营业收入稳步增长，毛利率有所承压，核心净利润小幅提升。2022年，公司实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%，实现核心净利润42.4亿，同比增长2.1%。公司实现毛利率20.4%，较上年收窄1.4pct。公司已售未入账销售金额1789.7亿，同比增长18.8%，截止2022年末合同负债规模达744.72亿元，覆盖2022年营业收入1.03倍。
　　合同销售逆势增长，顺势提出下年目标。2022年实现合同销售金额1250.3亿元，逆势增长8.6%，增速位居规模房企第一名：其中大湾区销售金额596.8亿元，占比47.7%，广州单城销售金额532亿元，占比42.5%；华东地区销售规模约430亿，占比34.4%。优良成绩下，公司给出2023年合同销售目标为1320亿元，对应6%增速，彰显公司发展信心。2023年1-2月公司全口径销售226亿，同比增长187%，取得开门红。
　　6+1多元增储，深耕大湾区，大力扩张土地储备。2022年公司通过6+1特色化、多元化的增储方式，在12个核心城市共新增37个项目，总建筑面积达695万平，全部位于一二线城市，其中TOD模式再创佳绩，年内向母公司收购琶洲南项目，总建面43万平，同时与杭州地铁合作获取勾庄TOD项目，总建面37万平。截止2022年末，公司的总土地储备为2845万平，其中大湾区占比50%，广州单城占比43%；华东地区占比16%。凭借公司土储优良带来的去化信心，2023年将继续以销定投，预计用于土地款的支出预算为400亿元。
　　融资优势显著，积极派发红利。公司三道红线保持绿档，扣预资产负债率68.8%，净负债率62.7%，现金短债比2.23倍。公司2022年平均借贷成本为4.16%，较上年下降10bp，持续保持下降趋势。2022年发行境内信用债98.4亿元，加权平均利率仅3.11%，彰显公司融资优势。公司2022年每股派息0.626港元，股息率约5.6%，分红率约40%。此外公司将执行特别股息，每持有1000股可获予62个越秀房托基金单位的实物分派。
　　投资建议：公司双国资背景加持，销售逆势增长，财务状况健康。维持目标价13.15港元/股，预计2023-2025年EPS分别为1.40/1.58/1.77元人民币，对应PE分别为7.47/6.62/5.91。
　　风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。
　　
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate越秀地产00123HK房地产开发房地产发布时间2023-03-18TableTitleTableInvest证券研究报告港股公司报告买入积极派息回报股东销售增速领跑行业上次评级买入年越秀地产年报点评---2022报告摘要TableMarketHK股票数据20230317营业收入稳步增长毛利率有所承压核心净利润小幅提升TableSummary2022年6个月目标价港元1315公司实现营业收入7242亿元同比增长262实现核心净利润424收盘价港元119412个月股价区间港元6491252亿同比增长21公司实现毛利率204较上年收窄14pct公司总市值百万港元3697169已售未入账销售金额17897亿同比增长188截止2022年末合同总股本百万股3096股百万股负债规模达74472亿元覆盖2022年营业收入103倍AH股百万股3096合同销售逆势增长顺势提出下年目标2022年实现合同销售金额日均成交量百万股1112503亿元逆势增长86增速位居规模房企第一名其中大湾区销售金额5968亿元占比477广州单城销售金额532亿元占比425TablePicQuote历史收益率曲线华东地区销售规模约430亿占比344优良成绩下公司给出2023越秀地产恒生指数年合同销售目标为1320亿元对应6增速彰显公司发展信心2023年1-2月公司全口径销售226亿同比增长187取得开门红8061多元增储深耕大湾区大力扩张土地储备2022年公司通过616040特色化多元化的增储方式在12个核心城市共新增37个项目总建20筑面积达695万平全部位于一二线城市其中TOD模式再创佳绩年0内向母公司收购琶洲南项目总建面43万平同时与杭州地铁合作获取-20勾庄项目总建面万平截止年末公司的总土地储备为TOD372022-402022320226202292022122845万平其中大湾区占比50广州单城占比43华东地区占比16凭借公司土储优良带来的去化信心2023年将继续以销定投预计用于土地款的支出预算为400亿元TableTrend涨跌幅1M3M12M绝对收益62053融资优势显著积极派发红利公司三道红线保持绿档扣预资产负债相对收益112063率688净负债率627现金短债比223倍公司2022年平均借贷成本为416较上年下降10bp持续保持下降趋势2022年发行境内相关报告TableReport信用债984亿元加权平均利率仅311彰显公司融资优势公司2022越秀地产001232022年销售逆势前进年每股派息0626港元股息率约56分红率约40此外公司将执核心城市积极增储行特别股息每持有1000股可获予62个越秀房托基金单位的实物分派--20230120投资建议公司双国资背景加持销售逆势增长财务状况健康维东北地产周报2月居民中长贷同比多增持目标价1315港元股预计2023-2025年EPS分别为1401581773月新房高频销售同比转正元人民币对应PE分别为747662591--20230312风险提示业绩预测和估值判断不达预期国内新冠疫情反复TableFinance财务摘要百万元2021A2022A2023E2024E2025ETableAuthor营业收入573788672415648555557939987710144789证券分析师吴胤翔-241026211815987792执业证书编号S0550522030003归属母公司净利润35889339533543413048994054846118117166023wuyxnesccn--1551101598112861194每股收益元116128140158177研究助理喻杰市盈率520649747662591执业证书编号S0550122050029市净率18116067286yujienesccn040054065061058净资产收益率776834867923973总股本百万股30963096309630963096请务必阅读正文后的声明及说明越秀地产港股公司报告TablePageTop附表财务报表预测摘要及指标资产负债表百万元TableForcast2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产283974314045327975343205营业总收入725028565094103101562现金21846376312863725667营业成本57610683247463079586应收账款570286341336销售费用2041231024442638存货209744217280235023247319管理费用1769208822942475其他51814588486397369884财务费用3592555690非流动资产62378623786237862378固定资产13426134261342613426营业利润11078123371418016173无形资产4509450945094509利润总额10830123331417716169租金按金0000所得税4692555065217600使用权资产其他44443444434444344443净利润6137678376558570资产总计346352376423390353405583少数股东损益2184244227563085流动负债178510203497211672220533短期借款15744157441574415744归属母公司净利润3953434148995485应付账款1642177416181698EBITDA11081129291473516863其他161124185978194310203090EPS元128140158177非流动负债83050830508305083050长期借款72554725547255472554租赁负债其他10496104961049610496主要财务比率2022A2023E2024E2025E负债合计261559286547294722303582成长能力少数股东权益37363398054256145646营业收入2621819979股本18035180351803518035营业利润269114149141留存收益和资本公积29395320363503538320归属母公司净利润10298129119归属母公司股东权益47430500715307056355获利能力负债和股东权益346352376423390353405583毛利率204201206215净利率55515254现金流量表百万元2022A2023E2024E2025EROE83879297经营活动净现金流018407-5970352ROIC36404347净利润3953434148995485偿债能力折旧摊销0000资产负债率755761755749少数股东权益2184244227563085净负债比率784564624614营运资金变动及其他-613711624-13625-8217流动比率159154155156速动比率034040036035投资活动净现金流0-4-4-4营运能力资本支出0000总资产周转率022024025025其他投资0-4-4-4应收账款周转率20825200003000030000应付账款周转率3540400044004800筹资活动净现金流0-2620-3020-3320每股指标元借款增加12764000每股收益128140158177普通股增加0000每股经营现金000594-193011已付股利0-2620-3020-3320每股净资产1532161717141820其他-12764000估值比率现金净增加额015784-8993-2971PE649747662591PB054065061058EVEBITDA831643625564资料来源东北证券请务必阅读正文后的声明及说明24越秀地产港股公司报告TablePageTop研究团队简介吴胤翔TableIntroduction同济大学建筑与土木工程硕士现任东北证券房地产组首席分析师5年房地产研究经验担任多家财经媒体特约专家研究覆盖房地产开发物业管理商业运营房产中介REITs等2019年加入东北证券喻杰清华大学土木工程硕士厦门大学环境科学经济学本科3年房地产开发运营管理和项目管理经验现任东北证券房地产组研究助理研究主要覆盖房地产开发2022年加入东北证券陈希瑞清华大学低碳经济硕士曾就职于国银租赁从事基础设施租赁业务3年现任东北证券房地产组研究人员主要研究基础设施公募REITs领域2022年加入东北证券重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间股市场以沪深指数为市场基评级A300准新三板市场以三板成指针对协说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间议转让标的或三板做市指数针对卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上做市转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达克综合指数或行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准标普500指数为市场基准投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明34越秀地产港股公司报告TablePageTopTableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话400-600-0686地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630机构销售联系方式姓名办公电话手机邮箱公募销售华东地区机构销售王一副总监021-6100180213761867866wangyi1nesccn吴肖寅021-6100180317717370432wuxiaoyinnesccn李瑞暄021-6100180218801903156lirxnesccn周嘉茜021-6100182718516728369zhoujqnesccn陈梓佳021-6100188719512360962chenzjnesccn屠诚021-6100198613120615210tuchengnesccn康杭021-6100198618815275517kanghnesccn丁园021-6100198619514638854dingyuannesccn吴一凡021-2036125819821564226wuyifannesccn王若舟021-6100207317720152425wangrznesccn华北地区机构销售李航总监010-5803455318515018255lihangnesccn殷璐璐010-5803455718501954588yinlulunesccn曾彦戈010-5803456318501944669zengygnesccn吕奕伟010-5803455315533699982lvywnesccom孙伟豪010-5803455318811582591sunwhnesccn陈思010-5803455318388039903chensinesccn徐鹏程010-5803455318210496816xupcnesccn曲浩蕴010-5803455518810920858quhynesccn华南地区机构销售刘璇总监0755-3397586513760273833liuxuannesccn刘曼0755-3397586515989508876liumannesccn王泉0755-3397586518516772531wangquannesccn王谷雨0755-3397586513641400353wanggynesccn张瀚波0755-3397586515906062728zhanghbnesccn王熙然0755-3397586513266512936wangxr7561nesccn阳晶晶0755-3397586518565707197yangjjnesccn张楠淇0755-3397586513823218716zhangnqnesccn钟云柯0755-3397586513923804000zhongyknesccn杨婧010-6321089218817867663yangjing2nesccn梁家潆0755-3397586513242061327liangjynesccn非公募销售华东地区机构销售李茵茵总监021-6100215118616369028liyinyinnesccn杜嘉琛021-6100213615618139803dujiachennesccn王天鸽021-6100215219512216027wangtgnesccn王家豪021-6100213518258963370wangjiahaonesccn白梅柯021-2036122918717982570baimknesccn刘刚021-6100215118817570273liugangnesccn曹李阳021-6100215113506279099caolynesccn曲林峰021-6100215118717828970qulfnesccn华北地区机构销售温中朝副总监010-5803455513701194494wenzcnesccn王动010-5803455518514201710wangdongnesccn闫琳010-5803455517862705380yanlinnesccn张煜苑010-5803455313701150680zhangyy2nesccn请务必阅读正文后的声明及说明44