事项：
　　公司2022年实现收入724.2亿元，同比增长26.2%；归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，拟派发末期股息每股0.307港元。
　　平安观点：
　　全年业绩双位数增长，充裕货值推动销售向好：2022年公司收入、归母净利润、核心归母净利润分别同比增长26.2%、10.2%、2.1%，全口径销售额同比8.6%，核心经营指标逆势增长，为2022年50强房企中唯一销售正增长房企。2022年公司于12个城市新增37宗土地，总建面695万平方，全部位于一、二线城市；2023年可售货值2400万元，楼市温和复苏下，有望支撑2023年1320亿元（同比+6%）销售目标实现。
　　多元化增储优势强化，TOD异地拓展取得突破。公司2022年拿地销售面积比、拿地销售金额比分别位居50强房企第2位、第4位。2022年新增土储中，TOD、城市运营、国企合作等渠道增储占比53%，其中通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，为公司首次在大湾区外获取TOD项目。截至2022年末，TOD项目土储合计386万方，总土储占比13.6%；凭借区位、轨道交通等优势，2022年销售额220.9亿元，同比上升23.6%。
　　融资优势支撑积极扩张，机制、策略完善优化。公司“三道红线”保持“绿档”，2022年境内新发债券98.4亿元，加权平均利率3.11%，带动平均借贷成本同比下降10bp至4.16%。投资策略更加聚焦，除大本营大湾区外，加大华东区域（合肥、杭州等核心城市）投入，2023年待售货值21%位于华东地区。人才激励机制较为市场化，吸引多位同业骨干加盟；派息慷慨，全年派息比率为核心净利润的40%，另以越秀房产基金的基金单位的实物分派形式，按每1000股派62个基金单位的基准宣派特别股息。
　　投资建议：公司为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司2023年EPS预测1.41元，考虑2022年销售存在以价换量，2024年毛利率或小幅承压，下调2024年EPS预测为1.54元（原为1.62元），新增2025年EPS预测1.69元，当前股价（截至2023年3月15日）对应PE分别为6.9倍、6.3倍、5.7倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期。
　　

研究报告全文：公房地产司2023年03月16日报越秀地产0123HK告业绩逆势稳健增长积极进取未来可期推荐维持事项公司2022年实现收入7242亿元同比增长262归母净利润395亿元股价1108港元同比增长102拟派发末期股息每股0307港元平安观点公主要数据全年业绩双位数增长充裕货值推动销售向好2022年公司收入归母司行业房地产净利润核心归母净利润分别同比增长26210221全口径销年公司网址wwwyuexiupropertycomwwwirasia售额同比86核心经营指标逆势增长为2022年50强房企中唯一销comlistcohkyuexiuproperty售正增长房企2022年公司于12个城市新增37宗土地总建面695万报大股东持股越秀集团3978平方全部位于一二线城市2023年可售货值2400万元楼市温和复实际控制人广州市人民政府苏下有望支撑2023年1320亿元同比6销售目标实现点总股本百万股309646评流通A股百万股0流通BH股百万股309646多元化增储优势强化TOD异地拓展取得突破公司2022年拿地销售面总市值亿港元343积比拿地销售金额比分别位居50强房企第2位第4位2022年新增流通A股市值亿元0土储中TOD城市运营国企合作等渠道增储占比53其中通过产交每股净资产元1532所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目为公司首次在大湾区外获取TOD资产负债率7552项目截至2022年末TOD项目土储合计386万方总土储占比136行情走势图凭借区位轨道交通等优势2022年销售额2209亿元同比上升236融资优势支撑积极扩张机制策略完善优化公司三道红线保持绿档2022年境内新发债券984亿元加权平均利率311带动平均借贷成本同比下降10bp至416投资策略更加聚焦除大本营大湾区外加大华东区域合肥杭州等核心城市投入2023年待售货证值21位于华东地区人才激励机制较为市场化吸引多位同业骨干加盟券派息慷慨全年派息比率为核心净利润的40另以越秀房产基金的基金研单位的实物分派形式按每1000股派62个基金单位的基准宣派特别股相关研究报告究息报平安证券越秀地产0123HK事项点评销售开门红拓展积极进取推荐20230307告平安证券越秀地产0123HK事项点评全年销2021A2022A2023E2024E2025E售拿地进取核心城市项目去化良好推荐20230221营业收入百万元5737972416774968702896601证券分析师YOY24126270123110净利润百万元35893953437247755222杨侃投资咨询资格编号YOY-1551021069294S1060514080002218204200190195BQV514毛利率YANGKAN034pingancomcn净利率9285747373王懂扬投资咨询资格编号7883878991S1060522070003ROE116128141154169WANGDONGYANG339pingancomcnEPS摊薄元PE倍8476696357PB倍0606060605请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容越秀地产公司年报点评投资建议公司为大湾区地方国企在行业下行期稳中求进融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围拿地力度行业前茅有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率维持公司2023年EPS预测141元考虑2022年销售存在以价换量2024年毛利率或小幅承压下调2024年EPS预测为154元原为162元新增2025年EPS预测169元当前股价截至2023年3月15日对应PE分别为69倍63倍57倍维持推荐评级风险提示1公司毛利率存在下滑风险2拿地力度不及预期风险若后续土拍规则调整或地市波动公司扩充土储或将受阻亦对未来销售规模增长产生制约3政策改善不及预期请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容24越秀地产公司年报点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E货币资金3511847697108449660营业额72416774968702896601应收账款570350393437销售成本57610619977049377764预付款项按金及其他项31708318483576539699其他费用0000其他应收款0000销售费用2041155017412415存货209744219112282472311609管理费用1769170519152222其他流动资产68336975952410571财务费用279371634163497流动资产总计283974305982338998371976其他经营损益0000长期股权投资29628296282962829628投资收益-97000固定资产4748400432602517公允价值变动损益1251101000在建工程0000营业利润107448638956410704无形资产4509375730062254其他非经营损益86843843843长期待摊费用0000税前利润1083094811040611546其他非流动资产23493220152053719059所得税4692371140404526非流动资产合计62378594055643253458税后利润6137577063667020资产总计346352365386395430425434归属于非控制股股东利润2184139715921798短期借款1574400631归属于母公司股东利润3953437247755222应付账款1642267830453359EBITDA11109161701679618016其他流动负债161124190408215240238945NOPLAT6176743978708634流动负债合计178510193086218286242936EPS元128141154169长期借款72554725547255472554其他非流动负债10496104961049610496非流动负债合计83050830508305083050负债合计261559276135301335325985股本18035180351803518035储备29395293952939529395留存收益0306163139869归属于母公司股东权益47430504905374257299归属于非控制股股东权益37363387614035242150权益合计84793892519409499449负债和权益合计346352365386395430425434主要财务比率会计年度2022A2023E2024E2025E成长能力营收额增长率26270123110EBIT增长率-071884788EBITDA增长率-374563973税后利润增长率164-60103103盈利能力毛利率204200190195净利率85747373现金流量表单位百万元ROE83878991会计年度2022E2023E2024E2025EROA11121212税后经营利润6073515157546508ROIC54516552折旧与摊销344297329732973估值倍数财务费用279371634163497PE76696357其他经营资金-635220892-44670-10143PS04040303经营性现金净流量-467632732-325262835PB06060605投资性现金净流量-6519619612512EVEBIT245187207193筹资性现金净流量15793-20772-4939-4531EVEBITDA245152170161现金流量净额459812579-36853-1184EVNOPLAT441331363336单击此处输入文字资料来源同花顺iFinD平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容34平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街融中心B座25层大厦26楼中心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033传真02133830395