事件
　　2023年3月27日绿城中国披露2022年业绩报告，全年实现营业收入1271.5亿元，同比+26.8%；实现归母净利润27.6亿元，同比-38.3%；实现归母核心净利润64.1亿元，同比+11.3%；每股股息0.5元/股，派息率48.5%。
　　点评
　　核心净利润符合预期，汇兑损益、计提减值拉低归母净利润：房地产结转面积提升带动营收稳步增长，归母净利润同比下滑主要原因为：①人民币贬值计提汇兑净损失13.71亿元（2021年净收益3.82亿元），但无实际现金流出；②计提非金融资产减值损失15.02亿元，较去年同期多计提10.90亿元；③毛利率仍有承压，2022年全年毛利率17.3%，较去年下降0.8pct。而扣除汇兑损益、减值计提等影响的归母核心净利润同比+11.3%，符合预期。
　　销售排名持续提升，重点城市深耕效果凸显：公司2022年实现总合同销售额3003亿元，同比-14.4%，其中自投销售规模2128亿元（权益销售453亿元），自投销售排名升至行业第8（2021年第13）。一二线城市销售额占比85%，长三角地区销售额占比63%，杭州、宁波、西安、天津、济南等城市市占率排前五，北京、长沙、大连等城市市占率排前十。
　　把握结构性土拍机会，收敛聚焦、精准高效投资：公司2022年新增项目27个，总建面408万方，权益拿地金额408亿元，对应总货值1037亿元（全国第8），一二线新增货值占比92%，其中杭州、北京和上海三城占比达82%。投资关注流动性，新增货值中商办物业仅占0.5%，2022年当年拿地实现当年转换销售501亿元。
　　财务结构优化，融资成本下降：公司2022年境内公开债券发行200.18亿元，持续改善债券期限结构，短期有息负债占比19.2%，同比下降5.9pct；平均融资成本降至4.4%，同比下降20BP。
　　投资建议
　　公司当年归母净利润受多因素影响下滑，未来随着优质项目入市结转、权益比上升，业绩会逐步改善。我们调整公司2023/2024年EPS预测至2.43/2.70元（原为3.51/4.01元），新增2025年EPS预测为3.34元，公司股票现价对应PE估值为3.5/3.2/2.6倍，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　房地产市场销售持续低迷；人民币汇率波动；其他房企违约。
　　
　　

研究报告全文：事件2023年3月27日绿城中国披露2022年业绩报告全年实现营业收入12715亿元同比268实现归母净利润276亿元同比-383实现归母核心净利润641亿元同比113每股股息05元股派息率485点评核心净利润符合预期汇兑损益计提减值拉低归母净利润房地产结转面积提升带动营收稳步增长归母净利润同比下滑主要原因为人民币贬值计提汇兑净损失1371亿元2021年净收益382亿元但无实际现金流出计提非金融资产减值损失1502亿元较去年同期多计提1090亿元毛利率仍有承压2022年全年毛利率173较去年下降08pct而扣除汇兑损益港币元成交金额百万元减值计提等影响的归母核心净利润同比113符合预期19001000销售排名持续提升重点城市深耕效果凸显公司2022年实现总17008001500合同销售额3003亿元同比-144其中自投销售规模2128亿6001300元权益销售453亿元自投销售排名升至行业第82021年第400110013一二线城市销售额占比85长三角地区销售额占比63900200杭州宁波西安天津济南等城市市占率排前五北京长7000沙大连等城市市占率排前十220328把握结构性土拍机会收敛聚焦精准高效投资公司2022年新成交金额绿城中国恒生指数增项目27个总建面408万方权益拿地金额408亿元对应总货值1037亿元全国第8一二线新增货值占比92其中杭州主要财务指标北京和上海三城占比达82投资关注流动性新增货值中商办物业仅占052022年当年拿地实现当年转换销售501亿元项目2021A2022A2023E2024E2025E财务结构优化融资成本下降公司2022年境内公开债券发行营业收入百万元100240127153157031172928191930营业收入增长率5238268523501012109920018亿元持续改善债券期限结构短期有息负债占比192归母净利润百万元32552584616168458451同比下降59pct平均融资成本降至44同比下降20BP归母净利润增长率3161-20611383911112346投资建议摊薄每股收益元130102243270334每股经营性现金流净额234-465330375460公司当年归母净利润受多因素影响下滑未来随着优质项目入市ROE归属母公司摊薄939717152515131652结转权益比上升业绩会逐步改善我们调整公司20232024PE846980351316256年EPS预测至243270元原为351401元新增2025年PB079070054048042来源公司年报国金证券研究所EPS预测为334元公司股票现价对应PE估值为353226倍维持买入评级风险提示房地产市场销售持续低迷人民币汇率波动其他房企违约敬请参阅最后一页特别声明1港股公司点评2022年业绩相关图表图表1公司2017-2022年营业收入及同比走势图表2公司2017-2022年归母净利润及同比走势140060502004512005015040100035401003080030255060020200400151020010-505000-100201720182019202020212022201720182019202020212022营业收入亿元同比归母净利润亿元归母净利润同比来源公司公告国金证券研究所来源公司公告国金证券研究所图表3公司2017-2022年毛利率走势图表4公司2017-2022年销管费率及归母净利率走势308725253923676228020519251812173241531021502017201820192020202120220201720182019202020212022销售费率管理费率归母净利率来源公司公告国金证券研究所来源公司公告国金证券研究所图表5公司2017-2022年销售金额及同比走势40005004333500400300084328429030025007458752132002000664100150069552266643000100021472128135450010331012-100-1440-200201720182019202020212022自投销售金额亿元代建销售金额亿元总销售额同比右来源公司公告国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2港股公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万资产负债表人民币百万2020A2021A2022A2023E2024E2025E2020A2021A2022A2023E2024E2025E主营业务收入65783100240127153157031172928191930货币资金595476837666312726717596581014增长率68524268235101110应收款项6559472596102538111996123299140739主营业务成本5021082072105132129865142665155463存货233135285057284678312402343530363122销售收入763819827827825810其他流动资产10796322258844111291227313624毛利155731816822021271663026236467流动资产369072458254462371508197555067598499销售收入237181173173175190总资产891879864861861859营业税金及附加000000长期投资243693741443539500705507760585销售收入000000000000固定资产907710221961499131019710468销售费用232028742902333738384414总资产222018171615销售收入352923212223无形资产92511462546290732493574管理费用432351605387619571248193非流动资产452096278972706822208978798016销售收入665142394143总资产109121136139139141研发费用000000资产总计414282521044535077590418644854696515销售收入000000000000短期借款455053821726906282682853729103息税前利润EBIT94151120214731186832040225017应付款项357094671847722521746195862413销售收入143112116119118130其他流动负债156999227455230127259102287060318604财务费用222822992729271829463128流动负债238214312390304754339544377555410120销售收入342321171716长期贷款8668795406113215124537130764137302其他长期负债479156025694569456945694负债329692413398423664469775514013553116投资收益44314831684196121442365普通股股东权益322233467936024404124523251151税前利润4111812711611299其中股本239240242242242242营业利润6656883312002159651745621889未分配利润320033444035781401704499050909营业利润率1018894102101114少数股东权益523677296675389802308560892248营业外收支负债股东权益合计414282521044535077590418644854696515税前利润107541255513256169261910023954利润率163125104108110125比率分析所得税4991486843615924687688632020A2021A2022A2023E2024E2025E所得税率464388329350360370每股指标净利润576376878895110021222415091每股收益099130102243270334少数股东损益196632186139484153786640每股净资产129213871423159617862020归属于母公司的净利润247432552584616168458451每股经营现金净流-124234-465330375460净利率383220394044每股股利035046050070070070回报率现金流量表人民币百万净资产收益率7689397171525151316522020A2021A2022A2023E2024E2025E总资产收益率060062048104106121净利润247432552584616168458451投入资本收益率233284393444450509少数股东损益196632186139484153786640增长率非现金支出-904-8615209759377718842主营业务收入增长率68052382685235010121099非经营收益EBIT增长率-1801898315026839202262营运资金变动-65831635-20362-6030-5802-6363净利润增长率107283161-20611383911112346经营活动现金净流-31045861-117808364948811635总资产增长率229025772691034922801资本开支-517-504-340-1300-1300-1300资产管理能力投资-8862-14229-5223-7618-6223-6832应收账款周转天数625045424545其他-2507-15987-11466-2878951242存货周转天数14807113659755827682768182投资活动现金净流-11886-30721-17029-9205-6628-6890应付账款周转天数239818081617138514401440股权募资4800177654000固定资产周转天数517347281224209194债权募资208031448964991268464967104偿债能力其他24661755720269-5485-6061-6800净负债股东权益915465757125710367926339筹资活动现金净流2806933822268227199434304EBIT利息保障倍数424954696980现金净流量129808828-2063635832945049资产负债率795879347918795779717941来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明3港股公司点评投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布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