业绩增长稳健、符合预期，派息比率40%，已售未结资源丰富、未来结算确定性强。越秀地产公布2022年业绩公告，2022年公司实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%；毛利148.1亿元，同比增长18.6%；归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%；核心净利润42.4亿元，同比增长2.1%；每股盈利1.28元，同比+10.2%，业绩符合预期。公司2022年综合毛利率20.4%，同比-1.3pct；净利率8.5%，同比-0.7pct。公司已售未入账销售金额1,789.7亿元，同比增长18.8%，是当期营业收入的2.5倍，未来结算确定性强。公司全年每股派息0.547元，同比+2.1%，派息比率是核心利润的40%；此外公司额外进行实物分派，合格股东每持有1000股股份获派发越秀房托62个基金单位。
　　销售逆势稳增、拿地积极，六位一体多元拿地，持续聚焦核心一二线城市。公司2022年实现销售金额1,250亿元，同比增长9%；销售面积414万方，同比减少1%；公司销售额5年CAGR增速25%，明显优于全国增速-0.1%；根据CRIC数据，公司22年行业排名提升至第16位。从区域布局看，公司大湾区、华东、华中销售额占比分别为48%、34%、11%。公司投资积极，2022年在12个城市新增37幅地块，拿地面积695万方，同比减少24%，拿地销售面积比168%，全部布局在广州、深圳、上海、杭州、南京、合肥等核心一二线城市；公司坚持六位一体多元拿地，年内向母公司收购43万方的广州琵琶南TOD项目、同时新增37万方的杭州勾庄TOD项目，22年通过TOD、城市运营、国企合作等多元增储合计占比53%。公司可售资源丰富，22年末土储规模2,845万方，布局在30个城市，一二线城市占比93%；土储中TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为14%、13%、14%、6%。
　　绿档国企，发债通畅、融资成本再创新低。2022年，公司货币资金351亿元，同比-13.3%；有息负债883亿元，同比+16.9%；公司剔除预收后资产负债率68.8%、净负债率62.7%，现金短债比2.23倍，稳居三道红线绿档；公司22年境内成功发行98.4亿元公司债券，加权融资成本3.11%；公司整体平均融资成本4.16%，同比下降10bps。
　　投资分析意见：业绩增长稳健，派息可观、经营端持续向好，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。公司经营端持续向好，我们上调公司23-24年归母净利润预测为41.5、47.0亿元（原值为41.5、46.6亿元），新增25年预测56.3亿元，当前价格对应23/24PE为7.2/6.4X，维持目标价15.3港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。
　　

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年3月15日业绩增长稳健派息可观经营端持续向好越秀地产00123HK买入业绩增长稳健符合预期派息比率40已售未结资源丰富未来结算确定性强越秀地产公维持布2022年业绩公告2022年公司实现营业收入7242亿元同比增长262毛利1481亿元同比增长186归母净利润395亿元同比增长102核心净利润424亿元同比增长21市场数据2023年3月15日每股盈利128元同比102业绩符合预期公司2022年综合毛利率204同比-13pct收盘价港币1108净利率85同比-07pct公司已售未入账销售金额17897亿元同比增长188是当期营恒生中国企业指数6560业收入的25倍未来结算确定性强公司全年每股派息0547元同比21派息比率是核心52周最高最低价港币1268632利润的40此外公司额外进行实物分派合格股东每持有1000股股份获派发越秀房托62个基H股市值亿港币343金单位流通H股百万股3096汇率人民币港币114销售逆势稳增拿地积极六位一体多元拿地持续聚焦核心一二线城市公司2022年实现销售金额1250亿元同比增长9销售面积414万方同比减少1公司销售额5年CAGR增速股价表现25明显优于全国增速-01根据CRIC数据公司22年行业排名提升至第16位从区域布局看公司大湾区华东华中销售额占比分别为483411公司投资积极2022年在12个城市新增37幅地块拿地面积695万方同比减少24拿地销售面积比168全部布局在广州深圳上海杭州南京合肥等核心一二线城市公司坚持六位一体多元拿地年内向母公司收购43万方的广州琵琶南TOD项目同时新增37万方的杭州勾庄TOD项目22年通过TOD城市运营国企合作等多元增储合计占比53公司可售资源丰富22年末土储规模2845万方布局在30个城市一二线城市占比93土储中TOD城市运营国企合作勾地占比分别为1413146资料来源Bloomberg绿档国企发债通畅融资成本再创新低2022年公司货币资金351亿元同比-133有息证券分析师负债883亿元同比169公司剔除预收后资产负债率688净负债率627现金短债比袁豪223倍稳居三道红线绿档公司22年境内成功发行984亿元公司债券加权融资成本311A0230520120001公司整体平均融资成本416同比下降10bpsyuanhaoswsresearchcom陈鹏投资分析意见业绩增长稳健派息可观经营端持续向好给予买入评级越秀地产前两大A0230521110002chenpengswsresearchcom股东均为国资背景广州地铁战略入股后公司实现轨交物业新战略发展资源禀赋优势明显公司六位一体多元投资TOD城市运营拿地已崭露头角公司深耕湾区核心城市销售已破千亿规模此外资金端优势明显位列三道红线绿档融资成本持续新低公司经营端持续向好联系人我们上调公司23-24年归母净利润预测为415470亿元原值为415466亿元新增25陈鹏862123297818转年预测563亿元当前价格对应2324PE为7264X维持目标价153港元股维持买入chenpengswsresearchcom评级风险提示房地产调控政策超预期收紧市场销售去化率不及预期财务数据及盈利预测人民币202120222023E2024E2025E营业收入百万元57379724168240992216105679同比增长率241262138119146净利润百万元35893953415246985634同比增长率-15510250132199稀释每股收益元116128134152182净资产收益率78838390101市盈率倍8476726453注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附表-财务附表附表1利润表利润表单位百万元202120222023E2024E2025E营业收入57379724168240992216105679营业成本4489657610667517451084543销售费用15902041232325992979管理费用16231769201422532582财务费用350280356431655公允价值变动收益00000投资收益41597102107112营业利润1077711206115751311915854营业外收支65377458538768利润总额1084210830111171258115086所得税55694692481754516537净利润52746137630071308550少数股东损益16852184214824312915归属母公司净利润35893953415246985634NOPLAT52086514675876689318EPS摊薄元116128134152182资料来源Wind申万宏源研究附表2资产负债表资产负债表单位百万元202120222023E2024E2025E货币资金3276621846248612782031881应收账款及票据3992738031432794843055500存货180360209744247227276647317037其他流动资产975014353163331827720945流动资产合计262804283974331701371173425364固定资产38964748524857486248投资性房地产19952506275730323335其他非流动资产4177655124576006445573865非流动资产合计5105162378656057323583449资产合计313855346352397306444408508813短期借款2980215744204252083433459应付账款16131642200322352536应交税金10678994291641022911607其他流动负债140528151182167124182825203215流动负债合计182621178510198716216123250817长期借款457327255498035122241145238其他非流动负债1113510496121611357415402请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch非流动负债合计5686783050110196135816160640负债合计239488261559308912351939411457归属母公司所有者权益4623647430498035248855709少数股东权益2813137363385913998141647所有者权益合计7436784793883949246997356负债和股东权益313855346352397306444408508813资料来源Wind申万宏源研究附表3现金流量表现金流量表单位百万元20212022E2023E2024E2025E净利润35893953415246985634折旧与摊销344429335337337营运资本变动737014524222011662411915其他经营活动现金流1238377458538768经营活动产生的现金流量467619283271452219818654投资活动产生的现金流量65195311482150205424筹资活动产生的现金流量1579329495212901616411837现金及现金等价物净增加额455310920301529584062现金及现金等价物期末余额3276621846248612782031881资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司强烈建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公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