事项：
　　绿城中国公布2022年年报，全年实现营业收入1271.5亿元，同比增长26.8%；归母净利润27.6亿元，同比下降38.3%；核心归母净利润64.1亿元，同比增长11.3%；拟每股派息人民币0.5元。
　　平安观点：
　　利润增速低于营收，费用率呈现改善：公司2022年营业收入1271.5亿元，同比增长26.8%，归母净利润27.6亿元，同比下降38.3%，核心归母净利润64.1亿元，同比增长11.3%。归母净利润同比下降主要源于：1）毛利率同比下降0.8个百分点至17.3%；2）因人民币贬值计提汇兑净损失13.7亿元，导致其他亏损同比扩大18.7亿元至13.8亿元；3）基于市场环境变化计提非金融资产减值亏损15亿元，同比增加10.9亿元；4）少数股东损益占比同比提升27个百分点至69%。期内销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.3%、4.2%、2.1%，同比分别下降0.6个、0.9个、0.1个百分点。期末合同负债1478.5亿元、已售未结3245亿元；2023年计划竣工1869万平米，同比增长48%，为业绩释放形成支撑。
　　销售排名提升，结构稳健去化良好：公司2022年合同销售总额3003亿元，排名升至行业第四；自投销售额2128亿元，排名升至行业第八。自投项目销售权益比例升至58%；销售均价26823元/平米，维持行业较高水平。公司在保证流量同时，紧抓现金回款，销售回款率102%，有效支撑现金流及再投资。高能级核心城市市场地位持续巩固，一二线销售额占比升至85%，去化率63%，长三角占比63%，重点城市深耕能力持续提升。2023年总可售货值3601亿元、自投货值2476亿元，一二线占比80%，优质布局助力销售去化实现。
　　投资精准发力，转化高效权益上行：公司2022年新增项目27个，总建面408万平米，新增货值1037亿元，位列全国第八。其中杭州、北京、上海三城新增货值占比82%，一二线新增货值占比92%。聚焦纯住宅开发，新增货值中商办物业占比0.5%。年内新增货值当年转化销售501亿元，当年转化率48%，同比提升27个百分点。新增项目平均权益比例升至69%，利于降低合作风险、提升操盘效率。
　　融资渠道畅通，成本下行结构优化：公司2022年完成境内债券公开发行200.2亿元，成功赎回所有境外永续证券并完成多笔短期贷款置换。期末总借贷加权平均利息成本同比下降20BP至4.4%；一年期到债务比重较2021年末下降5.9个百分点至19.2%，债务结构进一步优化。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率62.6%、70.1%，现金短债比1.7倍。
　　投资建议：由于汇兑损失及减值计提超出预期，下调公司2023-2024年EPS预测至1.66元（原为2.23元）、1.85元（原为2.42元），新增2025年EPS预测为2.03元，当前股价对应PE分别为5.6倍、5.0倍、4.6倍。公司作为全国领先品质房企，经营效率全面提升，销售投资展现韧性，合理布局及融资、品牌优势助力后续发展，房地产格局优化过程中有望持续受益，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。