TOP20中销售增速最高，深耕广州显成效。公司披露2022年销售业绩，全年实现全口径销售金额1250.3亿元，同比上升8.6%，增速位居行业TOP20房企之首，跃居行业第16名，超额达成年初制定的目标1235亿；公司实现销售面积414.0万平，同比下滑0.9%，销售均价为30200元/平，同比上升9.5%；2022年公司持续深耕优势区域，根据克尔瑞数据，公司在广州达成全口径销售金额658.4亿，占总金额52.66%，权益金额444.1亿，在各类广州销售榜单上均位居榜首。
　　积极投资，多元增储。2022年公司继续深化“1+4”的全国化战略布局，在广州、上海、杭州等核心城市新增了36个项目，总建面684万平，对应权益土地款415亿，拿地强度保持在六成左右水平。根据已披露的拿地信息，2022年公司一二线城市新增土储权益金额占全国超95%，主要分布在大湾区和华东的高能级城市；公司坚持“6+1”多元化增储模式，通过TOD、国企合作等模式控制土地成本，特别是2022年新增2个TOD项目，其中与杭州地铁合作的勾庄项目实现了TOD走出广州新的突破。
　　营收高增长，毛利率仍维持20%以上。公司2022H1营收312.9亿元，同比上升29.1%；毛利率约为21.2%，同比下滑5.6pct，但仍保持在20%以上；归母净利润17.1亿元，同比下降25.8%；剔除汇兑损益和投资物业公允价值变动后的核心归母净利润约为21.1亿元，同比增长1.4%。截止2022H1，公司合同负债720亿，覆盖2021年营收1.25倍。
　　财务结构健康，融资渠道通畅。公司2022H1在手现金390.5亿（其中33%为预售监管资金），剔除预收账款的资产负债率为69.4%，净负债率为59.7%，现金短债比为1.45；集团平均融资利息本同比下降34个基点至4.11%。2022年公司发行98.4亿境内信用债，其中9月发行的25.9亿公司债3+2年期票面利率低至2.78%，5+2年期票面利率仅为3.09%；2023年1月9日通过SPV公司在澳门金交所发行20亿元自贸区离岸人民币债券，期限3年，票面利率仅为4%。
　　投资建议：公司国资背景加持销售逆势提升，土储整体优质。我们预测公司2022/2023/2024年EPS为1.20/1.40/1.61元人民币，给予“买入”评级，目标价13.15港元/股，对应2022H1每股净资产0.75倍PB。
　　风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate越秀地产00123HK房地产开发房地产发布时间2023-01-19TableTitleTableInvest证券研究报告港股公司报告买入2022年销售逆势前进核心城市积极增储首次覆盖报告摘要TableMarketHKTOPTableSummary20中销售增速最高深耕广州显成效公司披露2022年销售业绩股票数据202301186个月目标价港元1315全年实现全口径销售金额亿元同比上升增速位居行业1250386收盘价港元1124TOP20房企之首跃居行业第16名超额达成年初制定的目标1235亿12个月股价区间港元6491108公司实现销售面积4140万平同比下滑09销售均价为30200元总市值百万港元3418488总股本百万股3096平同比上升952022年公司持续深耕优势区域根据克尔瑞数据A股百万股0公司在广州达成全口径销售金额6584亿占总金额5266权益金额H股百万股3096日均成交量百万股64441亿在各类广州销售榜单上均位居榜首积极投资多元增储2022年公司继续深化14的全国化战略布局TablePicQuote历史收益率曲线在广州上海杭州等核心城市新增了36个项目总建面684万平对应权益土地款415亿拿地强度保持在六成左右水平根据已披露的拿越秀地产恒生指数地信息年公司一二线城市新增土储权益金额占全国超主要20229560分布在大湾区和华东的高能级城市公司坚持61多元化增储模式40通过TOD国企合作等模式控制土地成本特别是2022年新增2个TOD20项目其中与杭州地铁合作的勾庄项目实现了TOD走出广州新的突破0营收高增长毛利率仍维持20以上公司2022H1营收3129亿元-20同比上升291毛利率约为212同比下滑56pct但仍保持在20-40以上归母净利润亿元同比下降剔除汇兑损益和投资物-60171258202212022420227202210业公允价值变动后的核心归母净利润约为211亿元同比增长14截止2022H1公司合同负债720亿覆盖2021年营收125倍TableTrend涨跌幅1M3M12M财务结构健康融资渠道通畅公司2022H1在手现金3905亿其中绝对收益11125033为预售监管资金剔除预收账款的资产负债率为694净负债率相对收益-1-1660为597现金短债比为145集团平均融资利息本同比下降34个基点至4112022年公司发行984亿境内信用债其中9月发行的259亿相关报告TableReport东北地产周报四项行动改善房企资产负公司债32年期票面利率低至27852年期票面利率仅为309债表建发股份拟收购美凯龙股份2023年1月9日通过SPV公司在澳门金交所发行20亿元自贸区离岸人--20230116民币债券期限3年票面利率仅为4年投资策略心有所向身必随往投资建议公司国资背景加持销售逆势提升土储整体优质我们预测2023--20230104公司202220232024年EPS为120140161元人民币给予买入评级目标价1315港元股对应2022H1每股净资产075倍PBTableAuthor风险提示业绩预测和估值判断不达预期国内新冠疫情反复证券分析师吴胤翔TableFinance财务摘要百万元2020A2021A2022E2023E2024E执业证书编号S0550522030003营业收入4624605573788665515027738043887926118117166023wuyxnesccn-20622407141818111475归属母公司净利润424786358893370405432175497075研究助理喻杰执业证书编号-2195-155132116681502S055012205002918116067286yujienesccn每股收益元027116120140161市盈率492513813697606市净率048040060055051净资产收益率971776742796839总股本百万股154823096309630963096请务必阅读正文后的声明及说明越秀地产港股公司报告TablePageTop附表财务报表预测摘要及指标资产负债表百万元TableForcast2021A2022E2023E2024E利润表百万元2021A2022E2023E2024E流动资产262804292825328520347664营业总收入57379655157738088793现金32766456175107657474营业成本44896513066053468802应收账款126201186258销售费用1590173620512353存货180360199682217793219738管理费用1623183421672486其他49551473245946570194财务费用507524683778非流动资产51051510515105151051固定资产9081908190819081营业利润8727101151194714374无形资产1279127912791279利润总额10842107181268115109租金按金3177317731773177所得税5569557365948008使用权资产其他37515375153751537515净利润5274514560877101资产总计313855343876379572398716少数股东损益1685144017652130流动负债182621206384234768245463短期借款29802340143991345803归属母公司净利润3589370443224971应付账款1613379219474919EBITDA9613106391262915152其他151206168579192908194741EPS元116120140161非流动负债56867579815920660553长期借款45732457324573245732租赁负债其他11135122491347314821主要财务比率2021A2022E2023E2024E负债合计239488264365293973306016成长能力少数股东权益28131295713133633467营业收入241142181147股本18035180351803518035营业利润03159181203留存收益和资本公积28783324873680941779归属母公司净利润-15532167150归属母公司股东权益46236499405426259233获利能力负债和股东权益313855343876379572398716毛利率218217218225净利率63575656现金流量表百万元2021A2022E2023E2024EROE78748084经营活动净现金流-46768119-795381ROIC30323539净利润3589370443224971偿债能力折旧摊销344000资产负债率763769774768少数股东权益1685144017652130净负债比率575429404367营运资金变动及其他-102932974-6882-6720流动比率144142140142速动比率040039041046投资活动净现金流-6519153517221670营运能力资本支出-1272000总资产周转率020020021023其他投资-5247153517221670应收账款周转率39899400383996940004应付账款周转率2321189921102004筹资活动净现金流15793319645324346每股指标元借款增加7695421258995890每股收益116120140161普通股增加1632000每股经营现金-151262-026012已付股利-1641-1015-1367-1544每股净资产1493161317521913其他8107000估值比率现金净增加额45531285054596398PE513813697606PB040060055051EVEBITDA636604512423资料来源东北证券请务必阅读正文后的声明及说明24越秀地产港股公司报告TablePageTop研究团队简介吴胤翔TableIntroduction同济大学建筑与土木工程硕士现任东北证券房地产组首席分析师5年房地产研究经验担任多家财经媒体特约专家研究覆盖房地产开发物业管理商业运营房产中介REITs等2019年加入东北证券研究所喻杰清华大学土木工程硕士厦门大学环境科学经济学本科3年房地产开发运营管理和项目管理经验现任东北证券房地产组研究助理研究主要覆盖房地产开发2022年加入东北证券研究所陈希瑞清华大学低碳经济硕士曾就职于国银租赁从事基础设施租赁业务3年现任东北证券房地产组研究人员主要研究基础设施公募REITs领域2022年加入东北证券研究所重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级A股市场以沪深300指数为市场基准新三板市场以三板成指针对协说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间议转让标的或三板做市指数针对卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上做市转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准标普500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明34越秀地产港股公司报告TablePageTopTableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话400-600-0686地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630机构销售联系方式姓名办公电话手机邮箱公募销售华东地区机构销售王一副总监021-6100180213761867866wangyi1nesccn吴肖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