公司於22年的合同銷售為1,250億元人民幣，同比升8.6%，優於同業的同比下降約40%。穩定的銷售延續至23年，1月份公司的合同銷售額為89億元人民幣，同比增長76%，優於同業的同比下降約30%。管理層目標於23年仍可實現同比增長。
　　收入的能見度高。於22年上半年，公司的未確認銷售額為156億元人民幣，而公司的可售資源近4,600億元人民幣(土儲近2,860萬平方米)，足夠未來4年銷售，收入的能見度高。
　　TOD項目(即“鐵路+地產”開發模式)具競爭優勢。公司的TOD項目主要位於黃金地段，具較高的毛利率(毛利率可達25%-30%，土地拍賣項目約15%-20%)，同時銷售亦較具保障。於2022年，公司的TOD項目已擴展至杭州地鐵，展望未來，有望進一步擴展至肇慶和長沙等地區。
　　TOD項目的土儲面積約360萬平方米（約佔土儲13%）。管理層希望每年新增1-2個TOD項目，並貢獻每年約20%的銷售。
　　城市運營項目成為另一增長引擎。城市運營項目的土儲約286萬平方米（約佔土儲的10%）。受惠土地成本較低，城市運營項目的毛利率亦預計可有25%至30%。
　　具國企背景，而且財務狀況良好。公司繼續處於“綠色”類別，淨負債率約為69.4%，現金與短期債務的比率約為1.45倍。其國企背景為公司的融資提供優勢，平均借貸成本約為4%（同行約為6%）。
　　資產淨值估計為21.7港元，相當於0.51倍市賬率，預期股息率約為5.7%。我們給予13.0港元的目標價較我們的資產淨值折讓40%。憑藉(1)穩健的銷售，(2)國企背景，(3) TOD和城市運營項目成為驅動因素，(4)潛在的政策放寬有利樓市氣氛，我們相信公司將繼續跑贏同業。
　　主要風險：(1)買家情緒的恢復慢於預期，(2)經濟仍疲弱，(3)銷售價格具壓力

研究报告全文：中国香港中国地产行业100220238页越秀地產123HK長倉目标价HK130最後价格09Feb22HKD1116銷售表現優於同業目標於23年可實現同比增長恒生指数216244市值十亿港元美元3425436公司於22年的合同銷售為1250億元人民幣同比升86優於同業的同比下降約52周范围港币633-11726个月平均每日交易額千美元830740穩定的銷售延續至23年1月份公司的合同銷售額為89億元人民幣同比增流通量3998長76優於同業的同比下降約30管理層目標於23年仍可實現同比增長资料来源彭博收入的能見度高於22年上半年公司的未確認銷售額為156億元人民幣而公司股价表现的可售資源近4600億元人民幣土儲近2860萬平方米足夠未來4年銷售收入HKD的能見度高14019012017010015080TOD項目即鐵路地產開發模式具競爭優勢公司的TOD項目主要位於黃金地13060110段具較高的毛利率毛利率可達25-30土地拍賣項目約15-20同時銷售亦402090較具保障於2022年公司的TOD項目已擴展至杭州地鐵展望未來有望進一步0070Feb-22Aug-22Feb-23擴展至肇慶和長沙等地區股价左相对恒生指数右TOD項目的土儲面積約360萬平方米約佔土儲13管理層希望每年新增1-2個资料来源彭博TOD項目並貢獻每年約20的銷售股价表现1M3M12M绝对值12343城市運營項目成為另一增長引擎城市運營項目的土儲約286萬平方米約佔土儲的绝对值美元1234410受惠土地成本較低城市運營項目的毛利率亦預計可有25至30相对恒生指数01254资料来源彭博具國企背景而且財務狀況良好公司繼續處於綠色類別淨負債率約為694現金與短期債務的比率約為145倍其國企背景為公司的融資提供優勢平均借貸公司背景成本約為4同行約為6越秀地產股份有限公司透過其附屬公司主要在中資產淨值估計為217港元相當於051倍市賬率預期股息率約為57我們給國廣州發展管理及投資物業予130港元的目標價較我們的資產淨值折讓40憑藉1穩健的銷售2國企资料来源公司数据及新华汇富研究背景3TOD和城市運營項目成為驅動因素4潛在的政策放寬有利樓市氣氛我們相信公司將繼續跑贏同業李锦明85222837618主要風險1買家情緒的恢復慢於預期2經濟仍疲弱3銷售價格具壓力Kenlisunwahkingswaycom圖1財務表現截至12月31日百萬元人民幣FY20AFY21AFY22EFY23EFY24E收入4623457379654127391581307核心净利润42483589358045375123每股盈利港元165139139176199每股盈利增长02-155-02267129每股账面净值港元170179207217262市盈率x6880806356市净率x066062054051043股息率5051575772净资产回报率108788資料來源公司數據新華滙富研究第1页新华汇富证券研究估值資產淨值估計為217港元我們給予130港元的目標價較我們的資產淨值折讓40憑藉1穩健的銷售2國企背景3TOD和城市運營項目成為驅動因素4潛在的政策放寬有利樓市氣氛我們相信公司將繼續跑贏同業圖2資產淨值人民幣百萬港元百萬物業發展99543119452投資物業1091213094持有越秀服務6626HK67股權40705088持有越秀房產信託405HK47股權46645830淨債務2441029292土地增值稅3865946391資產淨值5612067344每股資產淨值181217資料來源公司資料新華滙富研究第2页新华汇富证券研究具國企背景財務狀況良好越秀地產的主要股東是越秀企業398和廣州地鐵集團199兩家國有企業擁有越秀地產約60的股份公司繼續處於綠色類別淨負債率約為694現金與短期債務的比率約為145倍其國企背景為公司的融資提供優勢平均借貸成本約為4同行約為6圖3平均借貸成本及槓桿比率資料來源公司資料新華滙富研究圖4現金對短債比倍資料來源公司資料新華滙富研究第3页新华汇富证券研究收入的能見度高於22年上半年公司的未確認銷售額為156億元人民幣而公司的可售資源近4600億元人民幣土儲近2860萬平方米足夠未來4年銷售收入的能見度高圖5土儲佔比按城市資料來源公司資料新華滙富研究圖6土儲佔比按地區資料來源公司資料新華滙富研究第4页新华汇富证券研究TOD項目即鐵路地產開發模式具競爭優勢公司的TOD項目主要位於黃金地段具較高的毛利率毛利率可達25-30土地拍賣項目約15-20同時銷售亦較具保障於2022年公司的TOD項目已擴展至杭州地鐵展望未來有望進一步擴展至肇慶和長沙等地區TOD項目的土儲面積約360萬平方米約佔土儲13管理層希望每年新增1-2個TOD項目並貢獻每年約20的銷售圖7TOD項目土儲百萬平方米資料來源公司資料新華滙富研究城市運營項目成為另一增長引擎城市運營項目的土儲約286萬平方米約佔土儲的10受惠土地成本較低城市運營項目的毛利率亦預計可有25至30圖8城市運營項目土儲百萬平方米資料來源公司資料新華滙富研究第5页新华汇富证券研究銷售表現優於同業目標於23年可實現同比增長公司於22年的合同銷售為1250億元人民幣同比升86優於同業的同比下降約40穩定的銷售延續至23年1月份公司的合同銷售額為89億元人民幣同比增長76優於同業的同比下降約30管理層目標於23年仍可實現同比增長圖922年銷售增長同比資料來源公司資料新華滙富研究圖1023年1月銷售增長同比資料來源公司資料新華滙富研究主要風險1買家情緒的恢復慢於預期2經濟仍疲弱3銷售價格具壓力第6页新华汇富证券研究財務報表截至12月31日利潤表百萬人民幣FY20AFY21AFY22EFY23EFY24E財務比率FY20AFY21AFY22EFY23EFY24E收入4623457379654127391581307銷售成本3460844896510215617661387收入同比增長206241140130100毛利1162612482143911774019920核心淨利潤同比增長219126-30267129銷售行政及營銷成本25543213379442874716經營利潤率211188162182187其他6711508000核心利潤率9263556163經營利潤974410777105971345315204淨負債比率475471525282284淨財務費用47583499357364371淨負債總資產15141377應佔合營及聯營盈利932415415415415股息支付率3546464646稅前利潤1020010842106551350415248稅項55175569554170227929公司權益持有人盈利42483589358045375123非控股權益4351685153419452196淨利潤4682952737511456481973193財務報表截至12月31日財務報表截至12月31日資產負債表百萬人民幣FY20AFY21AFY22EFY23EFY24E現金流量表百萬人民幣FY20AFY21AFY22EFY23EFY24E房地產廠房及設備32013896417838234014稅前利潤974310777105971345315204使用權資產39274027400240024002折舊及攤銷321346382374394投資物業1607610982109121091211021營運資金變動14767744834411038819401發展中物業63305185537052635526稅項支付55175569554170227929無形資產387429429429429利息支付476350357364371於合營聯營的權益1922723548228452254822548其他經營活動現金流28822432265725442601以公允價值計的金融資產12481034103410341034經營活動現金流1595646761017649214703遞延所得稅資產11701950200119041904非流動資產5156751051507704991450478發展中物業126111153721156541169064185970資本支出6611272597602602持作出售物業2489626640218062442325644應收賬款162126145160160其他投資活動現金流91365247159816031613其他應收款項預付款項及按金2315241818420004242043693投資活動現金流97976519219522052215預繳稅項33074926458346484648監控戶資金909477331298678007800股息14661641164720872357現金及現金等價物2821432766449085112448849其他融資活動現金流49817434170001700017000流動資產211629262804282969299638322030融資活動現金流196415793153531491314643應付賬款及票據22561613189820872192合同負債5420173177733358873595834現金增加減少419545981214162152275其他應付款項及應計費用4923667173659077249879747年初現金2410628214327674490851124借貸1657629802298022980229802外匯換算影響8746000應付稅項880710678105681141411985年末現金2821432767449085112448849其他510177180180180流動負債131585182621181690204716219740借貸5126345732581914573245732遞延稅項負債71345955640064006400其他非流動負債89375180536560626669非流動負債6733456867699565819458801淨資產6427674367820938664193967非控股權益2052828131286313056526311股東權益4374846236534635607667656總權益6427674367820938664193967資料來源公司數據新華滙富研究第7页新华汇富证券研究免责声明本报告并非要约或招揽购买及认购任何证券本报告中所提及的证券在某些司法管制的区域下并不适合作买卖本报告或其任何部份均不得直接或间接分发或传送予该等司法管制区域或当地居民违者将构成触犯有关法律及条例的罪行本报告之拥有人应了解并遵守相关之限制本报告只供私下传阅之用在未得汇富金融服务有限公司汇富金融服务及其联属公司统称汇富集团书面同意之前不得抄袭影印复制或再分发本报告由汇富金融服务在中华人民共和国香港特别行政区香港分发汇富金融服务为根据香港法例第571章证券及期货条例在香港证券及期货事务监察委员会证监会注册为持牌法团中央编号为ADF346本报告所载资料摘录自相信属可靠之来源惟汇富金融服务概不就其真确性或准确性作出任何明示或暗示之陈述或保证印制本报告旨在协助收取本报告之人士惟彼等作出判断时不应依赖此作为一项具权威性之报告或以此为依据本报告不得诠释要约邀请及招揽购买或出售于本报告所述公司之任何证券本报告所载之建议并无考虑任何特定收件人之特定投资目标财务状况及特别需要所有意见及估算反映我们在本报告日之判断故可随时更改无须另行通知汇富金融服务包括其母公司附属公司及或联属公司可出任本报告所述任何发行商之证券发售之牵头或副经办人可不时为任何发行商提供金融服务或其它顾问服务或从任何发行商招揽金融服务或其它业务在过往一年汇富金融服务包括其母公司附属公司及或联属公司可能担任本报告所述任何发行商之金融工具之市场庄家或以委托人形式进行买卖并可能作为该发行商之包销商配售代理顾问或放款人汇富金融服务包括其母公司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