今日焦點：
　　嘉華國際(173 HKHK$2.85)：公布了22年業績
　　企業消息/報告簡評
　　23年的合同銷售面臨較大壓力
　　事件：嘉華國際於3月22日公佈了2022財年業績，我們出席了業績發布會。收入為88億港元，同比跌45.7% (22年上半年為53.9億港元)，核心盈利為14.5億港元，同比跌50.4% (22年上半年為10.63億港元)。公司派發末期股息每股14港仙(全年股息為每股21港仙，派發比率為48%，股息率約7.4%)。
　　主要重點:
　　嘉華計劃於2023年推出5個項目，包括啟德海灣（2,138個單位）、啟德4A區2號項目（2,060個單位）、日出康城第13期項目（2,550個單位）、柏瓏III（680個單位）和凱柏峰III（644個單位）。
　　我們關注公司的項目主要集中於啟德(佔23年推盤量的53%)可能為銷售帶來壓力，主因(1)啟德地區的供應量較多(約28%的23年新供應於啟德)，(2)社區規劃的改變。
　　收入能見度高。於22年底，公司已簽約但未確認之銷售金額為186億元(同比+77%)。另外，公司於本港的土地儲備為150萬平方尺，而於國內亦有土儲8,200萬平方米，公司的充足可銷售資源為並收入提供較高能見度。
　　資產負債率從24%降至13%，但平均借貸成本上升至2.6%（21年為1.6%）。由於22年的利率上升，其利息支出同比增長26.9%。由於約83%的債務（149億港元）為浮動利率，我們預計利率每上升1%將拖累盈利回落約4%。
　　來自投資物業收入可望增長一倍(2025年後)。嘉華目前的投資物業總建築面積約為280,000平方米，於22年的收入約為6.96億港元(同比跌6%)，由於料總建築面積約200,000平方米（包括寫字樓、酒店、服務式公寓和商業樓宇）將逐漸增加至投資物業組合中，我們預計公司的投資物業收入未來增長一倍。
　　管理層將主張保留更多現金以作擴充土儲，而不是回購股票。
　　從長期來看，雖然投資物業收入預計會有較大增長，但貢獻不大（目前約佔總收入的8%）。同時，我們料公司於啟德的項目的銷售及利益率將面臨較大壓力。股份的估值為0.2 x PB，收益率約為7.4%，不過我們預計股價表現將遜於同業，主要91%的收入來自開發物業（44%來自香港，47%來自中國），而且短期內，於香港和中國的銷售不確定性較高。(李錦明)