本报告导读：
　　公司于2022年进入缩表，随着资产负债表的优化和多航道业务的发展，利润率已基本企稳。未来住宅业务聚焦核心城市，其余航道业务持续增长，业务结构继续优化。
　　摘要：
　　公司2022年业绩符合预期，维持公司增持评级。公司2022年业绩符合预期，实现营业收入2506亿元和归属普通股东净利润244亿元，分别增长12.2%和2.1%。公司持续优化资产负债表，积极调整土储结构和发展多航道业务，上调公司2023~2024年业绩增速至5.4%、7.0%（原2.4%、5.1%），预计公司2025年业绩增速为11.2%。上调公司2023~2024年EPS至4.05、4.33元（原3.90、4.10元），预计2025年EPS为4.81元。维持公司“增持”评级。
　　公司2022年进入缩表，利润率基本企稳。2022年公司总资产下降11.5%达到7868亿元，进入缩表阶段。其中，公司有息负债较2021年初略有增长，但随着公司进入到谨慎经营状态，预计同样将进入到收缩阶段。2022年公司毛利率较半年度下降0.1pct达到21.2%，其中开发物业约17.9%已经开始回升；2022年公司净利率为9.7%，较半年度同样回升。考虑到持有物业运营和其他服务业务利润率预计随着防疫优化后也将处于恢复状态，因此公司利润率已基本企稳，开始回升。
　　公司土储结构持续优化，住宅开发业务未来将聚焦核心城市。2022年公司房地产销售随行业调整而下降30.5%达到2016亿元。公司土地投资力度有所下降，为23.2%，新增土地储备448万方，截止年末土储约5795万方，公司土储持续下降。由于公司拿地集中在核心城市，拿地均价增长61.3%达到10461元/平方米。公司缩表的同时土储下降，结构优化，公司未来将在核心主力城市聚焦。
　　随着多航道业务的发展，公司进入到业务结构调整期。2022年公司的运营及服务收入合计236亿元，同比增长25.1%。其中运营中的购物中心和冠寓预计随着疫情结束而带来出租率和营业额的回升。服务业务随着公司品牌影响力而实现较快增长。当前公司非住宅业务收入占比提升到9.4%。随着多航道业务的发展，收入和利润结构继续调整。
　　风险提示：需求下行幅度超预期，其他转型业务发展不达预期。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitleTableInvest龙湖集团0960评级增持当前价格港元2185资产负债表优化多航道业务发展20230319海对公司2022年业绩的点评Table交易数据Market52周内股价区间港元1000-4315外谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师当前股本百万股6061010-83939826010-83939776021-38675923公当前市值百万港元132427xiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom司证书编号S0880518010002S0880518010005S0880518010004TablePicQuote香本报告导读52周内股价走势图公司于2022年进入缩表随着资产负债表的优化和多航道业务的发展利润率已基港龙湖集团恒生指数本企稳未来住宅业务聚焦核心城市其余航道业务持续增长业务结构继续优化12摘要-5TableSummary公司2022年业绩符合预期维持公司增持评级公司2022年业绩符-22-39合预期实现营业收入2506亿元和归属普通股东净利润244亿元-56分别增长122和21公司持续优化资产负债表积极调整土储结-73构和发展多航道业务上调公司20232024年业绩增速至5470原2451预计公司2025年业绩增速为112上调公司20232024年EPS至405433元原390410元预计2025年EPS为481元维持公司增持评级相关报告证公司2022年进入缩表利润率基本企稳2022年公司总资产下降TableReport券115达到7868亿元进入缩表阶段其中公司有息负债较2021年民企信用风向标2023213研初略有增长但随着公司进入到谨慎经营状态预计同样将进入到收究缩阶段2022年公司毛利率较半年度下降01pct达到212其中开融资迎来改善销售等待复苏20221221发物业约179已经开始回升2022年公司净利率为97较半年报聚焦战略不变初心20221031度同样回升考虑到持有物业运营和其他服务业务利润率预计随着防告疫优化后也将处于恢复状态因此公司利润率已基本企稳开始回升销售继续改善拿地聚焦核心20221017公司土储结构持续优化住宅开发业务未来将聚焦核心城市2022年公司房地产销售随行业调整而下降305达到2016亿元公司土地结算提速谨慎前行2022827投资力度有所下降为232新增土地储备448万方截止年末土销售改善拿地下行2022717储约5795万方公司土储持续下降由于公司拿地集中在核心城市拿地均价增长613达到10461元平方米公司缩表的同时土储下转型加速新老业务更替时2022328降结构优化公司未来将在核心主力城市聚焦随着多航道业务的发展公司进入到业务结构调整期2022年公司的运营及服务收入合计236亿元同比增长251其中运营中的购物中心和冠寓预计随着疫情结束而带来出租率和营业额的回升服务业务随着公司品牌影响力而实现较快增长当前公司非住宅业务收入占比提升到94随着多航道业务的发展收入和利润结构继续调整风险提示需求下行幅度超预期其他转型业务发展不达预期财务摘要百万人民币2019A2020A2021A2022A2023E2024E2025ETableFinance营业收入151026184547223375250565267138292246324070-3042222101226694109毛利润50797540315654153038570106653277500净利润18337200022385424362256702746330534-12991193215470112PE66615150474440PB13111009080706请务必阅读正文之后的免责条款部分龙湖集团0960本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用1122885删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级增持相对当地市场指数涨幅15以上以报告发布后的12个月内的市场表现谨慎增持相对当地市场指数涨幅介于515之间为比较标准报告发布日后的12个月股票投资评级中性相对当地市场指数涨幅介于-55内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的当地市场指数涨跌幅为基减持相对当地市场指数下跌5以上准增持明显强于当地市场指数行业投资评级中性基本与当地市场指数持平减持明显弱于当地市场指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3龙湖集团0960附海外当地市场指数亚洲指数名称美洲指数名称欧洲指数名称澳洲指数名称沪深300标普500希腊雅典ASE澳大利亚标普200恒生指数加拿大SPTSX奥地利ATX新西兰50日经225墨西哥BOLSA冰岛ICEX韩国KOSPI巴西BOVESPA挪威OSEBX富时新加坡海峡时报布拉格指数台湾加权西班牙IBEX35印度孟买SENSEX俄罗斯RTS印尼雅加达综合富时意大利MIB越南胡志明波兰WIG富时马来西亚KLCI比利时BFX泰国SET英国富时100巴基斯坦卡拉奇德国DAX30斯里兰卡科伦坡葡萄牙PSI20芬兰赫尔辛基瑞士SMI法国CAC40英国富时250欧洲斯托克50OMX哥本哈根20瑞典OMXSPI爱尔兰综合荷兰AEX富时AIM全股请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3