近况点评
　　二手房复苏强劲，单周成交创年内新高。近期多方数据表明，各个城市二手房成交在明显回暖。①克而瑞数据显示，15个重点监测城市最新一周（02.13-02.19）成交172.3万平方米，环比上涨17%，同比上涨79%，单周成交规模为年内最高；其中东莞、深圳、苏州、杭州、成都的周同比涨幅均在100%以上。②贝壳研究院数据显示，贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%。成都、重庆二手房带看活跃度比去年春节分别提升1.5倍和1倍。从成交量看，今年贝壳重点50城二手房成交量比去年春节增加了57%。我们认为公司将充分受益二手房的强劲复苏，Q1业绩有望超预期。
　　新房销售弱复苏，分销渠道重要性凸显。新房复苏表现不及二手房，但仍呈现环比改善的弱复苏态势。我们跟踪的35城新房销售数据显示，最新一周（2.11-2.17）新房销售面积为379万方，环比+16.2%，相较2022年节后第三周下滑了20.2%。根据我们近期调研反馈，当前成都、重庆的新房案场来访人数相较节前均有明显改善，但在新房供给较多的板块，来访人数与使用中介分销的力度呈正相关关系，即分销多的楼盘来访人数也更多。我们认为当前新房销售仍处于环比小幅改善的弱复苏阶段，中介对购房者的引流对房企来说依然很重要。我们认为公司在佣金预付等方面的议价能力强大，今年在新房方面的费率也有望提升。
　　盈利预测、估值与评级
　　考虑到当前二手房销售复苏超此前预期，以及公司在新房分销市场上的强大竞争力有助于其费率提升，我们上调了公司盈利预测，预计2022/2023/2024年NON-GAAP净利润分别为17.96亿元、53.92亿元、63.08亿元；相较此前预测分别+0%、+21.7%、+11.7%。公司股票现价对应2022-24年PE估值为97.4/32.5/27.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　新房复苏不及预期；二手房复苏不及预期。
　　

研究报告全文：二手房复苏强劲单周成交创年内新高近期多方数据表明各个城市二手房成交在明显回暖克而瑞数据显示15个重点监测城市最新一周0213-0219成交1723万平方米环比上涨17同比上涨79单周成交规模为年内最高其中东莞深圳苏州杭州成都的周同比涨幅均在100以上贝壳研究院数据显示贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28成都重庆二手房带看活跃度比去年春节分别提升15倍和1倍从成交量看今年贝壳重点50城二手房成交量比去年春节增加了57我们认为公司将充分受益二手房的强劲复苏Q1业绩有望超预期新房销售弱复苏分销渠道重要性凸显新房复苏表现不及二手房但仍呈现环比改善的弱复苏态势我们跟踪的35城新房销售数据显示最新一周211-217新房销售面积为379万方环港币元成交金额百万元比162相较2022年节后第三周下滑了202根据我们近期5800160调研反馈当前成都重庆的新房案场来访人数相较节前均有明5200140120显改善但在新房供给较多的板块来访人数与使用中介分销的4600100力度呈正相关关系即分销多的楼盘来访人数也更多我们认为400080340060当前新房销售仍处于环比小幅改善的弱复苏阶段中介对购房者40280020的引流对房企来说依然很重要我们认为公司在佣金预付等方面22000221101220511的议价能力强大今年在新房方面的费率也有望提升221229220708220904成交金额贝壳-W恒生指数考虑到当前二手房销售复苏超此前预期以及公司在新房分销市场上的强大竞争力有助于其费率提升我们上调了公司盈利预测预计202220232024年NON-GAAP净利润分别为1796亿元5392亿元6308亿元相较此前预测分别0217117公司股票现价对应2022-24年PE估值为974325277倍维持买入评级新房复苏不及预期二手房复苏不及预期敬请参阅最后一页特别声明1港股公司点评附录三张报表预测摘要损益表百万元资产负债表百万元2019A2020A2021A2022E2023E2024E2019A2020A2021A2022E2023E2024E主营业务收入460157048180752619997751584511货币资金243194097020446191652645432406增长率606532146-23225090应收款项16121220011337099941230813129主营业务成本347475362164933491225844263414存货000000销售收入755761804792754750其他流动资产114722456836110363263750038125毛利112681686015819128771907321097流动资产519128753969926654857626383660销售收入245239196208246250总资产772839697672703721营业税金及附加000000长期投资54000000销售收入000000000000固定资产113414721972202720722108销售费用310637154309370245894789总资产171420211918销售收入675353605957无形资产106631093110191117691191012068管理费用837775898924618068987305非流动资产153531675630393320263221232405销售收入1821081111008986总资产228161303328297279研发费用157124783194249326482602资产总计6726510429610031997512108475116065销售收入343540403431短期借款30121513454454454454息税前利润EBIT-17863078-60850249386401应付款项421365956009491258446341销售收入na44na086476其他流动负债205732552622473193142414826327财务费用-257-195-379-72-53-79流动负债277983363328936246813044633123销售收入-06-03-05-01-01-01长期贷款4898150000-000000其他长期负债303538554327432743274327-000000负债357303750333263290083477337450投资收益11-38-147000普通股股东权益314486676566974684287362278531税前利润-09nana000000其中股本000000营业利润-17863078-60850249386401未分配利润-89886859969613710677626181171营业利润率na44na086476少数股东权益872782767984营业外收支24211521517000负债股东权益合计6726510429610031997512108475116065税前利润-12764387114157349916480利润率na6214096477比率分析所得税904160916651582199622682019A2020A2021A2022E2023E2024E所得税率na36714602760400350每股指标净利润-21802778-525-100929954212每股收益-107019-014-026079111少数股东损益31-1-534每股净资产82917601766180419412070归属于母公司的净利润-4050720-524-100429924208每股经营现金净流003247095023207204净利率na10nana3950每股股利000000000000000000回报率现金流量表百万元净资产收益率-17515-08-1542552019A2020A2021A2022E2023E2024E总资产收益率-6007-05-102836净利润-4050720-524-100429924208投入资本收益率-722704-123850少数股东损益31-1-534增长率非现金支出301924192716229519031604主营业务收入增长率606532146-23225090非经营收益EBIT增长率nanananana296营运资金变动-1762299132-109622771231净利润增长率nanananana407经营活动现金净流1139362359586278667750总资产增长率731551-38-2811270资本开支-703-887-1430-2300-880-900资产管理能力投资13751230729515000应收账款周转天数642683421406397384其他-16922-37162-32970000存货周转天数nananananana投资活动现金净流-3874-14978-24884-2300-880-900应付账款周转天数443449338365365365股权募资13315316300000固定资产周转天数9076891199891债权募资6758-5978-1073000偿债能力其他2953-245-1157303-898净负债股东权益-424-533-234-210-294-351筹资活动现金净流2302625406-1074157303-898EBIT利息保障倍数70-15816-70-937-807现金净流量115599039-29091-128172895951资产负债率531360332297321323来源公司年报国金证券研究所敬请参阅最后一页特别声明2港股公司点评投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402敬请参阅最后一页特别声明3