公司业绩符合预期，维持公司“增持”评级。2022年，公司实现营业收入1272亿元，归属普通股东的净利润26亿元，分别同比增长26.8%和下降20.6%。由于2022年行业出现较大幅度调整，因此公司业绩出现较大幅度下行。考虑到2022年基本是地产行业底部，且公司资产主要位于一二线城市，因此我们调整公司2023~2024年业绩增速至21.9%、22.2%（原为8.9%、14.5%），预计2025年业绩增速为24.9%。我们下调公司2023~2024年EPS至1.24、1.52元（原为1.97、2.26元），预计公司2025年EPS为1.90元。维持公司“增持”评级。
　　受行业影响，公司利润率继续下行。2022年公司整体毛利率为17.3%，较半年度仅下降0.1pct。其中开发物业的毛利率为16.3%，较半年度仅下降0.2pct。公司在2022年受宏观环境影响，计提汇兑损益13.7亿元，同时由于地产全行业下行，计提资产减值损失15.0亿元。2022年公司净利率为2.2%，较2021年下降1.1pcts。考虑到公司近年来资产聚焦于核心高能级城市，2022年一二线城市销售额占比达到85%，截止2022年底，一二线城市货值占比达到92%。考虑到2023年一二线城市逐渐复苏，防疫政策优化后，酒店和投资性物业经营逐渐恢复，且公司拿地权益比例的逐渐提升，公司利润率预计见底。
　　2023年销售继续聚焦核心城市，当前土储规模和结构保障公司销售目标。截止2022年底，公司总可售货值为3601亿元，其中自投项目2476亿元，再考虑到公司2023年计划补充与2022年基本相当的货值约1000亿元，因此如果整体去化率达到60%-65%，公司自投项目的销售规模预计达到2086~2259亿元，与2022年基本相当。
　　公司当前可结算资源充足，未来2年业绩依然有保障。截止2022年底，公司已售未结算金额为3245亿元，其中公司权益金额为1846亿元。公司未来2-3年的经营和结算打下基础。
　　风险提示：市场需求复苏低于预期，代建业务拓展不达预期。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitleTableInvest绿城中国3900评级增持当前价格港元1060聚焦核心稳健经营20230329海公司2022年业绩点评Table交易数据Market52周内股价区间港元747-1814外谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师当前股本百万股2494010-83939826010-83939776021-38675923公当前市值百万港元26440xiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom司证书编号S0880518010002S0880518010005S0880518010004TablePicQuote香本报告导读52周内股价走势图公司业绩符合预期受行业下行和宏观环境影响公司利润率继续下行考虑到公司港绿城中国恒生指数资产聚焦于核心城市当前土储和可结算货源依然保障公司未来2-3年去化和结算35摘要19TableSummary公司业绩符合预期维持公司增持评级2022年公司实现营业3-13收入1272亿元归属普通股东的净利润26亿元分别同比增长268-29和下降206由于2022年行业出现较大幅度调整因此公司业绩出-442022620224202252022720228202292023120232现较大幅度下行考虑到2022年基本是地产行业底部且公司资产20223202210202211202212主要位于一二线城市因此我们调整公司20232024年业绩增速至219222原为89145预计2025年业绩增速为249我们下调公司20232024年EPS至124152元原为197226证元预计公司2025年EPS为190元维持公司增持评级TableReport相关报告券受行业影响公司利润率继续下行2022年公司整体毛利率为173销售改善迎来复苏2023310研较半年度仅下降01pct其中开发物业的毛利率为163较半年度究仅下降02pct公司在2022年受宏观环境影响计提汇兑损益137亿经营改善自投和代建双发力20221020报元同时由于地产全行业下行计提资产减值损失150亿元2022年竣工结算继续提速土储结构持续优化公司净利率为22较2021年下降11pcts考虑到公司近年来资产2022827告聚焦于核心高能级城市2022年一二线城市销售额占比达到85截业绩稳定输出步入起跑期202242止2022年底一二线城市货值占比达到92考虑到2023年一二线城市逐渐复苏防疫政策优化后酒店和投资性物业经营逐渐恢复且公司拿地权益比例的逐渐提升公司利润率预计见底2023年销售继续聚焦核心城市当前土储规模和结构保障公司销售目标截止2022年底公司总可售货值为3601亿元其中自投项目2476亿元再考虑到公司2023年计划补充与2022年基本相当的货值约1000亿元因此如果整体去化率达到60-65公司自投项目的销售规模预计达到20862259亿元与2022年基本相当公司当前可结算资源充足未来2年业绩依然有保障截止2022年底公司已售未结算金额为3245亿元其中公司权益金额为1846亿元公司未来2-3年的经营和结算打下基础风险提示市场需求复苏低于预期代建业务拓展不达预期财务摘要百万元人民币2019A2020A2021A2022A2023E2024E2025ETableFinance营业收入6159365783100240127153131151138330149742-2168524268355283毛利润15640155731816822021227162443526928净利润1193247432552584315038494810-20471073316-206219222249PE197957291756149PB09070707060505请务必阅读正文之后的免责条款部分绿城中国3900本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明1108538作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级增持相对当地市场指数涨幅15以上以报告发布后的12个月内的市场表现谨慎增持相对当地市场指数涨幅介于515之间为比较标准报告发布日后的12个月股票投资评级中性相对当地市场指数涨幅介于-55内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基减持相对当地市场指数下跌5以上准增持明显强于当地市场指数行业投资评级中性基本与当地市场指数持平减持明显弱于当地市场指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3绿城中国3900附海外当地市场指数亚洲指数名称美洲指数名称欧洲指数名称澳洲指数名称沪深300标普500希腊雅典ASE澳大利亚标普200恒生指数加拿大SPTSX奥地利ATX新西兰50日经225墨西哥BOLSA冰岛ICEX韩国KOSPI巴西BOVESPA挪威OSEBX富时新加坡海峡时报布拉格指数台湾加权西班牙IBEX35印度孟买SENSEX俄罗斯RTS印尼雅加达综合富时意大利MIB越南胡志明波兰WIG富时马来西亚KLCI比利时BFX泰国SET英国富时100巴基斯坦卡拉奇德国DAX30斯里兰卡科伦坡葡萄牙PSI20芬兰赫尔辛基瑞士SMI法国CAC40英国富时250欧洲斯托克50OMX哥本哈根20瑞典OMXSPI爱尔兰综合荷兰AEX富时AIM全股请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3