逆市创单月销售新高，全年排名进入二十强。根据公司公告，22年累计实现销售规模1250亿元，同比增长8.6%，是头部房企中唯一一家实现规模正增长的公司，也是唯一一家完成年初销售目标的公司。受益于突出的销售表现，22年越秀地产排名由21年的第37名上升至第16名，提升21位，在站稳千亿规模的同时首度进入全国房企排名前20强，头部房企中排名提升幅度最大。
　　拓展力度居主流房企首位，布局核心多元拿地。22年公司新增拿地总金额819亿元，对应拿地力度为66%，为仍有拿地能力的主流房企中拿地力度最高的公司，土地拓展积极。拿地布局方面，越秀拿地能级高且聚焦核心经济圈，22年一二线城市占比达到97%，湾区及长三角占比88%，且杭州、上海、深圳、南京、长沙、合肥、成都、北京等8个加仓城市经济基础好、人口吸纳能力强、下行周期表现相对稳健，而7个减仓城市武汉、青岛、济南等则短期面对相对更大的下行压力。
　　融资扩表能力突出态度积极，融资成本持续下行。公司21年及22H1有息负债同比增速分别为11.3%、13.2%，在20年以来扩表幅度达14%，在“三道红线”的规定范围内充分释放杠杆，22H1末公司融资成本为4.11%，较19年末下降82bp，扩表意愿强、能力突出。
　　盈利预测与投资建议。公司积极拓展、精准投资，储备优厚，规模稳健增长，当前PB（LF）估值仅0.6倍，维持公司合理价值15.15港元/股，对应22H1末0.9倍PB合理估值，维持“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化等。
　　

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告TableTitle广发地产海外越秀地产公司评级TableInvest买入当前价格1132港元00123HK合理价值1515港元前次评级买入全年销售排名大幅提升土地融资拓展积极报告日期2023-01-20TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点逆市创单月销售新高全年排名进入二十强根据公司公告22年累59计实现销售规模1250亿元同比增长86是头部房企中唯一一家39实现规模正增长的公司也是唯一一家完成年初销售目标的公司受益19于突出的销售表现22年越秀地产排名由21年的第37名上升至第-1012203220522072209221122012316名提升21位在站稳千亿规模的同时首度进入全国房企排名前-2120强头部房企中排名提升幅度最大-41拓展力度居主流房企首位布局核心多元拿地22年公司新增拿地总越秀地产恒生指数金额亿元对应拿地力度为为仍有拿地能力的主流房企中81966拿地力度最高的公司土地拓展积极拿地布局方面越秀拿地能级高分析师TableAuthor郭镇且聚焦核心经济圈22年一二线城市占比达到97湾区及长三角占SAC执证号S0260514080003比88且杭州上海深圳南京长沙合肥成都北京等8个SFCCENoBNN906加仓城市经济基础好人口吸纳能力强下行周期表现相对稳健而7021-38003639个减仓城市武汉青岛济南等则短期面对相对更大的下行压力guozgfcomcn融资扩表能力突出态度积极融资成本持续下行公司21年及22H1分析师乐加栋有息负债同比增速分别为113132在20年以来扩表幅度达SAC执证号S026051309000114在三道红线的规定范围内充分释放杠杆22H1末公司融资021-38003642成本为411较19年末下降82bp扩表意愿强能力突出lejiadonggfcomcn盈利预测与投资建议公司积极拓展精准投资储备优厚规模稳健分析师谢淼增长当前PBLF估值仅06倍维持公司合理价值1515港元SAC执证号S0260522070007股对应22H1末09倍PB合理估值维持买入评级021-38003637风险提示单一市场波动影响行业景气度恢复不及预期影响销售规模xiemiaogfcomcn及利润率政策环境改善速度不及预期融资环境恶化等请注意乐加栋谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究营业收入百万元4623457379714538564895123广发地产海外越秀地产2022-12-23增长率212425201100123HK资源优势厚积EBITDA百万元939296138338952910794薄发市场化运营砥砺前行净利润百万元42483589365040674545增长率22-1621112EPS元股137116118131147市盈率PE7487867769ROE108788EVEBITDA334326376329290数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明114TablePageText越秀地产公告点评目录索引一逆市创单月销售新高全年排名进入二十强4二拓展力度居主流房企首位布局核心多元拿地6一总体情况拓展力度居主流房企首位布局精准且核心6二多元拿地22年新增2宗TOD项目完成首度异地拓展9三融资扩表能力突出态度积极融资成本持续下行9四盈利预测和投资建议11五风险提示11识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明214TablePageText越秀地产公告点评图表索引图1越秀地产单月销售金额亿元及增速4图2重点房企22年销售规模亿元及增速4图3重点房企23年预计销售金额及同比6图4越秀地产年度拿地金额亿元及拿地力度6图522年越秀地产重点布局城市投资力度调整情况8图6越秀地产有息负债亿元及增速10图7越秀地产综合融资成本10表1全国房地产企业全口径销售规模排行榜5表2重点房企拿地力度拿地金额销售金额对比7表3越秀地产拿地金额分线分区域分布7表4截止22年中期越秀地产在手TOD项目情况梳理9表5强信用央国企及民营企业杠杆趋势变化对比10识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明314TablePageText越秀地产公告点评一逆市创单月销售新高全年排名进入二十强根据公司月度经营简报22年12月公司实现销售金额221亿元环比增长87同比增长10在市场整体下行的大环境下依然创公司单月销售新高全年数据来看22年公司累计实现销售规模1250亿元同比增长86是头部房企中唯一一家实现规模正增长的公司也是唯一一家完成年初销售目标1235亿元的公司图1越秀地产单月销售金额亿元及增速25025020020015015010050100050-500-1001901190419071910200120042007201021012104210721102201220422072210单月销售金额亿元金额单月同比右金额累计同比右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心图2重点房企22年销售规模亿元及增速60004050002004000-203000-402000-601000-800-100越华华建滨铁招保绿保中金路首远龙万金碧力美中中旭新德绿合雅金时宝弘建中融金禹中世富融龙祥荣阳正奥秀发润发江建商利城利海地劲开洋湖科茂桂高的海骏辉城信地景居辉代龙阳业梁信科洲南茂力创光生盛光荣园置园宏乐城业洋2022年销售规模亿元年同比右22H2增速右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心销售排名来看22年行业洗牌加剧具备信用背书及土地资金资源优势的央国企表现出明显优势而高杠杆高周转民企则持续暴露风险而掉队其中受益于突出的销售表现22年越秀地产排名由21年的第37名上升至第16名提升21位在站稳千亿规模的同时首度进入全国房企排名前20强是头部房企中排名提升幅度最大的公司识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明414TablePageText越秀地产公告点评表1全国房地产企业全口径销售规模排行榜排名2011201220132014201520162017201820192020202120221万科万科万科万科万科恒大碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园10世茂世茂绿城融创华夏万达华润龙湖华润招蛇龙湖龙湖15远洋富力招蛇招蛇龙湖新城旭辉旭辉旭辉金茂金茂铁建16中信远洋富力金地富力世茂世茂金地中南金科新城越秀17招蛇雅居乐华夏雅居乐雅居乐首开泰禾绿城金科中南中南旭辉18融创宏立城雅居乐远洋远洋旭辉中南中南金茂阳光城金科华发19融侨中信远洋九龙仓铁建富力阳光城富力中梁绿城阳光城新城20华侨城华夏中铁金科荣盛鲁能正荣泰禾华夏中梁中梁远洋30新世界金科融侨旭辉首开首创蓝光荣盛荣盛祥生荣盛中梁31金融街新城金融街越秀金科金科铁建首开滨江建发卓越中骏32复地北城和记中信仁恒泰禾金科龙光铁建铁建华发路劲33中铁九龙仓九龙仓金茂中铁复地首开新力蓝光美的奥园万达34金隅复地复地蓝光九龙仓华发滨江铁建美的华发富力武汉城建35荣盛大悦城蓝光合景复地龙光祥生佳源龙光新力祥生华侨城36SOHO蓝光旭辉中南越秀融侨融侨佳兆业新力远洋佳兆业雅居乐37大悦城首创宏立城复地建发保置龙光滨江首开禹洲越秀大悦城38首创越秀敏捷首开龙光九龙仓首创奥园卓越蓝光首开融信39合生合景深业泰禾滨江蓝光佳兆业美的华发合景新希望新希望40金茂大华合景华侨城卓越中梁奥园融侨金辉新希望禹洲保利置业41恒盛建发华侨城敏捷中信仁恒美的金辉合景中骏中骏城建发展42瑞安恒盛首创正荣中南滨江金辉建业泰禾首开合景恒大43中南中南新世界电建升龙卓越新力首创首创时代宝龙联发44金源旭辉中南融信深业建发时代合景中骏卓越中交龙光45中建仁恒越秀金辉鲁能越秀保置福晟华侨城金辉金辉阳光城46亿达路劲卓越建业金辉佳兆业合景时代时代越秀时代合景47建业合生海亮时代大悦城电建越秀华发佳源华夏电建海伦堡48建发滨江海航协信融侨升龙福晟卓越禹洲仁恒弘阳宝龙49越秀建业大悦城雨润电建时代大悦城俊发建发弘阳海伦堡金辉50大华金辉建发大悦城时代路劲俊发东原新希望融侨华侨城时代51升龙中天大悦城复地大悦城建业华侨城新力国贸52金源合景金辉建业万达越秀中交华宇大家53海亮蓝光朗诗路劲建发融侨万达路劲大华54中天朗诗天房卓越越秀弘阳大悦城仁恒颐居55卓越五矿长实电建中骏福晟宝龙德信伟星数据来源克而瑞广发证券发展研究中心未来销售方面考虑到公司当前在手土储充足且补货态度积极预计公司在23年同样会有较为亮眼的销售表现若供需两端环境进一步改善市场基本面复苏加识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明514TablePageText越秀地产公告点评强则越秀有望表现出超越市场的更大弹性图3重点房企23年预计销售金额及同比60002010500004000-103000-20-302000-401000-500-60保碧万华中招建绿滨龙金中越华绿旭新远首雅金中阳富桂光利科A润国商发城江湖地国秀发地辉城洋开居科梁力发园置海蛇股中集集集金地股控控控集股乐股控城地展地外口份国团团团茂产份股股股团份集份股产发集团展团23E销售金额亿元同比右数据来源克而瑞公司经营公告广发地产组发布的雨霁碧空明云销现长鹰研报广发证券发展研究中心二拓展力度居主流房企首位布局核心多元拿地一总体情况拓展力度居主流房企首位布局精准且核心根据公司经营简报22年公司新增土地36宗拿地总金额819亿元对应拿地力度为66为仍有拿地能力的主流房企中拿地力度最高的公司比力度第二高的建发股份高出近20pct土地拓展非常积极分季度来看在市场景气度最低的Q2Q3公司单季度拿地力度达到86104逆市加大拿地力度为公司补充了大量优质的土储并将在未来转化为公司销售及业绩规模图4越秀地产年度拿地金额亿元及拿地力度100016090014080012070010060050066804006030040200201000010111213141516171819202122拿地金额亿元拿地力度金额口径右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明614TablePageText越秀地产公告点评表2重点房企拿地力度拿地金额销售金额对比拿地力度20172018201920202021202222Q122Q222Q322Q4越秀地产1084468538166198610438建发股份9443496562465985619招商蛇口82564755664418794727中国海外发展69555350484136405436滨江集团58584557424120109197华发股份111632967224135910517华润置地61725948473542316016保利发展89483447353538225728万科A64473531292216201240龙湖集团83584254532146171416中国金茂1767065454818417490绿城中国4433345045173330126大悦城4417104507金融街151776512301205400首开股份12554315650160172125金地集团71625756461072752旭辉控股集团10451384036551500远洋集团1626632663720700碧桂园874129302123410阳光城10835313318090037000荣盛发展411726229020006000新城控股7150225033000001000数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心从拿地布局来看越秀始终维持较高的拿地能级并聚焦核心经济圈22年拿地进一步集中22年一二线城市占比达到97较21年进一步提升6pct其中一线城市占比自2018年以来始终维持超过50分区域来看作为广州地方国企珠三角始终是公司的重点投资区域22年拿地金额占比44自21年起公司显著加大长三角重点区域的投资力度21年22年拿地金额占比达到3144湾区及长三角作为本轮下行周期中最为稳定的市场是公司规模稳定增长的压舱石表3越秀地产拿地金额分线分区域分布2013201420152016201720182019202020212022分线拿地金额占比一线城市34878826186079765953二线城市5713371643015193245识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明714TablePageText越秀地产公告点评三线城市909318106693分区域拿地金额占比珠三角43879729366284815444长三角13133682711773144环渤海00019172550西部0000001725中部450022997077海西0000000000沈长0000000000数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心城市层面来看公司22年新进入一个城市合肥截止22年末共进入30个城市重点布局城市范围也进一步集中2010年以来公司投资金额占比高于1的15个城市中8个21年以来加仓城市杭州上海深圳南京长沙合肥成都北京等8个城市经济基础好人口吸纳能力强下行周期表现相对稳健的城市而7个减仓城市武汉佛山苏州青岛江门济南中山则短期面对相对更大的基本面下行压力思路清晰调整果断的城市选择及土地投资策略是公司维持高拿地力度的同时提高拿地成功率的重要保障图522年越秀地产重点布局城市投资力度调整情况22年11月10年至2010-22年10-20年21-22年19-21年销22年11月较10年变22年拿地较10年变二手房年外来拿地总拿地金拿地金调整方进入年售金额复新房房城市动比例金额占动比例城市分类房价指人口吸金额占额占比额占比向份合增速价指数比数同比纳比比亿元同比杭州133101872212加仓2010年A3066-0673上海320881212加仓2021年A144035100合肥1203377加仓2022年A1819-1579深圳2222053加仓2019年A200-36101南京2205533加仓2020年A2706-3649长沙1813131加仓2019年B1430-0144成都1211032加仓2019年B10808573北京1003300加仓2021年A15575286武汉68102-80-10减仓2010年B-6-58-6272佛山3351-32-3减仓2010年B5--97苏州3141-30-4减仓2012年A10--49青岛1930-30-3减仓2012年B002-3232江门1120-20-2减仓2009年B6--32济南1120-20-2减仓2018年B2220-3474中山1011010减仓2010年B-4--102全国平均-75-23-37600数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明814TablePageText越秀地产公告点评二多元拿地22年新增2宗TOD项目完成首度异地拓展2016起公司首次提出并持续完善的多元化增储策略目前已形成TOD城市运营城市更新国企合作收并购产业勾地公开市场竞拍的61多元拿地结构多元增储是公司拿地特色其中TOD是公司多元拿地方式中最重要的一种渠道其中背靠二股东广州地铁集团公司在TOD项目获取及运作流程方面均具有明显优势2019年以来每年新增1-2宗TOD项目22年公司通过大股东越秀集团及二股东广州地铁获取广州琶洲南TOD项目并凭借自身TOD项目经验优势通过产交所摘牌与杭州地铁合作杭州勾庄TOD项目首次完成TOD模式异地外拓由于TOD项目的资源获取及建设存在一定壁垒预计公司未来在TOD方面的优势仍将持续并逐步走出广州面向全国表4截止22年中期越秀地产在手TOD项目情况梳理广铁越秀计容建总地价楼面价销售均可售货可售毛首开拿地方权益比未结算项目名称拿地拿地合作方面万亿元价元值亿利率时间式例比例时间时间方元平平元星图TOD171219031905广铁合作广铁94017181827482290002727973星樾TOD181119091911广铁合作广铁605100216556493800023013559星瀚TOD181219091912广铁合作广铁58382814183493750021884192星樾山畔TOD--20092011广铁合作广铁2244502003749380008532697星汇城TOD191220092010广铁合作广铁509645126794927000137323100星航TOD210221022110招拍挂滨江14533423127494600066532100琶洲南TOD210222042204广铁合作广铁30410713522547130000304057100勾庄TOD210522052209产交所杭铁22635015481492909065719100合计353763974180895739030138033383数据来源公司年报公司中报公司经营公告广发证券发展研究中心三融资扩表能力突出态度积极融资成本持续下行21年下半年以来行业进入下行周期土地市场趋冷利润率上升公司把握拓展窗口期在三道红线达标的前提下大幅提升杠杆水平调整有息负债结构降低综合融资成本获取优质资金资源以实现资金-土地-销售的规模转化和提升截止22年中期公司账面有息负债为846亿元21年及22H1有息负债同比增速分别为113132在20年以来扩表幅度达14在三道红线的规定范围内充分释放杠杆扩表意愿及能力在各家强信用央国企也名列前茅融资成本方面公司背靠广州市国资委在多家民企频繁暴雷的环境中具备突识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明914TablePageText越秀地产公告点评出的优势在融资规模大幅扩张的同时融资成本持续下行截止22H1末公司融资成本为411较19年末下降82bp22年下半年以来公司新增信用债融资成本均在40以下预计全年融资成本还有进一步下降空间图6越秀地产有息负债亿元及增速图7越秀地产综合融资成本9004075080035700700306502560020600500155504001050030054504262000400100-54110-1035010111213141516171819202122H1213141516171819202122H1有息负债亿元同比右三道红线要求加权平均借贷利率数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心数据来源公司年报公司中报广发证券发展研究中心表5强信用央国企及民营企业杠杆趋势变化对比权益乘数1213141516171819202122H120年以来扩表幅强信用企业杠杆乘数对比扩表迹象明显度建发国际集团9510315810312915349建发股份616455525974799610111813433滨江集团64544848394257789410311624招商蛇口101108100454449566573799023华发股份446998788811812311815417118420越秀地产323232384141505860686914金地集团41434041415160627073757大悦城757793104114116941091131167华润置地33353534374047444342444保利发展59616056526569666972724中国金茂34424245586876738382852首开股份546667646581941031041011052华侨城A37373430334250555859591中国海外发展2627312826242626262526-2万科A5962586173889892838280-4民营企业普遍从21年开始缩表世茂股份3035373440424650575554-5旭辉控股集团4145435359739510810510398-7美的置业127129123116-10金科股份7579787455801001181039591-12雅居乐集团3539373437455661625853-14识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1014TablePageText越秀地产公告点评碧桂园36474755841121341261159896-17新城控股8975735669891081201069083-21数据来源Wind公司财报广发证券发展研究中心四盈利预测和投资建议2018年以来公司积极拓展精准布局销售规模持续提升并突破千亿考虑公司在手可售货值厚度及分布区位我们预计公司未来销售规模增长趋势仍将维持并为持续转化为后续已售未结资源预计公司22-23年归母净利润365亿元407亿元同比分别增长17114公司当前PBLF估值仍在06倍我们维持公司合理价值1357人民币股考虑汇率后对应1515港元股对应22年中期归母净资产09倍PB合理估值给予买入评级五风险提示广州市场土地及商品房市场改善不及预期单一市场波动过大影响公司整体盈利能力行业景气度恢复不及预期影响公司销售市场促销因素导致销售毛利率承压政策环境改善速度不及预期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1114TablePageText越秀地产公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产217959267989347448389303456812经营活动现金流15956-46764811106212069货币资金3730840499592805772061075净利润42483589365040674545应收及预付1526725435279053047033447折旧摊销320344433437442存货157337185545238743284353344030营运资金变动及其他11389-86087286118-2917其他流动资产804716509215191675918259投资活动现金流-9797-6519-6920-3317-3650非流动资产4523745866497995411158896资本支出-648-1271706798902长期股权投资1922723548266103005833966投资变动-3559-3184-7626-4115-4552固定资产32013896393539744014其他-5589-2064000无形资产43144456445644564456筹资活动现金流-19641579320889-88654936其他长期资产1849413966147991562216460债权融资-1764821925693-348010522资产总计263196313855397247443414515708股权融资01632000流动负债139743186645255716293851353651其他-2005942480420681936短期借款1657629802470174238548353现金净增加额4195459818781-15603355应付及预收5964972810749517731179820期初现金余额3018937308404995928057720其他流动负债6351884033133749174155225478期末现金余额3730840499592805772061075非流动负债5917752843616336310568025至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E长期借款5126345732542115536259916其他非流动负债79147111742277438109负债合计198920239488317349356957421676股本1803518035180351803518035其他股权工具00000资本公积及留存收益2571328201318523591840463归属母公司股东权益4374846236498875395358498主要财务比率少数股东权益2052828131300113250435534至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E负债和股东权益263196313855397247443414515708成长能力至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E营业收入增长20592410245319871106营业利润增长-387-821-18512141813归属母公司净利润增2195-155117211401177长获利能力利润表单位百万元毛利率23542346197817671860至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率16581613511475478营业收入4623457379714538564895123ROE971776732754777营业成本3460844896573207051077428ROIC239212180197199销售费用12101590242325332945偿债能力管理费用13441623208621842540资产负债率756763799805818财务费用476350140412101275净负债比率475471525463502其他经营收益6410000流动比率15601436135913251292投资净收益93241594210641202速动比率434442425357319营业利润10170933591621027512137营运能力利润总额102001084291621027512137总资产周转率186199201204198所得税55175569363137164562应收账款周转率36562819267929342976净利润46835274553165597575存货周转率225262270270246少数股东损益4351685188124923030每股指标元归属母公司净利润42483589365040674545每股收益137116118131147EBITDA939296138338952910794每股经营现金流515-151155343067EPS元137116118131147每股净资产141149161174189至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E估值比率PE7487867769PB0707060605EVEBITDA3333383329识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1214TablePageText越秀地产公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦356001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1314TablePageText越秀地产公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1414