过去18个月对于行业和公司来说都极具挑战。公司维持了相对稳健的资产负债表，也适当补充了土地，保证了货值的基本持续性。我们期待2023年公司重新出发，提升运营质量，巩固行业地位。
　　▍2022年公司实现业绩稳定。2022年公司实现营业收入2,505.7亿元，同比增长12.2%，实现股东应占核心溢利225.4亿元，同比增长0.5%。受开发业务毛利率下降拖累，公司2022年毛利率为21.2%，为近年来最低水平。
　　▍销售受到市场冲击，但货值仍具备可持续性。2022年公司实现全口径销售收入2,015.9亿元，同比下降30.5%。受市场波动和之前地价偏高影响，公司盈利能力和同行一样有所下降。不过，公司没有像大多数民企一样完全停止拿地。即使在2022年，公司也保持了24%的权益拿地销售比。这虽然不足以支撑公司快速成长，但也足以维持可销售资源的持续性。2023年1-2月公司公告权益销售额183.6亿元，同比增长40.5%。
　　▍优质资产加良好运营，在融资渠道普遍收紧的2022年，助力公司信用。2022年公司运营业务实现收入118.8亿元，同比增长14.1%，运营毛利率为75.6%。2022年末运营商场76座，建面为722万米，整体出租率93.9%，冠寓开业11.6万间，整体出租率88.5%，其中开业超六个月项目出租率为91.1%。2022年公司持有物业遭遇疫情影响，但仍然保持良好经营，助力公司信用。预计2023年后，持有物业运营将受益于经济复苏。此外，公司物业管理业务保持了较高速的增长态势。
　　▍保持相对稳健的资产负债表。公司是民营开发企业中财务安全度一直较高的企业，2022年末净负债率为58.1%，剔除预售账款的资产负债率为64.8%，现金对短期有息负债的覆盖度为3.5倍，有息负债平均账期为6.67年，平均借贷成本为4.1%。总体来说，公司保持了健康的资产负债表，以应对诸多行业的不确定性。
　　▍风险因素：公司部分持有物业经营效率有待提升的不确定性；公司优质可销售资源可能不足，待结算低毛利率项目尚未消化完毕的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：过去18个月对于行业和公司来说都极具挑战。公司维持了相对稳健的资产负债表，也适当补充了土地，保证了货值的基本持续性。我们期待2023年公司重新出发，提升运营质量，巩固行业地位。我们小幅调整公司2023/24/25年核心EPS预测至3.56/3.63/3.74（原预测2023/2024为3.81/4.19元），参考行业高信用企业2023年7-12倍的估值水平以及公司当前所处的历史估值水平，我们给予公司2023年7倍PE，即28.00港元的目标价格，维持“买入”评级。
　　

研究报告全文：稳中求进龙湖集团00960HK2022年年报点评2023320中信证券研究部核心观点过去18个月对于行业和公司来说都极具挑战公司维持了相对稳健的资产负债表也适当补充了土地保证了货值的基本持续性我们期待2023年公司重新出发提升运营质量巩固行业地位2022年公司实现业绩稳定2022年公司实现营业收入25057亿元同比增长122实现股东应占核心溢利2254亿元同比增长05受开发业务毛利率下降拖累公司2022年毛利率为212为近年来最低水平陈聪基础设施和现代服销售受到市场冲击但货值仍具备可持续性2022年公司实现全口径销售收入务产业首席分析师20159亿元同比下降305受市场波动和之前地价偏高影响公司盈利能S1010510120047力和同行一样有所下降不过公司没有像大多数民企一样完全停止拿地即使在2022年公司也保持了24的权益拿地销售比这虽然不足以支撑公司快速成长但也足以维持可销售资源的持续性2023年1-2月公司公告权益销售额1836亿元同比增长405优质资产加良好运营在融资渠道普遍收紧的2022年助力公司信用2022年公司运营业务实现收入1188亿元同比增长141运营毛利率为7562022年末运营商场76座建面为722万米整体出租率939冠寓开业116张全国房地产和物业服务万间整体出租率885其中开业超六个月项目出租率为9112022年公行业联席首席分析司持有物业遭遇疫情影响但仍然保持良好经营助力公司信用预计2023年师后持有物业运营将受益于经济复苏此外公司物业管理业务保持了较高速的增长态势S1010517050001保持相对稳健的资产负债表公司是民营开发企业中财务安全度一直较高的企业2022年末净负债率为581剔除预售账款的资产负债率为648现金对短期有息负债的覆盖度为35倍有息负债平均账期为667年平均借贷成本为41总体来说公司保持了健康的资产负债表以应对诸多行业的不确定性风险因素公司部分持有物业经营效率有待提升的不确定性公司优质可销售资源可能不足待结算低毛利率项目尚未消化完毕的风险盈利预测估值与评级过去18个月对于行业和公司来说都极具挑战公司维持了相对稳健的资产负债表也适当补充了土地保证了货值的基本持续性我们期待2023年公司重新出发提升运营质量巩固行业地位我们小幅调整公司20232425年核心EPS预测至356363374原预测20232024为381419元参考行业高信用企业2023年7-12倍的估值水平以及公司当前所处龙湖集团00960HK的历史估值水平我们给予公司2023年7倍PE即2800港元的目标价格评级买入维持维持买入评级当前价2185港元项目年度202120222023E2024E2025E目标价2800港元营业收入百万元223375250565242131232040234794总股本6342百万股营业收入增长率港股流通股本6342百万股YoY210122-34-4212总市值1386亿港元净利润百万元2385424362245232501925688近三月日均成交额307百万港元核心净利润百万元224402254022548230392370052周最高最低价4315100港元核心净利润增长率YoY20104002229近1月绝对涨幅-1082每股净资产元19702241252528093090近6月绝对涨幅-2075每股净资产港元22462554287832013522近月绝对涨幅核心净利润每股收益12-3984354355356363374EPS基本元毛利率253212216230237核心净利润率100909399101证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明龙湖集团年年报点评00960HK20222023320净资产收益率ROE191171153140131PE5454545351PB1009080706资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月17日收盘价PE由核心净利润计算得到请务必阅读正文之后的免责条款和声明2龙湖集团年年报点评00960HK20222023320利润表百万元资产负债表百万元指标名称202120222023E2024E2025E指标名称202120222023E2024E2025E营业收入223375250565242131232040234794货币资金88104720957456374415633631668319752189881785917915存货405492325469314514301407304984营业成本57001应收及预付款140616129564125203119985121409毛利5654153039522505345055643其他流动资产1017513109101431118211461销售费用54645338520650365143流动资产644388540238524423506988501217管理费用108216794661463856508物业厂房及设备36492770312334413727研发费用00000联营及合营公司2674729186311863318635186融资收入净额10601144578593541的权益销售成本综合开无形资产24032196219621962196销及行政管理费00000其他长期资产198464212383222383232383242383用非流动资产231263246536258889271207283493原材料00000资产总计875651786774783312778195784710折旧和摊销00000短期借款1450120657242132320423479租赁费00000应付款及应计费其他收益1986601546541444181337581306501416611794794794用投资收益29321421137413161332合同负债1948741251761088569271882078营业利润4621145211441214567847605其他流动负债3850835388342573614535263利润总额4762745822449154647248400流动负债446543335875311743285825271471所得税费用1583912999127421364914699长期借款177565187351182351177351172351税后利润3178832823321733282433701其他长期负债2966530369303693036930369少数股东损益79358461765078048013非流动性负债207231217720212720207720202720归属于母公司股2385424362245232501925688负债合计653773553595524463493545474191东的净利润归属于母公司所核心净利润1249491421001601201781171959732244022540225482303923700有者权益合计EBITDA4705545187446844626248273少数股东权益969289107998729106533114546股东权益合计221878233179258849284650310519负债股东权益总875651786774783312778195784710计夹层权益-----负债所有者权益875651786774783312778195784710和夹层权益总计现金流量表百万元主要财务指标指标名称202120222023E2024E2025E指标名称202120222023E2024E2025E税后利润3178832823321733282433701增长率折旧和摊销489509347382414营业收入210122-34-4212营运资金的变化738079749405762319911营业利润21-22-243542其他经营现金流1112521333369136493612核心净利润20104002229经营现金流合计2853219973194242193510592归母净利润19321072027资本支出569342700700700利润率其他投资现金流4816338644888789448929毛利率253212216230237投资现金流合计4873238986958796449629EBITMargin208178183198204权益变动119131---EBITDA211180185199206负债变动2483018622144460094725Margin股息支出86716937716673577506净利率10797101108109其他融资现金流1502087141241927215核心净利润率100909399101融资现金流合计31298310373691243912015回报率现金及现金等价1109815910246814811052净资产收益率191171153140131物净增加额总资产收益率2731313233期初现金及现金7700688104720957456374415其他等价物期末现金及现金资产负债率7477046706346048810472194745637441563363等价物所得税率333284284294304请务必阅读正文之后的免责条款和声明3龙湖集团年年报点评00960HK20222023320股利支付率448294300300300费用率销售费用率2421222222管理费用率4827272828研发费用率0000000000财务费用率-05-05-02-03-02资料来源公司公告中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上5特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利6