今日焦點:
　　泓富產業信託(808 HKHK$2.23):發布22財年業績
　　今日焦點:
　　管理層預計23E的收入將保持穩定
　　事件:泓富產業信託於3月9日後公佈了2022財年業績，我們參與了業績發布會。公司的收入為4.34億港元（同比-2.5%，符合預期），淨物業收入為3.379億港元（同比-4%），我們將其歸因於（1）出租率下降（從2021年的97.7%下降至22年的96.3%），（2）續租租金回落，(3)與COVID相關的緩助措施。每基金單位分派為0.1625港元，（同比-7.8%，100%派息比率）。每基金單位資產淨值為4.71港元（同比-2.5%）。
　　重點:
　　管理層預計23E的收入將保持穩定，不過在高利率環境下，將主張保留更多現金，而不是回購股票。
　　甲級寫字樓主要位於非核心地區。公司來自甲級寫字樓的收入佔整體物業收入淨額的近60%。不過，其甲級寫字樓主要位於紅磡、北角和觀塘等的非核心地區。於23年1月，中環/灣仔及銅鑼灣核心商業區的空置率分別為8.9%和10.3%（整體甲級寫字樓為12.2%），而九龍東的空置率為19.6%。隨著未來將有更多甲級寫字樓供應（到27年增長10%），我們認為非核心商業區的出租率及每尺租金將比核心商業區承受更大的壓力。
　　管理層希望可把握九龍東成功活化為香港第二個核心商業區（CBD2）的良機。公司在觀塘擁有3項物業，並佔整體物業收入淨額的~35%。雖然觀塘物業組合的出租率介於94.8-99.2%之間，但九龍東的新增供應預計到26年會增加6%。我們擔心(1)去中環化放緩（核心商業區租金下降），(2)供應增加，(3)九龍東的空置率較高(19.6%)。我們預計九龍東的CBD2發展方向於短期內不會為租金帶來正面影響。
　　股票的交易價格為0.48倍pb，（2年平均約0.44倍），股息收益率為7.2%。公司的業績在疫情期間反映出彈性。然而，考慮到(1)組合集中於非核心商業區和九龍東，(2)約42%/37%的出租面積將於23年及24年到期，我們預計公司的表現將遜於同業。對於房託，我們更看好民生購物中心，我們更偏好置富產業(778 HKHK$6.72)。（李錦明）

研究报告全文：滙富快訊香港及中國市場日報2023年3月10日今日焦點香港及中國市場指數收市每日升跌今年累升恒生指數19925-0607中資企業指數6649-12-08泓富產業信託808HKHK223發布22財年業績紅籌指數4003-1083滬深300指數4019-0438上海A股3434-0254今日焦點上海B股2970254深圳A股2210-0170深圳B股12140249管理層預計23E的收入將保持穩定主要市場指數收市每日升跌今年累升事件泓富產業信託於3月9日後公佈了2022財年業績我們參與了業績發布會公司美國道指32254-17-27標普5003918-1821的收入為434億港元同比-25符合預期淨物業收入為3379億港元美國納斯達克指數11338-2183同比-4我們將其歸因於1出租率下降從2021年的977下降至22年的日經平均指數28377-09879632續租租金回落3與COVID相關的緩助措施每基金單位分派為英國富時指數7879-065701625港元同比-78100派息比率每基金單位資產淨值為471港元法國證商公會指數7315-01130德國法蘭克福指數1563300123同比-25商品價格收市每日升跌今年累升圖主要數據金價美元盎司18310906鋼價美元盎司1967-21137銀價美元盎司百萬港元20222021同比2002-160原油美元桶75-158-60收益434445-25銅價美元盎司88531057鋁價美元盎司2328-09-21物業收入淨額33793521-40鉑價美元盎司94809-116租用率963977NA鋅價美元盎司29740701小麥美分蒲式耳653-46-175每基金單位分派0162501763-78玉米美分蒲式耳611-36-98每基金單位資產淨值471483-25糖美分磅NANA165黃豆美分蒲式耳1510-03-13資產負債比率23423017PVC美元噸NANA36資料來源公司數據新華滙富研究CRB指數264-1830BDIVALUE-124重點匯率美元港元歐羅日元瑞郎人民幣管理層預計23E的收入將保持穩定不過在高利率環境下將主張保留更多現金美元780913620970港元010117311909而不是回購股票歐羅118314411074日元0058070701甲級寫字樓主要位於非核心地區公司來自甲級寫字樓的收入佔整體物業收入淨額瑞郎118410146075的近60不過其甲級寫字樓主要位於紅磡北角和觀塘等的非核心地區於23人民幣01110119501年1月中環灣仔及銅鑼灣核心商業區的空置率分別為89和103整體甲級寫市場情緒目前5日升跌字樓為122而九龍東的空置率為196隨著未來將有更多甲級寫字樓供應信貸違約掉期-美元五年期希臘NANA到27年增長10我們認為非核心商業區的出租率及每尺租金將比核心商業區承愛爾蘭83-24受更大的壓力義大利139-06葡萄牙207-00西班牙10803管理層希望可把握九龍東成功活化為香港第二個核心商業區CBD2的良機公司波動率指數22154在觀塘擁有3項物業並佔整體物業收入淨額的35雖然觀塘物業組合的出租率介於948-992之間但九龍東的新增供應預計到26年會增加6我們擔心1去最新研究報告日期公司分析員中環化放緩核心商業區租金下降2供應增加3九龍東的空置率較高23年3月1日信義能源3868HK崔喻盛196我們預計九龍東的CBD2發展方向於短期內不會為租金帶來正面影響23年2月28日信義玻璃868HK李錦明23年2月13日電動汽車更新崔喻盛23年2月10日越秀地產123HK李錦明股票的交易價格為048倍pb2年平均約044倍股息收益率為72公司23年1月18日永達3669HK崔喻盛23年1月17日特步国际1368HK崔喻盛的業績在疫情期間反映出彈性然而考慮到1組合集中於非核心商業區和九龍23年1月4日電動汽車更新崔喻盛東2約4237的出租面積將於23年及24年到期我們預計公司的表現將遜於同22年12月2日完美醫療1830HK新華滙富研究22年12月1日小鵬汽車9868HK崔喻盛業對於房託我們更看好民生購物中心我們更偏好置富產業778HK-22年11月2日東方電氣1072HK崔喻盛22年10月19日維達國際3331HK崔喻盛HK672李錦明22年10月3日電動汽車更新崔喻盛22年9月22日太陽能更新新華滙富研究22年9月5日東方電氣1072HK崔喻盛22年9月2日電動汽車更新崔喻盛22年8月31日永達3669HK崔喻盛22年8月29日361度1361HK崔喻盛22年8月16日理想2015HK崔喻盛22年8月15日汽車更新崔喻盛22年8月12日完美醫療1830HK新華滙富研究22年8月3日信義能源3868HK崔喻盛滙富金融服務有限公司-httpwwwsunwahkingswaycom請務必參閱後文重要信息披露如有及免責聲明2023年3月10日圖2物業組合營運數據百萬港元地點22年物業收入淨額21年物業收入淨額同比22年租用率21年租用率甲級寫字樓都會大廈紅磡93614103301-94957982泓富產業千禧廣場北角774987511832945955創業街9號觀塘3071331509-25948986商用物業泓富廣場觀塘5606559974-65950981工商綜合物業潮流工貿中心荔枝角3999240913-23983988創富中心部分觀塘301292857454992979工業物業新寶中心部分新蒲崗1289412697161000972總計340905352086-32963977資料來源公司數據新華滙富研究滙富金融服務有限公司-httpwwwsunwahkingswaycom請務必參閱後文重要信息披露如有及免責聲明2023年3月10日滙富股票覆蓋列表HANGSENGCHINAENTINDX名稱代碼市值HKm價格HK昨日升跌評級目標價上升空間市盈率倍股息收益率過去表現最後更新日期HK歷史1年期2年期2年期5D1個月3個月恆生指數HSI1992574061081098738256001國企指數HSCEI6649631291907437306727滬深300指數SHSZ3004019850414214110426242105福耀玻璃3606HK102532347523長倉4150194214170158345277131-Sep-20北控城市資源3718HK208805817長倉180210350504640173312130-Mar-21濱江服務3316HK6344229525長倉235024142120875591110139NA比亞迪電子285HK51486228521中性17602303522441460764168161NA中國利郎1234HK480240102長倉53232794716299100536NA中國軟件國際354HK1625553702長倉1280138411511797066615322327-Oct-20天倫燃氣1600HK520251504長倉87068970796244041735926-Feb-20兌吧集團1753HK59205518長倉5559091NANANANA83191267NA中滙集團382HK325329014長倉45055250443970302082373-May-22訓修實業1962HK35005120長倉175243167NANANA7312125026-Jan-21華虹半導體1347HK43013329011中性263020112113913200238422829-Jul-21金蝶國際268HK50665145834中性1762209NANANA001121428220-Aug-20美東汽車1268HK22039163842長倉22944001872221374893154266-Jan-23明源雲909HK989650545中性28004545NANANA00138244355NA珩灣科技1523HK292326615長倉1703611641301061026601046-Aug-20寶勝國際3813HK447408412長倉2802333NA287681812345016-Nov-20丘鈦科技968HK8017390103長倉17209092101461144018615910-Aug-22舜宇光學2382HK98826901002長倉16080785239318225085512015917-Aug-22信利國際732HK331910545長倉280166727NANANA872222458-Apr-21信義能源3868HK1785724012長倉3986581791281108540152241-Mar-23信義玻璃868HK58938143232長倉186029911384776587977028-Feb-23信義光能968HK8017390103長倉1720909210146114401861599-Aug-21特步國際1368HK2249185344長倉1119312177210166337110215217-Jan-23永達汽車3669HK1103056428長倉73530351604864921450918-Jan-23越秀地產123HK37096119821長倉130085110777347201223510-Feb-23微盟集團2013HK1315247331長倉14402044NANANA0011117219125-Nov-21361度1361HK779537728長倉50032692937934104710229-Aug-22滙富金融服務有限公司-httpwwwsunwahkingswaycom請務必參閱後文重要信息披露如有及免責聲明2023年3月10日貴金屬價格美元本季本年按年有色金屬價格美元本季本年按年黄金盎司18346050583銅噸885305757125白金盎司9493116116133鎳噸232690226226516銀盎司200167167236錫噸2335105959466黄金盎司白金盎司銀盎司-右軸錫噸鎳噸銅噸220050500001100020004500018004010000400001600350001400309000300001200250001000208000800200006001015000700032262292212223233226229221222323能源價格美元本季本年按年煤炭價格本季本年按年原油桶7575757286中國-焦煤噸261007171211天然氣百萬英熱25432432451澳洲-動力煤噸1800555555518原油桶天然氣百萬英熱右軸澳洲-動力煤噸中國-焦煤噸-右軸130-11490440010120440400091103903600834032001007290280069024024005801902000414016007039012006024080032262292212223233226229221222323價格美元本季本年按年價格美元本季本年按年美元指數1053171769人民幣7010101021157574110737271105706910068676695656490633226229221222323623226229221222323價格美元本季本年按年價格美元本季本年按年歐元11121237日元13623838172英鎊12131389韓圜13223494976歐元英鎊14日元韓圜-右軸155150013150145014514001401213501351300111301250125101201200115115009110110032262292212223233226229221222323資料來源彭博滙富金融服務有限公司-httpwwwsunwahkingswaycom請務必參閱後文重要信息披露如有及免責聲明2023年3月10日美國經濟發布表中國經濟發布表指標項目頻率觀察期預計公佈日期指標項目頻率觀察期預計公佈日期首次申請失業保險金人數週23年3月9日M2貨幣供應量月23年3月10日就業報告月23年3月10日採購經理人指數月23年3月31日消費者物價指數月23年3月14日外匯儲備季23年4月7日生產者物價指數月23年3月15日生產者物價指數月23年4月11日商業庫存月23年3月15日消費者物價指數月23年4月11日零售業銷售額月23年3月15日貿易收支月23年4月13日新屋開工與營建許可月23年3月16日零售業銷售額月23年4月18日工業生產指數月23年3月17日工業生產報告月23年4月18日成屋銷售量月23年3月21日國內生產毛額年23年4月18日新屋銷售月23年3月23日耐久財訂單月23年3月24日香港經濟發布表批發庫存月23年3月28日消費者信心指數月23年3月28日指標項目頻率觀察期預計公佈日期國內生產毛額季23年3月30日生產價格季23年3月14日個人收入與支出月23年3月31日採購經理人指數月23年4月3日工業生產報告季23年3月14日工廠訂單月23年4月4日失業率報告月23年3月16日貿易收支月23年4月5日消費者物價指數月23年3月23日汽車銷售月貿易收支月23年3月27日零售業銷售額月23年3月31日M2貨幣供應量月23年3月31日採購經理人指數月23年4月6日外匯儲備月23年4月11日國內生產毛額季23年5月2日綜合利率月滙富研究部分析員分析行業電郵電話李錦明KenLi房地產物業管理Kenlisunwahkingswaycom85222837618崔喻盛EasonCui汽車能源Easoncuisunwahkingswaycom85222837306曲卓妮JennyQuTMT硬件Jennyqusunwahkingswaycom85222837383滙富金融服務有限公司-httpwwwsunwahkingswaycom請務必參閱後文重要信息披露如有及免責聲明2023年3月10日於前兩個交易日大股東所提交的披權益露通知上市法團名稱大股東名稱買入賣出或涉及的股份數目每股的平均價中國同輻股份有限公司-H股LianwenLtd83800LHKD179368中國同輻股份有限公司-H股LianwenLtd83800LHKD179368中國同輻股份有限公司-H股李洪波83800LHKD179368中國同輻股份有限公司-H股李洪波83800LHKD179368人和科技控股有限公司林恕如290000LHKD01020北亞策略控股有限公司SKYVIRTUEHOLDINGSLIMITED36300000LHKD06532北亞策略控股有限公司張一帆36300000LHKD06532瑞爾集團有限公司19GrowthCapitalFundGPInc5752000LHKD129153瑞爾集團有限公司19GrowthCapitalFundLP5752000LHKD129153瑞爾集團有限公司BuckleyJohnPaul5752000LHKD129153瑞爾集團有限公司EmpireChoiceInternationalLimited5752000LHKD129153瑞爾集團有限公司TotalSuccessInvestmentLtd5752000LHKD129153瑞爾集團有限公司YoungRogerKC5752000LHKD129153瑞爾集團有限公司ZhangZheng5752000LHKD129153結好控股有限公司HoneylinkAgentsLimited1998000LHKD01510結好控股有限公司洪漢文1998000LHKD01510艾伯科技股份有限公司ShineWellHoldingsLimited20000000LHKD15000艾伯科技股份有限公司熊少明10000000LHKD15000艾伯科技股份有限公司賀丰年20000000LHKD15000艾伯科技股份有限公司韓笑10000000LHKD15000艾伯科技股份有限公司黎子明20000000LHKD15000資料來源香港交易所滙富金融服務有限公司-httpwwwsunwahkingswaycom請務必參閱後文重要信息披露如有及免責聲明2023年3月10日免責聲明本報告並非要約或招攬購買及認購任何證券本報告中所提及的證券在某些司法管制的區域下並不適合作買賣本報告或其任何部份均不得直接或間接分發或傳送予該等司法管制區域或當地居民違者將構成觸犯有關法律及條例的罪行本報告之擁有人應瞭解並遵守相關之限制本報告只供私下傳閱之用在未得滙富金融服務有限公司滙富金融服務及其聯屬公司統稱滙富集團書面同意之前不得抄襲影印複製或再分發本報告由滙富金融服務在中華人民共和國香港特別行政區香港分發滙富金融服務為根據香港法例第571章證券及期貨條例在香港證券及期貨事務監察委員會證監會註冊為持牌法團中央編號為ADF346本報告所載資料摘錄自相信屬可靠之來源惟滙富金融服務概不就其真確性或準確性作出任何明示或暗示之陳述或保證印製本報告旨在協助收取本報告之人士惟彼等作出判斷時不應依賴此作為一項具權威性之報告或以此為依據本報告不得詮釋要約邀請及招攬購買或出售於本報告所述公司之任何證券本報告所載之建議並無考慮任何特定收件人之特定投資目標財務狀況及特別需要所有意見及估算反映我們在本報告日之判斷故可隨時更改無須另行通知滙富金融服務包括其母公司附屬公司及或聯屬公司可出任本報告所述任何發行商之證券發售之牽頭或副經辦人可不時為任何發行商提供金融服務或其他顧問服務或從任何發行商招攬金融服務或其他業務在過往一年滙富金融服務包括其母公司附屬公司及或聯屬公司可能擔任本報告所述任何發行商之金融工具之市場莊家或以委託人形式進行買賣並可能作為該發行商之包銷商配售代理顧問或放款人滙富金融服務包括其母公司附屬公司聯屬公司股東高級職員董事及任僱員可就任何發行商之證券商品或衍生工具包括期權或其中之任何其他金融工具設立好倉或淡倉及進行買賣滙富金融服務包括其母公司附屬公司及或聯屬公司之僱員可出任任何該等機構或發行商之董事或作為該等機構或發行商之董事會代表2023滙富集團版權所有不得翻印總辦事處聯屬公司及海外辦事處香港加拿大中國滙富金融服務有限公司KingswayCapitalofCanadaInc滙富金融服務有限公司香港金鐘道89號8KingStreetEast北京代表處力寶中心1座7樓Suite1201北京滙富融金投資顧問有限公司電話852-2283-7000TorontoONM5C1B5中國北京市東城區建國門內大街18號傳真852-2877-2665Canada恆基中心1座18樓電話416-861-3099郵編100005傳真416-861-9027電話8610-6518-2813傳真8610-6518-2448上海滙富融略投資顧問有限公司上海市靜安區恒豐路668號蘇河一號B座1樓J12郵編200070電話8621-5049-0358深圳滙富投資諮詢有限公司中國深圳市福田區深南大道4019號航天大廈A座701室郵編518048電話86-755-3333-6539傳真86-755-3333-6536