投资要点
　　派息丰厚，2022年度业绩符合预期：2022年公司实现收入724.2亿元，同比增长26.2%；毛利率为20.4%，同比下降1.4pct；归母净利润为39.5亿元，同比增长10.2%；核心净利润为42.4亿元，同比增长2.1%，业绩符合预期。此外，2022年度公司派息丰厚，每股派息0.626港元，保持40%的高派息率；并且额外给予股东特别派息，以公司持有的越秀房产基金的若干基金单位进行实物分派，每1000股公司股份可获派62个基金单位，按3月15日越秀房产基金收盘价1.90港元计算，对应越秀地产的每股特别派息约为0.1178港元。
　　 2023年优质可售货值充足，销售目标可实现度高：2022年公司实现合约销售金额为1250亿元，同比增长8.6%，超额完成全年1235亿元的销售目标。2023年公司销售目标为1320亿元，较2022年合约销售金额增长6%，对应2400亿元可售货值的去化率约为55%。我们认为公司可售资源主要位于大湾区和华东地区的核心城市，随着销售需求的回暖，目标实现度高。
　　多元增储，优化土储结构，非公开市场拿地占比53%：2022年，公司新增土储695万平米，大湾区和华东地区分别占比42%和25%；截至2022年末，公司总土储为2845万平米，一二线城市占比93%。此外，公司通过“6+1”增储模式有效控制拿地成本，2022年内以TOD、城市运营、国企合作等方式增储占比53%，有望保持高于行业平均的毛利率水平。
　　 TOD全国化拓展首次突破：2022年公司新增TOD项目土储80万平米，其中杭州勾庄TOD项目是公司首个广州之外的TOD项目。截至2022年末，公司TOD项目土储为386万平米，占公司总土储的13.6%；2022年TOD项目合约销售金额为221亿元，同比增长23.6%，占总合约销售金额的18%。
　　债务结构优化，平均借贷成本进一步下降：截至2022年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%和2.23倍；公司平均借贷成本为4.16%，较2021年末下降10个基点；一年内到期债务占比18%，较2021年末下降21个百分点。
　　维持“买入”评级，目标价15.00港元：公司融资渠道畅通且融资成本低，多元增储土地成本控制能力强，2023年可售货值充裕且主要布局在核心一二线城市，我们看好公司销售增长的持续性。此外，2023年公司并表竣工面积476万平米，同比增长26.9%，因此我们认为2023年公司收入端仍能保持双位数增长。维持“买入”评级，考虑到公司alpha属性强，估值提升潜力大，将目标价上调至15.00港元，对应2023/2024年PE为8.7/7.1倍，截至3月16日收盘价对应近12个月现金股息收益率约6%。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产investSuggestion00123HK越秀地产dyCompany港股通沪深investSdyStockco买入维持uggestidetitleonChan业绩符合预期派息丰厚Alpha属性强ge目标价1500港元createTime12023年03月16日现价1150港元公投资要点summary预期升幅304派息丰厚2022年度业绩符合预期2022年公司实现收入7242亿元同比司增长262毛利率为204同比下降14pct归母净利润为395亿元同跟比增长102核心净利润为424亿元同比增长21业绩符合预期此踪外2022年度公司派息丰厚每股派息0626港元保持40的高派息率市场数据marketData并且额外给予股东特别派息以公司持有的越秀房产基金的若干基金单位进报日期20230316行实物分派每1000股公司股份可获派62个基金单位按3月15日越秀房告收盘价港元1150产基金收盘价190港元计算对应越秀地产的每股特别派息约为01178港元2023年优质可售货值充足销售目标可实现度高2022年公司实现合约销售总股本百万股309646金额为1250亿元同比增长86超额完成全年1235亿元的销售目标2023流通股本百万股309646年公司销售目标为1320亿元较2022年合约销售金额增长6对应2400净资产亿元47430亿元可售货值的去化率约为55我们认为公司可售资源主要位于大湾区和总资产亿元346352华东地区的核心城市随着销售需求的回暖目标实现度高每股净资产元1532多元增储优化土储结构非公开市场拿地占比532022年公司新增土储695万平米大湾区和华东地区分别占比42和25截至2022年末公数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理司总土储为2845万平米一二线城市占比93此外公司通过61增储模式有效控制拿地成本2022年内以TOD城市运营国企合作等方式增相关报告relatedReport储占比53有望保持高于行业平均的毛利率水平销售再创新高优质土储助力TOD全国化拓展首次突破2022年公司新增TOD项目土储80万平米其中发展20230110杭州勾庄TOD项目是公司首个广州之外的TOD项目截至2022年末公司TOD项目土储为386万平米占公司总土储的1362022年TOD项目合emailAuthor海外研究约销售金额为221亿元同比增长236占总合约销售金额的18债务结构优化平均借贷成本进一步下降截至2022年末公司三道红线分析师保持绿档剔除预收款后资产负债率净负债率和现金短债比分别为688宋健627和223倍公司平均借贷成本为416较2021年末下降10个基点一年内到期债务占比18较2021年末下降21个百分点songjianxyzqcomcn维持买入评级目标价1500港元公司融资渠道畅通且融资成本低SFCBMV912多元增储土地成本控制能力强2023年可售货值充裕且主要布局在核心一二SACS0190518010002线城市我们看好公司销售增长的持续性此外2023年公司并表竣工面积476万平米同比增长269因此我们认为2023年公司收入端仍能保持双孙钟涟assAuthor位数增长维持买入评级考虑到公司alpha属性强估值提升潜力大sunzhonglianxyzqcomcn将目标价上调至1500港元对应20232024年PE为8771倍截至3月16SACS0190521080001日收盘价对应近12个月现金股息收益率约6请注意孙钟涟并非香港证券及风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售期货事务监察委员会的注册持不及预期人民币贬值牌人不可在香港从事受监管的主要财务指标活动会计年度zycwzb主要财务指标2022A2023E2024E2025E营业收入百万元724169113798166103861同比增长2622597758核心净利润百万元4240469457876214同比增长2210723374毛利率204195215217ROE8393108108每股收益元128152187201市盈率79675450来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级报告正文派息丰厚2022年度业绩符合预期2022年公司实现收入7242亿元同比增长262毛利率为204同比下降14pct归母净利润为395亿元同比增长102核心净利润为424亿元同比增长21业绩符合预期此外2022年度公司派息丰厚每股派息0626港元保持了40的高派息率并且额外给予股东特别派息以公司持有的越秀房产基金的若干基金单位进行实物分派每1000股公司股份可获派62个基金单位按3月15日越秀房产基金收盘价190港元计算对应越秀地产的每股特别派息约为01178港元图1公司历年收入图2公司历年核心净利润资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图3公司历年毛利率和核心净利率图4公司历年派息资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理2023年优质可售货值充足销售目标可实现度高2022年公司实现合约销售金额为1250亿元同比增长约86对应全年销售目标1235亿元的完成度为1012超额完成目标2023年公司合约销售目标为1320亿元较2022年合约销售金额增长6对应2400亿元可售货值的去化率约为55我们认为公司可售资源主要位于大湾区和华东地区的核心城市随着销售需求的回暖目标实现度高多元增储优化土储结构非公开市场拿地占比532022年公司新增土储695万平米大湾区和华东地区分别占比42和25截至2022年末公司总土储为2845万平米一二线城市占比93此外公司通过61增储模式有效控制拿地成本2022年内以TOD城市运营国企合作等方式增储占比53有望保持高于行业平均的毛利率水平TOD全国化拓展首次突破2022年公司新增广州琶洲南TOD和杭州勾庄TOD项目新增TOD项目土储80万平米其中杭州勾庄TOD项目是公司首个广州之请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级外的TOD项目公司TOD全国化拓展实现突破截至2022年末公司TOD项目土储为386万平米占公司总土储的1362022年TOD项目贡献合约销售金额2209亿元同比增长236占总合约销售金额的18图5公司历年合约销售金额图6公司历年土地储备和新增土地储备资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理债务结构优化平均融资成本进一步下降截至2022年末公司三道红线保持绿档剔除预收款后资产负债率净负债率和现金短债比分别为688627和223倍公司平均融资成本为416较2021年末下降10个基点一年内到期债务占比18较2021年末下降21个百分点图7公司历年净负债率图8公司历年平均融资成本资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理维持买入评级目标价1500港元公司融资渠道畅通且融资成本低多元增储土地成本控制能力强2023年可售货值充裕且主要布局在核心一二线城市我们看好公司销售增长的持续性此外2023年公司并表竣工面积476万平米同比增长269因此我们认为2023年公司收入端仍能保持双位数增长维持买入评级考虑到公司alpha属性强估值提升潜力大将目标价上调至1500港元对应20232024年PE为8771倍截至3月16日收盘价对应近12个月股息收益率约6风险提示行业调控政策放松不及预期流动性宽松不及预期商品房销售不及预期人民币贬值请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产283974297849311521325896营业收入724169113798166103861货币资金35118489906275677742营业成本57610733457704781342存货216803216806216712216102销售费用2041237025522700应收账款570570570570管理费用1769200520612077其他应收款24649246492464924649公允价值变动0000其他流动资产6833683368336833其它收益211000非流动资产62378623786237862378营业利润11206134181650517741物业厂房及设备4748474847484748财务费用279190-79-394土地使用权0000应占合联营利润-97-97-97-97投资物业11124111241112411124税前盈利10830131311648718039于联营合营公29628296282962829628所得税4692590975848478司的权益其他非流动资产1024102410241024税后盈利6137722289039560递延税项资产2651265126512651少数股东损益2184252831163346资产总计346352360227373898388274核心净利润4240469457876214流动负债178510185540191124196925EPS元128152187201短期借款15744172441874420244应付账款1642244525682711应付税项9942994299429942预收账款74472792008316087318其他应付款76319763197631976319项及应计费用非流动负债83050845508605087550主要财务比率长期借款72554740547555477054会计年度2022A2023E2024E2025E递延收入274274274274成长性递延所得税负债6117611761176117营业收入增长率2622597758负债合计261559270090277173284475毛利润增长率18620218766股本18035180351803518035核心净利润增长率2210723374储备29395322113568339412盈利能力少数股东权益37363398914300746353毛利率204195215217股东权益合计847939013796725103800核心净利率59525960负债及权益合计346352360227373898388274ROE8393108108偿债能力现金流量表单位百万元人民币净资产负债率627469326188会计年度2022A2023E2024E2025E流动比率16161617经营利润11206134181650517741速动比率06070708折旧和摊销0000营运能力次公允价值变动损益0000资产周转率02030303应收及其他应所得税开支-4692-5909-7584-847829363941收帐款周转率营运资金的变动8632552741784911每股资料元经营活动产生现金流量3660128461317814569每股收益128152187201投资活动产生现金流量-1550-97-97-97每股净资产153162173186融资活动产生现金流量-74901122685514每股经营现金12414347现金净变动-5380138721376614986估值比率倍现金的期初余额32766218463571849484PE79675450现金的期末余额21846357184948464470PB08070706请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以沪深300指数为基准新三板定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级市场以三板成指为基准香港市场以恒推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数生指数为基准美国市场以标普500或行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平纳斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiangRoadBridgeConstructionDevelopmentCoLtd福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司海宁市城市发展投资集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtd湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行如皋市经济贸易开发有限公司重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司多想云控股有限公司长沙先导投资控股集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司成都中法生态园投资发展有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司郑州地产集团有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限责任公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司镇江交通产业集团有限公司晋城市国有资本投资运营有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司常德市城市建设投资集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司江苏句容投资集团有限公司淮安市交通控股集团有限公司邵东市城市发展集团有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司恒源国际发展有限公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司ShandongWonderlandHoldingLimited蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司广州开发区投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司福建漳龙集团有限公司建发国际投资集团有限公司重庆市合川城市建设投资集团有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司香港国际青岛有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司成都经开产业投资集团有限公司湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司临沂城市发展集团有限公司临沂城市发展国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司CoastalEmeraldLimited山东高速集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司太原国有投资集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司漳州市交通发展集团有限公司无锡恒廷实业有限公司四海国际投资有限公司长沙金霞新请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外公司跟踪报告评级城城市发展有限公司商丘市发展投资集团有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司岳阳市城市建设投资集团有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited泰兴市襟江投资有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司南京未来科技城经济发展有限公司珠海华发集团有限公司临沂投资发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司中州证券中原证券嵊州市城市建设投资发展集团有限公司兴业银行兴业银行股份有限公司香港分行绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司周口市城建投资发展有限公司淮安市投资控股集团有限公司交运燃气有限公司环龙控股有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司青岛开发区投资建设集团有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司建发物业发展集团有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司尚晋国际控股有限公司旷世控股有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-