核心观点：
　　地产景气的持续性牵动市场情绪，我们认为，有三大线索将有助于判断当前地产景气及景气的持续性。
　　首先，高频数据反映二手房成交景气稳在高位，新房销售开启月末冲量。二手房方面，在经历了节后快速回升之后，近两周14城二手房成交面积斜率逐渐转平，同比增速维持在100%以上。新房成交方面，30城地产成交开始月末冲量，斜率与2019年同期较为类似。总的来看，高频数据所反映的地产景气依旧积极，二手房景气稳在高位，新房成交仍在回升。但也需要看到，近两周二手房和新房成交均未超季节性走强，景气加速回升的概率下降。
　　其次，政策偏宽但空间有限，景气走强的概率较小。分城市拆解可以发现，二三线城市地产成交明显强于一线。这主要缘于二三线城市“一城一策”放宽幅度更显著。但需要看到的是，各地利好已陆续释放完毕，若中央层面不进一步推动政策放松，“一城一策”加码的空间不大。以房贷利率为例，3月“降息”城市减少，仅10个三四线城市首套房贷利率下降。从央行的调整机制来看，本季度末能够边际放松房贷利率下限的城市明显少于年初。所幸根据规则，已经放宽房贷利率下限的城市也无需将利率向上调整，利好政策尚未退出，整体环境仍将维持偏宽状态。
　　再次，居民购房信心未能完全恢复，仍在掣肘地产景气续升的关键。结合高频数据与统计局数据来看，1-2月，二手房成交增速好于新房现房，新房现房远好于新房期房。这反映出，居民对于房企的信心仍未明显转好，或制约了本轮政策在刺激需求上的弹性。
　　综上所述，我们认为，地产景气“金三”无忧、“银四”韧性仍在，但二季度末景气或将边际走弱。
　　风险提示
　　海外超预期衰退，挫伤我国外需强度，拖累国内经济复苏进程。
　　

研究报告全文：地产景气的三个线索实体经济洞察2023年第10期长江证券研究所宏观研究小组2023-03-26证券研究报告分析师及联系人分析师于博SAC执业证书编号S0490520090001电话862161118697电邮yubo1cjsccomcn联系人刘承昊电话862161118697电邮liuch2cjsccomcn每周洞见地产景气的三个线索核心观点2023年一季度末70城首套房贷款利率动态调整方向研判本季度是否需本季度是否符上季度是否符本季度是否需本季度是否符上季度是否符地产景气的持续性牵动市场情绪我们认为有三大线索将有助于判城市城市断当前地产景气及景气的持续性要上调合下调标准合下调标准要上调合下调标准合下调标准一线城市三线城市首先高频数据反映二手房成交景气稳在高位新房销售开启月末冲北京无需调整否否唐山无需调整否是上海无需调整否否秦皇岛无需调整是是量二手房方面在经历了节后快速回升之后近两周14城二手房成广州无需调整否否包头无需调整否否交面积斜率逐渐转平同比增速维持在100以上新房成交方面30深圳无需调整否否丹东无需调整否是二线城市锦州无需调整是是城地产成交开始月末冲量斜率与2019年同期较为类似总的来看天津无需调整否是吉林无需调整否是石家庄无需调整否是牡丹江无需调整是是高频数据所反映的地产景气依旧积极二手房景气稳在高位新房成太原无需调整否是无锡无需调整否是交仍在回升但也需要看到近两周二手房和新房成交均未超季节性呼和浩特无需调整否否扬州无需调整否是沈阳无需调整是是徐州无需调整否是走强景气加速回升的概率下降大连无需调整是是温州无需调整否是长春无需调整是是金华无需调整否是其次政策偏宽但空间有限景气走强的概率较小分城市拆解可以哈尔滨无需调整否是蚌埠无需调整否是发现二三线城市地产成交明显强于一线这主要缘于二三线城市南京无需调整否否安庆无需调整否否杭州无需调整否否泉州无需调整否否一城一策放宽幅度更显著但需要看到的是各地利好已陆续释放宁波无需调整否否九江无需调整否是合肥无需调整否否赣州无需调整是否完毕若中央层面不进一步推动政策放松一城一策加码的空间福州无需调整否是烟台无需调整否否不大以房贷利率为例3月降息城市减少仅10个三四线城市首厦门无需调整否是济宁无需调整是是南昌无需调整否否洛阳无需调整否是套房贷利率下降从央行的调整机制来看本季度末能够边际放松房济南无需调整否否平顶山无需调整否是青岛无需调整否否宜昌无需调整否是贷利率下限的城市明显少于年初所幸根据规则已经放宽房贷利率郑州无需调整否是襄阳无需调整否是下限的城市也无需将利率向上调整利好政策尚未退出整体环境仍武汉无需调整否是岳阳无需调整否是长沙无需调整否否常德无需调整否是将维持偏宽状态南宁无需调整否是惠州无需调整否是海口无需调整否否湛江无需调整否是再次居民购房信心未能完全恢复仍在掣肘地产景气续升的关键成都无需调整否否韶关无需调整否是贵阳无需调整是否桂林无需调整否是结合高频数据与统计局数据来看1-2月二手房成交增速好于新房现昆明无需调整否否北海无需调整否是房新房现房远好于新房期房这反映出居民对于房企的信心仍未重庆无需调整否否三亚无需调整否否西安无需调整否否泸州无需调整否否明显转好或制约了本轮政策在刺激需求上的弹性兰州无需调整否是南充无需调整否否西宁无需调整否否遵义无需调整否否综上所述我们认为地产景气金三无忧银四韧性仍在银川无需调整否否大理无需调整否否但二季度末景气或将边际走弱乌鲁木齐无需调整否否资料来源Wind央行长江证券研究所高频观察建筑实物量边际转弱总结与展望3月前3周终端需求走势分化生产复苏整体偏慢就上周数据来看130城新房销售开始冲量乘用车销售环比下滑商圈人流高位波动文旅消费持续改善2日耗同比增速回落螺纹表观需求回落水泥产销复苏放缓3海外危机发酵带动美元回落大宗同步走弱国内工业品涨跌互现4库存去补各半螺纹库存加速去化水泥库存反弹上周建筑开工的实物工作量边际转弱螺纹表观需求回落部分地区水泥出货率均有所下滑原因主要有二短期的原因是上周全国大部分地区遭遇降雨多数地区降雨量超出历年同期水平导致建筑施工进度受阻带动原材料采购速率放缓而从春节以来建筑实物量复苏整体偏慢的深层原因是项目资金下拨速率不一原本作为需求主力的房建恢复速率慢于市政基建且财力偏弱的西南等区域市政基建的施工进度普遍慢于其他地区需求走势分化生产缓步恢复地产3月前19天30城新房销量下游上周乘用车半钢胎开工率回落增速续升乘用车3月前19天中游上周沿海电厂日耗增速回落水乘用车批零增速转负商贸文旅电出力仍弱钢铁高炉开工率续升钢材商圈客流环比回落票房增速回升产量同比增速回落水泥粉磨开工率续升百度迁徙指数回升玻璃产量降幅收窄江浙织机负荷率小幅回落开工恢复偏慢价格涨跌互现产销仍待改善库存去补各半海外大宗美元回落大宗走弱铜下游上周十大城市地产库销比续降铝油价格走低国内生资上周动中游上周螺纹库存加速去化水泥库力煤价格反弹焦煤价格走平钢材容比反弹玻璃库存加速去化上游玻璃价格续升水泥价格回落PTA产动力煤港口库存续升炼焦煤港口库存反业链产品价格全线下跌锂电材料价格弹LME铜库存分化LME铝库存续降续降光伏组件价格持平全美商业原油库存反弹目录地产二手成交景气企稳新房销售稳中有升01下游行业乘用车3月前19天批零增速转负销量走势分化商贸文旅线下消费企稳文旅消费仍在修复电力沿海发电耗煤增速边际走弱水电出力仍弱钢铁下游需求弱复苏库存去化带动钢价走强02中游行业水泥需求相对供给偏弱带动库存回补价格走弱玻璃需求边际改善库存高位去化带动价格续升化工需求放缓叠加成本走低纺服链产品价格回落新能源上周光伏组件价格锂电材料价格续降03上游和交运煤炭供需平稳支撑动力煤价小幅回升焦煤价格走平大宗风险事件发酵市场形成衰退与降息预期有色需求预期回落拖累有色价格下跌原油衰退预期叠加宏观面仍紧油价大幅回落交运散运价升集运价降货运流量边际回落01下游行业下游11地产二手成交景气企稳新房销售稳中有升指标数据表现解读3月前19天30城商品房成交面积同比增速续升至386需求二手房方面上周二手房成交面积增速仍高但斜率逐渐其中一二线增速均续升三线增速回落转平新房方面3月前19天30城商品房成交面积同比价格3月贝壳百城首套房贷利率较上月微降2BP至402增速续升且中旬成交数据较上旬略有回升销售平稳向好驱动十大城市商品房库销比持续回落但绝对水平仍上周百城宅地成交面积MA4同比降幅扩大至594土地百城土地溢价率回落至22偏高向前看各地一城一策优化空间有限3月房贷利率上周十大城市商品房库销比续降至518周下调的城市数量也在减少地产销售景气的可持续性有待库存低于去年同期观察图30城地产成交面积同比增速图历年各周十大城市库销比周15010030城一线城市二线城市三线城市201620172018201913070202020212022202311040901070-205030-5010-80-10W3W5W7W9202208212218222228232W1W11W15W19W23W27W31W13W17W21W25W29W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53资料来源Wind长江证券研究所注数据截至2023年3月19日资料来源Wind长江证券研究所7下游12乘用车3月前19天批零增速转负销量走势分化指标数据表现解读3月前19天乘联会乘用车零售销量同比增速由正转负需求3月前19天乘用车批零增速双双转负降幅较前12天数至-8批发销量同比增速由正转负至-13据略有收窄从周度数据来看上周乘用车交强险登记数量略有回升但主要是新能源车登记量回升燃油车生产上周半钢胎开工率降至734高于近5年同期登记量仍在下滑下游销售遇阻叠加库存较高导致上游生产降速铝加工行业及半钢胎开工率均表现弱势库存2月经销商库存系数续升至193高于近2年同期图乘联会乘用车批发零售销量同比增速图历年各周乘联会半钢胎开工率5080零售销量增速批发销量增速40703060201050040-1030-20201620172020182019-30-40202020211020222023-50-600W3W5W7W9193199203209213219223229233W1W39W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W41W43W45W47W49W51W53资料来源乘联会长江证券研究所注2021年同比增速为两年平均增速资料来源Wind长江证券研究所8下游13商贸文旅线下消费企稳文旅消费仍在修复指标数据表现解读市内上周百城拥堵延时指数同比增速续升至132交通上周百城拥堵延时指数稳定在疫情前近似水平反映城市经济保持活跃而从商圈人流和餐饮消费来看市内市内上周样本城市商圈客流指数同比增速续升至476消费电影票房同比增速续升至1047消费维持较高景气整体趋稳而从文旅消费来看城际流动仍有韧性百度全国迁徙规模仍在环比抬升美城际上周国内航班量同比增速续升至147兰机场恢复率续升至100以上均反映文旅消费转好流动百度全国迁徙规模指数同比增速续升至1357图长江脉策10城商圈客流指数2019年同期100图历年同期百度全国迁徙规模指数2009002020202120222023201920202021180800202220231607001406001205001004008030060200401002000W1W3W5W7W9W23W45W11W13W15W17W19W21W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W47W49W51W1W3W5W7W9W25W13W15W17W19W21W23W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53资料来源脉策科技长江证券研究所注W11根据样本城市2021年全年的社会消费品零售总额加权样本城市包括北京上海深圳杭州成都西安厦门长沙郑州沈阳资料来源百度迁徙长江证券研究所注数据截止2023年3月19日902中游行业中游21电力沿海发电耗煤增速边际走弱水电出力仍弱指标数据表现解读3月前16天沿海八省电厂发电耗煤月度同比增速火电回落至72较上月回落165pct单周同比增速续火电方面上周沿海发电耗煤增速续降但同比仍是正降至11环比降幅缩窄至34增长水电方面出库量依旧位于历年同期偏低位置整体发力偏弱综合来看发电量表现偏弱或缘于生上周三峡水库出库量同比降幅缩窄至53环比增水电产端复苏节奏偏慢速回落至08净出库量续升图沿海八省电厂周度日均耗煤量增速图三峡水库周度日均出库流量立方米秒同比增速2019右万吨2020右万吨50000201820192021右万吨2022右万吨2023右万吨4500040280400002020202130260240350002020222023220300001020025000018020000-1016015000140-20100001205000-30100-40800W1W3W5W7W9W1W4W7W13W39W11W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W41W43W45W47W49W51W53W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52资料来源CCTD长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所11中游22钢铁下游需求弱复苏库存去化带动钢价走强指标数据表现解读上周螺纹表观消费量同比增速反弹至134需求需求方面上周螺纹表观需求环比走弱热轧表需环比热轧表观消费量同比增速续升至81走平反映建筑制造开工复苏均偏慢下游需求不强上周高炉开工率续升至823高于近5年同期生产制约生产放量上周电炉开工率及钢材产量回升斜率走样本钢厂钢材总产量MA4同比增速续降至07缓但由于需求持续略强于供给钢材库存整体仍在去上周螺纹热轧均价双双续升价格螺纹热轧吨钢亏损双双缩窄化库存顺利去化提振钢价上涨而钢价上涨成本上周钢材社会库存总量加速去化稳健使得钢厂盈利能力逐周转好带动铁水环节生产库存其中螺纹热轧均加速去库持续走强图螺纹钢及热轧板卷价格元吨图历年各周螺纹表观消费量万吨7000HRB33520mm螺纹钢平均价800700上海30mm热轧板卷价格60060005004003005000200201720182019202010020212022202340000-100-2003000W1W3W5W7W9W29W37W13W15W17W19W21W23W25W27W31W33W35W39W41W43W45W47W49W51W53203209213219223229233W11资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所12中游23水泥需求相对供给偏弱带动库存回补价格走弱指标数据表现解读需求上周全国水泥出货率续升至651高于去年同期水泥下游需求稳步转好全国水泥出货率持续回升稳定在好于2022年同期的水平但分地区来看上周华中生产上周粉磨开工率续升至572高于近9年同期西南两地区水泥出货率环比回落反映各地区下游建筑上周水泥均价回落至4421元吨开工强度存在差异供给方面全国粉磨开工率稳步回价格环比增速由正转负至-06水泥-煤炭价差回落升但从供需关系来看需求表现偏弱水泥库容比节后首度出现回升且低价水泥有跨区流动迹象水泥价库存上周全国水泥库容比反弹至583高于近2年同期格因而承压回落图全国水泥均价PO425元吨图历年各周全国水泥出货率650全国PO425袋装水泥含税均价1009080600706055050405003020201820192020450102021202220230400W1W3W5W7W9W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53203209213219223229233W11资料来源数字水泥网长江建材长江证券研究所资料来源数字水泥网长江建材长江证券研究所13中游24玻璃需求边际改善库存高位去化带动价格续升指标数据表现解读需求上周玻璃表观消费量同比增速续升至413需求方面玻璃表观消费量连周走强好于2021年以来生产上周玻璃周产量同比降幅缩窄至7同期究其原因主要是贸易商期望在玻璃涨价前提前补库并非完全缘于地产竣工显著改善因而玻璃需上周5mm浮法白玻价格续升至922元重箱价格求转好的持续性仍待观察从供给来看尽管玻璃周度玻璃-纯碱-天然气价差反弹产量小幅回升但需求相对供给更强带动玻璃总库存上周玻璃总库存环比降幅扩大至93库存继续去化供需关系改善带动玻璃价格小幅走强总库存绝对水平高于近2年同期图全国浮法玻璃价格元重箱图历年各周玻璃表观消费量万重箱18038002021202220235mm浮法白玻价格16033001402800120230010018008013006040800W3W5W7W9193199203209213219223229233W1W19W51W11W13W15W17W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W53资料来源卓创资讯长江建材长江证券研究所资料来源卓创资讯长江建材长江证券研究所14中游25化工需求放缓叠加成本走低纺服链产品价格回落指标数据表现解读需求上周涤纶长丝最低产销率最高产销率双双回升上周PTA产业链负荷率涨多跌少生产纺服下游需求重归平淡江浙织机开工率由升转降带PTA工厂聚酯工厂负荷率回升江浙织机负荷率回落动涤纶长丝库存天数也再现反弹同时原油价格大幅价格上周PTA产业链产品价格全线下跌回落使得纺服链化工品缺乏成本支撑在需求转弱的情PTA聚酯切片涤纶长丝POY价格均回落况下纺服链化工品价格全线回落上周涤纶POY库存天数续升至225天库存与去年同期持平图化纤产业链产品价格元吨图历年各周江浙织机负荷率10000PTA价格100909000聚酯切片价格涤纶长丝POY价格80800070700060600050405000302016201720182019400020202020212022202330001002000W1W3W5W7W9W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53203209213219223229233W11资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所15中游26新能源上周光伏组件价格锂电材料价格续降指标数据表现解读上周原料方面多晶硅致密料价格回落光伏方面上游硅料产能充足价格持续走弱但由于硅片生硅片环节单晶182mm型号价格反弹光伏电池片环节所有型号价格均持平产遭遇石英砂短缺导致供给趋紧价格边际上涨硅片环节组件环节所有型号价格均持平供给收紧而下游装机需求旺盛支撑电池片组件环节价格止跌锂电材料方面碳酸锂价格持续回落导致下游观望情绪加锂电上周碳酸锂氢氧化锂价格双双续降重订单量持续萎缩再度加剧锂电价格走弱图国内光伏组件价格元W图电池级磷酸锂及氢氧化锂价格元公斤多晶组件单晶组件22275-280W325-335W640电池级碳酸锂电池级氢氧化锂355-365W单晶组件单晶182组件56020单晶210组件48018400320162401601480120203209213219223229233203209213219223229233资料来源PVinfoLink长江电新长江证券研究所资料来源亚洲金属网长江金属长江证券研究所1603上游及交运上游31煤炭供需平稳支撑动力煤价小幅回升焦煤价格走平指标数据表现解读上周煤价反弹价格动力煤方面上周沿海八省电厂日耗保持平稳上游拉Q5500K动力煤反弹焦煤持平无烟煤持平运与下游需求逐渐进入稳态带动秦港煤炭库存环比小幅去化动力煤价格微幅回升焦煤方面钢铁生产同上周秦皇岛港煤库存续升高于去年同期样保持平稳焦煤库存低位运行支撑焦煤价格持续走库存京唐港炼焦煤库存反弹低于近9年同期平图动力煤焦煤价格元吨图历年各周秦皇岛港煤炭库存万吨28004700800动力煤焦煤右轴70024004200600370020005003200160040027003001200220020020162017201820198001700100202020212022202340012000W3W5W7W9203209213219223229233W1W31W39W13W15W17W19W21W23W25W27W29W33W35W37W41W43W45W47W49W51W53资料来源Wind长江证券研究所注动力煤为广州港山西产Q5500K动力煤含税库提价焦煤为京唐港山西产主W11资料来源Wind长江证券研究所焦煤库提价18上游32大宗风险事件发酵市场形成衰退与降息预期指标数据表现解读商品上周CRB指数续降RJCRB指数续降硅谷银行倒闭时间风险持续蔓延不仅影响美国银行体系安全同时外溢至欧洲市场衰退担忧加剧带动经济增长预期转弱大宗商品价格持续下探同时市场预期联储将在短暂加息后转而降息防范金融风险带动美元上周美元指数均值回落至1041美元指数回落图CRB现货价格指数与RJCRB商品期货指数图RJCRB现货价格指数与美元指数700350CRB现货指数综合370RJCRB商品价格指数美元指数逆序右轴85RJCRB商品期货指数右轴650310903206009527055027010023050010519022045011040015017011521321621921122232262292212233213219223229233资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所19上游33有色需求预期回落拖累有色价格下跌指标数据表现解读价格上周LME铜均价续降LME铝均价续降上周金属投资者担忧美国银行业危机的连锁反映将导致经济危机进而挫伤大宗商品需求同时中国经济慢复苏特征日趋明显使得市场对于铜铝的需求预期均上周LME铜库存续升COMEX铜库存续降库存不乐观双重影响之下上周铜铝价格震荡走弱上周LME铝库存续降图LME铜LME铝现货价美元吨图LME铝库存万吨LME铜现货价4100200110003800LME铝现货价右轴170350010000320014029001109000260080LME铝库存800023005020007000170020213219223229233203209213219223229233资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所20