投资要点
　　维持“买入”评级，目标价30.0港元：公司2022年在面临巨大外部环境挑战的情况下依然实现好于行业平均的业绩，同时保持稳健派息，公司收缩资产负债结构，保持连续拿地，商场开业有所放缓但符合预期，管道中储备项目依然较为充足，内外因双向驱动，多元化业务增速更快。我们预计公司2023/2024年的营业收入为2582/2714亿元，同比增长3%/5%；核心净利润为224/245亿元，分别同比下降0.5%和增长9.3%。我们维持“买入”评级，目标价30港元，对应2023/2024年PE为6.9/6.4倍，当前股价对应2021A股息收益率为5.9%。
　　核心净利润同比增长0.4%，表现优于行业平均：2022A公司实现营业收入2506亿元人民币（下同），同比增长12%，收入稳步增长，其中销售物业、租金收入、物管及其他收入分别占91%、5%、5%；毛利润530亿元，同比下降6%；归母核心净利润为225亿元，同比增长0.4%。毛利率为21.2%，同比下降4.1个百分点，其中开发、投资物业、物管及其他分别为17.9%、75.6%、28.9%，同比下降5.1、增长0.9、增长9.7个百分点；核心净利率为9.0%，同比下降1.0个百分点。末期每股派息0.8元，全年每股派息1.13元，派息额占核心净利润比例为31%，仍然稳健派息。
　　2023年做好供货准备：2023年公司计划供货3000+亿元，其中存货、老盘新推、全新项目占50%、30%、20%。按城市划分，一二线城市项目占80%以上。长三角、西部、环渤海、华南和香港、华中占27%、27%、23%、13%、10%。若按65%去化估测，全年销售有望保持平稳。
　　拿地策略更加聚焦：2022A公司新增34个土地项目，新增总GFA为448万平米，权益GFA291万平米，权益比例65%，略高于当前销售权益比例。权益地价304亿元，占权益销售金额比例为24%。平均权益成本为10461元/平米，公司拿地重点聚焦20个核心城市，拿地成本同比提升。截至期末公司的总土地储备为5795万平米，同比下降21%，权益面积3975万平米。
　　租金收入逆势增长：2022A公司投资物业实现租金收入119亿元，同比增长11%，其中商场和租赁住房分别实现租金收入93、24亿元，同比增长15%和8%。物业管理收入为117亿元，同比增长39%。2022A商场零售额423亿元，同比下降9%，同店同比下降21%。租售比提升4.7个百分点至21.9%。期内新开12重资产+3轻资产，截至目前开业商场76个，分布在17个城市，加入储备中商场共139个。预计2023年将新开5重资产+6轻资产商场。
　　财务状况保持稳定：截至2022A公司的净负债率为58%，同比提升11个百分点；现金短债比3.52倍。公司平均融资成本为4.10%，同比下降4bps。公司持续收缩负债规模，23年已无境外债务到期，短期债务保持在10%的较低水平。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究industryId房地产行业investSuggestion买入00960HK龙dy湖Com集pa团ny港股通沪深维持title业绩稳健财务稳定目标价3000港元现价2185港元createTime12023年3月20日投资要点预期升幅37跟sum维m持ary买入评级目标价300港元公司2022年在面临巨大外部环境挑战的情况下依然实踪现好于行业平均的业绩同时保持稳健派息公司收缩资产负债结构保持连续拿地商场开报业有所放缓但符合预期管道中储备项目依然较为充足内外因双向驱动多元化业务增速更市场ma数rk据etData快我们预计公司20232024年的营业收入为25822714亿元同比增长35核心净利润告日期2023317为224245亿元分别同比下降05和增长93我们维持买入评级目标价30港元收盘价港元2185对应20232024年PE为6964倍当前股价对应2021A股息收益率为59总股本亿股6342核心净利润同比增长04表现优于行业平均2022A公司实现营业收入2506亿元人民币下同同比增长收入稳步增长其中销售物业租金收入物管及其他收入分别占总市值亿港元138566129155毛利润530亿元同比下降6归母核心净利润为225亿元同比增长04毛利总资产亿元786774率为212同比下降41个百分点其中开发投资物业物管及其他分别为179756净资产亿元142100289同比下降51增长09增长97个百分点核心净利率为90同比下降10个百分每股净资产元2262点末期每股派息08元全年每股派息113元派息额占核心净利润比例为31仍然稳健数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院派息整理2023年做好供货准备2023年公司计划供货3000亿元其中存货老盘新推全新项目占50相关rel报ate告dReport3020按城市划分一二线城市项目占80以上长三角西部环渤海华南和香港华中占2727231310若按65去化估测全年销售有望保持平稳业绩稳健增长拿地更加聚拿地策略更加聚焦2022A公司新增34个土地项目新增总GFA为448万平米权益GFA291焦20220828万平米权益比例略高于当前销售权益比例权益地价亿元占权益销售金额比例持续拿地8月加大推货力65304为平均权益成本为元平米公司拿地重点聚焦个核心城市拿地成本同比提度20220812241046120下半年将加大推货力度升截至期末公司的总土地储备为5795万平米同比下降21权益面积3975万平米20220715租金收入逆势增长2022A公司投资物业实现租金收入119亿元同比增长11其中商场和保持全面均衡有质量的增长租赁住房分别实现租金收入9324亿元同比增长15和8物业管理收入为117亿元同20220327比增长392022A商场零售额423亿元同比下降9同店同比下降21租售比提升47个百分点至219期内新开12重资产3轻资产截至目前开业商场76个分布在17个城市海外em房ail地Au产th研or究加入储备中商场共139个预计2023年将新开5重资产6轻资产商场分析师财务状况保持稳定截至2022A公司的净负债率为58同比提升11个百分点现金短债比倍公司平均融资成本为同比下降公司持续收缩负债规模年已无境外宋健3524104bps23债务到期短期债务保持在10的较低水平songjianxyzqcomcn风险提示宏观经济增长放缓行业调控政策加严流动性收紧商品房销售不及预期人民币贬值租金收S入F不C及预BM期V912SACS0190518010002主要财务指标主要财务指标严宁馨会计zyc年wz度b2022A2023E2024E2025E营业收入亿元2506258227142886yanningxinxyzqcomcn增长率122305163SACS0190521010001核心净利润亿元225224245278请注意严宁馨并非香港证券及增长率04-0593133期货事务监察委员会的注册持毛利率212205214228牌人不可在香港从事受监管的核心净利率90879096活动净资产收益率169150147150每股核心收益元378376411466assAuthor每股派息分113113123140资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外公司跟踪报告评级附表资产负债表单位百万元人民币利润表单位百万元人民币会计年度2022A2023E2024E2025E会计年度2022A2023E2024E2025E流动资产540238538541542712552499营业收入250565258202271430288556货币资金72095767488452088319营业成本197527205324213353222895发展中物业434412410416其它收益1986157716521721应收账款29820282962677127670销售费用5338550057826147其他流动资产105532105532105532105532管理费用6794645567867214存货325035320230318158323240营业利润41931424274708853948非流动资产246536265548284937304451财务费用158142142144物业厂房及设备2770223217201234公允价值变动2888000预付租赁款项0000投资收益1421995697488投资物业187671207671227671247671税前盈利45822432794764254291联合营公司权益29186291862918629186所得税12999129841429316287其他非流动资产202202202202税后盈利32823302963334938004递延税项资产11217112171121711217少数股东损益84617877883810223资产总计786774804089827649856949核心净利润225402241924512277819764327328流32动24负59债核心EPS元33587533278376411466短期借款20657208012080121301每股股息分113113123140应付账款279830273575271139265770应付税项33611336113361133611主要财务比率非流动负债217720217576217576222076会计年度2022A2023E2024E2025E长期借款187351187207187207191707成长性长期应付款1077107710771077营业收入122305163递延所得税负债14812148121481214812营业利润-0412110146负债合计553595547340544904544535核心净利润04-0593133股本546546546546储备141554157247174405193852盈利能力少数股东权益9107998956107793118016毛利率212205214228股东权益合计233179256749282745312414核心净利率90879096负债及权益合计786774804089827649856949ROE169150147150偿债能力现金流量表单位百万元人民币净产负债率581509435397会计年度2022A2023E2024E2025E流动比率16161717净利润32823302963334938004融资成本158142142144营运能力次公允价值变动损失0000资产周转率301325333343财务费用158142142144应收帐款周转率8491101104所得税开支12999129841429316287营运资金的变动-22766951164-11356每股资料元经营活动产生现金流量9095297783380025841每股核心收益378376411466投资活动产生现金流量-33789-18257-18532-18563每股净资产238265293326融资活动产生现金流量8686-6868-7496-3478现金净变动-16009465377723799估值比率倍现金的期初余额88104720957674884520PE50514641现金的期末余额72095767488452088319PB08070606请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外公司跟踪报告评级分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级公司股价或行业指数相对同期相关减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5证券市场代表性指数的涨跌幅其中无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确A股市场以沪深300指数为基准新三板定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级市场以三板成指为基准香港市场以恒推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数生指数为基准美国市场以标普500或行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平纳斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露联公司在过去十二个兴月证内国与际Ji证nJ券ia有ng限Ro公ad司及Bri或dg其e有Co关nstructionDevelopmentCoLtd福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司海宁市城市发展投资集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司南洋商业银行有限公司平安国际融资租赁有限公司上海银行杭州分行湖州南浔振浔污水处理有限公司杭州银行绍兴分行新昌县交通投资集团有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司北京银行股份有限公司杭州分行台州市黄岩经济开发集团有限公司湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司江苏银行扬州分行GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtd湖北农谷实业集团有限责任公司湖州经开投资发展集团有限公司环太湖国际投资有限公司温州名城建设投资集团有限公司泰安市城市发展投资有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行如皋市经济贸易开发有限公司重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司厦门国贸控股集团有限公司国贸控股香港投资有限公司澳门国际银行股份有限公司中国国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited嵊州市交通投资发展集团有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司溧源国际有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLi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