22年核心净利润同比+1%、符合预期，行业逆境中保持稳健。22年公司营业收入2,506亿元，同比+12.2%；归母净利润243.6亿元，同比+2.1%；核心净利润225.4亿元，同比+0.5%，逆境稳定实属不易；每股基本收益4.08元，同比+0.9%；核心每股基本收益3.78元，同比-0.8%。地产结算收入2,270亿元，同比+11.0%；地产结算面积1,552万平，同比+12.6%。毛利率、归母净利率、核心净利率分别为21.2%、9.7%、9.0%，同比分别-4.1pct、-1.0pct、-1.1pct；地产结算毛利率17.9%，同比-5.1pct；三费费率为4.9%，同比-2.5pct，其中销售和管理费率分别同比-0.3pct和-2.1pct；投资收益14.2亿元，同比-51.5%；IP公允价值变动28.9亿元，同比+1.3%；预收账款1,252亿元，同比-35.8%，覆盖22年地产结算收入0.55倍。此外，全年派发每股股息1.13元，分红率（占核心利润）30%、较21年-15pct。
　　22年销售额2,016亿元、同比-31%，拿地/销售额比24%。22年销售金额2,016亿元，同比-30.5%，权益比例63%；销售面积1,305万平，同比-23.7%；销售均价1.55万元/平，同比-9.0%。22年公司拿地谨慎，拿地面积448万平、同比-81%，权益比例65%、较21年+8pct，拿地/销售面积比34%；拿地金额483亿元、同比-68%，拿地/销售额比24%；拿地均价1.08万元/平，拿地/销售均价比70%，拿地重心回到北京、南京等核心城市。22年末，公司布局60城、同比-9个城市，总土储5,795万平，权益比69%，其中一二线占比78%；平均土储成本5,221元/平，占比同期销售均价34%；剔除已售未结面积1,480万平，对应可售面积4,315万平，覆盖22年销售面积3.3倍。22年竣工2,000万平，同比-17%；23年计划竣工1,900万平，同比-5%。
　　商场稳增、长租成熟、物管发力，多元化业务稳步增长。22年公司IP收入119亿元，同比+14.1%。1）商场方面，22年末布局32城、在手139座（其中114座重资产），其中22年新增19座；已开业76座（其中轻资产4座）、GRA722万平，同比+21.5%，位于17个城市；出租率93.9%，同比+1.0pct；GFA927万平，同比+23.8%；22年新开业15座，其中重资产12座、轻资产3座。22年实现租金94.3亿元，同比+15.6%，同店同比持平；商场销售额423亿元，同比-9%，同店同比-21%；日均客流200万人次，同比-4%，同店同比-20%；23年预计新开业11座（其中5座重资产）/GRA70万平，23年末预计累计开业GRA792万平，同比+10%；22年NPI回报率6.3%，同比-0.2pct。2）租赁住宅方面，冠寓已开业11.6万间，整体出租率88.5%、同比-4.4pct，其中开业超六个月的项目出租率为91.1%、同比-3.2pct；租金24.4亿元，同比+9%。3）物管方面，22年龙湖智创营收138亿元，同比+32%；在管面积3.2亿平；毛利率34.3%，同比+9pct。综上，公司经营性服务收入236亿元，同比+25%；经营性利润占比27%，结构持续优化。
　　境内外全投资级民营标杆，资金困境中新增融资难能可贵。22年末，公司处于三条红线绿档，剔预负债率64.8%，净负债率58.1%，现金短债比2.6倍；融资成本低至4.10%、同比-4BP；有息负债账期长达6.67年，处于行业前列。公司境外评级为BBB-（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）。在近期行业资金困境中，公司新增公开债融资：2022/8完成首单中债信用增进公司全额担保民营房企中票发行，15亿元/3.3%/3年；2022/11完成中债增担保中票20亿元/3.0%/3年；2022/12完成首单内保外贷7亿元/5年，2023年公司无境外债到期。
　　投资分析意见：逆境保持稳健，多元持续增长，维持“买入”评级。龙湖集团作为行业龙头，近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时公司计划商场、长租和物管的多元业务也将换挡加速，经常性收入也将相应更快速提升。考虑到地产销售承压，我们下调公司23-24年每股收益预测分别为3.86/3.93元（原4.19/4.62元），并引入25年为4.06元，现价对应23年PE仅5.0X，我们依然看好公司的稳健成长，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，消费复苏不及预期等。

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年03月17日逆境保持稳健多元持续增长龙湖集团00960HK买入22年核心净利润同比1符合预期行业逆境中保持稳健22年公司营业收入2506亿元同比122归母净利润2436亿元同比21核心净利润2254亿元同比05逆境稳维持定实属不易每股基本收益408元同比09核心每股基本收益378元同比-08地产结算收入2270亿元同比110地产结算面积1552万平同比126毛利率归母净利率核心净利率分别为2129790同比分别-41pct-10pct-11pct地产结算市场数据2023年03月17日毛利率179同比-51pct三费费率为49同比-25pct其中销售和管理费率分别同比-03pct收盘价港币2185和-21pct投资收益142亿元同比-515IP公允价值变动289亿元同比13预收账恒生中国企业指数6616款1252亿元同比-358覆盖22年地产结算收入055倍此外全年派发每股股息113元52周最高最低价港币431510分红率占核心利润30较21年-15pctH股市值亿港币138622年销售额2016亿元同比-31拿地销售额比2422年销售金额2016亿元同比-305流通H股百万股6342权益比例63销售面积1305万平同比-237销售均价155万元平同比-9022年汇率人民币港币114公司拿地谨慎拿地面积448万平同比-81权益比例65较21年8pct拿地销售面积比34拿地金额483亿元同比-68拿地销售额比24拿地均价108万元平拿地销售均价比70拿地重心回到北京南京等核心城市22年末公司布局60城同比-9个城股价表现20市总土储5795万平权益比69其中一二线占比78平均土储成本5221元平占比同100期销售均价34剔除已售未结面积1480万平对应可售面积4315万平覆盖22年销售面积22222222222222222222232323-------------10-0405060708091011120102030333倍22年竣工2000万平同比-1723年计划竣工1900万平同比-5-20-30-40商场稳增长租成熟物管发力多元化业务稳步增长22年公司IP收入119亿元同比141-50-601商场方面22年末布局32城在手139座其中114座重资产其中22年新增19座已-70-80开业76座其中轻资产4座GRA722万平同比215位于17个城市出租率939LongforGroupHSCEI同比10pctGFA927万平同比23822年新开业15座其中重资产12座轻资产3座22年实现租金943亿元同比156同店同比持平商场销售额423亿元同比-9同店资料来源Bloomberg同比-21日均客流200万人次同比-4同店同比-2023年预计新开业11座其中5座重资产GRA70万平23年末预计累计开业GRA792万平同比1022年NPI回报率证券分析师63同比-02pct2租赁住宅方面冠寓已开业116万间整体出租率885同比-44pct袁豪其中开业超六个月的项目出租率为911同比-32pct租金244亿元同比93物管方A0230520120001面22年龙湖智创营收138亿元同比32在管面积32亿平毛利率343同比9pctyuanhaoswsresearchcom综上公司经营性服务收入236亿元同比25经营性利润占比27结构持续优化曹曼A0230520120003境内外全投资级民营标杆资金困境中新增融资难能可贵22年末公司处于三条红线绿档剔caomanswsresearchcom预负债率648净负债率581现金短债比26倍融资成本低至410同比-4BP有息联系人负债账期长达667年处于行业前列公司境外评级为BBB-标准普尔Baa2穆迪BBB曹曼惠誉在近期行业资金困境中公司新增公开债融资20228完成首单中债信用增进公司全额862123297818转担保民营房企中票发行15亿元333年202211完成中债增担保中票20亿元303年caomanswsresearchcom202212完成首单内保外贷7亿元5年2023年公司无境外债到期投资分析意见逆境保持稳健多元持续增长维持买入评级龙湖集团作为行业龙头近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻精细运营财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行同时公司计划商场长租和物管的多元业务也将换挡加速经常性收入也将相应更快速提升考虑到地产销售承压我们下调公司23-24年每股收益预测分别为386393元原419462元并引入25年为406元现价对应23年PE仅50X我们依然看好公司的稳健成长维持买入评级风险提示房地产调控超预期收紧销售去化率不及预期消费复苏不及预期等财务数据及盈利预测人民币202120222023E2024E2025E营业收入百万元223375250565243804227845224603同比增长率210122-27-65-14净利润百万元2385424362244612492825764同比增长率19321041934每股收益元405408386393406净资产收益率191171153141132市盈率倍5150504947市净率倍1009080706注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附录财务报表利润表单位百万元202120222023E2024E2025E营业收入223375250565243804227845224603营业成本166835197527191529175918171482销售费用54645338519448544785管理费用108216794661161786090财务费用146158000公允价值变动损益28502888294530043064投资收益29321421127914071407营业利润4761242294460084688748460营业外收支143529000利润总额4762745822460084688748460所得税1583912999130521330213748净利润3178832823329563358534712少数股东损益79358461849586578948归属母公司净利润2385424362244612492825764NOPLAT2417427318274182759428498EPS摊薄元405408386393406资料来源Wind申万宏源研究资产负债表单位百万元202120222023E2024E2025E货币资金8810472095726838748096458应收账款149756140674136879127919126099存货405492325469341326341768359365其他流动资产10351999157514631431流动资产合计644388540238552463558630583353长期股权投资1751418101181011810118101固定资产36492770816-112-965无形资产7570000投资性房地产174765187671191424195253199158其他非流动资产3457737994373673561735421非流动资产合计231263246536247709248860251716资产合计875651786774800172807489835068短期借款1450120657200301839717933应付账款10136164429624725738055934预收款项194874125176121799113826112206其他流动负债135806125613112736103548100937流动负债合计446543335875317037293151287010长期借款177565187351197136206922216708请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch其他非流动负债2966530369294472704726365非流动负债合计207231217720226583233969243072负债合计653773553595543621527120530083归属母公司所有者权益124949142100159452177135195411少数股东权益969289107997099103234109574所有者权益合计221878233179256551280369304986负债和股东权益875651786774800172807489835068资料来源Wind申万宏源研究现金流量表单位百万元202120222023E2024E2025E净利润2385432823329563358534712折旧与摊销4892721234926营运资本变动392011318113264630815680其他经营活动现金流2705453553859926214经营活动产生的现金流量净额2853285539408052133544152资本性支出5691757391018551706其他投资活动现金流265750000投资活动产生的现金流量净额487321114815619742199债务增加8488860004239586335198股权融资1190000支付股利86717098712772637506其他筹资活动现金流150205850602061356341筹资活动产生的现金流量净额312987983339950445232943现金及现金等价物净增加额1109816009588147978977现金及现金等价物期末余额8810472095726838748096458资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司强烈建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记未获本公司同意任何人均无权在任何情况下使用他们请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明3