2023年1月公司合约销售金额逆势高增：2023年1月公司实现合约销售金额88.84亿元，同比增长约76.3%；合约销售面积23.65万平米，同比增长约21.0%；对应合约销售均价为37564元/平方米。
　　2022年广州保持全口径销售金额行业第一，杭州实现行业占位提升：根据克而瑞数据，2022年，公司广州区域全口径销售金额为658.35亿元，继续保持行业第一的地位；同时，公司在杭州区域全口径销售金额为204.58亿元，进入杭州市场TOP 6，较2021年行业排名提升6位。2022年公司华东区域销售金额、回款金额均超300亿元，创历史新高。
　　再获杭州地铁TOD项目，TOD产品开发运营能力受认可：2023年1月，公司以收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块18.05%的权益，共新增土储GFA 47.31万平方米，对应权益土地款共7.41亿元。该项目为公司在华东获取的第二个TOD项目，有利于推进公司的TOD全国化战略布局。截至2023年1月，公司累积TOD项目开发GFA将超500万平米，产品体系已形成TOD1.0（轨道站点距离增值）、TOD 2.0（土地高效复合利用增值）、TOD 3.0（站城一体化增值）、TOD 4.0（运营服务增值）向TOD 5.0（产业导入增值）的持续迭代。我们认为公司TOD产品开发运营能力强，将逐步从依托广州地铁进行TOD项目导入向对外拓展多渠道获取TOD项目转变。
　　维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司多元增储优势强，严控拿地成本，保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年核心净利润为44/47亿元，同比增长5.8%/7.3%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.0/6.5倍，截至2月8日收盘价对应近12个月股息收益率约6.1%。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产investSuggestion00123HK越秀地产dyCompany港股通沪深investSdyStockco买入维持uggestidetitleonChan1月销售金额逆势高增再获杭州TOD项目ge目标价1150港元createTime12023年02月08日现价1068港元公投资要点summary司预期升幅772023年1月公司合约销售金额逆势高增2023年1月公司实现合约销售金跟额8884亿元同比增长约763合约销售面积2365万平米同比增长约踪210对应合约销售均价为37564元平方米市场数据marketData报日期202302082022年广州保持全口径销售金额行业第一杭州实现行业占位提升根据克告收盘价港元1068而瑞数据2022年公司广州区域全口径销售金额为65835亿元继续保总股本百万股309646持行业第一的地位同时公司在杭州区域全口径销售金额为20458亿元流通股本百万股309646进入杭州市场TOP6较2021年行业排名提升6位2022年公司华东区域净资产亿元46688销售金额回款金额均超300亿元创历史新高总资产亿元320950再获杭州地铁TOD项目TOD产品开发运营能力受认可2023年1月公每股净资产元1508司以收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块1805的权益共新增土储数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理GFA4731万平方米对应权益土地款共741亿元该项目为公司在华东获相关报告relatedReport取的第二个TOD项目有利于推进公司的TOD全国化战略布局截至2023销售再创新高优质土储助力年1月公司累积TOD项目开发GFA将超500万平米产品体系已形成TOD发展2023011010轨道站点距离增值TOD20土地高效复合利用增值TOD30站销售稳健增长土储优质成本城一体化增值TOD40运营服务增值向TOD50产业导入增值的低2022121010月销售持续增长Q3获基持续迭代我们认为公司TOD产品开发运营能力强将逐步从依托广州地金最多增持20221105铁进行TOD项目导入向对外拓展多渠道获取TOD项目转变9月销售表现强势融资成本再创新低20221012维持买入评级目标价1150港元公司现金充裕融资渠道畅通且成销售完成度过半多元增储优本低平均融资成本持续下降同时公司多元增储优势强严控拿地成本势强20220902保持高于行业平均的毛利率我们预计公司20222023年核心净利润为4447亿元同比增长5873维持买入评级目标价为1150港元对应emailAuthor海外研究20222023年PE为7065倍截至2月8日收盘价对应近12个月股息收益率约61分析师风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期宋健人民币贬值songjianxyzqcomcnSFCBMV912主要财务指标SACS0190518010002会计年度zycwzb主要财务指标2021A2022E2023E2024E营业收入百万元57379717337724981412同比增长2412507754孙钟涟assAuthor核心净利润百万元4150439247145327sunzhonglianxyzqcomcn同比增长325873130SACS0190521080001毛利率218211205212请注意孙钟涟并非香港证券及ROE78909197期货事务监察委员会的注册持每股收益元134142152172牌人不可在香港从事受监管的市盈率69656053活动来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文2023年1月公司合约销售金额逆势高增2023年1月公司实现合约销售金额8884亿元同比增长约763合约销售面积2365万平米同比增长约210对应合约销售均价为37564元平方米1月受春节影响为行业淡季公司通过热点城市推盘去化实现销售逆势增长销售均价保持高于行业平均的水平2022年广州保持全口径销售金额行业第一杭州实现行业占位提升根据克而瑞数据2022年公司广州区域全口径销售金额为65835亿元继续保持行业第一的地位同时公司在杭州区域全口径销售金额为20458亿元进入杭州市场TOP6较2021年行业排名提升6位2022年公司华东区域销售金额回款金额均超300亿元创历史新高2022年重点投拓大湾区和华东区域2022年公司新增土储GFA共684万平方米对应全口径土地款813亿元权益土地款415亿元拿地强度行业领先公司重点投向大湾区和华东其中位于大湾区和华东区域的土储GFA分别占比41和36未来公司在大湾区和华东区域的市占率有望进一步提升表12022全年公司新增土储概况权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款楼面地价款量拿地方式权益万平万平亿元亿元元平米幅米米招拍挂762333417849211261844490488614TOD498012391114017671617565542合作323044499274195213232137788417配建893453082632467664252收购49335164162824887081权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款楼面地价款量区域权益万平万平亿元亿元元平米幅米米大湾区6028241169473584420349127117614华东4624836115323554415738143211415华中39951437105972466178574西部6959941114153186854413权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款楼面地价款量城市权益万平万平亿元亿元元平米幅米米一线城市60314459189525026227867159809016二线城市4835351517147298371353384507919强三线城市10182620132107280111权益土地获取项目数GFA权益GFA土地款款楼面地价量时间权益万平万平元平米亿元亿元幅米米2月493351641523144912323月10019319511111357261014月50294154513117819635月68138209526170219523122690546月4512618571610913441187006067月7115222107302633219848173394598月3551718557712311191133请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级10月2740611380102151995060211月35457164425164932364312月155078259713311828603总计684362813415118746536资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理再获杭州TOD项目TOD产品开发运营能力受认可2023年1月公司以收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块1805的权益共新增土储GFA4731万平方米对应权益土地款共741亿元该项目为公司在华东获取的第二个TOD项目有利于推进公司的TOD全国化战略布局截至2023年1月公司累积TOD项目开发GFA将超500万平米产品体系已形成TOD10轨道站点距离增值TOD20土地高效复合利用增值TOD30站城一体化增值TOD40运营服务增值向TOD50产业导入增值的持续迭代我们认为公司TOD产品开发运营能力强将逐步从依托广州地铁进行TOD项目导入向对外拓展多渠道获取TOD项目转变表2越秀地产TOD项目一览GFA权益权益土地款项目名称合作方收购时间首开时间万平米比例亿元品秀星图官湖车辆段广州地铁2019年2月2019年11月1331861410品秀星樾萝岗广州地铁2019年9月2019年11月93651488品秀星瀚陈头岗广州地铁2019年9月2019年11月87751403星樾山畔水西北站广州地铁2020年10月2020年10月33951219星汇城镇龙站广州地铁2020年10月2020年10月70351314星航广州黄埔庙头地块招拍挂拿地2021年2月2021年10月20862334琶洲南TOD广州地铁2022年5月2022年5月42949501星缦云渚杭州地铁勾庄项目杭州地铁2022年5月--37151170杭州地铁星桥项目杭州地铁2023年1月--4731874总计51943913资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理维持买入评级目标价1150港元公司现金充裕融资渠道畅通且成本低平均融资成本持续下降同时公司多元增储优势强严控拿地成本保持高于行业平均的毛利率我们预计公司20222023年核心净利润为4447亿元同比增长5873维持买入评级目标价为1150港元对应20222023年PE为7065倍截至2月8日收盘价对应近12个月股息收益率约61风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2021A2022E2023E2024E会计年度2021A2022E2023E2024E流动资产262804286278304614327719营业收入57379717337724981412货币资金40499524025623556488营业成本44896565816141964112存货190742202314216817239669销售费用1590186519311954应收账款126126126126管理费用1623193720082035其他应收款25309253092530925309公允价值变动0000其他流动资产6127612761276127其它收益1500000非流动资产51051510515105151051营业利润10777113501189113311物业厂房及设备3896389638963896财务费用3505299110土地使用权0000应占合联营利润415415415415投资物业10982109821098210982税前盈利10842117131240513837于联营合营公司23548235482354823548所得税5569585762036918的权益其他非流动资产1034103410341034税后盈利5274585762036918递延税项资产1950195019501950少数股东损益1685146414891591资产总计313855337330355665378770核心净利润4150439247145327流动负债182621200496213014229832EPS元134142152172短期借款29802313023280234302应付账款1613471555846411应付税项10678106781067810678预收账款731778645096600111090其他应付款67173671736717367173项及应计费用非流动负债56867583675986761367主要财务比率长期借款45732472324873250232会计年度2021A2022E2023E2024E递延收入50505050成长性递延所得税负债5955595559555955营业收入增长率2412507754负债合计239488258863272882291199毛利润增长率742144593股本18035180351803518035核心净利润增长率325873130储备28201308373366536861盈利能力少数股东权益28131295953108332675毛利率218211205212股东权益合计74367784668278387571核心净利率72616165负债及权益合计313855337330355665378770ROE78909197偿债能力现金流量表单位百万元人民币净资产负债率471333306320会计年度2021A2022E2023E2024E流动比率14141414经营利润10777113501189113311速动比率06060606折旧和摊销346000营运能力次公允价值变动损益299000资产周转率02020202应收及其他所得税开支556558576203691828283032应收帐款周转率营运资金的变动7448480334847534每股资料元经营活动产生现金流量46761024523031031每股收益134142152172投资活动产生现金流量6519415415415每股净资产149158167177融资活动产生现金流量1579312431114869每股经营现金151331074033现金净变动4553119033833253估值比率倍现金的期初余额28214327664466948502PE69656053现金的期末余额32766446694850248755PB07070606请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以沪深300指数为基准新三板定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级市场以三板成指为基准香港市场以恒推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数生指数为基准美国市场以标普500或行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平纳斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司尚晋国际控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司建发物业发展集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司堃博医疗控股有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司和誉开曼有限责任公司南京溧水经济技术开发集团有限公司河南铁路投资有限责任公司青岛开发区投资建设集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司湖州新型城市投资发展集团有限公司浙江钱塘江投资开发有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司环龙控股有限公司湖州吴兴城市投资发展集团有限公司交运燃气有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司东台市交通投资建设集团有限公司江苏皋开投资发展集团有限公司湖州南浔旅游投资发展集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司珠海华发实业股份有限公司泰兴市智光环保科技有限公司成都市羊安新城开发建设有限公司淮安市投资控股集团有限公司周口市城建投资发展有限公司丹阳投资集团有限公司怀远县新型城镇化建设有限公司青岛胶州湾发展集团有限公司绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司兴业银行股份有限公司兴业银行股份有限公司香港分行青岛市即墨区城市开发投资有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司珠海华发集团有限公司嵊州市城市建设投资发展集团有限公司福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司中原证券股份有限公司漳州市交通发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司临沂投资发展集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司集友银行有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司南京未来科技城经济发展有限公司商丘市发展投资集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司泰兴市襟江投资有限公司南洋商业银行有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited岳阳市城市建设投资集团有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司淮安市交通控股集团有限公司四海国际投资有限公司无锡恒廷实业有限公司重庆市合川城市建设投资集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司太原国有投资集团有限公司山东高速集团有限公司CoastalEmeraldLimited新奥能源控股有限公司新奥天然气股份有限公司湖州燃气股份有限公司溧源国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司临沂城市发展国际有限公司临沂城市发展集团有限公司成都经开产业投资集团有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司香港国际青岛有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司山东仙境控股有限公司蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司恒源国际发展有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司江苏句容投资集团有限公司广州产业投资基金管理有限公司HigherKeyManagementLimited镇江交通产业集团有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司漳州圆山发展有限公司山海香港国际投资有限公司连云港港口集团厦门象屿集团有限公司香港象屿投资有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司邵东市城市发展集团有限公司常德市城市建设投资集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司晋城市国有资本投资运营有限公司郑州地产集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司江苏中关村控股集团国际有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司百德医疗投资控股有限公司济南市中财金投资集团有限公司政金金融国际BVI有限公司润歌互动有限公司东方资本有限公司盐城东方投资开发集团有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司历城国际发展有限公司济南历城控股集团有限公司成都中法生态园投资发展有限公司多想云控股有限公司嵊州市交通投资发展集团有限公司长沙先导投资控股集团有限公司新昌县交通投资集团有限公司龙口市城乡建设投资发展有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED杭州上城区国有资本运营集团有限公司ZhejiangKunpengBVI请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级CompanyLimitedCICCHongKongFinance2016MTNLimited中国国际金融国际有限公司中国国际金融股份有限公司上饶投资控股国际有限公司上饶投资控股集团有限公司中原大禹国际BVI有限公司中原资产管理有限公司国晶资本bvi有限公司中国国新控股有限责任公司国贸控股香港投资有限公司厦门国贸控股集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司德阳发展控股集团有限公司交银租赁管理香港有限公司交银金融租赁有限责任公司台州市黄岩经济开发集团有限公司澳门国际银行股份有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司平度市城市开发集团有限公司温州名城建设投资集团有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行MINSHENGBANK南京银行南通分行如皋市经济贸易开发有限公司重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司上海中南金石企业管理有限公司高密市交运天然气有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮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