核心观点
　　2022年，公司实现营收724.2亿元，同比增长26.2%，实现归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，实现核心净利润42.4亿元，同比增长2.1%，业绩增长符合预期。核心净利润增速低于营收增速主要是由于：1）2022年公司毛利率为20.4%，相较上年下降1.3个百分点；2）2022年少数股东损益占比为35.6%，相较上年提升3.6个百分点。公司2022年销售金额同比增长8.6%，增速位居规模房企第一，同时保持57.6%的高拿地强度，并在大湾区之外持续加码华东，充分保障了未来增长的可持续性。
　　事件
　　2022年，公司实现营收724.2亿元，同比增长26.2%，实现归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，实现核心净利润42.4亿元，同比增长2.1%。
　　简评
　　业绩增长符合预期。公司2022年实现营收724.2亿元，同比增长26.2%，去除汇兑损益、投资物业公允价值变动和相关税项变动后的核心净利润为42.4亿元，同比增长2.1%，增速符合预期。核心净利润增速低于营收增速主要是由于：1）2022年公司毛利率为20.4%，相较上年下降1.3个百分点；2）2022年少数股东损益占比为35.6%，相较上年提升3.6个百分点。
　　销售增速位列规模房企第一，华东区域占比提升。公司2022年实现销售金额1250亿元，同比增长8.6%，增速位列规模房企第一，年度目标完成率达101.2%。公司“1+4”的全国化布局日趋完善，2022年大湾区销售占比42.5%，相较上年下降10.1%个百分点，而华东地区销售占比34.4%，相较上年提高11.8个百分点，华东区域成为大湾区之后的公司第二大产能贡献地。
　　拿地保持高强度，土储充足布局合理。公司2022年拿地金额720亿元，拿地强度57.6%，与2021年基本持平。从拿地区域来看，42.0%位于大湾区，32.7%位于广州，广州依然是公司第一大重仓城市。值得注意的是华东、华中分别占比24.8%、24.7%，相较2021年分别提高5.3、2.2个百分点。截至2022年末，公司总土储面积2845万方，相较2021年增长134万方，其中93%位于一二线城市，大湾区和广州分别占比49.8%和42.8%，土储充足且皆位于市场健康的区域，充分保障了未来销售增长的持续性。值得注意的是，公司TOD战略的全国化布局实现了新的突破。2022年公司共获取2个TOD项目，一个为向越秀集团收购的广州琶洲南项目，另一个为在杭州产交所股权收购的杭州勾庄项目。杭州勾庄项目是公司走出大湾区的首个TOD项目，是公司TOD项目全国化布局的全新突破。
　　财务健康，融资成本持续下降。截至2022年末，公司有息负债总额883亿元，同比提高16.9%，其中82%为1年及以上借款。公司三道红线位于绿档，扣预资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、62.7%、2.23，财务健康。公司综合融资成本为4.16%，相较2021年下降10个bp，融资成本下降彰显国企实力，并进一步提高公司综合竞争力。
　　保持高分红比例，积极回馈股东。公司2022年期末派发每股股息0.307港元，连同中期股息，全年每股派息0.626港元，派息总额占核心净利润的40%左右。此外，正值公司上市30周年及成立40周年之际，董事会决定额外进行实物分派，公司合资格股东每持有1000股公司股票，可获得派发越秀房托62个基金单位。公司保持高分红比例，且积极回馈股东。
　　维持买入评级，上调目标价至18.16港元。我们预测2023~2025年公司核心EPS分别为1.45/1.55/1.70元（原预测2023~2024年核心EPS为1.61/1.78元）。公司销售增速为规模房企第一，并于核心城市积极拓储，优质的土储布局以及公司作为实力国企的品牌优势充分保障了未来销售增长的可持续性，同时2021年下半年以来，土拍市场利润率提升，公司未来业绩增长具有坚实基础。2022年全国商品房销售金额同比下滑26.7%，公司销售金额同比增长8.6%，高于全国平均35.3个百分点，其销售领先优势在2023年有望得以保持，考虑到公司的高成长性，我们给予公司可比估值溢价20%，即2023年11xPE，对应股价18.16港元（使用汇率1港元=0.88人民币元）。
　　风险提示：1）业绩方面，受去年疫情影响，施工进度受到冲击，高毛利项目结转或不及预期，从而导致全年毛利率下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会持续在业绩中体现。2）经营方面，当前市场复苏的持续性有待检验，公司前期拿地强度较高，如果市场再次下行，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）公司TOD模式的全国化拓展，可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻。4）目标价的制定基于公司业绩的持续增长，中性情况下公司业绩增长5.8%，按照可比公司11x市盈率，则对应目标价为18.16港元，但若业绩增长不及预期，2023年业绩与2022年持平，同时市盈率下滑至9x，则对应目标价14.05港元。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评地产发展商HS业绩增长符合预期销售拿地表现越秀地产0123HK优异2022年度业绩点评核心观点2022年公司实现营收7242亿元同比增长262实现归母维持买入净利润395亿元同比增长102实现核心净利润424亿元竺劲同比增长21业绩增长符合预期核心净利润增速低于营收增速主要是由于12022年公司毛利率为204相较上年下降zhujinbjcsccomcn13个百分点22022年少数股东损益占比为356相较上年18621097792提升36个百分点公司2022年销售金额同比增长86增速SAC编号s1440519120002位居规模房企第一同时保持576的高拿地强度并在大湾区SFC编号BPU491之外持续加码华东充分保障了未来增长的可持续性发布日期2023年03月19日当前股价115港元事件目标价格6个月1816港元2022年公司实现营收7242亿元同比增长262实现归母主要数据净利润395亿元同比增长102实现核心净利润424亿元股票价格绝对相对市场表现同比增长211个月3个月12个月0526251546137472387388简评12月最高最低价港元1268633总股本万股30964561业绩增长符合预期公司2022年实现营收7242亿元同比增长262去除汇兑损益投资物业公允价值变动和相关税项变流通H股万股30964561动后的核心净利润为424亿元同比增长21增速符合预期总市值亿港元35609核心净利润增速低于营收增速主要是由于12022年公司毛利流通市值亿港元35609率为204相较上年下降13个百分点22022年少数股东近3月日均成交量万股76142损益占比为356相较上年提升36个百分点主要股东BosworthInternationalLimited2715销售增速位列规模房企第一华东区域占比提升公司2022年实现销售金额1250亿元同比增长86增速位列规模房企第股价表现一年度目标完成率达1012公司14的全国化布局日趋118完善2022年大湾区销售占比425相较上年下降101个百68分点而华东地区销售占比344相较上年提高118个百分点18华东区域成为大湾区之后的公司第二大产能贡献地-32拿地保持高强度土储充足布局合理公司2022年拿地金额7202022717202231720224172022517202261720228172022917202311720232172022111720221217亿元拿地强度与年基本持平从拿地区域来看越秀地产20221017恒生指数5762021420位于大湾区327位于广州广州依然是公司第一大重仓城市值得注意的是华东华中分别占比248247相较相关研究报告中信建投房地产越秀地产2021年分别提高5322个百分点截至2022年末公司总土0123230307销售增速保持规模房企第一拿地保持储面积2845万方相较2021年增长134万方其中93位于一高强度2023年2月销售数据点评中信建投房地产开发越秀地产2301100123销售表现优异多元拿地成果丰硕中信建投房地产开发越秀地产2208190123盈利销售逆势增长多元增储捷报频传2022年中期业绩点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明越秀地产港股公司简评报告二线城市大湾区和广州分别占比498和428土储充足且皆位于市场健康的区域充分保障了未来销售增长的持续性值得注意的是公司TOD战略的全国化布局实现了新的突破2022年公司共获取2个TOD项目一个为向越秀集团收购的广州琶洲南项目另一个为在杭州产交所股权收购的杭州勾庄项目杭州勾庄项目是公司走出大湾区的首个TOD项目是公司TOD项目全国化布局的全新突破财务健康融资成本持续下降截至2022年末公司有息负债总额883亿元同比提高169其中82为1年及以上借款公司三道红线位于绿档扣预资产负债率净负债率和现金短债比分别为688627223财务健康公司综合融资成本为416相较2021年下降10个bp融资成本下降彰显国企实力并进一步提高公司综合竞争力保持高分红比例积极回馈股东公司2022年期末派发每股股息0307港元连同中期股息全年每股派息0626港元派息总额占核心净利润的40左右此外正值公司上市30周年及成立40周年之际董事会决定额外进行实物分派公司合资格股东每持有1000股公司股票可获得派发越秀房托62个基金单位公司保持高分红比例且积极回馈股东维持买入评级上调目标价至1816港元我们预测20232025年公司核心EPS分别为145155170元原预测20232024年核心EPS为161178元公司销售增速为规模房企第一并于核心城市积极拓储优质的土储布局以及公司作为实力国企的品牌优势充分保障了未来销售增长的可持续性同时2021年下半年以来土拍市场利润率提升公司未来业绩增长具有坚实基础2022年全国商品房销售金额同比下滑267公司销售金额同比增长86高于全国平均353个百分点其销售领先优势在2023年有望得以保持考虑到公司的高成长性我们给予公司可比估值溢价20即2023年11xPE对应股价1816港元使用汇率1港元088人民币元风险提示1业绩方面受去年疫情影响施工进度受到冲击高毛利项目结转或不及预期从而导致全年毛利率下行此外由于市场下行导致存货减值压力增大有可能会持续在业绩中体现2经营方面当前市场复苏的持续性有待检验公司前期拿地强度较高如果市场再次下行有可能会导致拿地时的预期价格无法实现从而进一步影响后续业绩3公司TOD模式的全国化拓展可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻4目标价的制定基于公司业绩的持续增长中性情况下公司业绩增长58按照可比公司11x市盈率则对应目标价为1816港元但若业绩增长不及预期2023年业绩与2022年持平同时市盈率下滑至9x则对应目标价1405港元图表1重要财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元57379724168466795889110285增长率241262169133150核心净利润百万元41504240448548125269增长率3222587395核心EPS元股134137145155170PE核心EPS7170666256资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明1越秀地产港股公司简评报告图表22022年营收增长262图表32022年核心净利润增长22营业收入亿元营收yoy核心净利润亿元核心净利润yoy800504540700454035406003530353050030252540025202030020151515200101010100555000020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表42022年毛利率204图表52022年少数股东损益占比356毛利率少数股东损益占比400403503530030250252002015015101005050002016201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表62022年销售金额增长86图表72022年拿地强度576销售金额亿元销售金额yoy拿地强度14004590401200803570100030608002550600204076153057157640020103520051000020162017201820192020202120222019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2越秀地产港股公司简评报告图表82022年拿地区域中广州占比327图表993的土储位于一二线城市一线城市二线城市三四线城市广州大湾区除广州华东华中北方西部78000327247474693248资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表10可比公司估值归母净利润亿元PE公司名称公司代码市值亿元2022E2023E2022E2023E招商蛇口001979SZ10724163261169保利发展600048SH17251832029485滨江集团002244SZ29337447867建发国际集团1908HK39143579068平均值13197资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3越秀地产港股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯18817951112likaidcqcsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明4越秀地产港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准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