2022年，越秀地产在市场下行的大潮下交出了亮眼的答卷。究其原因，在国企的背景之外，我们更多看到了企业自身的思考和努力。
　　销售方面，多个核心城市的改善项目热销强力支撑了销售兑现，使越秀地产成为TOP20中唯一一个销售业绩正增长的企业；
　　投资方面，面对机遇，越秀地产果断加速推进“1+4”全国化战略，对高能级城市的持续布局已有明显收效。
　　财务方面，在融资渠道受影响较小的情况下，主动进行债务结构调整，降低了财务成本，进一步提高安全性

研究报告全文：上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都所属行业房地产相关研究发布时间2023年3月16日2020H1年报综述规则已定房企的空间还有多大越秀地产00123HK2020年12月地产月报房住不炒定位长期不变2021更看好以长三角为主的核心城市越秀凭什么能逆势增长2020年12月月度数据全年销售174万亿疫情冲击下房地产实现87的增长核心观点年度盘点2020住宅成交结构性特征明显高能级城市具备先发优势2022年越秀地产在市场下行的大潮下交出了亮眼的答行业研究长沙为何会成为全国学习的范本卷究其原因在国企的背景之外我们更多看到了企业自身企业研究华南房企对外扩张的终极选择占领长三角的思考和努力企业研究从万科A看头部房企的成长与担当企业研究重装上阵重新出发且看绿城销售方面多个核心城市的改善项目热销强力支撑了销如何探底回升售兑现使越秀地产成为TOP20中唯一一个销售业绩正增长销售业绩同比上升23三道红线指标均有改善禹洲集团2021H1中报点评的企业自投合约销售大幅增长融资成本进一步下降至46绿城中国2021H1中报点评投资方面面对机遇越秀地产果断加速推进14全国化战略对高能级城市的持续布局已有明显收效财务方面在融资渠道受影响较小的情况下主动进行债务结构调整降低了财务成本进一步提高安全性研究员于小雨rainyxy微信号yuxiaoyuehconsultingcomcn王玲w18705580201微信号wanglingehconsultingcomcn文婧windaxia0799微信号wenjingehconsultingcomcn亿翰智库专业出品1上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都引言2022年越秀地产在市场下行的大潮下交出了亮眼的答卷究其原因在国企的背景之外我们更多看到了企业自身的思考和努力销售方面多个核心城市的改善项目热销强力支撑了销售兑现使越秀地产成为TOP20中唯一一个销售业绩正增长的企业投资方面面对机遇越秀地产果断加速推进14全国化战略对高能级城市的持续布局已有明显收效财务方面在融资渠道受影响较小的情况下主动进行债务结构调整降低了财务成本进一步提高安全性目录一越秀为什么能够实现销售逆增2二越秀高调拿地的背后是什么3三融资相对畅通的国央企在做什么4四结语4一越秀为什么能够实现销售逆增2022年在市场下行的大背景下越秀地产实现了销售业绩逆增实现合同销售12503亿元同比增长86借此越秀地产于2022年进入行业20强并成为TOP20中唯一业绩正增长的企业越秀地产为什么能够实现逆势增长我们认为主要有以下几点一是布局城市底盘稳固下行的市场也是分化显著的市场核心城市的价值凸显在14的战略下越秀地产坚定地布局大湾区华东区域重要城市以及华中北方和西部区域的核心城市这些城市充足的韧性为越秀地产的销售实现奠定了基础2022年虽然大湾区销售额有所下降不过根基依然稳固幅度不太大同时华东区域销售额同比上升66贡献度也上升了12个百分点至34华中区域销售额同比上升381贡献度上升2个百分点二是项目类型适应市场下行的市场也是需求分化的市场刚需谨慎改善性需求抬头2022年越秀地产在多个核心城市推出的改善性项目实现热销成为了业绩兑现的定心丸在广州豪宅项目琶洲南TOD越秀和樾府单盘销售均超过150亿元二者合计贡献了广州近六成销售并占到越秀全国销售额的约14稳住了大本营的中流砥柱地位在杭州亿翰智库专业出品2上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都与滨江集团合作的改善项目天澜海岸天澜美境项目成为区域高热盘支撑杭州贡献超16的业绩此外上海天樾园和单盘销售745亿元合肥星汇君澜首开去化达到九成三是差异化战略开花结果差异化始终是市场竞争的重要手段越秀地产坚定实施TOD战略近年来该战略已开花结果对企业的销售贡献已经比较明显2022年越秀地产TOD项目实现2209亿元销售贡献全年业绩的18贡献广州业绩的42除了琶洲南TOD项目贡献业绩的还包括星航TOD星樾山畔TOD星汇城TOD星樾TOD星瀚TOD星图TOD越秀地产的持股比例为51至86二越秀高调拿地的背后是什么2021年以来越秀地产频繁出现在热点城市的土地市场尤其是2023年开年在北京的强势表现令人侧目在土地市场竞争格局逐渐反转的背景下我们可能笼统地将其归因于国企光环不过这样未免太浮于表面事实上在高调拿地的背后我们认为越秀地产有清晰的投资战略同时在机遇来临之后表现得非常果断在投资布局上2019年越秀地产提出14全国化战略此后其步伐可以概括为两个阶段和一个节点两个阶段2019-2021年补齐4个区域的布局拼图主要特点是密集地开拓新城市这三年间越秀新进入了15个城市其中包括北京上海深圳成都等核心城市2022年至今巩固和优化布局成果有重点地对新进入城市进行深入在上海深圳北京成都等城市继续拓展一个节点即2021年这一年开始集中供地加之下半年民企逐渐收缩步伐面对机遇越秀地产加速拓展步伐新进入了8个城市包括上海北京西安宁波等图2019年全国化战略以来越秀地产新进入城市时间新进入城市2019年5个深圳长沙成都郑州嘉兴2020年2个南京重庆2021年8个上海北京宁波西安南通东莞毕节郴州2022年1个合肥第30城成都主城郑州主城资料来源企业官网公开资料整理在投资目标上越秀地产坚决选择高能级城市选择核心区域从其2022年在上海亿翰智库专业出品3上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都合肥2023年在北京的动作可见一斑同时在投资方式上多元增储的一贯思路使得越秀地产表现出很大的灵活性在上海北京西安南通等多个城市都寻求当地国企或者知名企业进行合作越秀地产近几年对于高能级城市的不断拓展一方面能够迅速地兑现在销售业绩上另一方面也正在不断增强其布局的安全和质量为企业的长足发展奠定基础三融资相对畅通的国央企在做什么2021年下半年以来国央企融资受到的冲击相对较小同时随着融资政策的纠偏最先受益的也往往是国央企那么在融资基本无虞的情况下国央企在财务方面能够做什么呢答案是调整债务结构2022年越秀地产在以下两个方面有所作为一是调整境内外债务结构截至2022年底越秀地产人民币借贷占比上升3个百分点至75主要是港元银行借款和美元债券占比分别下降2个和1个百分点二是调整债务久期结构截至2022年底越秀地产的债务到期结构较为均匀1年内到期债务占比为182年内到期占比27近半为3-5年内到期与此相比2021年底1年内到期占比392年内到期占比133-5年内到期占比41图2021年底左2022年底右越秀地产债务久期结构资料来源企业业绩会手册在这些调整下越秀地产实现了负债成本的下降和安全性的上升将进一步夯实企业在融资端的优势地位四结语总而言之在国企背景的优势之外我们认为2022年越秀地产的成就更多归因于其清晰的战略果断的执行以及本身稳健的底盘此外我们认为越秀地产的销售和投资策略也可以为行业提供启发我们理解越秀地产业绩会上所言的抢节点是追求高质量的周转抓紧推进好项目的销售然后抓紧去瞄准更好的项目以此循环相应地投资策略必须去找到好的项目和更好的项目因此区域上越秀地产将重点投向大湾区和华东地区以及优质的省会亿翰智库专业出品4上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都城市区域内必须优中选优尽管不同企业对好的项目的理解和侧重不同但是在新阶段下从投资阶段开始清晰的目标周密的思考对每一个企业都必不可少图表2019-2022越秀地产主要指标具体指标2019202020212022合约销售金额亿元721195761151512503合约销售面积万3491379341774140新增土地建面万7706559791826950土地储备总建筑面积万23867245412710528450存续比年68656569营业收入亿元3834462357387242净利润亿元473468527614预收账款亿元4194542073187447预收账款营业收入11121310毛利润率342251218204净利润率1231019285ROE96787677ROA23191819管理费用率32292824销售费用率26262828财务费用率103967165三费费用率161152127118净负债率740475471627剔除预收账款的资产负债率714692691688现金短债比34171114投销比22152217经营活动产生的现金流量净额亿元6371596-468-货币资金亿元3019373140503512有息负债亿元7102678475538830融资成本493462426416总资产亿元23470263203138534635净资产亿元5519642874378479存货亿元13885151011803620974存货周转率02219023880271002954资产周转率01900018570198902194注现金短债比采用狭义口径即现金及现金等价物短期有息负债投销比新增土地建面销售面积财务费用借贷成本总额营业收入亿翰智库专业出品5上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都存货发展中物业持作出售物业存续比总土地储备销售面积ROE净利润净资产均值ROA净利润总资产均值存货周转率营业成本存货均值资产周转率营业收入总资产均值亿翰智库专业出品6上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都免责声明本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写公开信息包括但不限于公司公告房管部门网站互联网检索等多种途径但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整由于时间和口径的原因本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知本报告旨在公正客观地反应企业经营情况在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测仅供参考本报告产权为亿翰智库所有亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分如未经亿翰智库授权传播时私自修改其报告数据及内容所引起的一切后果或法律责任由传播者承担亿翰智库对此等行为不承担任何责任亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利关于我们亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析行业研判企业研究为核心的研究机构隶属亿翰股份其专注于行业趋势企业模型以及资本价值等多维度研究及应用定期向业内资本市场等发布各类研究成果达数千次亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台亿翰智库二维码亿翰智库专业出品7