业绩超市场预期，家装业务贡献业绩增长。受疫情影响及新房及销售的市场低迷，2022Q4公司净收入同比下降5.8%至167亿元，全年收入607亿元，同比下降25%，其中存量房和新房分别下降24.5%及38.3%。2022Q4经调整净利润15亿元，超出市场预期，全年经调整净利润同比增长24%至28.4亿元。家装家居的净收入由2021年的1.97亿元增至50亿元，主要由于圣都家装2022Q2开始合并入账以及家装家居业务总交易额的增长。
　　经营效率持续优化，利润率显著提升。2022年公司总交易额26,096亿元，同比下降32.3%。其中存量房和新房总交易额分别为15,765亿元和9,405亿元，同比下降23.4%和41.5%。受疫情影响公司平台的门店和经纪人数量出现下降，活跃门店数量为3.74万家，活跃经纪人数量为34.97万名，分别同比减少17.4%和14.0%。公司积极采取措施，优化人店结构提升效率。存量房持续推进大店策略，支持并赋能了平台超过3,000家门店的合并，并改善链家的运营，链家亏损门店占比下降7个百分点。新房业务推行开发商预付佣模式及其他重点销售导向策略，优选开发商开展总对总业务合作，预付佣占总佣金的比例提升至44%。2022年存量房业务利润率同比增长2.8pp至39.8%，新房业务利润率同比增长4.4 pp至23.6%，提效显著。
　　收购圣都协同效应强，家装家居实现高增长。公司于2022年4月完成收购圣都家装，并实现良好的融合。公司推进家居新零售业务，总合同额的贡献比例在不断提升。一赛道协作和新零售带动规模逆势增长，2022年家装家居可比口径合同额69亿元，同比提升31%，Q4一赛道合作贡献合同额占比达39%，新零售合同额占比提升至26%。房屋租赁业务规模稳步提升，省心租模式在管规模突破70,000套。同时公司强化运营能力，入住率较Q3提升了3.7个百分点。
　　盈利预测与投资建议。预计2023-2025年归母净利润分别为27.3/35.2/37.0亿元，EPS分别为0.73/0.94/0.99元。考虑到公司作为中国最大的房产交易平台，已建立显著的规模和基础设施壁垒，且收购圣都后家装家居业务将加速扩张，维持“持有”评级。
　　风险提示：房地产市场持续下行，行业竞争加剧超预期，应收账款减值风险。
　　

研究报告全文：60841TableStockInfo2023年03月19日持有维持证券研究报告2022年年报点评当前价4990港元贝壳-W2423HK房地产目标价港元一体两翼提质增效家装家居实现高增长投资要点西南证券研究发展中心TableSummary业绩超市场预期家装业务贡献业绩增长受疫情影响及新房及销售的市场低TableAuthor分析师池天惠迷2022Q4公司净收入同比下降58至167亿元全年收入607亿元同比执业证号S1250522100001下降25其中存量房和新房分别下降245及3832022Q4经调整净利电话13003109597润15亿元超出市场预期全年经调整净利润同比增长24至284亿元家邮箱cthswsccomcn装家居的净收入由2021年的197亿元增至50亿元主要由于圣都家装2022Q2联系人刘洋开始合并入账以及家装家居业务总交易额的增长电话18019200867邮箱ly21swsccomcn经营效率持续优化利润率显著提升2022年公司总交易额26096亿元同比下降323其中存量房和新房总交易额分别为15765亿元和9405亿元TableQuotePic相对指数表现同比下降234和415受疫情影响公司平台的门店和经纪人数量出现下降贝壳-W恒生指数活跃门店数量为374万家活跃经纪人数量为3497万名分别同比减少17479和140公司积极采取措施优化人店结构提升效率存量房持续推进大店58策略支持并赋能了平台超过家门店的合并并改善链家的运营链家300037亏损门店占比下降7个百分点新房业务推行开发商预付佣模式及其他重点销16售导向策略优选开发商开展总对总业务合作预付佣占总佣金的比例提升至-5442022年存量房业务利润率同比增长28pp至398新房业务利润率同-26比增长44pp至236提效显著2252272292211231233数据来源聚源数据收购圣都协同效应强家装家居实现高增长公司于2022年4月完成收购圣都家装并实现良好的融合公司推进家居新零售业务总合同额的贡献比例在基础数据不断提升一赛道协作和新零售带动规模逆势增长2022年家装家居可比口径52TableBaseData周区间港元257-550合同额69亿元同比提升31Q4一赛道合作贡献合同额占比达39新零3个月平均成交量百万081售合同额占比提升至26房屋租赁业务规模稳步提升省心租模式在管规模流通股数亿3751突破70000套同时公司强化运营能力入住率较Q3提升了37个百分点市值亿187158盈利预测与投资建议预计2023-2025年归母净利润分别为273352370亿相关研究元EPS分别为073094099元考虑到公司作为中国最大的房产交易平台1TableReport贝壳-W2423HK房产经纪壁垒深筑已建立显著的规模和基础设施壁垒且收购圣都后家装家居业务将加速扩张家装赛道布局加速2022-08-26维持持有评级风险提示房地产市场持续下行行业竞争加剧超预期应收账款减值风险指标年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万元人民币60669771548727792248增长率-2527136归属母公司净利润百万元人民币-1386273035213697增长率-164297295每股收益EPS-037073094099净资产收益率-201381468469PE-8822602946744452数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分1贝壳-W2423HK2022年年报点评盈利预测关键假设假设1随着房地产调控政策放松对需求的拉动效果有望逐步显现公司GTV有望随着市场好转而修复假设2023-2025年公司现有房屋交易服务GTV增速分别为38103佣金率分别为155157159假设2假设2023-2025年公司新房交易服务GTV增速分别为18125佣金率分别为305310310假设3收购圣都协同效应明显家装规模将快速扩张2023-2025年公司家装营收增速分别为252015新兴业务营收增速分别为15108基于以上假设我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表表1分业务收入及毛利率单位百万元2022A2023E2024E2025E收入24124337213757239192现有房屋交易增速-24539811443收入28650338493853240459新房交易服务增速-38318113850收入5047630975718706家居装修增速250200150收入2848327536033891新兴业务与其他增速22115010080收入60669771548727792248合计增速-24927213157毛利率227230230230数据来源公司公告西南证券风险提示房地产市场持续下行行业竞争加剧超预期应收账款减值风险请务必阅读正文后的重要声明部分2贝壳-W2423HK2022年年报点评附财务报表资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产70425792978583091092营业总收入60669771548727792248现金19413240462811129719营业成本46888594086720371031应收账款4163491442734952销售费用4573462952375350存货0000000000管理费用7347833391649686其他46848503385344656422研发费用2546308634913690非流动资产38923414624402446608财务费用-743-757-941-1102固定资产2037198319331885除税前溢利292455554235693无形资产17905174981711016742所得税1690182218981992其他18981219812498127981净利润-1397273335253700资产总计109347120759129854137700少数股东损益-11344流动负债33341420204759051736归属母公司净利润-1386273035213697短期借款619669719769EBITDA-685270831703457应付账款5843740475968533EPS元-037073094099其他26879339483927542434非流动负债6952695269526952主要财务比率2022A2023E2024E2025E长期借款0000成长能力其他6952695269526952营业收入-248727171312570负债合计40293489725454258688归属母公司净利润-16445296962899498普通股股本0000获利能力储备69558722887580979506毛利率2271230023002300归属母公司股东权益68920716507517278868销售净利率-230354404401少数股东权益134137140144ROE-201381468469股东权益合计69054717877531279012ROIC470141187203负债和股东权益109347120759129854137700偿债能力资产负债率3685405542004262现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E净负债比率-2722-3256-3637-3664经营活动现金流84611005282866031流动比率211189180176净利润-1386273035213697速动比率193174167164少数股东权益-11344营运能力折旧摊销01011988966总资产周转率058067070069营运资金变动及其他9858630837731365应收账款周转率900170019002000投资活动现金流-8472-5450-4250-4450应付账款周转率791897896881资本支出0-550-550-550每股指标元其他投资-8472-4900-3700-3900每股收益-037073094099筹资活动现金流-1155312928每股经营现金流225268221161借款增加165505050每股净资产1834191020042103普通股增加0000估值比率已付股利0-19-21-22PE-8822602946744452其他-1320000PB177230219209现金净增加额-1138463240651609EVEBITDA-15110521443283924数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分3贝壳-W2423HK2022年年报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告及附录版权为西南证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分贝壳-W2423HK2022年年报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼邮编518040重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn王昕宇销售经理1775101837617751018376wangxyswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn李杨销售总监1860113936218601139362yflyswsccomcn张岚销售副总监1860124180318601241803zhanglanswsccomcn杜小双高级销售经理1881092293518810922935dxsyfswsccomcn杨薇高级销售经理1565228570215652285702yangweiswsccomcn北京胡青璇销售经理1880012395518800123955hqxswsccomcn王一菲销售经理1804006035918040060359wyfswsccomcn王宇飞销售经理1850098186618500981866wangyufswsccom巢语欢销售经理1366708498913667084989cyhswsccomcn郑龑广深销售负责人1882518974418825189744zhengyanswsccomcn杨新意销售经理1762860991917628609919yxyswsccomcn张文锋销售经理1364263978913642639789zwfswsccomcn广深陈韵然销售经理1820880135518208801355cyryfswsccomcn龚之涵销售经理1580800192615808001926gongzhswsccomcn丁凡销售经理1555998968115559989681dingfyfswsccomcn请务必阅读正文后的重要声明部分