经营业绩高速增长，]财务优势突出。2022年公司实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%，实现归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，业绩稳健增长。截至2022年末，公司已售未结算金额1789.7亿元，可结算资源充足。截至2022年末，公司剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、62.7%、2.23，三道红线保持绿档。公司期末总借贷883亿元，2022公司1年以中长期债务为主，债务结构较为健康。公司融资成本持续下降，2022公司平均融资成本为4.16%，较2021年末下降0.1%，远低于同行业平均水平。
　　合同销售逆势增长，均衡布局五大区域实现全国化拓展。2022年公司实现合同销售金额1250亿元，同比增长8.7%，完成全年销售目标的101%，均价30200元，同比上升9.4%。2023年1-2月公司实现合同销售金额226亿元，同比增长187%。公司2023年合同销售目标为1320亿元，可售资源2400亿元，可支撑公司销售目标的实现。公司已实现大湾区、华东、华中、北方、西部五大区域的布局，其中大湾区域销售金额约为600亿，占比47.7%；华东区域和华中区域合约销售额占比分别为34.4%和11%，区域销售更加均衡。
　　土储优质且充足，新增土储方式多元化。2022年公司新增土地储备面积695万平方米，全部位于一、二线城市，2022年末公司总土地储备面积2845万方，一二线城市合计占比93%。公司持续完善TOD、城市运营、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍6+1特色化、多元化增储平台，2022年新增土储中，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储占比53%。公司成功向母公司收购广州琶洲南TOD项目，并通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目，TOD模式全国化拓展实现了新突破。
　　越秀地产+越秀房托双平台，商业运营能力提升。公司坚持“商住并举”发展战略，2022年位列“中国商业地产TOP 100”第14名。公司拥有越秀地产和越秀房托双平台，2022年商业物业总经营收入21.98亿元。其中越秀地产在租物业面积86.6万方，在建物业面积32.5万方，2022年实现租金收入3.25亿元。
　　盈利预测与评级。预计公司2023-2025年归母净利润将保持10.2%的复合增长率。考虑公司销售逆势增长，多元手段补充优质土储，发展较为稳健，给予公司2023年0.9倍PB，目标价15.68港元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示。销售不及预期，利润率不及预期，土储拓展不及预期。
　　

研究报告全文：TableStockInfo2023年03月16日买入首次证券研究报告2022年年报点评当前价1150港元越秀地产0123HK房地产目标价1568港元销售逆势增长多元拿地储备充足投资要点西南证券研究发展中心TableSummary经营业绩高速增长财务优势突出2022年公司实现营业收入7242亿元同TableAuthor分析师池天惠比增长262实现归母净利润395亿元同比增长102业绩稳健增长执业证号S1250522100001截至2022年末公司已售未结算金额17897亿元可结算资源充足截至2022电话13003109597年末公司剔除预收账款资产负债率净负债率现金短债比分别为688邮箱cthswsccomcn627223三道红线保持绿档公司期末总借贷883亿元2022公司1年联系人刘洋以中长期债务为主债务结构较为健康公司融资成本持续下降2022公司平电话18019200867均融资成本为416较2021年末下降01远低于同行业平均水平邮箱ly21swsccomcn合同销售逆势增长均衡布局五大区域实现全国化拓展2022年公司实现合同TableQuotePic相对指数表现销售金额1250亿元同比增长87完成全年销售目标的101均价30200越秀地产恒生指数元同比上升942023年1-2月公司实现合同销售金额226亿元同比增74长187公司2023年合同销售目标为1320亿元可售资源2400亿元可53支撑公司销售目标的实现公司已实现大湾区华东华中北方西部五大33区域的布局其中大湾区域销售金额约为600亿占比477华东区域和华12中区域合约销售额占比分别为和区域销售更加均衡34411-8土储优质且充足新增土储方式多元化2022年公司新增土地储备面积695万-292232252272292211231233平方米全部位于一二线城市2022年末公司总土地储备面积2845万方数据来源聚源数据一二线城市合计占比93公司持续完善TOD城市运营城市更新国企合作收并购产业勾地和公开市场竞拍61特色化多元化增储平台2022年基础数据新增土储中通过TOD城市运营国企合作等多元化渠道增储占比53公52TableBaseData周区间港元649-1252司成功向母公司收购广州琶洲南TOD项目并通过产交所摘牌方式于杭州获得3个月平均成交量百万774勾庄TOD项目TOD模式全国化拓展实现了新突破流通股数亿3096市值亿35609越秀地产越秀房托双平台商业运营能力提升公司坚持商住并举发展战76638略2022年位列中国商业地产TOP100第14名公司拥有越秀地产和越相关研究秀房托双平台2022年商业物业总经营收入2198亿元其中越秀地产在租物TableReport业面积866万方在建物业面积325万方2022年实现租金收入325亿元盈利预测与评级预计公司2023-2025年归母净利润将保持102的复合增长率考虑公司销售逆势增长多元手段补充优质土储发展较为稳健给予公司2023年09倍PB目标价1568港元首次覆盖给予买入评级风险提示销售不及预期利润率不及预期土储拓展不及预期指标年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万元人民币72416809029039399279增长率26121210归属母公司净利润百万元人民币3953424047375290增长率1071212每股收益EPS128137153171净资产收益率834821840857PE651712637570数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分越秀地产0123HK2022年年报点评目录1业绩稳健增长财务优势突出12销售逆势增长多元拿地储备充足23商业运营能力提升多元业务百花齐放44盈利预测与估值541盈利预测542相对估值65风险提示6请务必阅读正文后的重要声明部分越秀地产0123HK2022年年报点评图目录图1公司股权结构1图22022年公司营业收入亿元2图32022年公司归母净利润亿元2图42022年末公司债务结构2图5公司平均融资成本逐年下降2图62023M1-2销售面积同比增长105万平方米3图72023M1-2销售金额同比增长187亿元3图82022年销售区域分布3图92022年销售TOP10城市亿元3图102022年末新增土地储备万平方米4图112022年总土储同比增长5万平方米4图12总土储城市级别分布4图13总土储获取方式4图14商业31N体系5图15公司创新业态5表目录表1分业务收入及毛利率6表2可比上市公司估值6附财务报表7请务必阅读正文后的重要声明部分越秀地产0123HK2022年年报点评1业绩稳健增长财务优势突出越秀地产成立于1983年1992年在香港联交所主板上市是国内领先的综合性房地产开发企业形成了以粤港澳大湾区为核心以华东华中北方西南四大区域为重要支撑的14全国化战略布局公司践行商住并举发展战略在深耕传统地产开发主业的基础上积极布局康养产业长租公寓城市更新地产等新兴业务领域是全国领先的TOD开发商旗下拥有上市房地产投资信托基金越秀房托00405HK及全国百强物服企业越秀服务06626HK股权结构稳定母公司实力雄厚为公司发展提供了有力支持母公司越秀集团持有公司3980股份实际控制人为广州市国资委间接持股3976广州地铁直接持股1990其余均为小股东股权结构稳定越秀集团位列中国企业500强榜单第262位已形成以金融房地产交通基建食品为核心产业造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的4X现代产业体系是国务院国企改革双百企业母公司的雄厚实力背景为公司发展提供了有力支持图1公司股权结构数据来源公司公告西南证券整理经营业绩高速增长待结算资源充足2022年公司实现营业收入7242亿元同比增长262实现归母净利润395亿元同比增长102业绩稳健增长2022年在行业整体下滑的背景下仍保持逆势增长截至2022年末公司已售未结算金额17897亿元较年初增长188可结算资源充足支撑未来业绩增长请务必阅读正文后的重要声明部分1越秀地产0123HK2022年年报点评图22022年公司营业收入亿元图32022年公司归母净利润亿元8007242505030284257004522395573840403592060034846235003030273101038342640024213002643202002001010-10100-16000-202018201920202021202220182019202020212022数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理三道红线保持绿档债务结构持续优化截至2022年末公司剔除预收账款资产负债率净负债率现金短债比分别为688627223三道红线保持绿档公司期末总借贷883亿元从债务结构看2022公司1年内到期债务1-2年债务3-5年债务5年以上债务占比分别为1827496以中长期债务为主债务结构较为健康公司融资成本持续下降2022公司平均融资成本为416较2021年末下降01远低于同行业平均水平图42022年末公司债务结构图5公司平均融资成本逐年下降650493482184846246444264164249274038361年以内1-2年3-5年5年以后20182019202020212022数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理2销售逆势增长多元拿地储备充足合同销售逆势增长2022年公司实现合同销售金额1250亿元同比增长87完成全年销售目标的101实现销售面积414万平同比下降09均价30200元同比上升942023年1-2月公司实现合同销售金额约226亿元同比增长187合同销售总建筑面积约64万平方米同比增长105公司2023年合同销售目标为1320亿元可售资源2400亿元可支撑公司销售目标的实现请务必阅读正文后的重要声明部分2越秀地产0123HK2022年年报点评图62023M1-2销售面积同比增长105万平方米图72023M1-2销售金额同比增长187亿元500120140020012501874184141051152379100120016040034995880100012030060800721802004060040204003320226100910649-1020000-200-4020192020202120222023M1-220192020202120222023M1-2数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理均衡布局五大区域实现全国化拓展核心城市贡献突出公司已实现大湾区华东华中北方西部五大区域的布局其中大湾区域业绩贡献最大合约销售金额约为600亿占比477华东区域和华中区域合约销售额分别为425亿和1375亿占比分别为344和11区域销售更加均衡从城市分布看2022年销售布局25城覆盖重要核心城市群其中销售排名TOP10的城市实现合约销售1137亿元占比91广州杭州等多城市进入当地房企销售榜单前十城市深耕效果显著图82022年销售区域分布图92022年销售TOP10城市亿元60053252500114840030023634200110100515043372826240大湾区华东华中北方西部广州杭州上海合肥苏州武汉长沙青岛南京济南数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理稳健投资扩储土储优质且充足2022年公司新增土地储备面积695万平方米全部位于一二线城市2022年末公司总土地储备面积2845万平方米同比增长5公司坚持14区域化投资布局投资资源上重点投向了大湾区和华东地区在投资项目的选择上优中选优集中投向具经济产业优势和人口净流入的区域和城市总土储中一二线城市合计占比93按地区分大湾区约占498华东地区约占161华中地区约占200北方地区约占89西部地区约占52新增土储方式多元化TOD全国拓展新突破公司持续完善TOD城市运营城市更新国企合作收并购产业勾地和公开市场竞拍61特色化多元化增储平台投资水平不断提升2022年新增土储中通过TOD城市运营国企合作等多元化渠道增储占比53目前土储中公开市场勾地及收并购国企合作城市运营TOD占比分别为536请务必阅读正文后的重要声明部分3越秀地产0123HK2022年年报点评141314公司成功向母公司收购广州琶洲南TOD项目总建筑面积约43万平方米当年实现销售1014亿元同时通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD项目总建筑面积约37万平方米当年实现销售人民币76亿元TOD模式全国化拓展实现了新突破图102022年末新增土地储备万平方米图112022年总土储同比增长5万平方米2845120080300027113024546491860250023872390053771194169540200020560600505201500010001010300-205005-24-2730-40002018201920202021202220182019202020212022数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理图12总土储城市级别分布图13总土储获取方式71413475346146一线城市二线城市三四线城市公开市场勾地收并购国企合作城市运营TOD数据来源公司公告西南证券整理数据来源公司公告西南证券整理3商业运营能力提升多元业务百花齐放越秀地产越秀房托双平台商业运营能力提升公司坚持商住并举发展战略专注于商业地产项目的开发运营金融全链条资产管理涵盖写字楼零售商场专业市场酒店公寓长租公寓产业园等多元商业业态2022年位列中国商业地产TOP100第14名商业运营能力不断提升公司拥有越秀地产和越秀房托持有越秀房托4139股权双平台2022年商业物业总经营收入2198亿元其中越秀地产在租物业面积866万方在建物业面积325万方2022年实现租金收入325亿元请务必阅读正文后的重要声明部分4越秀地产0123HK2022年年报点评图14商业31N体系数据来源Wind西南证券整理多元业务百花齐放1长租越秀住房租赁公司是越秀地产积极响应国家住有所居的在广州市政府的支持下成立的广州市首批规模化专业化市场化的国有住房租赁平台2教育越秀教育成立于2019年立足11N的业务发展战略围绕学前教育基础教育高等教育国际教育等全产业链教育生态圈探索搭建全龄段综合素质教育平台先后引入7个社区开设配套基础教育公办学校向社区提供近11万个优质学位3康养越秀康养成立于2017年业务领域从养老拓展到大健康产业已形成38产业发展格局现有养老机构海系列颐园系列朗高系列三条产品线2021年越秀康养床位数超8000张居广州第一大湾区领先全国第一梯队未来十年公司目标运营项目100个形成100亿发展规模图15公司创新业态数据来源Wind西南证券整理4盈利预测与估值41盈利预测假设1考虑到公司销售逆势增长2022年末已售结算金额17897亿元可结算资源充足公司2023-2025年房地产开发销售结算金额预计增速分别为121210假设2公司商业及多元化业务稳步拓展预计2023-2025年其他业务收入增速分别为666请务必阅读正文后的重要声明部分5越秀地产0123HK2022年年报点评表1分业务收入及毛利率单位百万元人民币2022A2023E2024E2025E收入69010772918656695223房地产开发增速274120120100收入3406361043827040566其他增速56606060收入72416809029039399279增速26211711798合计成本57610647217231579423毛利率204200200200数据来源Wind西南证券42相对估值选取华发股份滨江集团中国海外发展华润置地保利发展等头部房企作为可比公司2023年可比公司的平均PE为68倍平均PB为10倍考虑公司销售逆势增长多元手段补充优质土储发展较为稳健给予公司2023年09倍PB对应市值4269亿元4854亿港元目标价1379元1568港元首次覆盖给予买入评级表2可比上市公司估值总市值归母净利润百万元PE倍PB证券代码可比公司亿元21A22E23E24E21A22E23E24EMRQ600325SH华发股份2303319525623033352339989975965413002244SZ滨江集团29903027379143645016479789685596140688HK中国海外发展1859240155362223727940036411513499464051109HK华润置地218963240131432339893774759069764458010600048SH保利发展171422738818303210242447468393781570009平均值470767681599102数据来源Wind西南证券整理5风险提示销售不及预期利润率不及预期土储拓展不及预期请务必阅读正文后的重要声明部分6越秀地产0123HK2022年年报点评附财务报表资产负债表百万元2022A2023A2024E2025E利润表百万元2022A2023A2024E2025E流动资产283974302188325663344748营业总收入72416809029039399279现金21846246582207824490营业成本57610647217231579423应收账款570586619622销售费用2041226525132730存货209744221731244814254705管理费用1769202321692383其他51814552135815264932研发费用0000非流动资产62378617666117060589财务费用3883固定资产13426132421306812902除税前溢利10830127251421815559无形资产4509438142594144所得税4692649072517780其他44443441434384343543净利润6137623569677780资产总计346352363954386833405337少数股东损益2184199522292489流动负债178510187876201788210513归属母公司净利润3953424047375290短期借款15744177441974421744EBITDA11081128041429215624应付账款1642159418491761EPS元128137153171其他161124168538180195187007非流动负债83050850508705089050主要财务比率2022A2023A2024E2025E长期借款72554745547655478554成长能力其他10496104961049610496营业收入262111721173983负债合计261559272926288838299562归属母公司净利润101572511731167普通股股本18035180351803518035获利能力储备29395336353837243662毛利率2045200020002000归属母公司股东权益47430516705640761697销售净利率848771771784少数股东权益37363393584158844077ROE834821840857股东权益合计847939102897995105774ROIC363318338358负债和股东权益346352363954386833405337偿债能力资产负债率7552749974677390现金流量表百万元2022A2023A2024E2025E净负债比率7837743175747167经营活动现金流3661865-34751668流动比率159161161164净利润3953424047375290速动比率034035032033少数股东权益2184199522292489营运能力折旧摊销0912896881总资产周转率022023024025营运资金变动及其他-5771-5282-11338-6993应收账款周转率20825140001500016000投资活动现金流-155391480469应付账款周转率3540400042004400资本支出0-600-600-600每股指标元其他投资-15599110801069每股收益128137153171筹资活动现金流-749556416276每股经营现金流012060-112054借款增加12764400040004000每股净资产1532166918221993普通股增加0000估值比率已付股利0-3444-3584-3724PE651712637570其他-13513000PB054058053049现金净增加额-53802811-25802413EVEBITDA832764730678数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分7越秀地产0123HK2022年年报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告及附录版权为西南证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分越秀地产0123HK2022年年报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼邮编518040重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn王昕宇销售经理1775101837617751018376wangxyswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn李杨销售总监1860113936218601139362yflyswsccomcn张岚销售副总监1860124180318601241803zhanglanswsccomcn杜小双高级销售经理1881092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