事件：公司发布2022年全年业绩公告
　　2022年公司实现营业收入（人民币，下同）724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%。
　　点评：业绩稳步增长，销售表现强劲，保持拿地强度，核心土储充足，财务稳健。
　　1）营收增长超预期，利润稳健增长。22年，公司实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%，略超我们预期；毛利率20.4%，同比下降1.4pct，接近自2016年以来低点，有望企稳；归母净利润39.5亿元（我们预测为37.0亿元），同比增长10.2%，核心净利润为42.4亿元，同比增长2.1%，逆势取得增长；ROE（摊薄）为8.3%，同比提升0.57pct，盈利能力稳健；董事会建议全年派息总额约占核心净利润的40%，同时决定对股东每持10股公司股票派发越秀房托0.62个基金单位，现金分红水平保持稳定。
　　2）地区销售更均衡，开年销售高增长。22年，公司实现全口径合同销售额1,250.3亿元，同比增长8.6%，其中华东区域销售额达429.5亿元，同比大幅增长65.7%，占公司销售额的34.4%（较21年提升11.8pct），地区销售格局更加均衡，保障销售稳定性。23年1-2月，公司实现全口径销售额226亿元，同比增长187%，延续良好去化表现，23年公司可售货值充裕，销售有望保持稳中有进。
　　3）土储总量丰富，区域布局优化。22年，公司新增土储建面695万平米，其中新增拿地建面前三名的城市分别为广州、杭州、合肥(22年新进入)，维持广州大本营优势，积极布局市场热点城市。截至22年末，公司总土储建面为2,845万平米，同比增长4.9%，其中华东、华中区域土储占比分别提升3.6pct、2.5pct至16.1%、20.0%，区域结构优化。23年1-2月，公司于杭州、北京获得3幅土地，权益地价合计66.5亿元，权益建面合计35.4万平米，核心城市土储充裕。
　　4）财务管控稳健，融资渠道畅通。截至22年末，公司“三道红线”指标维持绿档水平，总借贷为883亿元，其中短债占比18%，较21年末降低21pct。22年，公司平均融资利率为4.16%，同比下降10个基点，资金成本持续降低。
　　盈利预测、估值与评级：公司为背靠广州国资委及广州地铁集团的老牌房企，深耕大湾区，积极加强核心城市布局，销售表现优异，财务维持稳健。考虑公司销售稳健增长，竣工有望持续放量，我们预测公司23-24年基本EPS分别为1.44元（上调10%）、1.73元（上调16%），新增预测公司25年基本EPS预测为1.86元，当前股价对应23-25年PE（基本）估值为7.1倍、5.9倍、5.5倍，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售与拿地不及预期，项目结算不及预期，市场下行超预期等风险。
　　

研究报告全文：2023年3月26日公司研究业绩保持稳健增长销售延续优异表现越秀地产0123HK2022年全年业绩点评要点买入维持当前价1170港元事件公司发布2022年全年业绩公告2022年公司实现营业收入人民币下同7242亿元同比增长262归母净利润395亿元同比增长102作者分析师何缅南点评业绩稳步增长销售表现强劲保持拿地强度核心土储充足财务稳健执业证书编号S09305180600061营收增长超预期利润稳健增长22年公司实现营业收入7242亿元同021-52523801hemiannanebscncom比增长262略超我们预期毛利率204同比下降14pct接近自2016年以来低点有望企稳归母净利润395亿元我们预测为370亿元同比联系人庄晓波增长102核心净利润为424亿元同比增长21逆势取得增长ROE021-52523416zhuangxiaoboebscncom摊薄为83同比提升057pct盈利能力稳健董事会建议全年派息总额约占核心净利润的40同时决定对股东每持10股公司股票派发越秀房托市场数据062个基金单位现金分红水平保持稳定总股本亿股30962地区销售更均衡开年销售高增长22年公司实现全口径合同销售额12503总市值亿港元36229一年最低最高港元6491252亿元同比增长86其中华东区域销售额达4295亿元同比大幅增长657近3月换手率1507占公司销售额的344较21年提升118pct地区销售格局更加均衡保障销售稳定性23年1-2月公司实现全口径销售额226亿元同比增长187股价相对走势延续良好去化表现23年公司可售货值充裕销售有望保持稳中有进100803土储总量丰富区域布局优化22年公司新增土储建面695万平米其6040中新增拿地建面前三名的城市分别为广州杭州合肥22年新进入维持广州200大本营优势积极布局市场热点城市截至22年末公司总土储建面为2845-20-40-60万平米同比增长49其中华东华中区域土储占比分别提升36pct25pct至161200区域结构优化23年1-2月公司于杭州北京获得3幅202221202231202281202311202211202241202251202261202271202291202321202331202211120221212022101土地权益地价合计665亿元权益建面合计354万平米核心城市土储充裕越秀地产恒生指数4财务管控稳健融资渠道畅通截至22年末公司三道红线指标维持绿档水平总借贷为883亿元其中短债占比18较21年末降低21pct22收益表现年公司平均融资利率为416同比下降10个基点资金成本持续降低1M3M1Y盈利预测估值与评级公司为背靠广州国资委及广州地铁集团的老牌房企深相对12198597绝对07215502耕大湾区积极加强核心城市布局销售表现优异财务维持稳健考虑公司销资料来源Wind售稳健增长竣工有望持续放量我们预测公司23-24年基本EPS分别为144元上调10173元上调16新增预测公司25年基本EPS预测为相关研报186元当前股价对应23-25年PE基本估值为71倍59倍55倍看好公司未来发展潜力维持买入评级20220827盈利韧性良好双核心拿地强化销售表现越秀地产0123HK2022年中风险提示销售与拿地不及预期项目结算不及预期市场下行超预期等风险期业绩点评公司盈利预测与估值简表20220124深耕大湾区坚守初心多元增储厚积指标202120222023E2024E2025E薄发越秀地产0123HK投资价值分析报告营业收入百万元573797241684732925829817520220316结转收入超预期释放核心净利润稳营业收入增长率2412621709360健增长越秀地产0123HK2021年年报归母净利润百万元35903954446553465751点评归母净利润增长率-15510212919776202207016月百强房企销售同比降幅收窄边基本EPS元人民币116128144173186际回暖信号加强房地产行业百强销售月报核心EPS元人民币1341371441681812022年6月PE基本8880715955PE核心7674716156资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-03-24注汇率按1港元兑换08711元人民币计算敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告越秀地产0123HK利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入5737972416847329258298175营业成本-44896-57610-67743-71695-75497毛利1248214806169892088622678投资物业之公允价值变动-904125150150150其他收入和收益241286100100100销售费用-1590-2041-2388-2517-2571管理费用-1623-1769-1986-2077-2104折旧及摊销-346-429-471-511-548财务费用-1079-915-1071-1077-1142应占合联营公司损益415-97-50150200税前利润EBT1084310831125231647118241所得税-5569-4692-5537-8052-9185净利润含少数股东损益52746138698684209056净利润不含少数股东损益35903954446553465751总股本百万股30963096309630963096基本EPS元人民币按最新股本计算116128144173186核心EPS元人民币按最新股本计算134137144168181资产负债表百万元202120222023E2024E2025E现金及银行结存3276621846296563703339270監控戶存款773313272112811240913650应收预付账款及票据合计3581732278375834209346302存货发展中及持有待出售物业180360209744222060238810259092预缴税款49265753652073828250合同成本12011081151316641830流动资产合计262804283974308613339392368395固定资产物业厂房设备38964748562166227655无形资产429521452404348使用权资产40273987401540133999投资性物业1098211124127841494417104合联营公司投资权益2354829628305783152834387发展中物业-非流动资产51858678828585469885公允价值计量且变动计入其他全面收入的金融资产10341024112612391363遞延稅項資產19502651278429233069非流动资产合计5105162378656457022077811资产总计313855346352374258409612446206短期借款及其他短期借款2980215744141701275311478貿易及其他應付款項68786779608575694332103765合約負債73177744728439992277101851租赁负债177179193202209应付税费106789942110151111010799衍生财务工具-212233257283流动负债合计182621178510195768210931228384长期借款4573272554819869141598728租赁负债694713774810834遞延稅項負債59556117550558595827递延收入50274808080衍生财务工具412184204224244其他應付款項40243208288734654158非流动负债合计568678305091437101852109871负债总计239488261559287204312784338255股本金1803518035180351803518035股份獎勵計劃下的股份-193-176-193-212-234其他儲備25572016242029033484留存收益2583727554302303349837008少数股东权益2813137363365634260449657股东权益合计74367847938705496828107951现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流-46763660630024622188投资活动现金流-6519-1550-10426-10431-10271融资活动现金流15793-13030119361534510320净现金流4598-10920781073762237资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本计算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分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