维持“买入”评级，目标价＃ 20.00港元：我们认为随着多项重磅政策的落地，行业信心得到修复，国央企估值有望进一步提升。公司目前“有钱有地有人”，融资渠道畅通且融资成本创新低，拿地聚焦核心城市且盈利能力提高，管理层激励充足，我们预计公司将继续保持优于行业平均的销售去化表现。截至2022H1，公司权益已售未结转金额1674亿元，我们认为2022、2023年将是公司确认结转收入的高峰期，利润有望保持双位数增长。我们预计公司2022/2023年营业收入为1342/1589亿元，同比增长33.9%/18.3%；归母核心净利润为58/70亿元，同比增长28.0%/19.3%。维持“买入”评级，目标价为20.00港元，对应2022/2023年PE为8/6倍PE，截至1月9日收盘价对应近12个月股息收益率为4.2%。
　　 2022全年累计合约销售金额目标完成度97%，行业占位稳中有升：2022全年公司累计合约销售金额为3003亿元，同比下降约14%，对应全年销售目标完成度为97%；其中全年自投项目累计合约销售金额为2128亿元，同比下降约20%；12月单月自投项目合约销售金额为272亿元，同比增长约12%。按2022年克而瑞操盘口径销售额，公司位列行业第4名，同比提升3位，行业占位稳中有升。
　　代建项目合约销售金额逆势增长：2022全年公司代建项目合约销售金额875亿元，同比增长4%；代建项目合约销售面积587万平米，同比下降约5%；代建项目均价为14906元/平方米，同比增长9.5%。受益于代建项目高能级区域布局以及高端改善型的产品定位，在房地产行业下行阶段，公司代建项目依然实现合约销售金额和均价的逆势增长。
　　聚焦核心城市，新增货值超1000亿元：2022年12月5日，绿城中国以14.39亿元竞得苏州工业园区锦溪街东、西洛巷北地块，楼面价32001元/平方米，溢价率10.35%。至此，公司年内新增土储共29宗，土地投资总额超500亿元，新增货值超1000亿元，权益比达80%。2022年内公司拿地聚焦核心城市，优化土储结构，提高土储权益比例和一二线城市占比，投资兑现度提升，为未来增厚归母净利润奠定基础。
　　融资渠道畅通，获综合授信额度超4000亿元：12月16日，公司获中国银行1.2亿美元境外贷款，是公司与中国银行签署《战略合作协议》以来双方落地的首笔境外贷款业务。截至2022年末，公司获得超4000亿元综合授信额度支持，融资渠道丰富且融资成本低，我们认为公司流动性充裕，未来具备扩表能力。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产行业investSuggestion03900HK绿城dyCompa中国ny港股通沪深investS维持dyStockco买入uggestideonChantitle目标价2000ge港元行业占位稳中有升未来具备扩表能力现价1256港元createTime1公2023年01月10日司预期升幅59主要财务指标会zy计cwz年度bzw主要财务指标中文2021A2022E2023E2024E跟营业收入亿元1002134215891803踪市场数据marketData同比增长524339183135日期20230109报归母核心净利润亿元455583695819收盘价港元1256告同比增长705280193177总股本亿股2532毛利率181173174177总市值亿港元318归母核心净利率45434445净资产亿元35617净资产收益率136158167173总资产亿元528033每股盈利元131230275323每股净资产元1418每股股息元046060069081数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理投资要点summary维持买入评级目标价2000港元我们认为随着多项重磅政策的落地行业信相关relatedReport报告心得到修复国央企估值有望进一步提升公司目前有钱有地有人融资渠道畅通且融资成本创新低拿地聚焦核心城市且盈利能力提高管理层激励充足我们预积极回购债券展信心销售降计公司将继续保持优于行业平均的销售去化表现截至2022H1公司权益已售未结幅持续收窄20221208转金额1674亿元我们认为20222023年将是公司确认结转收入的高峰期利润有1-10月销售降幅收窄融资望保持双位数增长我们预计公司20222023年营业收入为13421589亿元同比增畅通且成本低20221108长339183归母核心净利润为5870亿元同比增长280193维持买入10月加大杭州北京推盘力评级目标价为2000港元对应20222023年PE为86倍PE截至1月9日收盘价度销售可期20221013对应近12个月股息收益率为42有钱有地有人安全稳健起跑202209102022全年累计合约销售金额目标完成度97行业占位稳中有升2022全年公司累业绩稳健增长拿地聚焦核心计合约销售金额为3003亿元同比下降约14对应全年销售目标完成度为97城市20220829其中全年自投项目累计合约销售金额为2128亿元同比下降约2012月单月自投投资稳中求稳销售环比高项目合约销售金额为272亿元同比增长约12按2022年克而瑞操盘口径销售额增20220707公司位列行业第4名同比提升3位行业占位稳中有升业绩表现超预期融资优势凸代建项目合约销售金额逆势增长2022全年公司代建项目合约销售金额875亿元同显20220325比增长4代建项目合约销售面积587万平米同比下降约5代建项目均价为14906元平方米同比增长95受益于代建项目高能级区域布局以及高端改善型的产品海外emailAuthor房地产研究定位在房地产行业下行阶段公司代建项目依然实现合约销售金额和均价的逆势增分析师长宋健聚焦核心城市新增货值超1000亿元2022年12月5日绿城中国以1439亿元songjianxyzqcomcn竞得苏州工业园区锦溪街东西洛巷北地块楼面价32001元平方米溢价率1035SFCBMV912至此公司年内新增土储共29宗土地投资总额超500亿元新增货值超1000亿元SACS0190518010002权益比达802022年内公司拿地聚焦核心城市优化土储结构提高土储权益比例和一二线城市占比投资兑现度提升为未来增厚归母净利润奠定基础孙钟涟融资渠道畅通获综合授信额度超4000亿元12月16日公司获中国银行12亿美sunzhonglianxyzqcomcn元境外贷款是公司与中国银行签署战略合作协议以来双方落地的首笔境外贷款SACS0190521080001业务截至2022年末公司获得超4000亿元综合授信额度支持融资渠道丰富且融请注意孙钟涟并非香港证券及资成本低我们认为公司流动性充裕未来具备扩表能力期货事务监察委员会的注册持风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人牌人不可在香港从事受监管的民币贬值活动请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明assAuthor海外公司跟踪报告评级报告正文2022全年累计合约销售金额目标完成度97行业占位稳中有升2022全年公司累计合约销售金额为3003亿元同比下降约14对应全年销售目标完成度为97其中全年自投项目累计合约销售金额为2128亿元同比下降约2012月单月自投项目合约销售金额为272亿元同比增长约12按2022年克而瑞操盘口径销售额公司位列行业第4名同比提升3位行业占位稳中有升图1公司累计合约销售金额图22022年单月及累计销售额同比增速资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图3公司合约销售均价图4公司合约销售目标完成度资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图5公司累计自投项目合约销售金额图62022年单月及累计自投项目销售额同比增速资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级代建项目合约销售金额逆势增长2022全年公司代建项目合约销售金额875亿元同比增长4代建项目合约销售面积587万平米同比下降约5代建项目均价为14906元平方米同比增长95受益于代建项目高能级区域布局以及高端改善型的产品定位在房地产行业下行阶段公司代建项目依然实现合约销售金额和均价的逆势增长聚焦核心城市新增货值超1000亿元2022年12月5日绿城中国以1439亿元竞得苏州工业园区锦溪街东西洛巷北地块楼面价32001元平方米溢价率1035至此公司年内新增土储共29宗土地投资总额超500亿元新增货值超1000亿元权益比达802022年内公司拿地聚焦核心城市优化土储结构提高土储权益比例和一二线城市占比投资兑现度提升为未来增厚归母净利润奠定基础表12022H1公司拿地情况GFA权益GFA土地款权益土地款楼面地价获取项目数量区域权益万平米万平米亿元亿元元平米幅环渤海773812301298247324256373长三角77252801938229473225741170616西部602371461026243251GFA权益GFA土地款权益土地款楼面地价获取项目数量城市权益万平米万平米亿元亿元元平米幅一线城市773812301298247324256373二线城市74190611405924260183601269912强三线城市79842766286316481674595总计3132364033041288220资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理融资渠道畅通获综合授信额度超4000亿元12月16日公司获中国银行12亿美元境外贷款是公司与中国银行签署战略合作协议以来双方落地的首笔境外贷款业务截至2022年末公司获得超4000亿元综合授信额度支持融资渠道丰富且融资成本低我们认为公司流动性充裕未来具备扩表能力维持买入评级目标价2000港元我们认为随着多项重磅政策的落地行业信心得到修复国央企估值有望进一步提升公司目前有钱有地有人融资渠道畅通且融资成本创新低拿地聚焦核心城市且盈利能力提高管理层激励充足我们预计公司将继续保持优于行业平均的销售去化表现截至2022H1公司权益已售未结转金额1674亿元我们认为20222023年将是公司确认结转收入的高峰期利润有望保持双位数增长我们预计公司20222023年营业收入为13421589亿元同比增长339183归母核心净利润为5870亿元同比增长280193维持买入评级目标价为2000港元对应20222023年PE为86倍PE截至1月9日收盘价对应近12个月股息收益率为42风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2021A2022E2023E2024E会计年度2021A2022E2023E2024E流动资产458254501513570788649757营业收入100240134243158866180311银行结余及现金68376200361856037684营业成本82072110953131255148404发展中物业230490295875350014395745其它收益3610251117642028可供发展物业26448369844375249468销售费用2874268530183426已竣工可出售物业26761352094165247094管理费用5160469954016131其他流动资产106181113409116812119767营业利润13744184182095524379非流动资产62789648726695569037财务费用2299240324812531物业厂房及设备10221107211122111721资产减值损失455228182164投资物业6936703671367236投资收益1483148314831483联合营公司权益37414388974037941862税前盈利12555172701977423167递延税项资产4757475747574757所得税4868656275148803按公平值计入损益的资产1608160816081608净利润7687107071226014363其他非流动资产1854185418541854少数股东损益3218460452726176资产总计521044566385637743718794归母净利润4469610369888187流动负债312390334014375321437975归母核心净利润4551582769548187短期银行及其他借款70059791228520291282EPS元131230275323合同负债148888151800174570211600贸易及其他应付款6057485349100965123670其他流动负债32868177431458311423主要财务比率非流动负债101008110071116151122231会计年度2021A2022E2023E2024E长期银行及其他借款70059791228520291282成长性公司债券16952169521695216952营业收入524339183135其他非流动负债13997139971399713997营业利润21340138163负债合计413398444084491471560206归母净利润177366145172本公司拥有人应占权益34679389814418850328归母核心净利润705280193177永久证券10758150800盈利能力少数股东权益6220881812102084108260毛利率181173174177股东权益合计107646122301146272158588归母净利率45454445负债及权益合计521044566385637743718794归母核心净利率45434445ROE136158167173现金流量表单位百万元人民币偿债能力会计年度2021A2022E2023E2024E净产负债率520935846710净利润7687107071226014363流动比率倍22070611融资成本2299240324812531营运能力次折旧及摊销0500500500资产周转率02020303所得税开支4868656275148803应收帐款周转率101808080营运资金的变动13516291231364890每股资料元经营活动产生现金流量7920507851760616802每股收益131230275323投资活动产生现金流量1834110011001100每股净资产1370154017451988融资活动产生现金流量361803545172303422每股股息046060069081现金净变动4593548340147619124估值比率倍现金的期初余额59547683762003618560PE84484034现金的期末余额68376200361856037684PB09080706请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15为股票评级和行业评级另有说明审慎增相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间的除外评级标准为报告发布日持后的12个月内公司股价或行业指中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级数相对同期相关证券市场代表性减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5指数的涨跌幅其中A股市场以无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果上证综指或深圳成指为基准香港的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明市场以恒生指数为基准美国市场确的投资评级以标普500或纳斯达克综合指数为推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数基准行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与华立大学集团有限公司旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司尚晋国际控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司建发物业发展集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司堃博医疗控股有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司和誉开曼有限责任公司南京溧水经济技术开发集团有限公司河南铁路投资有限责任公司青岛开发区投资建设集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司湖州新型城市投资发展集团有限公司浙江钱塘江投资开发有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司环龙控股有限公司湖州吴兴城市投资发展集团有限公司交运燃气有限公司镇江国有投资控股集团有限公司抚州市数字经济投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司东台市交通投资建设集团有限公司江苏皋开投资发展集团有限公司湖州南浔旅游投资发展集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司珠海华发实业股份有限公司泰兴市智光环保科技有限公司成都市羊安新城开发建设有限公司淮安市投资控股集团有限公司周口市城建投资发展有限公司丹阳投资集团有限公司怀远县新型城镇化建设有限公司青岛胶州湾发展集团有限公司绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司兴业银行股份有限公司兴业银行股份有限公司香港分行青岛市即墨区城市开发投资有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司珠海华发集团有限公司嵊州市城市建设投资发展集团有限公司福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司中原证券股份有限公司漳州市交通发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司临沂投资发展集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司集友银行有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司南京未来科技城经济发展有限公司商丘市发展投资集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司泰兴市襟江投资有限公司南洋商业银行有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited岳阳市城市建设投资集团有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司淮安市交通控股集团有限公司四海国际投资有限公司无锡恒廷实业有限公司重庆市合川城市建设投资集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司太原国有投资集团有限公司山东高速集团有限公司CoastalEmeraldLimited新奥能源控股有限公司新奥天然气股份有限公司湖州燃气股份有限公司溧源国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司临沂城市发展国际有限公司临沂城市发展集团有限公司成都经开产业投资集团有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司香港国际青岛有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司山东仙境控股有限公司蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司恒源国际发展有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司江苏句容投资集团有限公司广州产业投资基金管理有限公司HigherKeyManagementLimited镇江交通产业集团有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司漳州圆山发展有限公司山海香港国际投资有限公司连云港港口集团厦门象屿集团有限公司香港象屿投资有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司邵东市城市发展集团有限公司常德市城市建设投资集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司晋城市国有资本投资运营有限公司郑州地产集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司江苏中关村控股集团国际有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司百德医疗投资控股有限公司济南市中财金投资集团有限公司政金金融国际BVI有限公司润歌互动有限公司东方资本有限公司盐城东方投资开发集团有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司历城国际发展有限公司济南历城控股集团有限公司请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级成都中法生态园投资发展有限公司多想云控股有限公司嵊州市交通投资发展集团有限公司长沙先导投资控股集团有限公司新昌县交通投资集团有限公司龙口市城乡建设投资发展有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED杭州上城区国有资本运营集团有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimitedCICCHongKongFinance2016MTNLimited中国国际金融国际有限公司中国国际金融股份有限公司上饶投资控股国际有限公司上饶投资控股集团有限公司中原大禹国际BVI有限公司中原资产管理有限公司国晶资本bvi有限公司中国国新控股有限责任公司国贸控股香港投资有限公司厦门国贸控股集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司德阳发展控股集团有限公司交银租赁管理香港有限公司交银金融租赁有限责任公司台州市黄岩经济开发集团有限公司澳门国际银行股份有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司平度市城市开发集团有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-