双重国资背景，底蕴深厚、积极改革、提速发展。越秀地产成立于1983年，1992年在港交所上市，2009年开始全国化布局，2016年推出股票激励计划、集团优质资产注入；2019年引入广州地铁；2021年越秀服务分拆上市。至22H1末，公司控股股东越秀集团持股占比40%，第二大股东广州地铁持股占比20%，两大国资股东实力雄厚、鼎力支持公司发展。2016年以前公司经营端表现整体更为平稳，2006-2015年总资产、股东权益、总营收CAGR增速分别为16%、9%、19%，对比2016-2021年分别提升至20%、17%、22%，积极改革之下呈现出提速发展趋势。
　　新思路新模式，逆势加大投资、聚焦核心城市。公司经营重大变化发生在2016年、2019年两个年度。1）2016年开启管理团队过渡，推出股票激励，注入集团资产，注重规模成长：2016-18年拿地销售面积比194%、销售额CAGR增速38%。2）2019年引入广铁股东赋能、新模式运作（TOD、城市运营等），更为精细化运营：2019-22年拿地销售面积比188%，同时提升投资权益比、区域更为聚焦，2019-9M22一线城市拿地面积占比均值52%，明显高于2016-2018年28%。公司已形成“6+1”特色化、多元化增储平台，2021年非公开竞争获取土储占比56%，TOD项目隐含毛利率均值31%，城市运营也开始成效。行业自2018年后资金持续收紧，全国宅地出让大幅下降，主流房企拿地收窄明显，而公司逆势投资、主动调结构，彰显其深厚底蕴。
　　逆境销售破千亿规模，充分享受湾区市场红利。2022年公司销售金额1,250亿元，同比+9%，5年CAGR增速25%，同期全国CAGR增速-0.1%；行业排名快速提升至第16位。公司当前可售资源丰富，22H1末土储规模2,859.5万方，是22年销面的7倍；同时积极拿地提升存货品质，土储一二线面积占比90%，其中广州占比45%。在行业供给侧改革、城市分化大背景下，企业端呈现强者恒强格局，公司深度绑定大湾区核心城市发展红利，未来经营成长性更佳。2021年公司大本营广州销售额606亿元，5年CAGR增速36%，市占率从4.1%持续提升至21年12.4%。
　　绿档国企，现金充沛，融资顺畅、成本创新低。截至22H1末，公司预收账款720亿元，同比+4%，预计后续项目将进入到结算高峰期；此外，公司货币资金391亿元，同比-2%；有息负债846亿元，同比+13%；公司剔除预收后资产负债率69.4%、净负债率59.7%，现金短债比1.45倍，公司稳居三道红线绿档；截至22H1，公司平均融资成本4.11%，较2021年继续下降0.15pct。
　　投资分析意见：首次覆盖，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。我们预计公司22-24年归母净利润预测为39.5、41.5、46.6亿元，当前价格对应22/23PE为8.1/7.7X，21A股息率达5.5%，若给予公司23PE 10倍目标估值，目标价15.3港元/股，首次覆盖、并给予“买入”评级。
　　

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年2月21日改革驱动跨越模式铸就优秀越秀地产00123HK双重国资背景底蕴深厚积极改革提速发展越秀地产成立于1983年1992年在港交所上买入市2009年开始全国化布局2016年推出股票激励计划集团优质资产注入2019年引入广州地铁2021年越秀服务分拆上市至22H1末公司控股股东越秀集团持股占比40第二大股首次覆盖东广州地铁持股占比20两大国资股东实力雄厚鼎力支持公司发展2016年以前公司经营端表现整体更为平稳2006-2015年总资产股东权益总营收CAGR增速分别为16919市场数据2023年2月21日收盘价港币1186对比2016-2021年分别提升至201722积极改革之下呈现出提速发展趋势恒生中国企业指数6925新思路新模式逆势加大投资聚焦核心城市公司经营重大变化发生在2016年2019年两个52周最高最低价港币1218632年度12016年开启管理团队过渡推出股票激励注入集团资产注重规模成长2016-18H股市值亿港币367年拿地销售面积比194销售额CAGR增速3822019年引入广铁股东赋能新模式运作流通H股百万股3096汇率人民币港币114TOD城市运营等更为精细化运营2019-22年拿地销售面积比188同时提升投资权益比区域更为聚焦2019-9M22一线城市拿地面积占比均值52明显高于2016-2018年28股价表现公司已形成61特色化多元化增储平台2021年非公开竞争获取土储占比56TOD项目隐含毛利率均值31城市运营也开始成效行业自2018年后资金持续收紧全国宅地出让大幅下降主流房企拿地收窄明显而公司逆势投资主动调结构彰显其深厚底蕴逆境销售破千亿规模充分享受湾区市场红利2022年公司销售金额1250亿元同比95年CAGR增速25同期全国CAGR增速-01行业排名快速提升至第16位公司当前可售资源丰富22H1末土储规模28595万方是22年销面的7倍同时积极拿地提升存货品质土储一二线面积占比90其中广州占比45在行业供给侧改革城市分化大背景下企业端呈资料来源Bloomberg现强者恒强格局公司深度绑定大湾区核心城市发展红利未来经营成长性更佳2021年公司大本营广州销售额606亿元5年CAGR增速36市占率从41持续提升至21年124证券分析师袁豪A0230520120001绿档国企现金充沛融资顺畅成本创新低截至22H1末公司预收账款720亿元同比4yuanhaoswsresearchcom预计后续项目将进入到结算高峰期此外公司货币资金391亿元同比-2有息负债846亿陈鹏A0230521110002chenpengswsresearchcom元同比13公司剔除预收后资产负债率694净负债率597现金短债比145倍公联系人司稳居三道红线绿档截至22H1公司平均融资成本411较2021年继续下降015pct陈鹏862123297818转投资分析意见首次覆盖给予买入评级越秀地产前两大股东均为国资背景广州地铁战略chenpengswsresearchcom入股后公司实现轨交物业新战略发展资源禀赋优势明显公司六位一体多元投资TOD城市运营拿地已崭露头角公司深耕湾区核心城市销售已破千亿规模此外资金端优势明显位列三道红线绿档融资成本持续新低我们预计公司22-24年归母净利润预测为395415466亿元当前价格对应2223PE为8177X21A股息率达55若给予公司23PE10倍目标估值目标价153港元股首次覆盖并给予买入评级风险提示房地产调控政策超预期收紧市场销售去化率不及预期财务数据及盈利预测人民币202020212022E2023E2024E营业收入百万元4623457379669077613385190同比增长率206241166138119净利润百万元42483589394841484659同比增长率219-15510050123每股收益元027116128134150净资产收益率9778818085市盈率倍37889817769市净率倍3707070606注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearchInvestmenthighlightDualstate-ownedbackgroundsolidfoundationandproactivereformsforaccelerateddevelopmentYuexiuPropertywasestablishedin1983listedontheHongKongStockExchangein1992expandednationwidein2009launchedastockincentiveplanin2016introducedGuangzhouMetroin2019andspunoffYuexiuServicesforseparatelistingin2021AsoftheendofH12022thecompanyscontrollingshareholderYuexiuGrouphelda40stakewithGuangzhouMetroasthesecondlargestshareholderholdinga20stakeThesetwomajorstate-ownedshareholdershavestrongcapabilitiesandprovidefullsupportforthecompanysdevelopmentPriorto2016thecompanysbusinessperformancewasrelativelystablewithaCAGRgrowthrateof169and19fortotalassetsshareholdersequityandtotalrevenuefrom2006to2015respectivelyHoweverfrom2016to2021thesegrowthrateswereelevatedto2017and22respectivelydemonstratingatrendofaccelerateddevelopmentunderproactivereformsNewideasandbusinessmodelsinvestingagainstthetrendandfocusingoncorecitiesThecompanyexperiencedsignificantchangesinitsoperationsin2016and20191In2016thecompanyinitiatedamanagementteamtransitionandlaunchedastockincentiveplaninjectingassetsintothegroupandemphasizingscalegrowth2016-18landacquisitiontosalesarearatioof194salesCAGR382In2019thecompanyreceivedsupportfromGuangzhouMetroandadoptednewoperatingmodelsThecompanyincreaseditsinvestmentequityratioandfocusedonspecificregionswithlandacquisitiontosalesarearatioin2019-22was188whiletheinvestmentequityratiowasimprovedandtheregionwasmorefocusedTheaveragelandacquisitionareainfirst-tiercitiesfrom2019-9M22accountingfor52significantlyhigherthanthe28from2016to2018Thecompanyhasformedadiversifiedandspecializedplatformforpreservationaccumulation61with56ofthelandreservesacquiredthroughnon-publiccompetitionin2021andameanimpliedgrossprofitmarginof31forTODprojectsandurbanoperationshavealsostartedtoyieldresultsSince2018theindustryhasexperiencedacontinuoustighteningoffundsandasignificantdeclineinnationwidelandsupplyresultinginanotablereductioninlandacquisitionbymajorrealestatecompaniesHoweverthecompanysproactiveapproachininvestingandadjustingitsstructureagainstthetrendhasdemonstrateditsstrongfoundationSalesscaleexceeded100billionfullyenjoyingthebenefitsoftheBayAreamarketIn2022thecompanyssalesamountisRMB125billion9Inthepast5yearsCAGR25whilethenationalCAGR-01Industryrankinghasrisenrapidlytothe16thThecompanycurrentlyhasabundantresourcesforsalewithalandreservesizeof28595millionsquaremetersattheendof22H1whichis7timesthesalesareain2022Atthesametimethecompanyactivelyacquireslandtoimprovethequalityofinventorywithfirst-andsecond-tierlandaccountingfor90ofthetotalofwhichGuangzhouaccountsfor45In2021thecompanyssalesinitsmainmarketofGuangzhoureachedRMB606billionwitha5-yearCAGR36andthemarketsharecontinuouslyincreasingfrom41in2016to124in2021Green-filedstate-ownedenterpriseswithamplecashreservessmoothfinancingandlowcostAsofH122thecompanysaccountsreceivableamountedtoRMB72billion4anditisexpectedthatsubsequentprojectswillenterasettlementpeakperiodmonetaryfundsisRMB391billion-2interest-bearingliabilityisRMB846billion13excludingtheaccountsreceivabletheasset-liabilityratiois694thenetdebtratiois597andthecash-shortdebtratiois145timesAsofH122theaveragefinancingcostwas411afurtherdecreaseof015pctfrom2021InvestmentSuggestioninitiatecoverageofYuexiuPropertywithaBuyratingBothofYuexiuPropertyslargestshareholdershavestate-ownedbackgroundsAfterthestrategicinvestmentby请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearchGuangzhouMetrothecompanyhasrealizedanewstrategicdevelopmentofrailtransitpropertyanditsresourceendowmentadvantagesareevidentThecompanyhasasixinoneanddiversifiedinvestmentstrategyandisfamousforTODandurbanoperationslandacquisitionThecompanyhasadeeppresenceinthecorecitiesoftheBayAreaanditssaleshaveexceededRMB100billionInadditionthecompanyhasobviousadvantagesonthefundingsiderankinginthegreen-filedofthreeredlinesanditsfinancingcostshavebeencontinuouslydecliningWepredictthatthecompanysnetprofitattributabletoitsparentin2022-2024willbeRMB395billionRMB415billionandRMB466billionrespectivelyThecurrentpricecorrespondsto20222023PEratioof8177Xwithadividendyieldof55for2021Ifthecompanyisgiven10timesthetargetvaluationof23PEthetargetpriceisHKD153pershareweinitiatecoverageofYuexiuPropertywithaBuyratingRiskwarningTherealestateregulatorypolicieshavetightenedbeyondexpectationsandthemarketssalesturnoverratebeneathexpectations请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch投资案件投资评级与估值越秀地产前两大股东均为国资背景广州地铁战略入股后公司实现轨交物业新战略发展资源禀赋优势明显公司六位一体多元投资TOD城市运营拿地已崭露头角公司深耕湾区核心城市销售已破千亿规模此外公司资金端优势明显位列三道红线绿档融资成本持续新低我们预计公司22-24年归母净利润预测为395415466亿元当前价格对应2223PE为8177X21A股息率达55若给予公司23PE10倍目标估值目标价153港元股首次覆盖并给予买入评级关键假设点1公司销售保持高增2018-2021年销售金额CAGR增速高达262022年行业销售下滑明显背景下公司仍然取得9的正增长但考虑到受市场环境影响销售传导至竣工端增速可能会有所延长结算节奏或将放缓预计2022-24年营收同比增速分别为1661381192行业盈利能力下行趋势明显公司毛利率亦有所回落公司2019年后结算毛利率持续回落但仍然明显好于行业水平预计2022-23年公司结算毛利率仍将底部承压24年毛利率有望底部回升预计2022-24年毛利率回落至2001831883预计2022-24年期间费率稳定在626363有别于大众的认识市场认为公司仍然是区域性房企受地区市场影响较大我们认为公司重点布局在经济活力更强的粤港澳大湾区同时也已经从区域公司向全国化房企转变公司布局城市佳产品优质可以充分保障项目去化速度此外公司具备两大国资股东背景广州地铁战略入股后公司实现轨交物业新战略发展资源禀赋优势明显同时六位一体多元化拿地可以有效控制自身投资成本公司在销售投资业绩上均具备更强优势股价表现的催化剂行业供给侧改革加速集中度加速提升公司毛利率底部回升核心假设风险行业调控超预期收紧销售去化率不及预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明3BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch目录1双重国资背景底蕴深厚积极改革提速发展811公司简介发展历史悠久2016年后经营提速812股权结构两大国资股东实力雄厚鼎力支持发展1013管理机制2016年开启管理团队过渡完善市场化激励1114产品模式六大产品系满足不同客户需求122新思路新模式逆势加大投资聚焦核心城市1321投资强度高强度逆势拿地深度聚焦核心城市1322投资抓手六位一体多元拿地优势明显1723轨交开发TOD拿地独具匠心城市运营崭露头角1824土储规模聚焦30城规模充沛广州土储占比452125战略变革完善管理体系新模式运作精细化运营233销售破千亿规模充分享受湾区市场红利2531广州人口产业快速导入楼市发展繁荣2532逆境销售破千亿规模聚焦核心区域284财务靓眼融资优势明显估值低位3141结算确定性高核心利润稳中有增3142绿档国企现金充沛融资顺畅成本创新低3243盈利预测未来3年营收利润稳步增长3344估值分析PE估值低位上升空间可观355投资分析意见改革驱动跨越模式铸造优秀首次覆盖并给予买入评级356风险提示行业调控超预期收紧销售去化率不及预期36附表-财务附表37请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明4BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图表目录图1越秀地产发展历程图截至2022H18图2越秀地产总资产规模及同比9图3越秀地产股东权益及同比9图4越秀地产营业收入及同比9图5越秀地产归母净利润及同比9图6越秀地产营业收入结构占比10图7越秀地产股权结构图2022H110图8越秀集团旗下上市公司总资产和营收对比11图9越秀大学城和樾府图13图10越秀地产广州星瀚TOD图13图11越秀地产拿地面积及同比14图12越秀地产拿地销售面积比14图13越秀地产拿地面积权益比例14图14越秀地产拿地面积城市分布14图15越秀地产拿地面积城市分布占比15图16越秀地产拿地面积区域分布占比15图17主流房企拿地销售金额比情况一览15图18越秀地产在广州拿地面积及占当年拿地规模比例16图19越秀地产拿地面积各方式占比17图20越秀地产TOD拿地面积及占比19图21越秀地产TOD土储及占比19图22越秀地产TOD项目销售金额及占总销售额比例19图23广州品秀星樾TOD项目股权结构关系20图24越秀地产土地储备及同比21图25越秀地产土储中未开发及在建规模21图26越秀地产2022H1土地储备区域分布22图27越秀地产2022H1土地储备城市能级分布22图28越秀地产2022H1土储城市分布22图29越秀地产2022H1土储中广州区域分布及区域新房均价23图30越秀地产两阶段销售对比24图31越秀地产两阶段拿地强度对比24请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明5BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图32越秀地产两阶段拿地面积区域对比24图33越秀地产两阶段广州拿地面积占比24图34越秀地产两阶段拿地权益比对比24图35越秀地产两阶段TOD城市运营土储占比24图36广州GDP及全国GDP增速对比25图37广州及全国城镇居民人均可支配收入对比25图38近10年主要城市常住人口增速情况25图39广州产业布局体系26图40广州产业布局体系26图41广州市场商品房销售额及同比27图42广州房屋销售价格及全国价格同比27图43越秀地产销售金额及同比28图44越秀地产销售面积及同比28图45越秀地产销售均价及同比28图46越秀地产行业销售额排名28图47越秀地产商品房销售额增速及全国商品房销售额增速29图48主流房企销售金额及增速情况29图49越秀地产2022H1销售金额区域分布30图50越秀地产在广州销售额及同比30图51越秀地产在广州销售均价情况30图52越秀地产在广州市场销售市占率情况30图53广州房地产市场TOP10企业销售市占率31图54越秀地产营业收入及增速31图55越秀地产毛利润及增速31图56越秀地产归母净利润及增速32图57越秀地产核心净利润及增速32图58越秀地产期间费用率32图59越秀地产销售毛利率及净利率32图60越秀地产货币资金及增速33图61越秀地产有息负债及增速33图62越秀地产有息负债期限结构占比33图63越秀地产预收账款及增速33图越秀地产净负债率及剔预后资产负债率请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明6BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图65越秀地产融资成本33图66越秀地产未来3年营收及增速34图67越秀地产未来3年归母净利润及增速34图68越秀地产未来3年期间费率走势34图69越秀地产未来3年毛利率及净利率走势34表1越秀地产董事会执行董事人员履历12表2公司主要管理层持股情况截至2022H1末12表3越秀地产六大产品线13表4越秀地产投资项目拿地面积明细万方16表5越秀地产2022H1在手TOD项目情况18表6TOD项目获取隐含毛利率测算20表7越秀地产2022H1在手城市运营项目情况21表82022年以来广州房地产政策持续放松27表9主流房企盈利预测及PE估值情况35请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明7BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch1双重国资背景底蕴深厚积极改革提速发展11公司简介发展历史悠久2016年后经营提速越秀地产发展历史悠久20162019年经营体系迎全面改善公司成立于1983年起步于广州1992年在港交所上市股票代码00123HK2005年分拆四大租赁物业以房地产投资信托基金方式在港上市2009年首进江门开始全国化布局2010年进入中山烟台佛山杭州武汉等城市2012年广州国际金融中心注入越秀房产基金开发运营金融独特商业模式逐步成型2015年事业合伙人长效激励机制落地2016年完善激励体制向集团收购南沙百万方土储集团孵化注入上市公司拿地模式开启2019年引入广州地铁成为战略股东双方合力开拓轨交物业TOD发展模式2021年越秀服务分拆上市股票代码06626HK公司经营规模稳步扩张2016年后多项指标呈现出提速趋势目前公司战略性布局中国最具活力的经济带业务已扩张至全国近30个城市形成了粤港澳大湾区华中华东北方西部五大核心区域2021年公司实现总资产3139亿元股东权益744亿元总营收574亿元2006-2021年15年CAGR增速分别为1711182021年公司销售规模突破千亿规模达1152亿元同比增长202012-2021年CAGR增速达28行业排名稳步提升若分阶段看2016年以前公司经营端表现整体更为平稳2006-2015年总资产股东权益总营收CAGR增速分别为16919而2016-2021年CAGR增速分别提升至201722图1越秀地产发展历程图截至2022H1资料来源公司公告公司官网申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明8BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图2越秀地产总资产规模及同比图3越秀地产股东权益及同比亿元亿元35009003000800700250060020005001500400300100020050010000200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022H1总资产2022H1股东权益资料来源公司公告申万宏源研究资料来源公司公告申万宏源研究图4越秀地产营业收入及同比图5越秀地产归母净利润及同比亿元亿元700600600500500400400300300200200100100000-100200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022H1营业收入2022H1归母净利润资料来源公司公告申万宏源研究资料来源公司公告申万宏源研究公司坚持商住并举发展战略截至2022H1末公司业务结构中房地产开发业务仍然是营收贡献最大业务占比高达95在做大最强主业的同时公司坚持商住并举发展战略坚持越秀地产-房托的双平台常态化互动同时持续优化资产管理人商业资管模式不断提升商业运营能力2021年公司房地产管理业务实现营收141亿元同比762022H1实现营收76亿元同比82022H1公司投资出租物业658万方其中写字楼商业停车场及其他分别占比3840222021年投资性房地产业务实现租金营收64亿元同比72022H1实现营收18亿元同比-48有所下滑源于广州越秀金融大厦已出售请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明9BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图6越秀地产营业收入结构占比1001211329822296233294269290959494889290868420182019202020212022H1房地产开发其他房地产管理房地产投资资料来源公司公告申万宏源研究12股权结构两大国资股东实力雄厚鼎力支持发展公司前两大股东均为国资背景资源禀赋优势明显公司控股股东是越秀集团截至2022H1末越秀集团通过越秀企业持有公司股份占比3978此外广州地铁为公司第二大股东于2019年成功入股公司目前持股占比199截至2022H1末公司目前还持股越秀服务06626HK6692股份越秀房托00405HK3999股份图7越秀地产股权结构图2022H1资料来源公司公告申万宏源研究控股股东越秀集团实力雄厚越秀集团自1985年成立以来已形成以金融房地产交通基建现代农业为核心产业造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的X请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明10BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch现代产业体系集团位列2021中国企业500强榜单第299位排名较2020年上升35位集团还获评2021中国100大跨国公司位列第12位2021年集团总资产约8535亿元营业收入9378亿元同比增长25利润总额1851亿元同比增长10目前越秀集团控有越秀金控越秀地产越秀交通基建越秀房托基金越秀服务华夏越秀高速REIT等6家上市平台图8越秀集团旗下上市公司总资产和营收对比亿元3500313930002500200015331500100057435743950013339185119262021年总资产规模21年营收规模资料来源公司公告申万宏源研究注华夏越秀高速REIT2021年营收使用22H1营收2估算战略引入广州地铁实现轨交物业新战略发展2019年2月公司与广州地铁签订协议广州地铁以每股2港元价格认购308亿股股份总认购价616亿港元认购后广州地铁持股约199此后股份比例持续维持不变同时公司向母公司越秀集团收购广州品秀51股权收购总额8482亿元向广州地铁收购广州品秀35股权收购总额5626亿元广州地铁是广州市政府全资大型国有企业负责广州城市轨交系统的工程建设运营管理和附属资源开发经营公司通过引入广州地铁作为战略股东利于自身深耕大湾区发展可以实现轨交物业的均衡业态战略利于长期可持续发展13管理机制2016年开启管理团队过渡完善市场化激励公司管理层从业经历丰富人员稳定公司主要管理人员均在集团体系内有多年任职经历对公司发展路径把握精准能保证战略实施贯彻如一截至2022H1末公司董事会由9位成员组成其中执行董事5位非执行董事1位独立非执行董事3位公司董事长林昭远先生自2006年12月起担任公司董事2015年12月开始担任公司副董事长及总经理职务2016年4月担任越秀房托董事会主席2018年8月开始担任越秀地产董事长此外公司其他董事会成员均在集团及上市公司担任要职对各业务线条均有深刻认识在企业管理成本控制多元发展等方面均具备较好的前瞻性和创新性请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明11BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch表1越秀地产董事会执行董事人员履历姓名职务任职日期出生年份简介林昭远先生董事长执行董事亦任广州城建开发董事长曾任广纸集团董事长越秀集团及越林昭远董事长2018年8月1970秀企业总经理助理及副总经理越秀房托主席及非执行董事越秀地产副董事长及总经理林峰先生副董事长执行董事及总经理亦任广州城建开发董事及总经理越秀商投董事越秀副董事长林峰2018年8月1971服务董事会主席兼非执行董事曾任广州城建开发财会部管理部副总经理及财务部总经理越秀执行董事地产总经理助理及城市更新项目版块总经理李锋先生执行董事亦任广州越秀及越秀企业首席资本运营官越秀集团新闻发言人广州城建开发董事越秀金控董事长兼非执行董事越秀房托非执行董事越秀交通董事长兼执行董事越李锋执行董事2014年3月1969秀金控董事越证控股董事长曾任广州市住房公积金管理委员会委员香港中国企业协会上市公司委员会副主席陈静女士执行董事财务总监亦任越秀集团及越秀企业首席财务官兼财务部总经理广州城建陈静执行董事2017年7月1972开发董事越秀金控非执行董事越秀交通执行董事曾任广州越秀监察审计室副总经理审计部总经理越证控股董事长刘艳女士执行董事亦任广州越秀集团及越秀企业首席人力资源官兼管理部总经理广州越秀人刘艳执行董事2018年8月1979力资源组织部及越秀企业人力资源部总经理广州城建开发及广纸集团董事曾任越秀金控越秀融资租赁及上海越秀董事广州越秀及越秀企业人力资源总监资料来源公司公告申万宏源研究完善市场化激励2016年推出股份激励计划2015年2月越秀地产公告宣布雇员奖励计划提出集团项目的若干地方管理团队成员及核心员工将须透过一个基金结构对相关项目公司作出股权投资推动公司管理层利益与集团利益一致2016年公司完善激励机制发布股份激励计划推动公司管理层及核心骨干与股东利益一致化截至2022H1末公司董事长林昭远先生持股25565万股占比0083其中1045万股实际持有1511万股作为公司董事及高级管理层股票激励计划受益人持有林峰先生持股20556万股占比0066其中571万股实际持有1465万股作为公司董事及高级管理层股票激励计划受益人持有2万股配偶持有表2公司主要管理层持股情况截至2022H1末董事姓名权益性质股份万股股份占比林昭远先生实益拥有人信托受益人25570083林峰先生实益拥有人信托受益人配偶权益20560066李锋先生实益拥有人350001刘艳女士实益拥有人0300001余立发先生实益拥有人8000026李家麟先生实益拥有人6400021刘汉铨先生实益拥有人9680031资料来源公司公告申万宏源研究14产品模式六大产品系满足不同客户需求公司产品标准化持续完善2022年4月越秀地产发布越秀美好家YES健康人居体系其包含城市链YESite健康宅YESense精智芯YESmart成长悦YESocial请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明12BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch等四大领域的研发成果目前产品线分为和樾府系天字系悦字系逸字系星汇系和TOD系六大产品品牌体系项目品质优异满足不同客户需求彰显公司沉淀多年的品牌实力表3越秀地产六大产品线产品线特点属于越秀最高产品系四个元标准是核心区位高端圈层国际化设计顶级配置所有建造技术与工艺均采用越秀地产住宅产和樾府系品系列的最高标准只为打造出至高品质产品天字系产品是指屹立于城央之核以苛刻精工豪宅标准匠心打造的奢居作品引领着中国高品质都市生活典范其秉承越秀匠心精工天字系准则将中国世家贵族高雅生活融合传承都市情怀和高品味生活理念结为一体悦字系根植于客户需求着力为城市中坚力量打造健康宜居的生活方式通过洞察不同生命周期业主的居住需求从整体建筑形制到户型空间比例再到每位家庭成员的居住习惯生活习惯带来真正符逸字系合理想人居的生活空间项目都凝集着创享精力也是越秀地产创享文化的具体浮现它们公有的个性即是现代建筑气概较好文雅的放置档次生态环保的星汇系可持续发展观念高科技的智能家居电器平台技术应用TOD即以公共交通为导向的城市开发典型的融合式开发构建轨道建设土地整备物业开发城市运营产业导入复合型TOD系城市生态经济圈是城市从粗放式发展到精细化发展的必然要求资料来源公司公告公司官网申万宏源研究图9越秀大学城和樾府图图10越秀地产广州星瀚TOD图资料来源公司官网申万宏源研究资料来源公司官网申万宏源研究2新思路新模式逆势加大投资聚焦核心城市21投资强度高强度逆势拿地深度聚焦核心城市公司自2016年以来持续保持高周转快去化积极补充土储12013-2015年公司拿地力度边际有所回落2013年公司拿地面积271万方同比-28拿地销售面积比235仍处高位但边际开始有所回落2014-2015年公司拿地力度边际放缓拿地销售面积比分别为4493低于100处于降库存阶段2013-2015年总拿地面积566万方总销售面积531万方合计拿地销售面积比107请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明13BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch22016年以来公司形成更为积极的投资策略2016-2022年公司累计拿地面积4364万方同期销售面积2299万方拿地销售面积比达1902021年以来在行业融资环境持续收紧企业收缩投资的背景下公司在资金端优势更为明显继续积极投资2021年全年公司获取38个项目拿地面积9182万方同比64是同期销售面积的2202022年公司拿地更为聚焦在核心城市在广州杭州合肥郑州长沙上海南京长沙成都深圳重庆等核心城市核心地段积极投资拿地销售面积比165拿地销售金额比62尽管拿地力度略有回落但仍处于较高水平图11越秀地产拿地面积及同比图12越秀地产拿地销售面积比万方235100020025022822122090015018280020017616570010014860015050050934001000300442005050100010002013201420152016201720182019202020212022拿地面积同比右轴拿地销售面积比资料来源公司公告申万宏源研究资料来源公司公告申万宏源研究公司2019年开始拿地权益比开始提升投资显著聚焦核心城市从项目权益比看公司自2016年后项目权益比有所下降2016-2018年权益比例均值在432019年后逐渐提升项目权益比例2019-3Q22权益比例均值在63公司更注重项目操盘能力的提升从城市能级看公司2021年在一线二线三四线城市拿地面积占比分别为4937143Q2022更聚焦核心城市在一线二线三四线城市拿地面积占比达47494从区域布局看公司2021年在珠三角长三角中西部京津冀拿地面积占比分别为48192943Q22珠三角长三角中西部京津冀拿地面积占比分别为4428280图13越秀地产拿地面积权益比例图14越秀地产拿地面积城市分布万方8068636510007060604880050423860040304002020010002016201720182019202020219M222016201720182019202020219M22拿地面积权益比一线城市二线城市三线城市四线城市资料来源公司公告申万宏源研究资料来源公司公告申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明14BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图15越秀地产拿地面积城市分布占比图16越秀地产拿地面积区域分布占比10000000010000000048101094419163052830288080402933344916166637606019287632383415404068575664204947204548443038343615002016201720182019202020219M222016201720182019202020219M22一线城市二线城市三线城市四线城市珠三角长三角中西部重点京津冀资料来源公司公告申万宏源研究资料来源公司公告申万宏源研究与行业地产公司相比公司拿地力度明显高于同行均值与主流房企对比越秀地产2022年金额口径的拿地力度61遥遥领先主流房企平均水平2020-2022年公司拿地金额合计2210亿元同期销售金额3359亿元近3年拿地销售金额比维持在66高位在行业资金持续收紧背景下主流房企整体处于被动去库存状态但公司资金端优势明显土储持续处于加库存阶段图17主流房企拿地销售金额比情况一览7060504022年拿地销售比均值293020100A万科中海外大悦城碧桂园越秀地产建发国际建发股份滨江集团华润置地招商蛇口华发股份保利发展绿城中国中海宏洋龙湖集团中国金茂首开股份金地集团旭辉控股新城控股22年拿地销售金额比20-22年拿地销售金额比资料来源各公司公告CRIC申万宏源研究广州始终是公司投资战略重心2016-3Q2022广州拿地占比41公司始终持续深耕广州市场重点布局广州核心地段项目2016-3Q2022公司在广州累计拿地面积1733万方占比累计拿地面积的412019-2020年公司广州拿地面积占比55562021年略有回落至433Q2022回落至37公司2020年开始公布拿地项目金额明细从金额口径看2020年广州拿地金额占比7520213Q22分别为5038整体看广州市场仍是公司重点布局方向且公司在广州资源禀赋更有优势可更多元化获取项目请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明15BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图18越秀地产在广州拿地面积及占当年拿地规模比例万方4507040060350503002504020030150201005010002016201720182019202020219M22广州拿地面积占比当年拿地规模右轴资料来源公司公告申万宏源研究表4越秀地产投资项目拿地面积明细万方城市2016201720182019202020219M22一线城市珠三角广州126678019334218315139712012二线城市长三角杭州535951-441163564873二线城市长三角苏州936-327142223268-二线城市中西部重点武汉11641526232--287-三线城市珠三角江门171420351349404--二线城市长三角青岛138748421455425--二线城市珠三角佛山-628--237--三线城市中西部重点襄阳--1092--148-三线城市中西部重点烟台--79-147--二线城市中西部重点济南--618-238--三线城市长三角增城-------一线城市珠三角深圳---169--181三线城市珠三角中山---230-157198三线城市长三角嘉兴---224---二线城市中西部重点郑州---138--523二线城市中西部重点长沙---977-777432二线城市中西部重点成都---363301-261二线城市中西部重点重庆----206187332二线城市长三角南京----10350288三线城市珠三角南海-------二线城市珠三角东莞-----289-一线城市长三角上海-----168394三线城市长三角南通-----168-二线城市长三角宁波-----120-四线城市中西部重点郴州-----848-一线城市京津冀北京-----329-二线城市中西部重点西安-----375-四线城市中西部重点毕节-----24-二线城市长三角合肥------1954210505250527706559791825488资料来源公司公告申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明16BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch22投资抓手六位一体多元拿地优势明显公司目前已经形成了稳定的61特色化多元化增储平台在公开拿地方面公司严标准优结构持续稳健投资此外公司还具备六位一体多元化拿地抓手2021年公司通过非公开竞争方式获取的土储占比高达556其中TOD产业勾地国企合作占比分别为23255932022H1公司TOD产业勾地国企合作多元化渠道拿地占比分别达232442701TOD深化与广州地铁战略合作持续获取大湾区TOD项目拓展大湾区外TOD项目2城市运营深化推进城市运营商模式服务城市公共设施建设3国企合作加强同各类国有企业的战略合作合作开发优质存量土地资源4城市更新强化城市更新政策研究聚焦旧村项目5产业勾地统筹引进内外部产业资源深化城市产业服务6收并购加大优质项目兼并收购优中选优我们认为非公开拿地对房企前期资源整合中期开发周转后期经营运作等均提出更高要求当前房地产市场开发建设已经从此前的单纯盖楼销售向城市整体区域运营开发转变具备更强综合实力的公司往往具备更多元化拿地手段公司具备六位一体的特色化多元化拿地能力在土地市场公开拍地竞争激烈时可以充分高效增储同时有效控制投资成本保障后续项目盈利能力图19越秀地产拿地面积各方式占比100804594546296010440270252934420255185232230202020212022H1TOD拿地产业勾地国企合作其他方式资料来源公司公告申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明17BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch23轨交开发TOD拿地独具匠心城市运营崭露头角TOD成为公司投资拿地的重要手段每年均有优质项目收获2019年2月广州地铁入股公司后越秀地产向越秀集团广州地铁合计收购广州品秀星图86股权收购总额1411亿元品秀星图项目总占地3134万方总建面达136万方项目位于广州地铁13号线官湖站2019年10月向越秀集团收购品秀星樾品秀星瀚两项物业51的股权品秀星樾总建面达91万方收购总额487亿元项目位于广州地铁6号线香雪站品秀星瀚总建面88万方收购总额402亿元项目位于广州地铁22号线陈头岗站2020年10月成功收购广州星樾山畔广州星汇城两个TOD项目广州星汇城总建面70万方权益收购额314亿元权益比51项目位于地铁21号线镇龙站广州星樾山畔总建面33万方权益收购额219亿元权益比51项目位于地铁721号线水西站2021年收购广州星航TOD项目总建面21万方项目位于地铁13号线南海神庙站2022年上半年收购广州琶洲南TOD总建面43万方权益收购额501亿元权益比49项目位于12号线赤沙站同时收购杭州勾庄TOD总建面37万方权益收购额17亿元权益比51项目位于杭州地铁4号线勾阳路2号线白洋站杭州项目落地也表明公司TOD模式全国化拓展实现新的突破表5越秀地产2022H1在手TOD项目情况2019销售额2020销售额2021销售额22H1销售额22H1剩余建项目区域项目获取股权比例亿元亿元亿元亿元面万方广州琶洲南TOD海珠2022年4月49000000579429广州星瀚TOD番禺2019年9月5132299400128806广州星汇城TOD黄埔2020年10月5100232459134703杭州勾庄TOD余杭2022年5月51000000371广州星图TOD增城2019年2月8632329335099465广州星航TOD黄埔2021年2月620000208广州星樾山畔TOD黄埔2020年10月5100125578330广州星樾TOD黄埔2019年9月51153753301553合计5081702178712074394资料来源公司公告申万宏源研究TOD项目成为公司投资销售重要组成部分2019年至2022H1公司TOD拿地面积合计520万方同期公司总拿地面积高达2594万方TOD拿地占比20截至2022H1末公司TOD土储规模359万方占比公司总土储126估算TOD货值规模可达1291亿元占公司未结算总货值的164随着项目逐渐增多当前公司TOD项目已稳定贡献销售收入且后续销售额占比也会逐渐提升2019年至2022H1公司TOD项目已贡献销售金额5199亿元占同期总销售金额的157请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明18BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch图20越秀地产TOD拿地面积及占比图21越秀地产TOD土储及占比万方万方3504545018300404001635350142503030012200252501015020200815150610010100450550200002019202020212022H12019202020212022H1TOD项目新增建面占拿地面积比例TOD总土储占总土储比例资料来源公司公告申万宏源研究资料来源公司公告申万宏源研究图22越秀地产TOD项目销售金额及占总销售额比例亿元2003018016025140201201001580601040520002019202020212022H1TOD项目销售额占销售额比例资料来源公司公告申万宏源研究TOD项目施工难度大门槛高与股东广州地铁持续合作实现共赢以2019年5月落地的广州品秀星樾TOD项目为例越秀地产广州地铁分别持有项目5140股权共同合作开发一般而言TOD项目具备复合业态及轨道交通两大特点TOD项目较一般项目而言施工也更为复杂空间设计难度更大地上与地下空间对接减振降噪技术等诸多方面都是项目品质保证的前提因此房企与地铁公司合作更利于推动项目品质更为优异技术更为成熟请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明19