事件：3月15日，公司发布2022年业绩公告。
　　2022年营收、利润双位数增长，符合业绩预期。公司2022年实现主营业务收入724.2亿元（同比+26.2%，下同）；归母净利润39.5亿元（+10.2%）；核心净利润42.4亿元（+2.2%）。毛利率20.4%（-1.3pct）；归母净利率5.5%（-0.8pct）。公司有望继续保持业绩高质量增长，主要因（1）随着行业出清，土地利润率有所修复，公司近年补充大量优质土地，利润率水平有望在2023年企稳；（2）已售未结转规模充足，预期2023年合同销售及其他收入贡献现金流入856.8亿元（较2022年营收增长18.3%）；（3）公司融资端有望继续保持畅通，管理效率持续增强。
　　融资结构健康，三道红线维持绿档。2022年有息负债规模为883.0亿元，其中短期有息负债占比17.8%，到期结构合理。2022年公司累计发行境内债券98.4亿元，加权平均利率3.11%。平均借贷利率进一步下降，2022年为4.16%（-0.1pct）。截至期末，公司剔预资产负债率68.8%，净负债率62.7%，现金短债比2.2倍，三道红线维持绿档达标。
　　2022年销售规模逆势增长8.6%，规模排名跃升至TOP20。公司2022年全年实现合同销售金额1250.3亿元（+8.6%）。公司2022年销售规模排名克而瑞TOP100第16位，较2021年大幅提升21位，且是TOP30中唯一销售同比正增长的房企。2023年1-2月公司销售维持强势，实现合同销售金额226.0亿元（+187.3%），实现2023“开门红”。
　　积极于一二线城市拿地，投销比保持在0.6倍以上，销售去化确定性强。2021-2022年公司拿地金额分别达932亿元、769亿元，投销比均维持在0.6倍以上；一二线的拿地金额占比超9成。2022年末土储为2845万方，预计2023年可售资源为2400亿元，2023年销售目标1320亿元（较2022年销售额增长5.6%，对应可售货值55%去化率）。我们认为公司整体货源充足、地理位置优质，在2023年总量弱复苏的背景下，公司重点布局这些高能级城市将更为受益，2023年销售目标实现无忧。
　　投资建议：考虑到公司（1）国资背景，融资成本较低，流动性无忧；（2）将继续受益于竞争格局改善，多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性，业绩确定性强。预计公司23/24/25年营收分别为835.1/919.8/1069.6亿元；归母净利润分别为43.0/46.7/51.7亿元；对应的EPS为1.39/1.51/1.67元/股；对应PE为7.6/7.0/6.3倍。我们给予公司目标市值490亿港元，对应2023年10倍PE。维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告年报点评报告2023年03月18日越秀地产00123HK销售及利润逆势增长符合预期积极增储业绩确定性强事件3月15日公司发布2022年业绩公告买入维持2022年营收利润双位数增长符合业绩预期公司2022年实现主营股票信息业务收入7242亿元同比262下同归母净利润395亿元行业地产发展商102核心净利润424亿元22毛利率204-13pct前次评级买入归母净利率55-08pct公司有望继续保持业绩高质量增长主要3月17日收盘价港元1194因1随着行业出清土地利润率有所修复公司近年补充大量优质土总市值百万港元3697169地利润率水平有望在2023年企稳2已售未结转规模充足预期总股本百万股3096462023年合同销售及其他收入贡献现金流入8568亿元较2022年营收其中自由流通股10000增长1833公司融资端有望继续保持畅通管理效率持续增强30日日均成交量百万股940融资结构健康三道红线维持绿档2022年有息负债规模为8830亿元股价走势其中短期有息负债占比178到期结构合理2022年公司累计发行境内债券984亿元加权平均利率311平均借贷利率进一步下降2022越秀地产恒生指数年为416-01pct截至期末公司剔预资产负债率688净负64债率627现金短债比22倍三道红线维持绿档达标48322022年销售规模逆势增长86规模排名跃升至TOP20公司202216年全年实现合同销售金额12503亿元86公司2022年销售规0模排名克而瑞TOP100第16位较2021年大幅提升21位且是TOP30-16中唯一销售同比正增长的房企2023年1-2月公司销售维持强势实现-32合同销售金额2260亿元1873实现2023开门红-482022-032022-072022-112023-03积极于一二线城市拿地投销比保持在06倍以上销售去化确定性强作者2021-2022年公司拿地金额分别达932亿元769亿元投销比均维持在06倍以上一二线的拿地金额占比超9成2022年末土储为2845万分析师金晶方预计2023年可售资源为2400亿元2023年销售目标1320亿元较执业证书编号S06805220300012022年销售额增长56对应可售货值55去化率我们认为公司邮箱jinjing3gszqcom整体货源充足地理位置优质在2023年总量弱复苏的背景下公司重研究助理肖依依点布局这些高能级城市将更为受益2023年销售目标实现无忧执业证书编号S0680121070010邮箱xiaoyiyi3664gszqcom投资建议考虑到公司1国资背景融资成本较低流动性无忧2相关研究将继续受益于竞争格局改善多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性业绩确定性强预计公司232425年营收分别为1越秀地产00123HK大湾区双国资背景房企8351919810696亿元归母净利润分别为430467517亿元对应多元增储助力穿越周期2023-01-15的EPS为139151167元股对应PE为767063倍我们给予公司目标市值490亿港元对应2023年10倍PE维持买入评级风险提示房地产政策放松力度不及预期拿地规模及毛利率不及预期财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元57379724168351091983106962增长率yoy241262153101163归母净利润百万元35893953430146665170增长率yoy-1551028885108EPS最新摊薄元股116128139151167净资产收益率7172768187PE倍9182767063倍PB0707060606资料来源国盛证券研究所股价为年月日收盘价Wind20233171HKD0879CNY请仔细阅读本报告末页声明2023年03月18日财务报表和主要财务比率资产负债表百万元利润表百万元会计年度2021A2022A2023E2024E2025E会计年度2021A2022A2023E2024E2025E流动资产262804283974332612316574391419营业收入57379724168351091983106962现金3276621846254773102033789营业成本4489657610659807193683396应收票据及应收账款126570228646366营业税金及附加29972420357739394581其他应收款1449212812186751600724322销售费用15902041225524842888预付账款2530924649329633049543297管理费用16231769233825762995存货180360209744240629223474274415财务费用1080916139215331783其他流动资产975014353146401493215231其他收益2404211211275261非流动资产5105162378738228513197687公允价值变动收益-9040000长期投资2354829628363244326550189投资净收益423-97619865848固定资产3896474877631069614271营业利润7845841093551065512427无形资产429521504483444其他非流动资产2317827480292323068732783所得税25712272252828793358资产总计313855346352406434401705489106净利润52746137682877769070流动负债182621178510228806213234287759少数股东损益16852184252631103900短期借款2980215744162171719018221归属母公司净利润35893953430146665170应付票据及应付账款16131642197718542458EBITDA7461820290771042412209其他流动负债151206161124210612194191267080EPS元116128139151167非流动负债5686783050877029231697672长期借款4573272554761827999183990其他非流动负债1113510496115201232513682负债合计239488261559316508305550385431少数股东权益2813137363398894300046900股本1803518035180351803518035资本公积2878329395293952939529395主要财务比率留存收益2583727554312823562840638会计年度2021A2022A2023E2024E2025E归属母公司股东权益4623647430500375315556776成长能力负债和股东权益313855346352406434401705489106营业收入241262153101163营业利润9572112139166归属于母公司净利润-1551028885108获利能力毛利率218204210218220现金流量表百万元净利率6355525148会计年度2021A2022E2023E2024E2025EROE7172768187经营活动现金流-467649244157619511776ROIC3840444752净利润52745614682877769070偿债能力折旧摊销346169279382495资产负债率763755779761788财务费用10801113139215331783净负债比率645838796738707投资损失-423-651-619-865-848流动比率1416151514营运资金变动29353-1976-4253-3036560速动比率0302020202其他经营现金流-40305654531405717营运能力投资活动现金流-6519-7665-10698-10514-11655总资产周转率0202020202资本支出7711828302229463413应收账款周转率39902082209321032114长期投资-4321-4966-6695-6941-6924应付账款周转率232354365376387其他投资现金流-10070-10803-14371-14509-15166每股指标元筹资活动现金流1579384541017198622648每股收益最新摊薄116128139151167短期借款132268944729731031每股经营现金流最新摊薄-151000134200380长期借款-55312287362838094000每股净资产最新摊薄14931532161617171834普通股增加00000估值比率资本公积增加25620000PE9182767063其他筹资现金流5537527460715080-2383PB0707060606现金净增加额45985713363155432769EVEBITDA356363331291253资料来源Wind国盛证券研究所股价为2023年3月17日收盘价1HKD0879CNYP2请仔细阅读本报告末页声明2023年03月18日越秀地产2022年营收利润双位数增长符合业绩预期公司2022年实现主营业务收入7242亿元同比增长262实现归母净利润395亿元同比增长102实现核心净利润424亿元同比增长22毛利率有一定程度下滑公司期内整体毛利率为204同比下降13pct但扣除土增税后的毛利率较上年小幅抬升06pct至171期内归母净利率为55同比下降08pct近年公司利润率承压主要是受2019-2020年行业普遍高地价以及2021年以来整体房价下滑影响的项目进入结转周期展望未来公司有望继续保持业绩高质量增长主要因1随着行业逐步出清土地利润率有所修复公司近年补充大量优质土地利润率水平最快有望在2023年企稳2已售未结转规模充足公司预期2023年合同销售及其他收入贡献现金流入8568亿元较2022年营收增长1833公司融资端有望继续保持畅通管理效率持续增强图表1越秀地产主营业务收入及同比图表2越秀地产主营业务收入结构主营业务收入百万元左轴同比右轴其他收入房地产投资收入房地产管理收入房地产开发收入80000455010070000454095600003590500002624308540000258020949495300001475929290211520000701010000115650060资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所图表3越秀地产整体毛利率与扣除土增税后毛利率图表4越秀地产归母净利润及同比归母净利润百万元左轴整体毛利率扣除土增税后毛利率同比右轴40450050342354000318474035003021223025725130002820252182500102432362042000102021115000186100015165171-16500-10100-20201720182019202020212022资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所P3请仔细阅读本报告末页声明2023年03月18日图表5越秀地产母公司股东与少数股东权益占比图表6越秀地产母公司股东与少数股东净利润占比少数股东权益占比母公司股东权益占比少数股东损益占比归母净利润占比100610031112109909021262632383236804480707060605050979489909188404079747468626864305630202010100020152016201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所融资结构健康三道红线维持绿档2022年有息负债规模为8830亿元同比增长169其中短期有息负债1年内到期占比178同比下降216pct到期结构合理从融资方式看公司银行借款占62人民币债券占23境外债券占152022年公司累计发行境内债券984亿元加权平均利率311平均借贷利率进一步下降2022年为416同比下降01pct截至期末公司剔预资产负债率688净负债率627现金短债比22倍三道红线维持绿档达标图表7越秀地产长短期有息负债规模及同比图表8越秀地产剔除预收账款的资产负债率长期有息负债百万元左轴短期有息负债百万元左轴剔除预收账款的资产负债率剔除预收账款的资产负债率有息负债同比右轴100000357271433900003070692691800002568768070000206868860000181715500001266111040000300005640200006210000-4-50-1060201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所图表9越秀地产净负债率图表10越秀地产现金短债比净负债率净负债率现金短债比现金短债比478072874050706274542406061235503025471224047525233020141520101005000201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所P4请仔细阅读本报告末页声明2023年03月18日公司2022年销售规模逆势增长86规模排名跃升至TOP20公司2022年全年实现合同销售金额12503亿元同比增长86公司2022年销售规模排名克而瑞TOP100第16位较2021年大幅提升21位且是TOP30中唯一销售同比正增长的房企大幅领先TOP100房企同比-423的均值在公司14区域布局战略下结构愈加多元2022年广州实现销售金额5319亿元占比降至425而华东地区占比进一步提升至3442023年1-2月公司销售维持强势实现合同销售金额2260亿元同比跳增1873实现2023开门红图表11越秀地产历年合约销售金额及同比图表12越秀地产历年合约销售金额分公司区域西南地区北方地区全口径销售金额亿元左轴同比右轴华中地区华东地区1400200大湾区除广州广州18710004112620120078454050150907100010911802180010023417023359346002533602050899504005040200305850530-5020431002019202020212022资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所图表13主要房企2022年全口径销售金额同比增速排名克而瑞口径202022年1-12月全口径销售金额同比增速662022年1-12月全口径销售金额同比增速100-10-20-30-40-50-60-70-80越建华华滨中招仁保绿中电金远首龙万中中碧卓美旭新绿中金中世融秀发发润江国商恒利城海建地洋开湖科交国桂越的辉城地梁科南茂创地房股置集铁蛇置发中地地集集股集地房金园集置集控控控集置集中产产份地团建口地展国产产团团份团产地茂团业团股股股团地团国产资料来源克而瑞国盛证券研究所公司2022年积极于一二线城市拿地投销比保持在06倍以上销售去化确定性强公司销售表现行业领先主要得益于公司近年拓展的货源主要集中在大湾区及华东的高能级城市2021-2022年公司拿地金额分别达932亿元769亿元投销比均维持在06倍以上从拿地结构看近两年在一二线的拿地金额占比超9成且布局的三线城市大多为大湾区的三线城市从渠道看公司61拿地模式优势显著TOD已异地扩张获取2个杭州项目公司2022年末存量土储为2845万方预计2023年可售资源为2400亿元2023年销售目标为1320亿元较2022年实现的销售额增长56对应可售货值55去化率我们认为公司整体货源充足地理位置优质在2023年总量弱复苏的背景下公司重点布局这些高能级城市将更为受益2023年销售目标实现无忧P5请仔细阅读本报告末页声明2023年03月18日图表14越秀地产历年拿地金额及金额口径投销比图表15越秀地产历年拿地金额分城市能级拿地金额亿元左轴拿地强度右轴三线二线一线12010001003108699001081810019800801930324670081806006860500606264400534440753004074605920051202010018000201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所图表16越秀地产历年存量土储建面及同比图表17越秀地产2022年末存量土储分获取方式总土储建面万方左轴其他方式城市同比右轴更新收并购产业勾300025地60232700TOD140240019202100180015公开市场国企合作1500530111401200101090060055城市运营300130300201720182019202020212022资料来源公司公告国盛证券研究所资料来源公司公告国盛证券研究所投资建议考虑到公司1国资背景融资成本较低流动性无忧2将继续受益于竞争格局改善多元拿地渠道及优异的区域布局将保障销售的动能及韧性业绩确定性强预计公司232425年营收分别为8351919810696亿元归母净利润分别为430467517亿元对应的EPS为139151167元股对应PE为767063倍我们给予公司目标市值490亿港元对应2023年10倍PE维持买入评级风险提示房地产政策放松力度不及预期拿地规模及毛利率不及预期P6请仔细阅读本报告末页声明2023年03月18日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的减持相对同期基准指数跌幅在5以上为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股增持相对同期基准指数涨幅在10以上市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编330038邮编518033传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcomP7请仔细阅读本报告末页声明