核心观点
　　核心净利润稳增2.1%，持续稳定派息。2022年公司实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%；核心净利润42.4亿元，同比增长2.1%。公司结算毛利率约为20.4%，较上年下降1.4pct。公司全年每股派息0.547元，派息比率为核心净利润的40%，此外董事会决定额外进行实物分派，公司合资格股东每持有1000股公司股票获派发越秀房托62个基金单位。
　　销售逆势增长，目标积极。2022年公司实现销售面积414万平方米，同比下降0.9%；实现销售金额1250.3亿元，逆势增长8.6%；销售单价为每平方米30200元，同比增长9.5%。公司为广州区域龙头，2022年广州销售额532亿元，排名第一，公司深耕大湾区及华东区域，年内销售额分别为597、430亿元，分别占比47.7%、34.4%。2023年公司销售目标1320亿元，同比增长6%，进取态度积极。2022年公司新增通过“6+1”特色化、多元化增储方式于12个城市合共新增37幅土地，总建筑面积约695万平方米，全部位于一、二线城市；其中大湾区、华东、华中新增面积占比分别为42%、25%、25%。截至2022年末，公司总土储2845万平方米，其中大湾区占比49.8%，广州占比42.8%；华东地区占比16.1%。
　　融资渠道畅通，成本优势明显。公司财务水平始终保持“绿档”，截至2022年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.8%，净负债率为62.7%，现金短债比为2.23。公司融资渠道畅通，年内发债融资成本屡创新低，年内于境内成功发行人民币公司债券合共98.4亿元，加权平均利率3.11%，总平均借贷成本为4.11%，下降10bp。较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金，从而在当前的市场环境下更从容的获取高质量土地。此外，穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。
　　风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。
　　投资建议：公司拥有双国企股东保驾护航，在市场下行的行业大背景下取得了销售的逆势增长，且派息稳定，公司销售目标积极，优质的土储也将保证了公司未来销售和业绩的增长。预计公司2023-2025年的归母净利润分别为42/46/51亿元，每股收益分别为1.36/1.49/1.64元，对应当前股价PE分别为7.1/6.5/5.9倍，维持“买入”评级。

研究报告全文：证券研究报告2023年03月16日越秀地产00123HK买入销售逆势增长派息稳定目标积极核心观点公司研究海外公司财报点评核心净利润稳增21持续稳定派息2022年公司实现营业收入7242亿房地产房地产开发元同比增长262归母净利润395亿元同比增长102核心净利润证券分析师任鹤证券分析师王粤雷424亿元同比增长21公司结算毛利率约为204较上年下降14pct010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn公司全年每股派息0547元派息比率为核心净利润的40此外董事会决S0980520040006S0980520030001定额外进行实物分派公司合资格股东每持有1000股公司股票获派发越秀证券分析师王静房托62个基金单位021-60893314wangjing20guosencomcn销售逆势增长目标积极2022年公司实现销售面积414万平方米同比下S0980522100002降09实现销售金额12503亿元逆势增长86销售单价为每平方米基础数据30200元同比增长95公司为广州区域龙头2022年广州销售额532亿投资评级买入维持合理估值元排名第一公司深耕大湾区及华东区域年内销售额分别为597430收盘价1108港元总市值流通市值3430934309百万港元亿元分别占比4773442023年公司销售目标1320亿元同比增长52周最高价最低价1268632港元6进取态度积极2022年公司新增通过61特色化多元化增储方式近3个月日均成交额8608百万港元于12个城市合共新增37幅土地总建筑面积约695万平方米全部位于一市场走势二线城市其中大湾区华东华中新增面积占比分别为422525截至2022年末公司总土储2845万平方米其中大湾区占比498广州占比428华东地区占比161融资渠道畅通成本优势明显公司财务水平始终保持绿档截至2022年末公司剔除预收账款后的资产负债率为688净负债率为627现金短债比为223公司融资渠道畅通年内发债融资成本屡创新低年内于境内成功发行人民币公司债券合共984亿元加权平均利率311总平均借贷成本为411下降10bp较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金从而在当前的市场环境下更从容的获取高质量土资料来源Wind国信证券经济研究所整理地此外穆迪惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级展望稳定相关研究报告风险提示行业基本面下行超预期政策转暖力度不及预期越秀地产00123HK-双国企股东护航大湾区本土优势显著2023-02-14投资建议公司拥有双国企股东保驾护航在市场下行的行业大背景下取得了销售的逆势增长且派息稳定公司销售目标积极优质的土储也将保证了公司未来销售和业绩的增长预计公司2023-2025年的归母净利润分别为424651亿元每股收益分别为136149164元对应当前股价PE分别为716559倍维持买入评级盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元5737972416814688945198039-2412621259896净利润百万元35893953422246015076--1551026890103每股收益元116128136149164EBITMargin162152131130126净资产收益率ROE8084868892市盈率PE8375716559EVEBITDA288265235233238市净率PB064063059056052资料来源Wind国信证券经济研究所预测注摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告核心净利润稳增21持续稳定派息2022年公司实现营业收入7242亿元同比增长262归母净利润395亿元同比增长102核心净利润424亿元同比增长21公司结算毛利率约为204较上年下降14pct公司全年每股派息0547元派息比率为核心净利润的40此外董事会决定额外进行实物分派公司合资格股东每持有1000股公司股票获派发越秀房托62个基金单位图1公司营业收入及增速图2公司归母净利润及增速资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理销售逆势增长目标积极2022年公司实现销售面积414万平方米同比下降09实现销售金额12503亿元逆势增长86销售单价为每平方米30200元同比增长95公司为广州区域龙头2022年广州销售额532亿元排名第一公司深耕大湾区及华东区域年内销售额分别为597430亿元分别占比4773442023年公司销售目标1320亿元同比增长6进取态度积极2022年公司新增通过61特色化多元化增储方式于12个城市合共新增37幅土地总建筑面积约695万平方米全部位于一二线城市其中大湾区华东华中新增面积占比分别为422525截至2022年末公司总土储2845万平方米其中大湾区占比498广州占比428华东地区占比161图3公司销售额及同比增速图4公司销售面积及同比增速资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理融资渠道畅通成本优势明显公司财务水平始终保持绿档截至2022年末公司剔除预收账款后的资产负债率为688净负债率为627现金短债比为223公司融资渠道畅通年内发债融资成本屡创新低年内于境内成功发行人民币公司债券合共984亿元加权平均利率311总平均借贷成本为411请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告下降10bp较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金从而在当前的市场环境下更从容的获取高质量土地此外穆迪惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级展望稳定投资建议公司拥有双国企股东保驾护航在市场下行的行业大背景下取得了销售的逆势增长且派息稳定公司销售目标积极优质的土储也将保证了公司未来销售和业绩的增长预计公司2023-2025年的归母净利润分别为424651亿元每股收益分别为136149164元对应当前股价PE分别为716559倍维持买入评级风险提示行业基本面下行超预期政策转暖力度不及预期请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告附表财务预测与估值资产负债表百万元202120222023E2024E2025E利润表百万元202120222023E2024E2025E现金及现金等价物32766218464384504117841营业收入5737972416814688945198039应收款项3992738031596545621166698营业成本4489657610663967335080392存货净额180360209744241646261547262368营业税金及附加00000其他流动资产893414353171151879320597销售费用15902041220022362647流动资产合计262804283974322799341592367503管理费用16231769220022362647固定资产9081134261073480285316财务费用1052916220023962167无形资产及其他12794509386432202576投资收益00000资产减值及公允价值投资性房地产71342651265126512651变动00000长期股权投资1836529628365614565953675其他收入209798000资产总计298662334189376610401150431721营业利润8426108778472923210186短期借款及交易性金融负债2980215744175642665320003营业外净收支241647000应付款项1229111584149851535417602利润总额10842108308472923210186其他流动负债140528151182181884191938217086所得税费用55694692254227703056流动负债合计182621178510214433233945254691少数股东损益16852184170918622054长期借款及应付债券4573272554660246178959733归属于母公司净利润35893953422246015076其他长期负债1113510496188592304129314长期负债合计5686783050848838483089047现金流量表百万元202120222023E2024E2025E负债合计239488261559299317318775343738净利润35893953422246015076少数股东权益2813137363390724093442988资产减值准备00000股东权益4623647430503855360557159折旧摊销670333633503356负债和股东权益总计298662334189376610401150431721公允价值变动损失00000财务费用1052916220023962167关键财务与估值指标202120222023E2024E2025E营运资本变动156701911713820353020557每股收益116128136149164其它16852184170918622054每股红利000000041045049经营活动现金流10329129804554628331044每股净资产14931532162717311846资本开支3834345000ROIC66678其它投资现金流577816000ROE88999投资活动现金流279714792693390988015毛利率2220191818权益性融资00000EBITMargin1615131313负债净变化553126822653042352056EBITDAMargin1615171716支付股利利息00126713801523收入增长2426121010其它融资现金流2874036791182090886649净利润增长率-16107910融资活动现金流17679168525976347310228资产负债率8586878787现金净变动4553109201746365812800息率0000434651货币资金的期初余额28214327662184643845041PE8375716559货币资金的期末余额32766218464384504117841PB0606060605企业自由现金流10712172313013796032560EVEBITDA288265235233238权益自由现金流119862772092641113622338资料来源Wind国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告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