事项：
　　公司公布2023年2月销售及新增土地储备情况。
　　平安观点：
　　2023年销售开门红，全年销售正增长可期。越秀地产2月销售额137.1亿元，同比增长385.6%；剔除春节错峰影响，1-2月销售额226亿元，同比增长187.3%，远高于同期克而瑞百强房企表现（销售额2月单月+11.8%、1-2月累计-12.5%）。公司2022年拿地力度行业前列，2023年可售货值充裕且结构良好，聚焦核心城市；春节后我们走访公司合肥、杭州等地项目，到访认购均有所改善，去化良好。
　　北京兔年首次土拍最大赢家，开年拿地进取。2月8日北京兔年首场土拍共计出让6宗土地，公司斩获石景山区北部苹果园及昌平区南部信息园2宗地块，为该场土拍最大赢家。两宗地块权益占比均为100%，总建面分别为9.35万平方米及17.5万平方米，总对价59.11亿元。尽管两宗地块均存在部分现房销售面积，但苹果园地块轨道交通便利，不乏大悦城等区域商业中心；昌平信息园地块为信息产业聚集地，周边配套已相对成熟，区位优越叠加开发商国资背景优势，去化亦相对有保障。
　　投资建议：公司作为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，市场下行期2022年销售同比为正，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司2022-2024年EPS预测分别为1.25元、1.41元、1.62元，当前股价（截至2023年3月7日）对应PE分别为8.8倍、7.8倍、6.8倍，估值仍具备性价比，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期。
　　

研究报告全文：公房地产司2023年03月07日报越秀地产0123HK告销售开门红拓展积极进取推荐维持事项公司公布2023年2月销售及新增土地储备情况股价1248港元平安观点2023年销售开门红全年销售正增长可期越秀地产2月销售额1371公主要数据亿元同比增长3856剔除春节错峰影响1-2月销售额226亿元司行业房地产同比增长1873远高于同期克而瑞百强房企表现销售额2月单月事公司网址wwwyuexiupropertycomwwwirasia1181-2月累计-125公司2022年拿地力度行业前列2023年comlistcohkyuexiuproperty可售货值充裕且结构良好聚焦核心城市春节后我们走访公司合肥杭项大股东持股越秀集团3978州等地项目到访认购均有所改善去化良好实际控制人广州市人民政府点总股本百万股30965北京兔年首次土拍最大赢家开年拿地进取2月8日北京兔年首场土拍评流通A股百万股0流通BH股百万股30965共计出让6宗土地公司斩获石景山区北部苹果园及昌平区南部信息园2总市值亿港元386宗地块为该场土拍最大赢家两宗地块权益占比均为100总建面分流通A股市值亿元0别为935万平方米及175万平方米总对价5911亿元尽管两宗地块每股净资产元151均存在部分现房销售面积但苹果园地块轨道交通便利不乏大悦城等区资产负债率762域商业中心昌平信息园地块为信息产业聚集地周边配套已相对成熟行情走势图区位优越叠加开发商国资背景优势去化亦相对有保障投资建议公司作为大湾区地方国企在行业下行期稳中求进融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围市场下行期2022年销售同比为正拿地力度行业前茅有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率维持公司2022-2024年EPS预测分别为125元141元162元当前证股价截至2023年3月7日对应PE分别为88倍78倍68倍券估值仍具备性价比维持推荐评级研相关研究报告究越秀地产0123HK全年销售拿地进取核心风险提示1公司毛利率存在下滑风险2拿地力度不及预期风险若报城市项目去化良好2023-02-21后续土拍规则调整或地市波动公司扩充土储或将受阻亦对未来销售规越秀地产0123HK湾区国资优等生多模增长产生制约3政策改善不及预期告元纳储筑牢根基2022-07-25越秀地产0123HK销售率先复苏多元化拿地优势强化2022-08-182020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元4623457379667477749688920证券分析师YOY20624116316114742483589385843725010杨侃投资咨询资格编号净利润百万元S1060514080002YOY219-15575133146BQV514毛利率251218215220225YANGKAN034pingancomcn10192838180王懂扬投资咨询资格编号净利率S1060522070003ROE9778818897WANGDONGYANG339pingancomcn137116125141162EPS摊薄元PE倍8095887868PB倍0807070707请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容越秀地产公司事项点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2021A2022E2023E2024E会计年度2021A2022E2023E2024E货币资金40499667577508892营业额57379667477749688920应收账款126166193222销售成本44896523966044768913预付款项按金及其他项34166293483407439097其他费用0000其他应收款0000销售费用1590186921702490存货180360242524279787318974管理费用1623180220922401其他流动资产7652726084299671财务费用350322832943720流动资产总计262804285972330232376855其他经营损益0000长期股权投资23548235482354823548投资收益415000固定资产3896328626752065公允价值变动损益-904-900-900-900在建工程0000营业利润84316552859310496无形资产4456371329702228其他非经营损益2412241215001000长期待摊费用0000税前利润1084289631009311496其他非流动资产19151176921623314774所得税5569345238474339非流动资产合计51051482394542742615税后利润5274551162457157资产总计313855334211375659419471归属于非控制股股东利润1685165318742147短期借款29802204272896037896归属于母公司股东利润3589385843725010应付账款1613345139814538EBITDA11536150031619918028其他流动负债151206175903203545232764NOPLAT4711662779969511流动负债合计182621199781236486275198EPS元116125141162长期借款45732457324685347801其他非流动负债11135111351113511135非流动负债合计56867568675798858936负债合计239488256648294474334134股本18035180351803518035储备28201282012820128201留存收益0154332925296归属于母公司股东权益46236477794952851532归属于非控制股股东权益28131297843165833805权益合计74367775638118585337负债和权益合计313855334211375659419471主要财务比率会计年度2021A2022E2023E2024E成长能力营收额增长率241163161147EBIT增长率488998137EBITDA增长率4930180113税后利润增长率12645133146盈利能力毛利率218215220225净利率92838180ROE78818897现金流量表单位百万元ROA11121212会计年度2021A2022E2023E2024EROIC47585661税后经营利润4338484461707407估值倍数折旧与摊销344281228122812PE95887868财务费用350322832943720PS06050404其他经营资金-9708-30458-15013-15705PB07070707经营性现金净流量-4676-19574-2737-1765股息率64687788投资性现金净流量-651966875-250EVEBIT239241228209筹资性现金净流量15793-1491837373157EVEBITDA232196189176现金流量净额4598-3382410751142EVNOPLAT567444382334资料来源同花顺iFinD平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容23平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街融中心B座25层大厦26楼中心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033传真02133830395