核心观点
　　2022年公司销售增速达到9%，排名位居规模房企第一，并继续保持广州市场第一的地位；拿地持续聚焦广州、杭州、上海等重点城市，并保持57.6%的较高拿地强度；成功获取杭州勾庄和广州琶洲南的两个TOD项目，TOD模式成功向广州市外进行拓展。伴随需求政策放松，我们强烈看好公司在2023年的市占率提升和业绩持续增长。
　　事件
　　公司公布2022年经营数据，2022年实现合同销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，占2022年1235亿元销售目标的101.2%。
　　简评
　　销售逆势增长，增速排名规模房企第一。越秀地产2022年实现合同销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，超额完成年初制定的1235亿元销售目标。公司销售表现大幅领先同业，8.6%的销售金额增速在TOP30的规模房企中排名第一，并显著优于百强房企平均-42%的增速水平；2022年公司销售排名行业第16名，较2021年大幅提升21名，实现行业下行期的弯道超车。根据克而瑞数据，2022年公司继续为广州销售排名第一的房企，销售金额达658.4亿元，领先第二名近203.1亿元，广州市场的持续深耕继续为公司稳固销售基本盘。
　　拿地保持高强度，TOD模式全国化拓展成果初现。凭借包括公开市场拿地、TOD模式、城市运营、国企合作等在内的多元化拿地方式，公司继续保持较高的拿地强度，全年拿地总金额为720.1亿元，拿地强度为57.6%，与2021年基本持平。在保持广州市场优势地位的同时，公司加大在全国其他重点城市的布局力度，2022年广州继续为公司投资力度最大的城市，全年拿地金额为283亿元；2022年公司在广州以外城市的拿地金额为437亿元，占比60.7%，较2021年提升5.9个百分点，其中杭州（149亿元）、上海（95亿元）为公司拿地金额排名第二、第三的城市。2022年公司成功取得杭州勾庄TOD项目并向母公司收购广州琶洲南TOD项目，TOD模式首次成功向广州市外拓展。
　　维持买入评级，目标价上调至14.89港元。我们预测2022-2024年公司核心EPS分别为1.45/1.61/1.78元。公司是2022年销售增速最高的规模房企、在广州市场拥有龙头地位、全国范围内的多元化增储带来较大发展潜力，按照2023年业绩，仍然给予8x市盈率不变，目标价由13.44港元上调至14.89港元（人民币比港币按照1:1.156计算）。
　　风险分析
　　1）业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期。公司前期拿地强度较高，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）公司TOD模式的全国化拓展，可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻。

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评房地产开发销售表现优异多元拿地成果丰硕越秀地产0123HK核心观点2022年公司销售增速达到9排名位居规模房企第一并继续维持买入保持广州市场第一的地位拿地持续聚焦广州杭州上海等重竺劲点城市并保持576的较高拿地强度成功获取杭州勾庄和广zhujinbjcsccomcn州琶洲南的两个TOD项目TOD模式成功向广州市外进行拓展SAC编号s1440519120002伴随需求政策放松我们强烈看好公司在2023年的市占率提升和业绩持续增长SFC编号BPU491发布日期2023年01月10日事件当前股价1084港元目标价格6个月1489港元公司公布2022年经营数据2022年实现合同销售金额12503亿元同比上升86占2022年1235亿元销售目标的1012主要数据股票价格绝对相对市场表现简评1个月3个月12个月1594597972-108549315827销售逆势增长增速排名规模房企第一越秀地产2022年实现月最高最低价港元1098649合同销售金额12503亿元同比上升86超额完成年初制定12的1235亿元销售目标公司销售表现大幅领先同业86的销总股本万股30964561售金额增速在TOP30的规模房企中排名第一并显著优于百强房流通H股万股30964561企平均-42的增速水平2022年公司销售排名行业第16名较总市值亿港元335662021年大幅提升21名实现行业下行期的弯道超车根据克而流通市值亿港元33566瑞数据2022年公司继续为广州销售排名第一的房企销售金额近3月日均成交量万83954达亿元领先第二名近亿元广州市场的持续深耕65842031主要股东继续为公司稳固销售基本盘BosworthInternationalLimited2715拿地保持高强度TOD模式全国化拓展成果初现凭借包括公开市场拿地TOD模式城市运营国企合作等在内的多元化拿地股价表现112方式公司继续保持较高的拿地强度全年拿地总金额为7201亿元拿地强度为576与2021年基本持平在保持广州市场62优势地位的同时公司加大在全国其他重点城市的布局力度122022年广州继续为公司投资力度最大的城市全年拿地金额为-38283亿元2022年公司在广州以外城市的拿地金额为437亿元占比607较2021年提升59个百分点其中杭州149亿元2022510202211020222102022310202241020226102022710202281020229102022111020221210上海95亿元为公司拿地金额排名第二第三的城市202220221010越秀地产恒生指数年公司成功取得杭州勾庄TOD项目并向母公司收购广州琶洲南项目模式首次成功向广州市外拓展TODTOD相关研究报告中信建投房地产开发越秀地产维持买入评级目标价上调至1489港元我们预测2022-20242022-08-10123盈利销售逆势增长多元增储捷9年公司核心EPS分别为145161178元公司是2022年销售报频传2022年中期业绩点评增速最高的规模房企在广州市场拥有龙头地位全国范围内的多元化增储带来较大发展潜力按照2023年业绩仍然给予8x市盈率不变目标价由1344港元上调至1489港元人民币比港币按照11156计算本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明越秀地产港股公司简评报告风险分析1业绩方面当前疫情影响下施工进度受到较大影响高毛利项目结转有可能不及预期从而导致全年毛利率下行此外由于市场下行导致存货减值压力增大有可能会在年报业绩中体现2经营方面市场仍在持续下行同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期公司前期拿地强度较高如果市场恶化有可能会导致拿地时的预期价格无法实现从而进一步影响后续业绩3公司TOD模式的全国化拓展可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻重要财务指标2021A2022E2023E2024E营业收入百万元57379695538347695882增长率241212200149核心净利润百万元4150449649765515增长率3283107108核心EPS元股摊薄134145161178PE倍71665954资料来源中信建投证券iFinD图表12022年销售金额1250亿元同比上升9图表22022年拿地金额720亿元拿地强度576拿地金额亿元拿地强度销售金额亿元销售金额yoy80090140045700804012006007035601000500305080025400402030060030152004002010100102005000020192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明1越秀地产港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请参阅最后一页的重要声明2越秀地产港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3