营收稳增利润微增，利润率有所下滑。
　　1）公司2022年营业总收入2505.7亿元，同比增长12.2%。毛利为530.4亿元，同比降低6.2%，剔除公允价值变动的归母核心利润为225.4亿元，同比增长0.5%。2022年公司毛利率21.2%，较2021年降低4.1个百分点；核心税后利润率（剔除评估增值后）为12.3%，较2021年降低1.0个百分点；归母核心税后利润（核心权益后利润率）为9.0%，较2021年降低1.0个百分点。2）根据公司年度业绩公告，公司董事会拟派发末期股息0.80元每股，加上中期股息0.33元，全年合计派息每股1.13元。
　　收入结构保持稳定，物管盈利能力大幅提升。2022年物业发展收入为2270.2亿元，同比增长11.0%，总收入占比90.6%，交付物业总建筑面积为1551.5万平，结算毛利率为17.9%，均价为14632元每平；物业投资收入（不含税）为118.8亿元，同比增长14.1%，总收入占比4.7%，与2021年总收入占比持平，运营毛利率为75.6%，较2021年增长0.9个百分点；物业管理及相关服务（不含税）收入为116.7亿元，同比增长38.6%，总收入占比4.7%，较2021年增加0.9个百分点，毛利率为28.9%，较2021年增长9.7个百分点。
　　负债结构持续优化，融资成本保持优势。2022年公司在境内成功发行50亿元公司债券及35亿元中期票据，票面利率3.00%-4.10%，期限为3-8年。截止到2022年底，公司综合借贷为2080.1亿元，净负债率为58.1%，平均借贷成本为4.10%，平均贷款年限为6.67年；公司在手现金为726.2亿元，剔除预售监管资金及受限资金的现金短债比为2.61。公司的信用评级为BBB-（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（中诚信、新世纪）。
　　土地储备质量提升，新增土储聚焦高能级。截止2022年底，公司土地储备合计5795万平，权益面积为3975万平，平均成本为5221元每平，为当期签约单价的33.8%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023年EPS约为人民币3.96元每股，我们给予公司2023年6-7倍PE估值，对应合理价值区间为每股人民币23.76-27.72元（27.00-31.5港元）。（本文非特别注明，均以人民币计价，1港元=0.88人民币）。风险提示：行业销售面临下行压力
　　事件：龙湖集团公告2022年业绩
　　点评：
　　2022年公司业绩情况：
　　营收稳增利润微增，利润率有所下滑。公司2022年营业总收入2505.7亿元，同比增长12.2%。毛利为530.4亿元，同比降低6.2%，剔除公允价值变动的归母核心利润为225.4亿元，同比增长0.5%。2022年公司毛利率21.2%，较2021年降低4.1个百分点；核心税后利润率（剔除评估增值后）为12.3%，较2021年降低1.0个百分点；归母核心税后利润（核心权益后利润率）为9.0%，较2021年降低1.0个百分点。根据公司年度业绩公告，公司董事会拟派发末期股息0.80元每股，加上中期股息0.33元，全年合计派息每股1.13元。
　　收入结构保持稳定，物管盈利能力大幅提升。2022年物业发展收入为2270.2亿元，同比增长11.0%，总收入占比90.6%，交付物业总建筑面积为1551.5万平，结算毛利率为17.9%，均价为14632元每平；物业投资收入（不含税）为118.8亿元，同比增长14.1%，总收入占比4.7%，与2021年总收入占比持平，运营毛利率为75.6%，较2021年增长0.9个百分点；物业管理及相关服务（不含税）收入为116.7亿元，同比增长38.6%，总收入占比4.7%，较2021年增加0.9个百分点，毛利率为28.9%，较2021年增长9.7个百分点。
　　负债结构持续优化，融资成本保持优势。2022年公司在境内成功发行50亿元公司债券及35亿元中期票据，票面利率3.00%-4.10%，期限为3-8年。截止到2022年底，公司综合借贷为2080.1亿元，净负债率为58.1%，平均借贷成本为4.10%，平均贷款年限为6.67年；公司在手现金为726.2亿元，剔除预售监管资金及受限资金的现金短债比为2.61。公司的信用评级为BBB-（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（中诚信、新世纪）。
　　2022年公司各项业务情况：
　　物业销售受市场因素下滑，区域重点布局长三角。2022年，全年实现合同销售额为2015.9亿元，同比下降30.5%，销售总建筑面积1304.7万平，同比下降23.7%，销售单价为15451元每平，同比下降9.0%。分地区来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占公司合同销售额的的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。
　　土地储备质量提升，新增土储聚焦高能级。2022年公司新增土储总建筑面积448万平，权益面积为291万平，平均权益成本为10461元每平；按地区分析，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。截止2022年底，公司土地储备合计5795万平，权益面积为3975万平，平均成本为5221元每平，为当期签约

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告龙湖集团0960HK公司年报点评2023年03月19日TableInvestInfo投资评级优于大市维持盈利稳中有增财务结构稳健股票数据TableSummary3TableStockInfo月17日收盘价港元2185投资要点52周股价波动港元712-484总股本股百万股6342总市值亿港元1368营收稳增利润微增利润率有所下滑相关研究1公司2022年营业总收入25057亿元同比增长122毛利为5304Table龙湖集团ReportInfo0960HK当季3Q销售额同比转正管理迈向机构化道路20221030亿元同比降低62剔除公允价值变动的归母核心利润为2254亿元同龙湖集团0960HK2022年中报点评比增长052022年公司毛利率212较2021年降低41个百分点核债务管控稳健如初经营性收入稳步增长心税后利润率剔除评估增值后为123较2021年降低10个百分点20220827归母核心税后利润核心权益后利润率为90较2021年降低10个百龙湖集团0960HK企业销售稳步推进分点2根据公司年度业绩公告公司董事会拟派发末期股息080元每股保持良好信用记录20220811加上中期股息033元全年合计派息每股113元市场表现TableQuoteInfo收入结构保持稳定物管盈利能力大幅提升2022年物业发展收入为22702亿元同比增长110总收入占比906交付物业总建筑面积为15515万平结算毛利率为179均价为14632元每平物业投资收入不含税为1188亿元同比增长141总收入占比47与2021年总收入占比持平运营毛利率为756较2021年增长09个百分点物业管理及相关服务不含税收入为1167亿元同比增长386总收入占比47较2021年增加09个百分点毛利率为289较2021年增长97个百分点沪深300对1M2M3M负债结构持续优化融资成本保持优势2022年公司在境内成功发行50亿绝比对涨幅-721-1699-481元公司债券及35亿元中期票据票面利率300-410期限为3-8年相对涨幅-704-685-1080截止到2022年底公司综合借贷为20801亿元净负债率为581平均资料来源海通证券研究所借贷成本为410平均贷款年限为667年公司在手现金为7262亿元TableAuthorInfo剔除预售监管资金及受限资金的现金短债比为261公司的信用评级为BBB-标准普尔Baa2穆迪BBB惠誉AAA中诚信新世纪土地储备质量提升新增土储聚焦高能级截止2022年底公司土地储备合计5795万平权益面积为3975万平平均成本为5221元每平为当期签约单价的338按地区分析环渤海地区西部地区长三角地区华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的318248197138及99投资建议维持优于大市评级我们预测公司2023年EPS约为人民币396元每股我们给予公司2023年6-7倍PE估值对应合理价值区间为每股人民币2376-2772元2700-315港元本文非特别注明均以人民币计价1港元088人民币风险提示行业销售面临下行压力分析师涂力磊Tel02123219747主要财务数据及预测Emailtll5535haitongcomTableFinanceInfo证书S0850510120001202120222023E2024E2025E营业收入百万元223375250565260897282772311124-YoY711512174128381003净利润百万元2385424362250832688330273-YoY19262132967181261全面摊薄EPS元376384396424477毛利率25312117185018501900净资产收益率17861613147814111415资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团0960HK2事件龙湖集团公告2022年业绩点评2022年公司业绩情况营收稳增利润微增利润率有所下滑公司2022年营业总收入25057亿元同比增长122毛利为5304亿元同比降低62剔除公允价值变动的归母核心利润为2254亿元同比增长052022年公司毛利率212较2021年降低41个百分点核心税后利润率剔除评估增值后为123较2021年降低10个百分点归母核心税后利润核心权益后利润率为90较2021年降低10个百分点根据公司年度业绩公告公司董事会拟派发末期股息080元每股加上中期股息033元全年合计派息每股113元收入结构保持稳定物管盈利能力大幅提升2022年物业发展收入为22702亿元同比增长110总收入占比906交付物业总建筑面积为15515万平结算毛利率为179均价为14632元每平物业投资收入不含税为1188亿元同比增长141总收入占比47与2021年总收入占比持平运营毛利率为756较2021年增长09个百分点物业管理及相关服务不含税收入为1167亿元同比增长386总收入占比47较2021年增加09个百分点毛利率为289较2021年增长97个百分点负债结构持续优化融资成本保持优势2022年公司在境内成功发行50亿元公司债券及35亿元中期票据票面利率300-410期限为3-8年截止到2022年底公司综合借贷为20801亿元净负债率为581平均借贷成本为410平均贷款年限为667年公司在手现金为7262亿元剔除预售监管资金及受限资金的现金短债比为261公司的信用评级为BBB-标准普尔Baa2穆迪BBB惠誉AAA中诚信新世纪图1公司2018-2022年营业收入和同比增速图2公司2022年分项收入占比资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所图3公司2018-2022年分项收入同比增速图4公司2018-2022年毛利率资料来源Wind公司2022年业绩公告海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团0960HK3表1公司利润表对比单位百万元20212022YOY海通分析一营业总收入2233752505651217二营业总成本营业成本1668351975271840销售费用54645338-230公司持续提升组织及业务效率聚焦高量级管理费用108216794-3721人才财务费用146158815公允价值变动284628881452022年合营企业的贡献主要来自公司拥有500权益的武汉武昌滨江天奕等项目联联合营公司净额29321421-5153营企业的贡献主要来自公司拥有450权益的西安梁家滩等项目其他收入及收益24411950-2012三利润总额4762745822-379减所得税1583912999-1793四净利润减少数股东损益79358461663归属母公司净利润2385424362213五每股收益基本每股收益元405408074资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析20212022Ppt海通分析毛利率25312117-414本年营业额提升以及费用分占合营及联净利率14231310-113营企业业绩税金变动的综合影响所致资产负债率74667036-430剔除预收账款资产负债率67416476-265三项费用占收入比736491-245百万元20212022YOY总资产8756511178677441-1015归属上市公司股东净资产12494925142100361373货币现金88534557262430-1797预收账款合约负债1948741812517625-3577资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团0960HK42022年公司各项业务情况物业销售受市场因素下滑区域重点布局长三角2022年全年实现合同销售额为20159亿元同比下降305销售总建筑面积13047万平同比下降237销售单价为15451元每平同比下降90分地区来看长三角环渤海西部华南及华中片区合同销售额分别为7758亿元4140亿元3939亿元2513亿元及1809亿元分别占公司合同销售额的的385205195125及90图5公司2021-2023年2月累计销售金额和单月同比图6公司2020-2022年区域销售占比资料来源公司月度经营简报海通证券研究所资料来源公司月度经营简报海通证券研究所土地储备质量提升新增土储聚焦高能级2022年公司新增土储总建筑面积448万平权益面积为291万平平均权益成本为10461元每平按地区分析长三角地区西部地区华南地区环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的5182529767及66截止2022年底公司土地储备合计5795万平权益面积为3975万平平均成本为5221元每平为当期签约单价的338按地区分析环渤海地区西部地区长三角地区华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的318248197138及99图7公司2022年新增土地储备分布图8截至2022年底公司总土地储备分布资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所资料来源公司2022年业绩公告海通证券研究所投资持有物业有序发展2022年公司物业投资业务不含税租金收入为1188亿元同比增长141商场租赁住房其他收入的占比分别为781202和172022年商场营业额为423亿元全年平均日客流200万人次截止2022年底公司已开业商场建筑面积为722万平含车位总建筑面积为927万平整体出租率为9392022年冠寓已开业116万间规模行业领先整体出租率为885其中开业超过六个月的项目出租率为911得益于已开业商场的租金上涨在建商场的持续投入以及租赁住房冠寓的发展公司2022年录得投资物业评估增值289亿元科技收入稳步增长2022年公司科技收入为240亿元较上年实现稳步增长公司将持续对各航道的运营管理流程创新等领域提供数字科技服务同时积极拓展包括商场会员积分业务商场商户电子优惠券业务物业智能停车系统服务以及合作项目管理等多种外部经营场景提升数字科技服务能力请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团0960HK5投资建议维持优于大市评级我们预测公司2023年EPS约为人民币396元每股我们给予公司2023年6-7倍PE估值对应合理价值区间为每股人民币2376-2772元2700-315港元本文非特别注明均以人民币计价1港元088人民币表3可比公司估值表EPS人民币元PE倍2023PEG代码简称总市值2023PE2022-24亿港元2022E2023E2024E2022E2023E2024E年净利润复合增速00688HK中国海外发展216533134136652651147610001109HK华润置地256744147753071866459806900817HK中国金茂202029042048467318281011均值570498452060注收盘价为3月19日价格EPS为wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示行业销售面临下行压力请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团0960HK6财务报表分析和预测主要财务指标TableForecastInfo20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业总收入250565260897282772311124每股收益384396424477营业总开支197527212631230460252010每股净资产3677408445235024毛利率21191919每股经营现金流-377777347其他收入299300300300价值评估倍销售费用5338521859386534PE501486454403管理费用6794600165047156PB052047043038其他营业费用0000PS055053049045营业利润40318373474017145724盈利能力指标利息收支1144-237-149-43毛利率2117185018501900其他非经营性损益2939408340934093净利润率738961951973除税前利润45822434264654352412净资产收益率1613147814111415减所得税12999104221117012579盈利增长净利润32823330043537339833营业收入增长率12174128381003少数股东权益8461792184909560净利润增长率2132967181261归属普通股东净利润24362250832688330273偿债能力指标资产负债率7036665164916428流动比率161175175170速动比率064069079076现金比率022021030028经营效率指标应收帐款周转天数178190200200存货周转天数061070080080资产负债表百万元20222023E2024E2025E货币资金72095601448947093841应收款项140674137314141386155562存货325469303759288074315013其它流动资产1800212623052520流动资产合计540238503794521984567985固定资产2770243726082965商誉及无形资产7381730174207533现金流量表百万元20222023E2024E2025E其他非流动资产207199227919250711275782经营活动现金流-239274928222031非流动资产合计246536269543295425323966投资活动现金流--14158-16550-18685资产总计786774773337817409891951融资活动现金流--21721-34071025短期借款206572000300010000现金净流量-16009-11951293254372应付账款64429644346778274121应交税金44155391354241646669其他流动负债206318182628183802202230流动负债合计335875288572297456333555长期借款187351192351196351199351其它长期负债30369334063674740421非流动负债合计217720225757233097239772负债总计553595514329530554573328普通股股东权益142100160008179366201575少数股东权益9107999000107489117049负债和所有者权益合计786774773337817409891951备注1表中计算估值指标的收盘价日期为3月19日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团0960HK7信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports光大嘉宝浦东金桥我爱我家世茂股份华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润置地保利物业碧桂园服务大悦城金科股份建发股份卓越商企服务雅生活服务融创服务保利发展三湘印象旭辉控股集团世茂服务锦和商业华发股份金地集团融创中国龙湖集团中国海外发展招商蛇口特发服务张江高科投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明