE2641077059585346PB10100808070605请务必阅读正文之后的免责条款部分绿城中国3900本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级增持相对当地市场指数涨幅15以上以报告发布后的12个月内的市场表现谨慎增持相对当地市场指数涨幅介于515之间为比较标准报告发布日后的12个月股票投资评级中性相对当地市场指数涨幅介于-55内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基减持相对当地市场指数下跌5以上准增持明显强于当地市场指数行业投资评级中性基本与当地市场指数持平减持明显弱于当地市场指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3绿城中国3900附海外当地市场指数亚洲指数名称美洲指数名称欧洲指数名称澳洲指数名称沪深300标普500希腊雅典ASE澳大利亚标普200恒生指数加拿大SPTSX奥地利ATX新西兰50日经225墨西哥BOLSA冰岛ICEX韩国KOSPI巴西BOVESPA挪威OSEBX富时新加坡海峡时报布拉格指数台湾加权西班牙IBEX35印度孟买SENSEX俄罗斯RTS印尼雅加达综合富时意大利MIB越南胡志明波兰WIG富时马来西亚KLCI比利时BFX泰国SET英国富时100巴基斯坦卡拉奇德国DAX30斯里兰卡科伦坡葡萄牙PSI20芬兰赫尔辛基瑞士SMI法国CAC40英国富时250欧洲斯托克50OMX哥本哈根20瑞典OMXSPI爱尔兰综合荷兰AEX富时AIM全股请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3