收入业绩稳健增长，特别派息股东回报优厚。根据公司业绩公告，22年公司营业收入724.2亿人民币（下同），同比增长26.2%，归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，核心净利润42.4亿元，同比增长2.1%，收入、业绩均实现持续稳健增长。22年公司在延续40%高比例分红的同时，以其所持有的越秀房托基金（00405.HK）基金单位进行实物分派，合资格股东每1000股可获派62个基金单位，股东回报优厚。
　　22年销售正增长，全年排名大幅提升。22年公司销售规模1250亿元，同比增长8.6%，目标完成率达101.2%，是头部房企中唯一一家实现规模正增长的公司，全年排名由第37名上升至第16名，是头部房企中排名提升幅度最大的公司。根据公司业绩会披露，23年公司预计可售货值2400亿元，按照55%去化水平初步估算全年目标1320亿元。
　　拓展力度居主流房企首位，多元拿地布局核心。22年公司新增拿地总建面695万方，估算拿地总金额约838亿元，对应金额口径拿地力度67%，为主流房企中最高水平。在土地市场趋冷的背景下，公司把握拿地窗口期积极拓展，投资范围聚焦核心城市，兼顾利润及去化速度。此外TOD等多元拿地渠道也使得公司土地拓展力度和利润更具稳定性。
　　盈利预测与投资建议。预计公司23-24年归母净利润45.8亿元、50.1亿元，同比分别增长15.9%、9.5%。公司当前PB（LF）估值仍在0.7倍，我们维持公司合理估值22年末归母净资产0.9倍PB合理估值，考虑汇率0.88人民币/港元，对应15.65港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期等。
　　

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告TableTitle广发地产海外越秀地产公司评级TableInvest买入当前价格1150港元00123HK合理价值1565港元前次评级买入业绩稳健股东回报优厚高强度拿地保障规模弹性报告日期2023-03-16TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点收入业绩稳健增长特别派息股东回报优厚根据公司业绩公告2288年公司营业收入7242亿人民币下同同比增长262归母净利65润395亿元同比增长102核心净利润424亿元同比增长2142收入业绩均实现持续稳健增长22年公司在延续40高比例分红的19同时以其所持有的越秀房托基金基金单位进行实物分-400405HK0322052207220922112201230323派合资格股东每1000股可获派62个基金单位股东回报优厚-2722年销售正增长全年排名大幅提升22年公司销售规模1250亿元越秀地产恒生指数同比增长目标完成率达是头部房企中唯一一家实现861012规模正增长的公司全年排名由第37名上升至第16名是头部房企分析师TableAuthor郭镇中排名提升幅度最大的公司根据公司业绩会披露23年公司预计可SAC执证号S0260514080003售货值2400亿元按照55去化水平初步估算全年目标1320亿元SFCCENoBNN906拓展力度居主流房企首位多元拿地布局核心22年公司新增拿地总021-38003639建面695万方估算拿地总金额约838亿元对应金额口径拿地力度guozgfcomcn67为主流房企中最高水平在土地市场趋冷的背景下公司把握拿分析师乐加栋地窗口期积极拓展投资范围聚焦核心城市兼顾利润及去化速度此SAC执证号S0260513090001外TOD等多元拿地渠道也使得公司土地拓展力度和利润更具稳定性021-38003642盈利预测与投资建议预计公司23-24年归母净利润458亿元501lejiadonggfcomcn亿元同比分别增长15995公司当前PBLF估值仍在07分析师谢淼倍我们维持公司合理估值22年末归母净资产09倍PB合理估值SAC执证号S0260522070007考虑汇率088人民币港元对应1565港元股维持买入评级021-38003637风险提示单一市场波动影响行业景气度恢复不及预期影响销售规模xiemiaogfcomcn及利润率政策环境改善速度不及预期等请注意乐加栋谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2021A2022A2023E2024E2025E相关研究营业收入百万元57379724168997799058108506广发地产海外越秀地产2023-02-13增长率242624101000123HK销售增速居EBITDA百万元961311428113841280813155前土地投资延续积极态度归母净利润百万元35893953458150145321广发地产海外越秀地产2022-12-23增长率-1610169600123HK资源优势厚积EPS元股116128148162172市盈率PE8779686359薄发市场化运营砥砺前行ROE88999EVEBITDA326275276245238数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心备注货币单位为人民币TableContacts识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明116TablePageText越秀地产公告点评目录索引一收入业绩稳健增长特别派息股东回报优厚4二22年销售正增长全年排名大幅提升6三拓展力度居主流房企首位多元拿地布局核心9四把握窗口期积极扩表融资结构改善成本下行12五盈利预测及投资建议13六风险提示13识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明216TablePageText越秀地产公告点评图表索引图1越秀地产营业收入亿元及增速4图2越秀地产归母净利润亿元及增速4图3越秀地产核心净利润亿元及分红率4图4越秀地产结算金额亿元及增速4图5越秀地产已售未结金额亿元及增速5图6越秀地产全口径及并表口径竣工面积增速5图7越秀地产毛利率及地产结算毛利率5图8越秀地产销管费用率及财务费用率5图9越秀地产净利率归母净利率及核心净利率6图10越秀地产少数股东损益及权益占比6图11越秀地产单月销售金额亿元及增速7图12重点房企22年销售规模亿元及增速7图13越秀地产当年可售货值亿元及当年去化率8图14越秀地产拿地金额亿元及拿地力度9图1522年越秀地产重点布局城市投资力度调整情况11图16越秀地产土地储备万方及去化周期年12图17越秀地产土地储备分线分布12图18越秀地产有息负债亿元及增速13图19越秀地产加权平均借贷成本13表1全国房地产企业全口径销售规模排行榜7表2重点房企拿地力度拿地金额销售金额对比9表3越秀地产拿地金额分线分区域分布10表4截止23年2月越秀地产在手TOD项目情况梳理11识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明316TablePageText越秀地产公告点评一收入业绩稳健增长特别派息股东回报优厚根据越秀地产业绩公告22年公司实现营业收入7242亿元同比增长262净利润614亿元同比增长164归母净利润395亿元同比增长102核心净利润424亿元同比增长21收入业绩均实现持续稳健增长图1越秀地产营业收入亿元及增速图2越秀地产归母净利润亿元及增速80080458070070406060600355040500304020254003002020300-201015200-40010100-105-600-200-8012131415161718192021221213141516171819202122营业收入亿元同比右归母净利润亿元同比右数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心19年以来公司分红规模始终维持在核心净利润40的水平22年公司在延续40高比例分红的同时以其所持有的越秀房托基金00405HK基金单位进行实物分派合资格股东每1000股可获派62个基金单位按照截止23年3月15日越秀地产1108港元股及越秀房托190港元基金单位的收盘价计算公司22年常规分红对应股息率564本次特别派息额外增加股息率106合计股息率达到671股东回报优厚图3越秀地产核心净利润亿元及分红率图4越秀地产结算金额亿元及增速4542800804041700703540606003039505004025384003020373002015361020010350100-105340-20033121314151617181920212213141516171819202122核心净利润亿元分红率右结算金额亿元同比右数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明416TablePageText越秀地产公告点评收入方面22年公司实现地产结算收入6901亿元同比增长261是公司整体收入规模增长的主要动因其中结算面积2867万方同比增长269占并表口径竣工面积比例提升31pct至77截至22年末公司在手全口径已售未结规模1790亿元同比增长188考虑并表比例后对结算金额覆盖比例仍较高在手可结算资源充足此外23年公司计划全口径并表口径竣工面积较22年实际完成分别增长352269充足资源叠加高竣工增速预计将带动公司收入业绩规模稳健增长图5越秀地产已售未结金额亿元及增速图6越秀地产全口径及并表口径竣工面积增速20007010018006080160014005060120040401000302080018860020040010-2020000-40121314151617181920212214151617181920212223E已售未结金额亿元全口径同比右全口径竣工面积增速并表口径竣工面积增速数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心其他业务方面22年公司实现物管业务收入184亿元同比增长31受疫情等因素影响房地产投资业务租金收入32亿元同比下降49随着疫情等影响逐渐消退预计公司未来其他业务也将进入稳定发展通道图7越秀地产毛利率及地产结算毛利率图8越秀地产销管费用率及财务费用率6018016050140401201003080206040102000012131415161718192021221213141516171819202122毛利率地产结算毛利率销售管理费用率财务费用率数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心利润率方面22年公司整体毛利率地产结算毛利率分别为204219受识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明516TablePageText越秀地产公告点评行业整体利润率下行影响较21年分别下降13pct22pct但仍维持在行业内中上水平随着后续高利润项目进入结算周期预计公司地产结算毛利率将企稳回升此外值得注意的是受益于公司较为严格的投资纪律在行业寒冬多家公司出现资产减值的背景下公司22年减值损失拨备规模仅为142亿元低于21年165亿元的水平稳定的资产质量是公司实现业绩稳健增长的重要原因费用率方面22年公司销售管理费用率及财务费用率分别为5304较21年分别下降03pct02pct较19年高点则有合计22pct的下降随着整体规模增长及管理精细化水平提升近年来公司提质增效成果显著虽然22年全行业面临销售难的问题但是公司依托于前期较高的土地投资水平及全员销售等管理措施实现了费用率的进一步下降综合利润及费用22年公司实现净利率归母净利率8555较21年分别下降07pct08pct主要由于21年越秀金融大厦确认投资收益使得基数较高以及少数股东权益比例提升图9越秀地产净利率归母净利率及核心净利率图10越秀地产少数股东损益及权益占比3505004503004002503503002002501502001001501005050000012131415161718192021221213141516171819202122净利率归母净利率核心净利率少数股东损益占比少数股东权益占比数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心二22年销售正增长全年排名大幅提升销售方面22年公司累计实现销售规模1250亿元同比增长86目标完成率达1012是头部房企中唯一一家实现规模正增长的公司也是唯一一家完成年初销售目标的房企销售排名来看22年行业洗牌加剧具备信用背书及土地资金资源优势的央国企表现出明显优势而高杠杆高周转民企则持续暴露风险而掉队其中受益于突出的销售表现22年越秀地产排名由21年的第37名上升至第16名提升21位在站稳千亿规模的同时首度进入全国房企排名前20强是头部房企中排名提升幅度最大的公司识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明616TablePageText越秀地产公告点评图11越秀地产单月销售金额亿元及增速25045040020035030025015020015010010050500-500-10019011904190719102001200420072010210121042107211022012204220722102301单月销售金额亿元金额单月同比右金额累计同比右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心图12重点房企22年销售规模亿元及增速60003002505000200400015010030005020000-501000-1000-150越华华建滨铁招保绿保中金路首远龙万金碧力美中中旭新德绿合雅金时宝弘建中融金禹中世富融龙祥阳正奥秀发润发江建商利城利海地劲开洋湖科茂桂高的海骏辉城信地景居辉代龙阳业梁信科洲南茂力创光生光荣园置园宏乐城业洋2022年销售规模亿元22年同比右23M1-2同比右数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心表1全国房地产企业全口径销售规模排行榜排名2012201320142015201620172018201920202021202223M1-21万科万科万科万科恒大碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园保利10世茂绿城融创华夏万达华润龙湖华润招蛇龙湖龙湖华发14金地中信龙湖招蛇招蛇招蛇阳光城金地旭辉旭辉绿地越秀15富力招蛇招蛇龙湖新城旭辉旭辉旭辉金茂金茂铁建融创中国16远洋富力金地富力世茂世茂金地中南金科新城越秀绿地控股20华夏中铁金科荣盛鲁能正荣泰禾华夏中梁中梁远洋保利置业30金科融侨旭辉首开首创蓝光荣盛荣盛祥生荣盛中梁中南31新城金融街越秀金科金科铁建首开滨江建发卓越中骏首开32北城和记中信仁恒泰禾金科龙光铁建铁建华发路劲中骏33九龙仓九龙仓金茂中铁复地首开新力蓝光美的奥园万达仁恒34复地复地蓝光九龙仓华发滨江铁建美的华发富力武汉城建雅居乐识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明716TablePageText越秀地产公告点评35大悦城蓝光合景复地龙光祥生佳源龙光新力祥生华侨城大悦城36蓝光旭辉中南越秀融侨融侨佳兆业新力远洋佳兆业雅居乐金融街37首创宏立城复地建发保置龙光滨江首开禹洲越秀大悦城武汉城建38越秀敏捷首开龙光九龙仓首创奥园卓越蓝光首开融信金隅39合景深业泰禾滨江蓝光佳兆业美的华发合景新希望新希望合景40大华合景华侨城卓越中梁奥园融侨金辉新希望禹洲保利置业宝龙41建发华侨城敏捷中信仁恒美的金辉合景中骏中骏城建发展海伦堡42恒盛首创正荣中南滨江金辉建业泰禾首开合景恒大联发43中南新世界电建升龙卓越新力首创首创时代宝龙联发大家44旭辉中南融信深业建发时代合景中骏卓越中交龙光新希望45仁恒越秀金辉鲁能越秀保置福晟华侨城金辉金辉阳光城万达46路劲卓越建业金辉佳兆业合景时代时代越秀时代合景中天47合生海亮时代大悦城电建越秀华发佳源华夏电建海伦堡阳光城48滨江海航协信融侨升龙福晟卓越禹洲仁恒弘阳宝龙首创49建业大悦城雨润电建时代大悦城俊发建发弘阳海伦堡金辉城建50金辉建发大悦城时代路劲俊发东原新希望融侨华侨城时代中梁51升龙中天大悦城复地大悦城建业华侨城新力国贸华侨城52金源合景金辉建业万达越秀中交华宇大家伟星53海亮蓝光朗诗路劲建发融侨万达路劲大华佳兆业54中天朗诗天房卓越越秀弘阳大悦城仁恒颐居信达数据来源克而瑞广发证券发展研究中心根据公司业绩会披露23年公司预计可售货值2400亿元按照55去化水平初步估算全年目标为1320亿元较22年实际规模增长56考虑到55为公司近三年来最低去化水平全年销售或具备更高弹性23年前2月公司实现销售规模226亿元同比增长18723年前2月公司销售排名进一步上升至全国第14位图13越秀地产当年可售货值亿元及当年去化率3000626060250024005821465820001866555556146115001312545252100050500480461920212223E数据来源公司年报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明816TablePageText越秀地产公告点评三拓展力度居主流房企首位多元拿地布局核心土地投资方面22年公司新增37宗土地拿地总建面695万方计容建面约480万方综合公司月度经营披露及中指院等估算拿地总金额约838亿元对应金额口径拿地力度67为主流房企中最高水平23年前2月公司新增4宗土地对应拿地金额100亿元拿地力度43主流房企中投资规模排名第二仅低于华润置地图14越秀地产拿地金额亿元及拿地力度10001609001408001207001006005008040060300402002010000121314151617181920212223M1-2拿地金额亿元拿地力度金额口径右数据来源公司年报广发证券发展研究中心表2重点房企拿地力度拿地金额销售金额对比拿地力度201920202021202222Q122Q222Q322Q423M1-2越秀地产2432616619851044044建发股份496562495985611812滨江集团4557424520109192115招商蛇口47556644187947275华润置地594847434231603837中国海外发展53504841364054360华发股份29672241359105170保利置业集团372803608510380保利发展34473535382257281绿城中国5167602442411794万科A35312922162012400龙湖集团42545321461714180中国金茂654548184174904大悦城44171045070首开股份3156501601721250金融街65123012054000金地集团57564610727510建业地产31191961830017识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明916TablePageText越秀地产公告点评旭辉控股集团3840365515000华侨城A03555150244远洋集团326637207000碧桂园293021234100阳光城313318104000新城控股2250330000018数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心在土地市场趋冷的背景下公司把握拿地窗口期积极拓展补充优质土储投资范围进一步聚焦广州上海杭州成都等12个核心城市兼顾利润水平及去化速度为未来规模增长打下坚实基础分线来看22年公司拿地进一步集中一二线城市占比达到964较21年进一步提升56pct其中一线城市占比自2018年以来始终维持超过50分区域来看作为广州地方国企珠三角始终是公司的重点投资区域22年拿地金额占比41自21年起公司显著加大长三角重点区域的投资力度21年22年拿地金额占比达到2035湾区及长三角作为本轮下行周期中最为稳定的市场是公司规模稳定增长的压舱石表3越秀地产拿地金额分线分区域分布201320142015201620172018201920202021202223M1-2分线拿地金额占比一线城市3487882618607976595259二线城市571337164301519324541三线城市9093181066940分区域拿地金额占比珠三角417891463645646846410长三角2522947196119203566环渤海000415226143034西部35002302615024160中部00000059690海西00000000000沈长00000000000数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心城市层面来看公司22年新进入一个城市合肥截止22年末共进入30个城市重点布局城市范围也进一步集中2010年以来公司投资金额占比高于1的15个城市中8个21年以来加仓城市杭州上海深圳南京长沙合肥成都北京等8个城市经济基础好人口吸纳能力强下行周期表现相对稳健的城市而7个减仓城市武汉佛山苏州青岛江门济南中山则短期面对相对更大的基本面下识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1016TablePageText越秀地产公告点评行压力思路清晰调整果断的城市选择及土地投资策略是公司维持高拿地力度的同时提高拿地成功率的重要保障图1522年越秀地产重点布局城市投资力度调整情况22年11月10年至2010-22年10-20年21-22年19-21年销22年11月较10年变22年拿地较10年变二手房年外来拿地总拿地金拿地金调整方进入年售金额复新房房城市动比例金额占动比例城市分类房价指人口吸金额占额占比额占比向份合增速价指数比数同比纳比比亿元同比杭州133101872212加仓2010年A3066-0673上海320881212加仓2021年A144035100合肥1203377加仓2022年A1819-1579深圳2222053加仓2019年A200-36101南京2205533加仓2020年A2706-3649长沙1813131加仓2019年B1430-0144成都1211032加仓2019年B10808573北京1003300加仓2021年A15575286武汉68102-80-10减仓2010年B-6-58-6272佛山3351-32-3减仓2010年B5--97苏州3141-30-4减仓2012年A10--49青岛1930-30-3减仓2012年B002-3232江门1120-20-2减仓2009年B6--32济南1120-20-2减仓2018年B2220-3474中山1011010减仓2010年B-4--102全国平均-75-23-37600数据来源公司年报公司经营公告广发证券发展研究中心61多元拿地一直是公司特色尤其是依托二股东广州地铁集团助力公司在TOD项目获取及运作流程方面均具有明显优势22年公司通过大股东越秀集团及二股东广州地铁获取广州琶洲南TOD项目货值超300亿并通过产交所摘牌与杭州地铁合作杭州勾庄TOD项目货值超60亿首次完成TOD模式异地外拓23年1月公司再次与杭州地铁合作获取2宗杭州TOD项目总货值超过70亿元TOD等多元拿地渠道具备一定壁垒是公司保持利润水平的同时实现高力度拓展的重要渠道表4截止23年2月越秀地产在手TOD项目情况梳理合作计容建面总地价亿楼面价元销售均价可售货值可售毛利率项目名称拿地方式权益比例方万方元平元平亿元星图TOD广铁合作广铁94171818274822900027279星樾TOD广铁合作广铁6051002165564938000230135星瀚TOD广铁合作广铁583828141834937500218841星樾山畔TOD广铁合作广铁2244520037493800085326星汇城TOD广铁合作广铁509645126794927000137323星航TOD招拍挂滨江14533423127494600066532琶洲南TOD广铁合作广铁3041071352254713000030457勾庄TOD产交所杭铁22634715481492909065719星桥车辆段TOD产交所杭铁31841112902182820073316识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1116TablePageText越秀地产公告点评合计38546397165995940503145432数据来源公司年报公司中报公司经营公告广发证券发展研究中心土地储备方面截止22年末公司在手未结算土储总建面2845万方同比增长52考虑计容后对销售面积覆盖倍数约为48倍分布来看公司土储主要集中于一二线及核心经济圈长三角珠三角占比分别达到8869且较21年占比进一步提升充足且核心的土储及持续较高强度拿地是公司实现销售业绩持续增长的重要原因图16越秀地产土地储备万方及去化周期年图17越秀地产土地储备分线分布300012102500101192000815006一线城市485二线城市10004三线城市5002387海外001213141516171819202122土地储备万方总建面口径去化周期年右数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心备注外圈为2022年内圈为2021年四把握窗口期积极扩表融资结构改善成本下行融资方面截止22年末公司账面有息负债883亿元同比增长17小幅突破三道红线增速束缚负债结构来看22年末公司一年内到期有息负债占比仅18较21年下降超过20pct50以上债务偿还集中于3年后非受限现金短债比137倍较21年提升026倍有息负债结构改善公司财务安全水平进一步提升融资成本方面公司22年末加权平均融资成本416较21年下降10pct其中年内新发境内公司债平均融资成本仅311在资金成本下降土地质量上升的环境下公司及时提升杠杆水平调整有息负债结构降低融资成本在保障财务安全的前提下获取大量优质资金实现资金-土地-销售-业绩的资源转化和提升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1216TablePageText越秀地产公告点评图18越秀地产有息负债亿元及增速图19越秀地产加权平均借贷成本1000408900357800307002576002065001564001053005542620004100-54160-104101112131415161718192021221213141516171819202122有息负债亿元同比右三道红线要求加权平均借贷利率数据来源公司年报广发证券发展研究中心数据来源公司年报广发证券发展研究中心五盈利预测及投资建议2018年以来公司积极拓展精准布局销售规模持续提升并突破千亿考虑公司在手可售货值厚度及分布区位我们预计公司未来销售规模增长趋势仍将维持并为持续转化为收入业绩为股东带来稳定回报预计公司23-24年归母净利润4581亿元5014亿元同比分别增长15995对应PE为68x63x公司当前PBLF估值仍在07倍左右我们维持公司合理估值对应22年末归母净资产09倍PB合理估值考虑088人民币港元的汇率对应1565港元股维持买入评级六风险提示广州市场土地及商品房市场改善不及预期单一市场波动过大影响公司整体盈利能力行业景气度恢复不及预期影响公司销售市场促销因素导致销售毛利率承压政策环境改善速度不及预期识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1316TablePageText越秀地产公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E至12月31日2021A2022E2023E2024E2025E流动资产267989292652396117488336611464经营活动现金流-46764811-15932-12601-6201货币资金4049935118633607054281970净利润35893650458150145321应收及预付2543525219278593099434990折旧摊销344433528533538存货185545218422272644364872468567营运资金变动及其他-8608728-21041-18148-12060其他流动资产1650913893322542192925937投资活动现金流-6519-6920-8526-4135-4549非流动资产4586653700585036388970025资本支出-127170688910011129长期股权投资2354829628333623763242479投资变动-3184-7626-9415-5136-5678固定资产38964748479648444892其他-20640000无形资产44564509450945094509筹资活动现金流1579320889527002391722178其他长期资产1396614815158371690518146债权融资821925693571152998529399资产总计313855346352454619552225681489股权融资16320000流动负债186645181718274993349565431242其他59424804441619322673短期借款2980215744654828126072505现金净增加额45981878128242718211428应付及预收7281081168846778842392329期初现金余额3730840499351186336070542其他流动负债8403384805124834179882266409期末现金余额4049935118633607054281970非流动负债528437984187677102354141072至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E长期借款45732725547993294139132293其他非流动负债71117287774582158779负债合计239488261559362670451919572314股本1803518035180351803518035其他股权工具00000资本公积及留存收益2820129395339753898944310归属母公司股东权益4623647430520105702462345主要财务比率少数股东权益2813137363399404328246830至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E负债和股东权益313855346352454619552225681489成长能力至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E营业收入增长2410262124251009954营业利润增长-82113752395886792归属母公司净利润增-155110151587946612长获利能力利润表单位百万元毛利率21752045188219291978至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E净利率919848509506490营业收入57379724168997799058108506ROE776834881879853营业成本4489657610730427995287042ROIC212199171163148销售费用15902041210525182997偿债能力管理费用16231769208821293139资产负债率763755798818840财务费用35027976714651370净负债比率47162789210451125其他经营收益00000流动比率14361610144013971418投资净收益415-97118513341505速动比率442408449353331营业利润933510618131611432715462营运能力利润总额1084210830131611432715462总资产周转率199219225197176所得税55694692600459716594应收账款周转率28192859339033663289净利润52746137715783578868存货周转率262285297251209少数股东损益16852184257733433547每股指标元归属母公司净利润35893953458150145321每股收益116128148162172EBITDA961311428113841280813155每股经营现金流-151155-515-407-200EPS元116128148162172每股净资产149153168184201至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E估值比率PE8779686359PB0707060605EVEBITDA3327282424识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1416TablePageText越秀地产公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1516TablePageText越秀地产公告点评重要TableImportant声明Notices广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证监会第5类受规管活动就期货合约提供意见有关联或构成此活动权益披露TableInterestDisclosure1广发证券香港跟本研究报告所述公司在过去12个月内并没有任何投资银行业务的关系版权声明TableCopyright未经广发证券事先书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版复制刊登转载和引用否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制刊登转载和引用者承担识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1616