核心观点
　　2022年，公司实现营收2506亿元，同比增长12.2%，核心净利润为225亿元，同比增长0.5%，增速符合预期。核心净利润增速低于营收增速主要是由于：1）2022年公司毛利率为21.2%，相较上年下降4.1个百分点；2）应占合联营公司损益14.2亿元，同比下降51.7%；3）2022年少数股东损益占比为25.9%，相较上年提升1.1个百分点。公司销售排名逆市提高至第9名，土地储备充足，投资性物业租金收入在疫情影响下依然取得14.1%的增长，我们认为公司将在行业调整中脱颖而出。
　　事件
　　2022年，公司实现营收2506亿元，同比增长12.2%，实现归母净利润244亿元，同比增长2.2%，实现核心净利润225亿元，同比增长0.5%。
　　简评
　　业绩增长符合预期。2022年，公司实现营收2506亿元，同比增长12.2%，去除汇兑损益、投资物业公允价值变动和相关税项变动后的核心净利润为225亿元，同比增长0.5%，增速符合预期。核心净利润增速低于营收增速主要是由于：1）2022年公司毛利率为21.2%，相较上年下降4.1个百分点；2）应占合联营公司损益14.2亿元，同比下降51.7%；3）2022年少数股东损益占比为25.9%，相较上年提升1.1个百分点。
　　销售排名逆市提高。公司2022年实现销售金额2016亿元，同比下降30.5%，优于同业表现，同期同期百强房企录得41.6%的下滑。公司销售排名位列行业第9名，较上年提高1名，在22个城市进入当地市场前5名。区域结构进一步优化，长三角、西部、环渤海、华南、华中占比分别为38.5%、19.5%、20.5%、12.5%、9.0%，其中长三角占比较上年提升10.3个百分点。
　　拿地张弛有度，土地储备充足。公司2022年拿地金额469亿元，拿地强度23.2%，较上年下降29.4个百分点。公司在行业下行期审慎拿地，保障现金流安全，但面对优质地块也会果断出手以补充土地储备。截至2022年末，公司土储面积5795万方，环渤海、西部、长三角、华中、华南分别占比31.8%、24.8%、19.7%、13.8%、9.9%，土储建面对销售面积的保障倍数达3.8倍，土储充足。公司在业绩会上表示将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率。
　　运营型业务收入稳步增长。2022年公司实现投资物业租金收入119亿元，同比增长14.1%，其中购物中心租金收入94.3亿元，同比增长15.7%，在疫情频发之年仍然实现了正增长。2022年购物中心出租率93.9%，较上年下降3.3个百分点，日均客流量200万人次，同比下降4.3%，购物中心销售额423亿元，同比下降9.4%。长租公寓方面，实现收入24亿元，同比增长7.6%，整体出租率88.5%，较上年下降4.4个百分点。智慧生活方面，实现收入137.5亿元，同比增长24.4%，毛利率34.3%，较上年提高7.7个百分点。
　　财务健康，融资成本持续下降。截至2022年末，公司三道红线位于绿档，扣预资产负债率、净负债率和现金短债比分别为65%、58%、3.52，财务健康。公司综合融资成本为4.10%，相较2021年下降4个bp，融资成本下降彰显优质民企实力。公司在业绩会上表示将保持原负债规模不变，但会进一步优化结构增加境内债占比。
　　维持买入评级，上调目标价至29.16港元。我们预测2023-2025年公司核心EPS分别为3.67/3.95/4.33元，（原预测2023~2024年核心EPS为3.99/4.30元）。公司作为优质民企代表，开发业务深耕核心城市，持有经营业务声誉卓著、经营稳健，我们认为其将在本轮的行业调整中脱颖而出。参考可比公司估值，给予公司2023年7xPE，对应股价29.16港元（使用汇率1港元=0.88人民币元）。
　　风险提示：1）业绩方面，房地产市场目前仍处于底部区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对未来的业绩产生一定影响；2）经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；3）目标价方面，目标价的制定基于公司业绩的成长，悲观情境下，若公司2023年核心净利润与2022年持平，市盈率仅有5x，则对应目标价为24.19港元。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评地产发展商HS业绩符合预期运营型业务表现突龙湖集团0960HK出2022年年度业绩点评核心观点2022年公司实现营收2506亿元同比增长122核心净利维持买入润为225亿元同比增长05增速符合预期核心净利润增速竺劲低于营收增速主要是由于12022年公司毛利率为212相较上年下降41个百分点2应占合联营公司损益142亿元zhujinbjcsccomcn同比下降51732022年少数股东损益占比为259相较上18621097792年提升11个百分点公司销售排名逆市提高至第9名土地储SAC编号s1440519120002备充足投资性物业租金收入在疫情影响下依然取得141的增SFC编号BPU491长我们认为公司将在行业调整中脱颖而出发布日期2023年03月18日当前股价2185港元目标价格6个月2916港元事件主要数据2022年公司实现营收2506亿元同比增长122实现归母股票价格绝对相对市场表现净利润244亿元同比增长22实现核心净利润225亿元同1个月3个月12个月比增长05-1398-825-1531-1703-3128-2978月最高最低价港元简评124355726总股本万股63417048业绩增长符合预期2022年公司实现营收2506亿元同比增流通H股万股63417048长122去除汇兑损益投资物业公允价值变动和相关税项变总市值亿港元138566动后的核心净利润为225亿元同比增长05增速符合预期流通市值亿港元138566核心净利润增速低于营收增速主要是由于12022年公司毛利近3月日均成交量万股124876率为212相较上年下降41个百分点2应占合联营公司损主要股东益142亿元同比下降51732022年少数股东损益占比为美贤国际有限公司4345259相较上年提升11个百分点股价表现销售排名逆市提高公司2022年实现销售金额2016亿元同比277下降305优于同业表现同期同期百强房企录得416的下-13滑公司销售排名位列行业第9名较上年提高1名在22个-33城市进入当地市场前5名区域结构进一步优化长三角西部-53-73环渤海华南华中占比分别为38519520512590其中长三角占比较上年提升103个百分点2022717202241720225172022617202281720229172023117202321720223172022111720221217龙湖集团20221017恒生指数拿地张弛有度土地储备充足公司2022年拿地金额469亿元拿地强度232较上年下降294个百分点公司在行业下行期相关研究报告中信建投房地产开发龙湖集团审慎拿地保障现金流安全但面对优质地块也会果断出手以补2211100960融资再获支持机构化管理起航充土地储备截至2022年末公司土储面积5795万方环渤海中信建投房地产开发龙湖集团2208270960业绩持续增长融资能力保持畅通2022年中期业绩点评中信建投房地产开发龙湖集团2208130960财务自律穿越周期开发运营稳步提升本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明龙湖集团港股公司简评报告西部长三角华中华南分别占比31824819713899土储建面对销售面积的保障倍数达38倍土储充足公司在业绩会上表示将严守投资纪律确保地块周转率以及利润率运营型业务收入稳步增长2022年公司实现投资物业租金收入119亿元同比增长141其中购物中心租金收入943亿元同比增长157在疫情频发之年仍然实现了正增长2022年购物中心出租率939较上年下降33个百分点日均客流量200万人次同比下降43购物中心销售额423亿元同比下降94长租公寓方面实现收入24亿元同比增长76整体出租率885较上年下降44个百分点智慧生活方面实现收入1375亿元同比增长244毛利率343较上年提高77个百分点财务健康融资成本持续下降截至2022年末公司三道红线位于绿档扣预资产负债率净负债率和现金短债比分别为6558352财务健康公司综合融资成本为410相较2021年下降4个bp融资成本下降彰显优质民企实力公司在业绩会上表示将保持原负债规模不变但会进一步优化结构增加境内债占比维持买入评级上调目标价至2916港元我们预测2023-2025年公司核心EPS分别为367395433元原预测20232024年核心EPS为399430元公司作为优质民企代表开发业务深耕核心城市持有经营业务声誉卓著经营稳健我们认为其将在本轮的行业调整中脱颖而出参考可比公司估值给予公司2023年7xPE对应股价2916港元使用汇率1港元088人民币元风险提示1业绩方面房地产市场目前仍处于底部区间公司开发物业的存货存在一定的减值压力可能对未来的业绩产生一定影响2经营方面当前购房者预期未得到根本性改善未来房价上涨空间可能有限公司在前期以较高价格获取的地块后续销售价格可能不及预期继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力3目标价方面目标价的制定基于公司业绩的成长悲观情境下若公司2023年核心净利润与2022年持平市盈率仅有5x则对应目标价为2419港元图表1重要财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元223375250565278735309520346899营业收入增长率210122112110121核心净利润百万元2244022500232452503027487核心净利润增长率20103337798核心EPS元369358367395433PE5254524944PB1009080706资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明1龙湖集团港股公司简评报告图表22022年营业收入增长122图表32022年毛利率212营业收入亿元营业收入yoy毛利率300070400350250060300502000250401500200301501000201005001050000020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表42022年核心净利润增长04图表5应占合联营公司损益142亿元核心净利润亿元核心净利润yoy应占共同控制实体损益占比应占联营公司损益占比2503530302520025201502019171515100100610045005090204025070705040304000020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表62022年销售金额下降305图表72022年长三角销售占比385合同销售金额亿元销售金额yoy长三角西部环渤海华南华中350010010015183592639990901221071073000801081521258014925006027132270344215227205602502000405022324419515002023524740235220100003020369385500-20318279340312282100-40020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2龙湖集团港股公司简评报告图表82022年拿地强度232图表92022年末土地储备5795万方拿地金额亿元拿地强度土储建面万方开发销售土储建面对销售面积的保障倍数180010008000701600901900700083560800140060007005012005000578600401000539526500400080044230400300060030020232200040020010200100100000000020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表102022年投资物业租金收入增长141图表112022年购物中心出租率939物业投资租金收入亿元租金yoy购物中心整体出租率14070990120609809701005096080409506030940402093020109200091020162017201820192020202120222016201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表12可比公司估值净利润亿元PE公司名称公司代码市值亿元亿港元2022A2023E2024E2022A2023E2024E保利发展600048SH1714183262288946560越秀地产0123HK356404348797265华润置地1109HK2489314340377706458平均值816761龙湖集团0960HK1344225232250535147资料来源Wind中信建投注华润置地2022年净利润采用Wind一致预期请参阅最后一页的重要声明3龙湖集团港股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯18817951112likaidcqcsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明4龙湖集团港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在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