事项：
　　我们近期走访了越秀地产合肥、苏州、杭州项目，春节后到访认购改善，公司项目去化良好。
　　平安观点：
　　2022年销售逆势正增长，核心城市拿地进取。2022年越秀地产全年销售1250.3亿，同比8.6%，为50强房企中唯一销售正增长房企，全年目标完成率101.2%；全年拿地销售面积比60.4%、拿地销售金额比34.4%，分别位居50强房企第2位、第4位。公司加大对北上广深、杭州、合肥等重点城市布局，斩获多宗优质土储，如在北京第五批土拍中竞得两宗热门地块，2022年首进合肥，通过合作方式获得杭州钱江新城地块等。
　　杭州合肥项目布局优越，去化良好：合肥越秀星汇君澜为公司2022年3月获取地块项目，位于合肥主城瑶海区，拿地时竞品质满分；公司凭借该项目首进合肥，独立操盘，2022年9月首开去化达9成，销售额7.6亿元。案场销售反馈，春节后周末来访100组/天，工作日来访超20组/天，且即将加推，蓄客充裕。杭州天澜海岸、天澜美境项目为滨江越秀合作开发楼盘，总价900万起，为钱江新城二期改善江景盘。公司通过与本土品牌房企合作开发模式，切入热点城市，打造品牌影响力。天澜海岸项目于2022年12月初开盘，共计推出231套房源，报名人数1251人，中签率为18.47%。天澜美境项目于2022年12月末开盘，已接近去化尾声，两盘均无分销折扣。
　　投资建议：公司作为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，市场下行期2022年销售同比为正，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司2022-2024年EPS预测分别为1.25元、1.41元、1.62元，当前股价（截至2023年2月20日）对应PE分别为8.1倍、7.1倍、6.2倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。
　　

研究报告全文：公房地产司2023年02月21日报越秀地产0123HK告全年销售拿地进取核心城市项目去化良好推荐维持事项我们近期走访了越秀地产合肥苏州杭州项目春节后到访认购改善公司股价115港元项目去化良好公主要数据平安观点司行业房地产2022年销售逆势正增长核心城市拿地进取2022年越秀地产全年销售事公司网址wwwyuexiupropertycomwwwirasia12503亿同比86为50强房企中唯一销售正增长房企全年目标comlistcohkyuexiuproperty完成率1012全年拿地销售面积比604拿地销售金额比344项大股东持股越秀集团3978分别位居50强房企第2位第4位公司加大对北上广深杭州合肥实际控制人广州市人民政府等重点城市布局斩获多宗优质土储如在北京第五批土拍中竞得两宗热点总股本百万股30965门地块2022年首进合肥通过合作方式获得杭州钱江新城地块等评流通A股百万股0流通BH股百万股30965总市值亿元31171杭州合肥项目布局优越去化良好合肥越秀星汇君澜为公司2022年3流通A股市值亿元0月获取地块项目位于合肥主城瑶海区拿地时竞品质满分公司凭借该每股净资产元151项目首进合肥独立操盘2022年9月首开去化达9成销售额76亿资产负债率762元案场销售反馈春节后周末来访100组天工作日来访超20组天行情走势图且即将加推蓄客充裕杭州天澜海岸天澜美境项目为滨江越秀合作开发楼盘总价900万起为钱江新城二期改善江景盘公司通过与本土品牌房企合作开发模式切入热点城市打造品牌影响力天澜海岸项目于2022年12月初开盘共计推出231套房源报名人数1251人中签率为1847天澜美境项目于2022年12月末开盘已接近去化尾声两证盘均无分销折扣券投资建议公司作为大湾区地方国企在行业下行期稳中求进融资优势研叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围市场下行期2022年销售同比相关研究报告究为正拿地力度行业前茅有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率维0123HK报越秀地产湾区国资优等生多持公司2022-2024年EPS预测分别为125元141元162元当前元纳储筑牢根基2022-07-25股价截至2023年2月20日对应PE分别为81倍71倍62倍告越秀地产0123HK销售率先复苏多元化拿维持推荐评级地优势强化2022-08-18证券分析师2020A2021A2022E2023E2024E杨侃投资咨询资格编号4623457379667477749688920S1060514080002营业收入百万元BQV514YOY206241163161147YANGKAN034pingancomcn净利润百万元42483589385843725010王懂扬投资咨询资格编号S1060522070003YOY219-15575133146WANGDONGYANG339pingancomcn毛利率251218215220225净利率10192838180ROE9778818897EPS摊薄元137116125141162PE倍7387817162PB倍0707070606请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容越秀地产公司事项点评风险提示1公司毛利率存在下滑风险2拿地力度不及预期风险后续土拍规则调整或地市波动公司扩充土储或将受阻亦对未来销售规模增长产生制约3政策改善不及预期受到房企信用事件波及影响合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响若后续合作方发生信用风险事件亦对公司销售去化产生阻碍请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容25越秀地产公司事项点评图表1合肥越秀星汇君澜售楼处图表2合肥越秀星汇君澜案场资料来源现场拍摄平安证券研究所资料来源现场拍摄平安证券研究所图表3杭州天澜美境项目沙盘图表4杭州天澜美境项目案场资料来源现场拍摄平安证券研究所资料来源现场拍摄平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容35越秀地产公司事项点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2021A2022E2023E2024E会计年度2021A2022E2023E2024E货币资金40499667577508892营业额57379667477749688920应收账款126166193222销售成本44896523966044768913预付款项按金及其他应34166293483407439097其他费用0000其他应收款收款项0000销售费用1590186921702490存货180360242524279787318974管理费用1623180220922401其他流动资产7652726084299671财务费用350322832943720流动资产总计262804285972330232376855其他经营损益0000长期股权投资23548235482354823548投资收益415000固定资产3896328626752065公允价值变动损益-904-900-900-900在建工程0000营业利润84316552859310496无形资产4456371329702228其他非经营损益2412241215001000长期待摊费用0000税前利润1084289631009311496其他非流动资产19151176921623314774所得税5569345238474339非流动资产合计51051482394542742615税后利润5274551162457157资产总计313855334211375659419471归属于非控制股股东利润1685165318742147短期借款29802204272896037896归属于母公司股东利润3589385843725010应付账款1613345139814538EBITDA11536150031619918028其他流动负债151206175903203545232764NOPLAT4116662779969511流动负债合计182621199781236486275198EPS元116125141162长期借款45732457324685347801其他非流动负债11135111351113511135非流动负债合计56867568675798858936负债合计239488256648294474334134股本18035180351803518035储备28201282012820128201留存收益0154332925296归属于母公司股东权益46236477794952851532归属于非控制股股东权28131297843165833805权益合计益74367775638118585337负债和权益合计313855334211375659419471主要财务比率会计年度2021A2022E2023E2024E成长能力营收额增长率241163161147EBIT增长率488998137EBITDA增长率4930180113税后利润增长率12645133146盈利能力毛利率218215220225净利率92838180ROE78818897现金流量表单位百万元ROA11121212会计年度2021A2022E2023E2024EROIC41585661税后经营利润4338484461707407估值倍数折旧与摊销344281228122812PE87817162财务费用350322832943720PS05050404其他经营资金-9708-30458-15013-15705PB07070606经营性现金净流量-4676-19574-2737-1765股息率00748496投资性现金净流量-651966875-250EVEBIT224228216198筹资性现金净流量15793-1491837373157EVEBITDA217185178167现金流量净额4598-3382410751142EVNOPLAT608419361317资料来源同花顺iFinD平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容45平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街融中心B座25层大厦26楼中心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033