维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.1/6.5倍，截至1月10日收盘价对应近12个月股息收益率约5.9%。
　　 2022全年累计合约销售金额超额完成原定目标：2022年12月公司实现单月合约销售金额221亿元，同比增长约10%。2022全年公司累计合约销售金额为1250亿元，同比增长约8.6%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为101.2%，超额完成目标；合约销售均价为30209元/平方米，得益于聚焦于一二线城市的项目布局，公司销售均价保持高于行业平均的水平。
　　土储结构不断优化，新增土储GFA 97%位于一二线城市：2022全年公司新增土储GFA共684万平方米，对应权益土地款415亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比45.9%和51.5%，土储结构进一步优化。
　　深化“1+4”战略布局，核心区域市场份额有望不断提升：12月，公司以合作方式分别取得广州市番禺区创新城板块及海珠区滨江西板块两幅地块均为9.55%的权益和杭州市钱江新城地块47.98%的权益，共新增土储GFA 50万平方米，对应权益土地款共13亿元。2022年公司深化“1+4”战略布局，大湾区、长三角、华中和西部区域新增土储GFA分别占比41%、36%、14%和9%。
　　非公开市场拿地占比66%，有效控制拿地成本：2022年内公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比34%和66%。我们认为公司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产investSuggestion00123HK越dyCompa秀地产ny港股通沪深investS维持dyStockco买入uggestideonChantitle目标价1150ge港元全年销售再创新高优质土储助力发展现价1096港元createTime12023年01月10日跟预期升幅49主要财务指标会zycwzbzw计年度主要财务指标中文2021A2022E2023E2024E踪营业收入百万元57379690267435278370报市场数据marketData同比增长2412037754日期20230110告核心净利润百万元4150434847755352收盘价港元1096同比增长324898121总股本亿股3096毛利率218216214222总市值亿港元339核心净利润率72636468净资产亿元46688净资产收益率78899297总资产亿元320950每股收益分134140154173每股净资产元1508每股股息港仙654649712798数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理投资要点相关relatedReport报告summary维持买入评级目标价1150港元公司现金充裕融资渠道畅通且成本销售稳健增长土储优质成本低平均融资成本持续下降同时公司发挥多元增储优势控制拿地成本低20221210继续保持高于行业平均的毛利率我们预计公司20222023年营业收入为10月销售持续增长Q3获基690744亿元同比增长20377核心净利润为4348亿元同比增长金最多增持202211054898维持买入评级目标价为1150港元维持买入评级9月销售表现强势融资成本目标价为1150港元对应20222023年PE为7165倍截至1月10日收再创新低20221012盘价对应近12个月股息收益率约59销售完成度过半多元增储优势强202209022022全年累计合约销售金额超额完成原定目标2022年12月公司实现单月合约销售逆势增长经营业绩合约销售金额221亿元同比增长约102022全年公司累计合约销售金额稳中有增20220819为1250亿元同比增长约86对应全年销售目标1235亿元的完成度为销售延续增长趋势深化141012超额完成目标合约销售均价为30209元平方米得益于聚焦于一战略布局20220804二线城市的项目布局公司销售均价保持高于行业平均的水平积极补充优质土储销售率先同比转正20220710土储结构不断优化新增土储GFA97位于一二线城市2022全年公司新增土储GFA共684万平方米对应权益土地款415亿元拿地强度行业领先海外emailAu房地产th研究or其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比459和515土储结构进分析师一步优化宋健深化14战略布局核心区域市场份额有望不断提升12月公司以合songjianxyzqcomcn作方式分别取得广州市番禺区创新城板块及海珠区滨江西板块两幅地块均为SFCBMV912955的权益和杭州市钱江新城地块4798的权益共新增土储GFA50万平SACS0190518010002方米对应权益土地款共13亿元2022年公司深化14战略布局大湾区长三角华中和西部区域新增土储GFA分别占比413614和9孙钟涟sunzhonglianxyzqcomcn非公开市场拿地占比66有效控制拿地成本2022年内公司通过公开市场SACS0190521080001和非公开市场所获土储的GFA分别占比34和66我们认为公司资源优势请注意孙钟涟并非香港证券及明显非公开市场拿地力度强有效控制拿地成本预计能够保持高于行业期货事务监察委员会的注册持平均的毛利率为未来释放利润奠定基础牌人不可在香港从事受监管的活动风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值assAuthor请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文2022全年累计合约销售金额超额完成原定目标2022年12月公司实现单月合约销售金额221亿元同比增长约102022全年公司累计合约销售金额为1250亿元同比增长约86对应全年销售目标1235亿元的完成度为1012超额完成目标合约销售均价为30209元平方米得益于聚焦于一二线城市的项目布局公司销售均价保持高于行业平均的水平图1公司累计合约销售金额图22022全年单月及累计销售额同比增速资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图3公司合约销售均价图4公司合约销售目标完成度资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理土储结构不断优化新增土储GFA97位于一二线城市2022全年公司新增土储GFA共684万平方米对应权益土地款415亿元拿地强度行业领先其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比459和515土储结构进一步优化深化14战略布局核心区域市场份额有望不断提升12月公司以合作方式分别取得广州市番禺区创新城板块及海珠区滨江西板块两幅地块均为955的权益和杭州市钱江新城地块4798的权益共新增土储GFA50万平方米对应权益土地款共13亿元2022年公司深化14战略布局大湾区长三角华中和西部区域新增土储GFA分别占比413614和9非公开市场拿地占比66有效控制拿地成本2022年内公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比34和66我们认为公司资源优势明显非公开市场拿地力度强有效控制拿地成本预计能够保持高于行业平均的毛利率为未来释放利润奠定基础请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级表12022全年公司新增土储概况权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款楼面地价款量拿地方式权益万平万平亿元亿元元平米幅米米招拍挂762333417849211261844490488614TOD498012391114017671617565542合作323044499274195213232137788417配建893453082632467664252收购49335164162824887081权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款楼面地价款量区域权益万平万平亿元亿元元平米幅米米大湾区6028241169473584420349127117614长三角4624836115323554415738143211415华中39951437105972466178574西部6959941114153186854413权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款楼面地价款量城市权益万平万平亿元亿元元平米幅米米一线城市60314459189525026227867159809016二线城市4835351517147298371353384507919强三线城市10182620132107280111权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款款楼面地价量时间权益万平万平元平米亿元亿元幅米米2月493351641523144912323月10019319511111357261014月50294154513117819635月68138209526170219523122690546月4512618571610913441187006067月7115222107302633219848173394598月355171855771231119113310月2740611380102151995060211月35457164425164932364312月155078259713311828603总计684362813415118746536资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理维持买入评级目标价1150港元公司现金充裕融资渠道畅通且成本低平均融资成本持续下降同时公司发挥多元增储优势控制拿地成本继续保持高于行业平均的毛利率我们预计公司20222023年营业收入为690744亿元同比增长20377核心净利润为4348亿元同比增长4898维持买入评级目标价为1150港元对应20222023年PE为7165倍截至1月10日收盘价对应近12个月股息收益率约59风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2021A2022E2023E2024E会计年度2021A2022E2023E2024E流动资产262804286030304354327442营业收入57379690267435278370货币资金40499496765048547588营业成本44896541045840660978存货190742204792222307248292销售费用1590179518591881应收账款126126126126管理费用1623186419331959其他应收款25309253092530925309公允价值变动0000其他流动资产6127612761276127其它收益1500000非流动资产51051510515105151051营业利润10777112641215413551物业厂房及设备3896389638963896财务费用35085365土地使用权0000应占合联营利润415415415415投资物业10982109821098210982税前盈利10842115941256713901于联营合营公司的权益23548235482354823548所得税5569579762846951其他非流动资产1034103410341034税后盈利5274579762846951递延税项资产1950195019501950少数股东损益1685144915081599资产总计313855337081355406378494核心净利润4150434847755352流动负债182621200290212740229519EPS元134140154173短期借款29802313023280234302主要财务比率应付账款1613450953106098会计年度2021A2022E2023E2024E应付税项10678106781067810678成长性预收账款731778645096600111090营业收入增长率2412037754其他应付款项及应计费用67173671736717367173毛利润增长率741956991非流动负债56867583675986761367核心净利润增长率324898121长期借款45732472324873250232递延收入50505050盈利能力递延所得税负债5955595559555955毛利率218216214222负债合计239488258657272608290886核心净利率72636468股本18035180351803518035ROE78899297储备28201308103367536886少数股东权益28131295803108832687偿债能力股东权益合计74367784258279887608净资产负债率471368375422负债及权益合计313855337081355406378494流动比率14141414速动比率06060606现金流量表单位百万元人民币会计年度2021A2022E2023E2024E营运能力次经营利润10777112641215413551资产周转率02020202折旧和摊销346000应收及其他应收帐款周转率28272931公允价值变动损益299000所得税开支5565579762846951每股资料营运资金的变动74482119656510707EPS元人民币134140154173经营活动产生现金流量467675016974172每股净资产元人民币149158167177投资活动产生现金流量6519415415415每股股息港元065062068076融资活动产生现金流量1579312611090859现金净变动455391778092897估值比率倍现金的期初余额28214327664194442752PE71686255现金的期末余额32766419444275239855PB07070706请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外评审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间级标准为报告发布日后的12个月内公司中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级股价或行业指数相对同期相关证券市减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5场代表性指数的涨跌幅其中A股市场无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确以上证综指或深圳成指为基准香港市场定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级以恒生指数为基准美国市场以标普500推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数或纳斯达克综合指数为基准行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与华立大学集团有限公司旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司尚晋国际控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司建发物业发展集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司堃博医疗控股有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司和誉开曼有限责任公司南京溧水经济技术开发集团有限公司河南铁路投资有限责任公司青岛开发区投资建设集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司湖州新型城市投资发展集团有限公司浙江钱塘江投资开发有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司环龙控股有限公司湖州吴兴城市投资发展集团有限公司交运燃气有限公司镇江国有投资控股集团有限公司抚州市数字经济投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司东台市交通投资建设集团有限公司江苏皋开投资发展集团有限公司湖州南浔旅游投资发展集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司珠海华发实业股份有限公司泰兴市智光环保科技有限公司成都市羊安新城开发建设有限公司淮安市投资控股集团有限公司周口市城建投资发展有限公司丹阳投资集团有限公司怀远县新型城镇化建设有限公司青岛胶州湾发展集团有限公司绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司兴业银行股份有限公司兴业银行股份有限公司香港分行青岛市即墨区城市开发投资有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司珠海华发集团有限公司嵊州市城市建设投资发展集团有限公司福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司中原证券股份有限公司漳州市交通发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司临沂投资发展集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司集友银行有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司南京未来科技城经济发展有限公司商丘市发展投资集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司泰兴市襟江投资有限公司南洋商业银行有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited岳阳市城市建设投资集团有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司淮安市交通控股集团有限公司四海国际投资有限公司无锡恒廷实业有限公司重庆市合川城市建设投资集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司太原国有投资集团有限公司山东高速集团有限公司CoastalEmeraldLimited新奥能源控股有限公司新奥天然气股份有限公司湖州燃气股份有限公司溧源国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司临沂城市发展国际有限公司临沂城市发展集团有限公司成都经开产业投资集团有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司香港国际青岛有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司山东仙境控股有限公司蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司恒源国际发展有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司江苏句容投资集团有限公司广州产业投资基金管理有限公司HigherKeyManagementLimited镇江交通产业集团有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司漳州圆山发展有限公司山海香港国际投资有限公司连云港港口集团厦门象屿集团有限公司香港象屿投资有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司邵东市城市发展集团有限公司常德市城市建设投资集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司晋城市国有资本投资运营有限公司郑州地产集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司江苏中关村控股集团国际有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司百德医疗投资控股有限公司济南市中财金投资集团有限公司政金金融国际BVI有限公司润歌互动有限公司东方资本有限公司盐城东方投资开发集团有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司历城国际发展有限公司济南历城控股集团有限公司成都中法生态园投资发展有限公司多想云控股有限公司嵊州市交通投资发展集团有限公司长沙先导投资控股集团有限请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级公司新昌县交通投资集团有限公司龙口市城乡建设投资发展有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED杭州上城区国有资本运营集团有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimitedCICCHongKongFinance2016MTNLimited中国国际金融国际有限公司中国国际金融股份有限公司上饶投资控股国际有限公司上饶投资控股集团有限公司中原大禹国际BVI有限公司中原资产管理有限公司国晶资本bvi有限公司中国国新控股有限责任公司国贸控股香港投资有限公司厦门国贸控股集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司德阳发展控股集团有限公司交银租赁管理香港有限公司交银金融租赁有限责任公司台州市黄岩经济开发集团有限公司澳门国际银行股份有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司平度市城市开发集团有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-