销售增速居前，全国排名进一步提升。根据公司经营公告，23年1月越秀地产实现销售金额88.8亿元，同比增长76.3%，为Top20房企中最高增速，同期Top100、Top20房企则分别下降32%、21%。依托优秀的销售表现，越秀单月销售排名在22年大幅上升21位的基础进一步提升1位至行业第15。量价拆分来看，1月越秀销售面积23.7万方，同比增长21%，销售均价37564元/平，同比增长45.6%，高增长一定程度上由于22年起公司收缩投资范围，聚焦核心优质城市，重仓的广沪杭等城市表现稳健。随着政策环境改善，预计未来市场将缓慢复苏，而越秀布局核心、土储充足，有望表现出更强弹性。
　　土地投资延续积极态度，TOD异地拓展再落两子。23年年初至今越秀于杭州、北京新增4宗土地，总建面74万方，总地价100亿元，预计总货值超过170亿元，对1月销售规模覆盖倍数接近2倍，土地投资延续22年积极态度。值得注意的是，1月越秀于杭州收购2宗地块为TOD项目，总地价41亿元，预计总货值超过70亿元。这是继22年4月杭州勾庄TOD项目之后，公司第二次与杭州地铁合作，也是第二次TOD模式异地外拓，“6+1”多元拿地优势进一步巩固。
　　盈利预测与投资建议。公司积极拓展、多元投资，周转提速带动销售规模稳健增长，我们预计公司22-23年EPS为1.18/1.31元，同比+2%/+11%。公司当前PB（LF）估值仅0.7倍，我们给予公司22年PB合理估值0.9倍，对应公司合理价值16.70港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化等。

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告广发TableTitle地产海外越秀地产公司评级TableInvest买入当前价格1206港元00123HK合理价值1670港元前次评级买入销售增速居前土地投资延续积极态度报告日期2023-02-13TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点销售增速居前全国排名进一步提升根据公司经营公告23年1月56越秀地产实现销售金额888亿元同比增长763为Top20房企中37最高增速同期Top100Top20房企则分别下降3221依托优17秀的销售表现越秀单月销售排名在22年大幅上升21位的基础进一-2022204220622082210221222步提升1位至行业第15量价拆分来看1月越秀销售面积237万-21方同比增长21销售均价37564元平同比增长456高增长-40一定程度上由于22年起公司收缩投资范围聚焦核心优质城市重仓越秀地产恒生指数的广沪杭等城市表现稳健随着政策环境改善预计未来市场将缓慢复苏而越秀布局核心土储充足有望表现出更强弹性分析师TableAuthor郭镇土地投资延续积极态度TOD异地拓展再落两子23年年初至今越秀SAC执证号S0260514080003于杭州北京新增4宗土地总建面74万方总地价100亿元预计SFCCENoBNN906总货值超过170亿元对1月销售规模覆盖倍数接近2倍土地投资021-38003639延续22年积极态度值得注意的是1月越秀于杭州收购2宗地块为guozgfcomcnTOD项目总地价41亿元预计总货值超过70亿元这是继22年850215分析师乐加栋4月杭州勾庄TOD项目之后公司第二次与杭州地铁合作也是第二SAC执证号S0260513090001次TOD模式异地外拓61多元拿地优势进一步巩固021-38003642盈利预测与投资建议公司积极拓展多元投资周转提速带动销售规lejiadonggfcomcn模稳健增长我们预计公司22-23年EPS为118131元同比2分析师谢淼11公司当前PBLF估值仅07倍我们给予公司22年PB合SAC执证号S0260522070007理估值09倍对应公司合理价值1670港元股维持买入评级021-38003637风险提示单一市场波动影响行业景气度恢复不及预期影响销售规模xiemiaogfcomcn及利润率政策环境改善速度不及预期融资环境恶化等请注意乐加栋谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究营业收入百万元4623457379714538564895123广发地产海外越秀地产2023-01-20增长率212425201100123HK全年销售排名EBITDA百万元939296138338952910794大幅提升土地融资拓展积归母净利润百万元42483589365040674545极增长率22-1621112广发地产海外越秀地产2022-12-23EPS元股137116118131147市盈率PE799391827300123HK资源优势厚积ROE108788薄发市场化运营砥砺前行EVEBITDA356347401350309数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明14TablePageText越秀地产公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产217959267989347448389303456812经营活动现金流15956-46764811106212069货币资金3730840499592805772061075净利润42483589365040674545应收及预付1526725435279053047033447折旧摊销320344433437442存货157337185545238743284353344030营运资金变动及其他11389-86087286118-2917其他流动资产804716509215191675918259投资活动现金流-9797-6519-6920-3317-3650非流动资产4523745866497995411158896资本支出-648-1271706798902长期股权投资1922723548266103005833966投资变动-3559-3184-7626-4115-4552固定资产32013896393539744014其他-5589-2064000无形资产43144456445644564456筹资活动现金流-19641579320889-88654936其他长期资产1849413966147991562216460债权融资-1764821925693-348010522资产总计263196313855397247443414515708股权融资01632000流动负债139743186645255716293851353651其他-2005942480420681936短期借款1657629802470174238548353现金净增加额4195459818781-15603355应付及预收5964972810749517731179820期初现金余额3018937308404995928057720其他流动负债6351884033133749174155225478期末现金余额3730840499592805772061075非流动负债5917752843616336310568025至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E长期借款5126345732542115536259916其他非流动负债79147111742277438109负债合计198920239488317349356957421676股本1803518035180351803518035其他股权工具00000资本公积及留存收益2571328201318523591840463归属母公司股东权益4374846236498875395358498主要财务比率少数股东权益2052828131300113250435534至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E负债和股东权益263196313855397247443414515708成长能力营业收入增长20592410245319871106营业利润增长-387-821-18512141813归属母公司净利润增2195-155117211401177长获利能力利润表单位百万元毛利率23542346197817671860至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率16581613511475478营业收入4623457379714538564895123ROE971776732754777营业成本3460844896573207051077428ROIC239212180197199销售费用12101590242325332945偿债能力管理费用13441623208621842540资产负债率756763799805818财务费用476350140412101275净负债比率475471525463502其他经营收益6410000流动比率15601436135913251292投资净收益93241594210641202速动比率434442425357319营业利润10170933591621027512137营运能力利润总额102001084291621027512137总资产周转率186199201204198所得税55175569363137164562应收账款周转率36562819267929342976净利润46835274553165597575存货周转率225262270270246少数股东损益4351685188124923030每股指标元归属母公司净利润42483589365040674545每股收益137116118131147EBITDA939296138338952910794每股经营现金流515-151155343067EPS元137116118131147每股净资产141149161174189至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E估值比率PE7993918273PB0807070606EVEBITDA3635403531识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明24TablePageText越秀地产公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦356001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明34TablePageText越秀地产公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效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