我们认为最近房价的反弹明显强过销量的复苏。在2023年1月份房价有所小幅复苏之后，我们目前在更多的城市都看到了更强的房价反弹的表现。在2023年2月份，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市，分别达到了55个和40个，显示出全国范围内房价明显复苏的信号。与其他普通商品不同，我们常常会看到房价变动领先于销量的情形，主要原因是地产库存并不构成分析房价的重要变量。我们认为房价的修复，将成为今年剩余时间房地产销量企稳的先行要素。只有当地产商可以从其土地储备中赚到钱的时候，房地产的基本面才会迎来全面修复，包括土地投资、新开工以及房地产销量。
　　两会期间政策基调保持正面，我们也看到地方层面密集出台放松政策。在2023年政府工作报告中，关于“房住不炒”并没有出现在表述之中。我们认为，这预示着仍然偏正面的房地产基调，也预示国内房地产松绑政策会继续持续。除了来自中央政府仍然正面的政策基调以外，最近我们还看到几乎每日都有调控放松的地方性政策出台，例如长沙、福建省、河南省以及深圳等地方。我们认为密集的政策出台会加强市场关于房地产市场进一步放松的预期。
　　我们推荐土储优质的领先房地产企业，以及具有园区主题的企业。我们建议投资人在最近板块回撤后收集房地产板块，尤其是在一些企业发布盈利预警之后。在优质房企中，考虑到稳健的运营和财务上的优势，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。

研究报告全文：股票Research研究EquitySectorTableBasicInfoReportPropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告房地产行业Chineseversion85225097745jameszhangtjascomhk17March2023PriceTableMainInfoOutpacedVolumeinPropertyRecovery行房地产复苏价在量先业WebelievethathousingASPshowedmuchstrongerreboundthanpropertysalesvolumerecentlyAfterslightASPreboundinJan2023weRatingTableInvestInfo报OutperformsawmuchstrongerimprovementinhousingASPinmorecitiesInFeb2023Maintained告thenoofcitiesthatrecordedMoMgrowthinnewhomeASPandsecond-handSectorReporthomeASPwere55and40respectivelywhichdemonstratednationwideASP评级跑赢大市维持recoveryinthepropertymarketUnlikeothernormalcommoditiesweusually2seechangeinhousingpricesaheadofsalesvolumeasinventoryisnotakeyMSMPIandHSIperformancefactortoaffecthousingpricesWebelievetheASPrecoverywillbealeadingfactorfortherecoveryofsalesvolumeintherestofthisyearOnlywhen恒生内地地产指数和恒生指数developerscantakeprofitfromtheirlandbankwillweseeall-round200ofreturnfundamentalimprovementsincludinginlandinvestmentsnew-startsand00salesvolume200PolicytoneremainspositivefromtheTwoSessionsandwehaveseen400intensivepolicyrelaxationatcitylevelInthe2023governmentworkreport600thephraseofhousesareforlivinginnotforspeculationwasdroppedfrom800证thenarrativeWebelievethisstillindicatesapositivetoneontheproperty告sectorwhichimpliesthattheeasingofChinaspropertycurbswillcontinue1000券Apartfromthestill-positivetonefromthecentralgovernmentwehaveseen1200研报Mar-22May-22Jul-22Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23city-levelpolicyrelaxationalmosteverydayrecentlyegChangshaFujian究究HenanandShenzhenWethinktheintensivepolicyrelaxationwillhelptoliftupHSIIndexMSMPIIndexthemarketsexpectationoffurtherpolicyeasingSourceBloombergResearchReport报研Werecommendleadingnameswithqualitylandbankalsonamesrelated告Nationalpropertysalesperformance券toindustrialparkbusinessWesuggestinvestorstoaccumulateproperty全国房地产销售表现EquitysectorstocksaftertherecentpullbackespeciallyaftersomeprofitwarningsRMBbn20000160证wereannouncedAmongthequalitynameswerecommendLongfor0096018000140HKGemdale600383SHPolyDevelopment600048SHandVanke-H16000120140001008002202HKbasedontheirsolidoperationsandfinancialedgeWealso120006010000recommendindustrialparkcompanyCSSD601512SHwhichwillhave408000bettergrowthoutlookunderfavorableindustrialpolicy20600004000Risks1Reopeningofup-frontfinancingincreasingtheindustrysleverage-20T2000-402deterioratinghomebuyingdemand0-60a我们认为最近房价的反弹明显强过销量的复苏在2023年1月份房价有所小幅复苏之后AmountSoldofCommodityHousesLHS我们目前在更多的城市都看到了更强的房价反弹的表现在2023年2月份新建商品住宅bAmountSoldofResidentialHousesLHS房和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别达到了55个和40个显示出全国范围内房价明AmountSoldYTDYoYofCommodityHousesRHSlAmountSoldYTDYoYofResidentialHousesRHS地显复苏的信号与其他普通商品不同我们常常会看到房价变动领先于销量的情形主要原SourceNationalBureauofStatisticsofChina产e因是地产库存并不构成分析房价的重要变量我们认为房价的修复将成为今年剩余时间房地产销量企稳的先行要素只有当地产商可以从其土地储备中赚到钱的时候房地产的基本行面才会迎来全面修复包括土地投资新开工以及房地产销量业LPropertySector两会期间政策基调保持正面我们也看到地方层面密集出台放松政策在2023年政府工作e报告中关于房住不炒并没有出现在表述之中我们认为这预示着仍然偏正面的房地f产基调也预示国内房地产松绑政策会继续持续除了来自中央政府仍然正面的政策基调以外最近我们还看到几乎每日都有调控放松的地方性政策出台例如长沙福建省河南省t以及深圳等地方我们认为密集的政策出台会加强市场关于房地产市场进一步放松的预期M我们推荐土储优质的领先房地产企业以及具有园区主题的企业我们建议投资人在最近板a块回撤后收集房地产板块尤其是在一些企业发布盈利预警之后在优质房企中考虑到稳健的运营和财务上的优势我们推荐龙湖集团00960HK金地集团600383SHr保利发展600048SH和万科企业02202HK同时我们也推荐园区公司中新集团g601512SH其在利好产业政策下具备更好的增长前景i风险1重新放开前融行业杠杆上行以及2购房需求下行nSeethelastpagefordisclaimerPage1of4府工作报告中有出现在表述之中我们认为这两会期间政策基调保持正面我们也看到地方层面密集出台放松政策素只有当地产商可以从其土地并不构成分析房价的重要变量我们认为房价将会上涨则比增长为建商品住宅和住宅销售价格环比上涨的城市分别达到了年我们认为最近房价的反弹明显强过销量的复苏政策下具备更好的增长前景SH1侧宽松政策市场情绪将有所改善同时我们建议投资者在选股时些企业我们推荐土储优质的领先房地产企业以及具有园区主题的企业资料深汕特别合作区将实施房票安置我们另一个是Se表资料来源国家统计局国泰君安国际图2023202320232023202320232023日期环比下降上个月更多的低线城市的e08060402112022保利发展0002040608来源媒体来源国泰君安国际1th还看到几乎每日都有月2023e年年年年年年年各省市发布份las03财年的3333333支持刚性和改善性住房需求房价有所t月月月月月月月70-cityASPMoM70-cityASPcitiestier-3MoM70-cityASPcitiestier-1pag年而盈利预警之后04而131099763近期与其他普通商品二手有关e2日日日日日fo稳健业绩以商品以促进棚户区重建并考虑取消部分月日日r2023当我们观察其他商品的消费复苏出台相关房地产行业住宅销售价格新建商品住宅disclaimer回暖600048房放开复苏之后Nanyang深汕合作区ShenzhenZhumadianFujianChangzhouChangshaX省年iameniamen例如碧桂园于地方性的市701放松房价也限购SH-月则citycitynewhomesales福建逻辑提及了两方面的目标与之前保持了一致性及和万科企业厦门资产环比增长的城市数量分别政策房南阳-环比下降2Shantou长沙意味不同已但调控放松驻马店销售价格常州我们融资中赚到钱的时候房地产的基本面才会迎来全面修复包括土地投资新开工以及房地产销量70-cityASPMoM70-cityASPcitiestier-2全面止跌回暖限售同时着房地产目前优势对于房地产行业仍202301解决好新市民青年人等住房问题维持政策在全国范围内复苏在更多的城市都看到了55常签满长沙已对住房限售政策做出调整由原来的不动产权证满拥有二孩及以上的厦门市户籍家庭可在本市购买第三套自住商品住房新闻详情政府宣布将二套房首付深汕特别合作区宣布放开商品房限购发布率和首付比例将实施房票安置以促进棚户区重建并考虑取消部分下的有质量扩张上涨带来的对资产的修复程度02202州宣布取消年个和政策出台20232427同时3根据国家统计局的数据P年年即可出售月项稳楼市措施逻辑40基调HK年132023地区我们认为密集的政策出台会加强市场关于房地产市场进一步放松的预期个显示出全国范围内房价明显复苏的信号2023时我们通常同时我们也推荐园区公司中新集团3继续偏正面的走向我们常常会看到仅为2日发布了负面盈利警告月年新房的限售期的购房限制同时降低年16年19在优质房企中我们推荐龙湖集团3图资料来源国家统计局国泰君安国际2比例降至月日个和推我们建议投资人在最近板块较月2统计局0806040270002040608行小区停车位办理不动产权证更为审慎强的房价反弹表现在三线日一先看到量的复苏然后随着27在常州取消新房一是线城市价在量先个20城市的整体二手房2023公布了取得不动产权证后即可上市交易将成为也预示70-cityASPYoYtier-3citiesYoY70-cityASPcitiestier-12023此前为在有效防范化解优质头部房企风险但的我们仍然重点推荐央国企业和优质民企除了来自中央政府年政府工作报告中关于一线城市限售70二手的情形购房TablePageHeader年决定我们着个仍30住宅价格国内房地产松绑贷款利率和首付比例270维持大中2-今年月三线城市的整体认为的房价在较早时候率先citycitysecond年限售期主要原因是地产库存的2城市的2023地区下半年年通过持续的基本面改善和更多的需求回调平均售价支持团购商品住房反弹势头-的购房限制同时降低handhomesales年商品009604持续后收集房地产2年方可上市交易调整为网601512房地产销量270-cityASPYoYcitiestier-270-cityASP相比之下月2023库存的月份新建商品住宅和二手正面的政策基调以外最近政策会继续持续环比持平而份更为HK平均年房金地集团SH强劲逐步新建商品住宅住不20233房价改善资产负债状况是否的特性决定了其其在利好产业月板块复苏之后我们2023减少销售价格炒9数据年企稳的先行要尤其是在一日福建rprySectorProperty2023购房3年的提法月考虑到此外1贷款利PagePage继60038310年售价月新2023并没表示日12政其环认月ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业17March2023表风险资料来源Se大发地产上坤地产汇景控股领地控股大唐集团控股建业地产祥生控股集团融信中国正荣地产弘阳地产佳源国际控股五矿地产德信中国绿地香港时代中国控股中梁控股上实城市开发招商局置地中骏集团控股合景泰富集团主要收入来自内地的香港上市小型开发商加权平均简单平均龙光集团宝龙地产华南城保利置业集团富力地产远洋集团绿景中国地产旭辉控股集团金地商置雅居乐集团深圳控股中国海外宏洋集团美的置业新城发展金辉控股中国金茂合生创展集团绿城中国越秀地产建发国际集团主要收入来自内地的香港上市加权平均简单平均碧桂园龙湖集团万科企业中国海外发展华润置地主要收入来自内地的香港上市大型开发商公司加权平均简单平均e2the行业估值表--HH1las重新放开前融行业杠杆上行以及股股Bloombergtpagefor国泰君安国际disclaimer中型开发商0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006900HK6900HK9968HK6999HK2599HK3301HK6158HK1996HK2768HK2019HK1233HK2772HK1966HK1813HK3380HK1238HK1668HK2777HK3377HK3383HK3990HK1030HK9993HK3900HK1908HK2007HK22022117HK1109HK6111HK832HK832HK563230HK337HK978HK884535HK604HK817HK754HK123HK960HK688119HK8181HK9595HK代码HKHK货币HKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKDHKD1395181395182053772151762535051377113771155451800120239208592537137034441466108011301113192百万107710771157123512391640187119342292239626493547529954015962606470317167761679148003913595411811港元市值126326354709866898购房需求下行110P20nanananana151204100608110712080414070507423910174531040818272075819101828134634246386755145154555446521A32022nananananananananananananananananananana20282445293845438084615531465858812726150569152651400518566713F市盈率2023151151nanananananananananananananananananana21242544254047387370585334485755731414231508041417494405176013F20210nanananananananananananananananananana2226234425364635655653493543515065131216150705141643380915561342FTablePageHeader20na010203040306030206070907060209050509010100000100010101000001000201010202020101040301010102010101030321A2022nanananananananananananananananananana0102030503030607160700208050509010202020102010106030101010101016F市净率2023nananananananananananananananananananana01020304020050614060602080505080010202010101050301010101010131F2024nananananananananananananananananananana01020304020305061006050207050508010102020101010503010101010101FROE548159206202124124103107107174110118nanananananananananananananananananarprySectorProperty2255808769498499639388104034674076608362181194FPagePageDY2010671067312512515612153511822nanananananananananananananananananana5600698352000417582998889237769160654856597167645044ofofF42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业17March2023See个股评级标准th供使用情况或使用会违反适用的法律或规例或会令国泰君安或其集团公司在此等管辖范围内受制于任何注册或领牌规定如有需要投资者务必向其各自专业人士咨询并谨慎抉择主观假定和判断而做出预见性陈述因此可能具有不确定性投资者应明白及理解投资证券及投资产品之目的及当中的风险在决定投资前君安集团的资产管理部和投资业务部可能会做出与本报告的推荐或表达的意见不一致的投资决策报告涉及的公司洽谈投资654321评级区间参考基准行业评级标准评级区间参考基准电话香港中环皇后大道中本研究报告中的资料力求准确可靠但国泰君安并不对该等数据的准确性和完整性作出任何承诺报告中可能存在的一些基于对未来政治和经济的某些国泰君安的销售员本研究报告并不构成国泰君安证券免责声明利益披露事项网址e20las受雇于国泰君安或其集团公司或与其没有联系的个人没有担任本研究报告所评论的发行人的高级人员国泰君安或其集团公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动国泰君安或其集团公司在现在或过去国泰君安或其集团公司并未持有本研究报告所评论分析员或其有联系者分析员或其有联系者01502HK23ww8522509t报告并非针对或意图向任何属于任何管辖范围的市民或居民或身处于任何管辖范围的人士或实体发布或供其使用而此等发布公布可pag跑输大市中性跑赢大市评级卖出减持中性收集买入评级国泰君安证券66wgtjacomhk香港恒生指数e香港恒生指数至至fo1818r存在投资银行业务的关系disclaimer个月个月-189118交易员和其它专业人员可能会向国泰君安的客户提供与本研究部中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略国泰181香港并未持有并未担任号新纪元广场低座银行业务或其它业务传真有限公司版权所有不得翻印8522509本研究本研究报告所评论的发行人的高级人员香港或行业基本面不理想小于或行业基本面中性-或行业基本面良好超过相对表现超过相对表现或公司行业基本面不理想小于或公司行业基本面不理想-或公司行业基本面中性-或公司行业基本面良好5或公司行业基本面良好55155报告所评论的发行人的任何财务权益12有限公司27个月内至---5至155至157793楼至1555例如-5有与本研究报告所评论的旭辉永升服务P的发行人的市场资本值配售代理牵头经辨人保荐人包销商或从事自营投资于该股票国泰君安对收购购买或认购证券的邀请或要约国泰君安或其集团公司有可能会与本1或以上的财务权益TablePageHeader095HK01995雅生活服务039HK3319rprySectorProperty金融街物业PagePage4ofof42nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业17March2023