2月销售额同比+386%，1-2月销售额同比+187%，增长迅猛、行业排名再提升。公司公告，2023年2月，公司实现销售金额137.1亿元，同比增长385.6%；销售面积40.5万方，同比增长244.3%；从累计数据看，2023年1-2月公司实现销售金额226.0亿元，同比增长187.3%；销售面积64.1万方，同比增长104.9%。2023年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50家房企（销售金额单月同比+16%、累计同比-11%）。根据CRIC数据，公司2M23销售额全国排行第14名，较22年末继续提升2名，实现逆境中的弯道超车。公司早在2022年销售端就表现出更强韧性，2022年公司实现销售金额1,250亿元，同比+9%，5年CAGR增速25%，同期全国CAGR增速-0.1%。我们认为在行业逆境中，公司销售端表现靓丽主要源于公司项目主要布局在一二线城市，优异的区域布局叠加产品品牌效应，使得公司项目去化更佳。
　　1-2月拿地金额达100亿，对应拿地强度达44%，拿地积极、持续聚焦一二线。公司2023年2月在北京获取2幅地块，拿地金额59.1亿元，同比增长299%；拿地面积26.9万方，同比减少19%；拿地销售金额比为43%、拿地销售面积比为66%；从累计数据看，1-2月公司累计拿地金额100.2亿元，同比增长576%；拿地面积74.2万方，同比增长125%；拿地销售金额比为44%、拿地销售面积比为116%。公司具备地方国企背景、资金优势明显，投资端也更为聚焦核心一二线城市。公司可售资源丰富，22H1末土储规模2,859.5万方，是22年销面的7倍；同时积极拿地提升存货品质，土储一二线面积占比90%，其中广州占比45%。在行业供给侧改革、城市分化大背景下，企业端呈现强者恒强格局，公司深度绑定大湾区核心城市发展红利，未来经营成长性更佳。
　　绿档国企，现金充沛，融资顺畅、成本创新低。截至22H1末，公司预收账款720亿元，同比+4%，预计后续项目将进入到结算高峰期；此外，公司货币资金391亿元，同比-2%；有息负债846亿元，同比+13%；公司剔除预收后资产负债率69.4%、净负债率59.7%，现金短债比1.45倍，公司稳居三道红线绿档；截至22H1，公司平均融资成本4.11%，较2021年继续下降0.15pct。
　　投资分析意见：经营端表现靓丽，深度聚焦核心城市，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。我们维持公司22-24年归母净利润预测为39.5、41.5、46.6亿元，当前价格对应22/23PE为8.6/8.2X，21A股息率达5.2%，维持目标价15.3港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年3月6日经营端表现靓丽深度聚焦核心城市越秀地产00123HK买入2月销售额同比3861-2月销售额同比187增长迅猛行业排名再提升公司公告2023维持年2月公司实现销售金额1371亿元同比增长3856销售面积405万方同比增长2443从累计数据看2023年1-2月公司实现销售金额2260亿元同比增长1873销售面积641市场数据2023年3月6日万方同比增长10492023年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50家房企销售金收盘价港币1252额单月同比16累计同比-11根据CRIC数据公司2M23销售额全国排行第14名较恒生中国企业指数693822年末继续提升2名实现逆境中的弯道超车公司早在2022年销售端就表现出更强韧性202252周最高最低价港币1268632年公司实现销售金额1250亿元同比95年CAGR增速25同期全国CAGR增速-01H股市值亿港币388我们认为在行业逆境中公司销售端表现靓丽主要源于公司项目主要布局在一二线城市优异的区流通H股百万股3096域布局叠加产品品牌效应使得公司项目去化更佳汇率人民币港币1141-2月拿地金额达100亿对应拿地强度达44拿地积极持续聚焦一二线公司2023年2股价表现月在北京获取2幅地块拿地金额591亿元同比增长299拿地面积269万方同比减少19拿地销售金额比为43拿地销售面积比为66从累计数据看1-2月公司累计拿地金额1002亿元同比增长576拿地面积742万方同比增长125拿地销售金额比为44拿地销售面积比为116公司具备地方国企背景资金优势明显投资端也更为聚焦核心一二线城市公司可售资源丰富22H1末土储规模28595万方是22年销面的7倍同时积极拿地提升存货品质土储一二线面积占比90其中广州占比45在行业供给侧改革城市分化大背景下企业端呈现强者恒强格局公司深度绑定大湾区核心城市发展红利未来经营成长性更佳绿档国企现金充沛融资顺畅成本创新低截至22H1末公司预收账款720亿元同比4资料来源Bloomberg预计后续项目将进入到结算高峰期此外公司货币资金391亿元同比-2有息负债846亿证券分析师元同比13公司剔除预收后资产负债率694净负债率597现金短债比145倍公袁豪司稳居三道红线绿档截至22H1公司平均融资成本411较2021年继续下降015pctA0230520120001yuanhaoswsresearchcom投资分析意见经营端表现靓丽深度聚焦核心城市给予买入评级越秀地产前两大股东均陈鹏为国资背景广州地铁战略入股后公司实现轨交物业新战略发展资源禀赋优势明显公A0230521110002chenpengswsresearchcom司六位一体多元投资TOD城市运营拿地已崭露头角公司深耕湾区核心城市销售已破千亿规模此外资金端优势明显位列三道红线绿档融资成本持续新低我们维持公司22-24年归母净利润预测为395415466亿元当前价格对应2223PE为8682X21A股息率达52联系人维持目标价153港元股维持买入评级陈鹏862123297818转风险提示房地产调控政策超预期收紧市场销售去化率不及预期chenpengswsresearchcom财务数据及盈利预测人民币202020212022E2023E2024E营业收入百万元4623457379669077613385190同比增长率206241166138119净利润百万元42483589394841484659同比增长率219-15510050123稀释每股收益元027116128134150净资产收益率9778818085市盈率倍40195868273注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附表-财务附表附表1利润表利润表单位百万元202020212022E2023E2024E营业收入4623457379669077613385190营业成本3460844896535266220069175销售费用12101590185421092360管理费用13441623189321542410财务费用476350410498560公允价值变动收益6410000投资收益932415478502527营业利润974410777114441184013525营业外收支4576568433利润总额1020010842115121184413492所得税55175569587160836930净利润46835274564157616562少数股东损益4351685169216131903归属母公司净利润42483589394841484659NOPLAT35855208557357576595EPS摊薄元027116128134150资料来源Wind申万宏源研究附表2资产负债表资产负债表单位百万元202020212022E2023E2024E货币资金2821432766382084347648648应收账款及票据2247739927465575297759279存货151007180360200722228398247052其他流动资产9931975090951056911754流动资产合计211629262804294582335419366734固定资产32013896439648965396长期股权投资218208208208208投资性房地产19611995219424142655土地使用权32253177317731773177其他非流动资产4296341776472225373360126非流动资产合计5156751051571976442871562资产合计263196313855351780399847438296短期借款1657629802385306873290505应付账款22561613267631103459应交税金88071067899611157612874其他流动负债103947140528168749183588197277流动负债合计131585182621219916267005304114请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch长期借款5126345732404783548730745其他非流动负债1607111135132751542717156非流动负债合计6733456867537535091347901负债合计198920239488273670317918352015归属母公司所有者权益4374846236488395157054640少数股东权益2052828131292713035831641所有者权益合计6427674367781108192886281负债和股东权益263196313855351780399847438296资料来源Wind申万宏源研究附表3现金流量表现金流量表单位百万元202020212022E2023E2024E净利润42483589564157616562折旧与摊销320344330335337营运资本变动145677370101011061210458其他经营活动现金流3178123868433经营活动产生的现金流量159564676419845203525投资活动产生的现金流量97976519446646204986筹资活动产生的现金流量196415793147601293412498现金及现金等价物净增加额41084553544152685173现金及现金等价物期末余额2821432766382084347648648资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司强烈建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告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