南京2023年首轮土拍规则基本不变，各地块均可联合竞买，仍未设商品房毛坯限价。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍延续2022年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松，所有地块仍均未设置商品房毛坯限价。此外，对于此前流拍的江北新区01地块，本轮土拍将其起拍金额下调32.6%至14.7亿后重新出让。
　　南京本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率提升，土拍热度回升。南京2023年首轮土拍合计推11宗涉宅地块，供地数量较去年第五轮的15宗小幅减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较去年第五轮的6.7%有所改善；成交11宗，成交金额176.4亿，平均溢价率6.0%，平均溢价率较去年第三轮以来的不足1.0%的低溢价率明显提升，土拍热度回升。横向对比来看，目前仅郑州、杭州、苏州、南京完成首轮土拍，南京广义流拍率为4城最低水平，平均溢价率高于4城平均水平4.5%。从区位来看，本轮土拍地块质量较好，主城区合计供地5宗，占比41.7%，较去年第四轮、第五轮有所增加；溧水区、江宁区、江北新区分别供地3宗、2宗、1宗。热门地块竞争激烈，共4宗地地价触顶，进入摇号环节，分布于雨花台区、建邺区、江宁区的热门板块，如建邺区G03地块位于主城热门板块河西南，周边配套成熟、在售竞品较少，整体去化压力较小，为本轮土拍最热门地块；共3宗地低溢价成交，分布于江宁区、秦淮区和溧水区，交通便捷、周边配套成熟；共4宗地底价成交，其中2宗为安置房用地，多数地块区位相对较差。
　　主流国企积极拿地，当地小型民企拿地意愿提升。国企全口径拿地金额125.5亿，拿地金额占比71.1%，较去年第五轮的49.9%进一步提升。主流国企积极拿地，万科、中海地产、保利发展、招商蛇口、大悦城分别拿地27.5亿、27.2亿、24.1亿、18.1亿、14.0亿；农垦集团拿地14.7亿。民企拿地意愿提升，以当地小型民企拿地为主，民企全口径拿地金额47.5亿，拿地金额占比26.9%，较去年第四、五轮明显提升。伟星置业30.9亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；昆山钜康、天利置业分别拿地15.8亿、0.8亿。国、民企拿地占比提升下，城投拿地占比大幅下降，全口径拿地金额3.4亿，拿地金额占比1.9%，较去年第四、五轮的100.0%、50.1%大幅下降。溧水经开、溧水城建分别以2.5亿、0.9亿各拍得1宗安置房地块。
　　风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。
　　

研究报告全文：2023年03月19日固定收益主题报告南京土拍零距离423首拍热度回升主流国企积极拿地证券研究报告3月17日南京完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征池光胜分析师SAC执业证书编号S1450518100003chigsessencecomcn南京2023年首轮土拍规则基本不变各地块均可联合竞买仍未设商品房毛坯限价拿地前延续限马甲严控购地资金来源高文君分析师要求不变保证金比例仍为20拿地中地块溢价率限制在SAC执业证书编号S1450521080001gaowjessencecomcn10-15之间地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人拿地后南京本轮土拍延续2022年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放相关报告松所有地块仍均未设置商品房毛坯限价此外对于此前流拍国家级新区城投平台梳理2023-03-18的江北新区01地块本轮土拍将其起拍金额下调326至1471青岛西海岸新区亿后重新出让从0到1产业趋势相关转2023-03-17债盘点中主题看转南京本轮土拍广义流拍率有所改善平均溢价率提升土拍热债系列三度回升南京2023年首轮土拍合计推11宗涉宅地块供地数量解码煤炭企业七中国2023-03-15较去年第五轮的15宗小幅减少无地块流拍或撤销广义流拍率平煤神马控股集团有限公司较去年第五轮的67有所改善成交11宗成交金额1764亿转债3月月报逢低布局2023-03-12平均溢价率60平均溢价率较去年第三轮以来的不足10的低转债正股盈利预期初现拐点溢价率明显提升土拍热度回升横向对比来看目前仅郑州解码钢铁企业一中国2023-03-11杭州苏州南京完成首轮土拍南京广义流拍率为4城最低水宝武篇之宝钢股份平平均溢价率高于4城平均水平45从区位来看本轮土拍地块质量较好主城区合计供地5宗占比417较去年第四轮第五轮有所增加溧水区江宁区江北新区分别供地3宗2宗1宗热门地块竞争激烈共4宗地地价触顶进入摇号环节分布于雨花台区建邺区江宁区的热门板块如建邺区G03地块位于主城热门板块河西南周边配套成熟在售竞品较少整体去化压力较小为本轮土拍最热门地块共3宗地低溢价成交分布于江宁区秦淮区和溧水区交通便捷周边配套成熟共4宗地底价成交其中2宗为安置房用地多数地块区位相对较差主流国企积极拿地当地小型民企拿地意愿提升国企全口径拿地金额1255亿拿地金额占比711较去年第五轮的499进一步提升主流国企积极拿地万科中海地产保利发展招商蛇口大悦城分别拿地275亿272亿241亿181亿140亿农垦集团拿地147亿民企拿地意愿提升以当地小型民企拿地为主民企全口径拿地金额475亿拿地金额占比269较去年第四五轮明显提升伟星置业309亿拍得1宗地为本轮土拍拿地金额最大的房企昆山钜康天利置业分别拿地158亿08亿国民企拿地占比提升下城投拿地占比大幅下降全口径拿地金额34亿拿地金额占比19较去年第四五轮的1000501大幅下降溧水经开溧水城建分别以25亿09亿各拍得1宗安置房地块风险提示信息搜集不全面房地产调控超预期等本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页1固定收益主题报告内容目录1南京本轮土拍规则基本不变32土拍热度回升板块冷热延续33主流国企积极拿地当地小型民企拿地意愿提升5图表目录图1南京2023年首轮土拍基本情况宗亿4图2流拍率有所改善平均溢价率回升4图3南京广义流拍率为4城最低水平4图4平均溢价率高于4城平均水平4图5主流国企积极拿地当地小型民企拿地意愿提升5表1南京本轮土拍规则基本不变3表2南京2023年首轮土拍明细元方万元平方米4本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页2固定收益主题报告3月17日南京完成2023年首轮土拍本轮土拍有哪些特征1南京本轮土拍规则基本不变南京2023年首轮土拍规则基本不变各地块均可联合竞买仍未设商品房毛坯限价拿地前延续限马甲严控购地资金来源要求不变保证金比例仍为20拿地中地块溢价率限制在10-15之间地价触顶后仍以摇号方式确定竞得人拿地后南京本轮土拍延续2022年第三轮土拍以来对商品房售价限制的放松所有地块仍均未设置商品房毛坯限价此外对于此前流拍的江北新区01地块本轮土拍将其起拍金额下调326至147亿后重新出让表1南京本轮土拍规则基本不变拿地前拿地中拿地后土拍批次地块限达到限价后参与资格保证金房价要求其他要求价竞拍规则仅1宗要求最低配22年首轮限马甲接受联合购买竞建租赁住房面积买人取消竞得地块数量限售价无最低配建要求放22年二轮限制宽摇号地块的商品住宅预售条件限马甲严控购地资金来放松住宅22年三轮源部分地块不允许联合售价13竞买2010-15摇号宗未设住限马甲严控购地资金来宅销售限22年四轮源均可联合竞买价-限马甲严控购地资金来22年五轮源部分地块不允许联合未设商品竞买房毛坯限限马甲严控购地资金来价23年首轮源均可联合竞买资料来源南京政府官网安信证券研究中心2土拍热度回升板块冷热延续南京本轮土拍广义流拍率有所改善平均溢价率提升土拍热度回升南京2023年首轮土拍合计推11宗涉宅地块供地数量较去年第五轮的15宗小幅减少无地块流拍或撤销广义流拍率较去年第五轮的67有所改善成交11宗成交金额1764亿平均溢价率60平均溢价率较去年第三轮以来的不足10的低溢价率明显提升土拍热度回升横向对比来看目前仅郑州杭州苏州南京完成首轮土拍南京广义流拍率为4城最低水平平均溢价率高于4城平均水平45本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页3固定收益主题报告图1南京2023年首轮土拍基本情况宗亿图2流拍率有所改善平均溢价率回升成交数流拍数终止延期成交金额右2021年首轮2021年二轮2021年三轮701200352022年首轮2022年二轮2022年三轮601000302022年四轮2022年五轮2023年首轮50258004020600301540020102001050002021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮2023年首轮流拍率广义流拍率平均溢价率资料来源南京政府官网安信证券研究中心资料来源南京政府官网安信证券研究中心图3南京广义流拍率为4城最低水平图4平均溢价率高于4城平均水平广义流拍率平均溢价率10998877665544332211004城平均郑州南京杭州苏州4城平均杭州南京苏州郑州资料来源南京政府官网安信证券研究中心资料来源南京政府官网安信证券研究中心板块冷热分化整体来看本轮土拍地块质量较好主城区1合计供地5宗占比417较去年第四轮第五轮有所增加溧水区江宁区江北新区分别供地3宗2宗1宗热门地块竞争激烈共4宗地地价触顶进入摇号环节分布于雨花台区建邺区江宁区的热门板块如建邺区G03地块位于主城热门板块河西南周边配套成熟在售竞品较少整体去化压力较小为本轮土拍最热门地块共3宗地低溢价成交分布于江宁区秦淮区和溧水区交通便捷周边配套成熟共4宗地底价成交其中2宗为安置房用地多数地块区位相对较差表2南京2023年首轮土拍明细元方万元平方米行政区宗地代码成交状态起拍楼面价成交楼面价溢价率成交价格竞得单位雨花台区NO2023G05触顶摇号245396281258146274500万科江宁区NO2023G08触顶摇号151605173675146181000招商蛇口雨花台区NO2023G06触顶摇号229538262804145158000昆山钜康建邺区NO2023G03触顶摇号376023430337144309000伟星置业江宁区NO2023G07溢价成交25094826222645139500大悦城秦淮区NO2023G02溢价成交31069131727421241000保利发展溧水区NO溧水2023G01溢价成交5470155356128450天利置业建邺区NO2023G04底价成交26692526692500272000中海地产江北新区NO新区2023G01底价成交13552313552300147000农垦集团1主城区秦淮区雨花台区栖霞区玄武区鼓楼区建邺区本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页4固定收益主题报告溧水区NO溧水2023G02底价成交19882198820025330溧水经开溧水区NO溧水2023G03底价成交89108910008600溧水城建资料来源南京政府官网安信证券研究中心3主流国企积极拿地当地小型民企拿地意愿提升南京本轮土拍国企拿地金额占比进一步提升国企全口径拿地金额1255亿拿地金额占比711较去年第五轮的499进一步提升主流国企积极拿地万科中海地产保利发展招商蛇口大悦城分别拿地275亿272亿241亿181亿140亿农垦集团拿地147亿民企拿地意愿提升以当地小型民企拿地为主民企全口径拿地金额475亿拿地金额占比269较去年第四五轮明显提升伟星置业309亿拍得1宗地为本轮土拍拿地金额最大的房企昆山钜康天利置业分别拿地158亿08亿国民企拿地占比提升下城投拿地占比大幅下降全口径拿地金额34亿拿地金额占比19较去年第四五轮的1000501大幅下降溧水经开溧水城建分别以25亿09亿各拍得1宗安置房地块图5主流国企积极拿地当地小型民企拿地意愿提升2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2022年五轮2023年首轮120100806040200城投拿地金额占比民企拿地金额占比国企拿地金额占比资料来源南京政府官网安信证券研究中心本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页5固定收益主题报告分析师声明本报告署名分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格勤勉尽责诚实守信本人对本报告的内容和观点负责保证信息来源合法合规研究方法专业审慎研究观点独立公正分析结论具有合理依据特此声明本公司具备证券投资咨询业务资格的说明安信证券股份有限公司以下简称本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式本公司可以对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向本公司的客户发布本报告版权属于安信证券股份有限公司各项声明请参见报告尾页6固定收益主题报告免责声明本报告仅供安信证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告基于已公开的资料或信息撰写但本公司不保证该等信息及资料的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断本报告中的证券或投资标的价格价值及投资带来的收入可能会波动在不同时期本公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态本公司将随时补充更新和修订有关信息及资料但不保证及时公开发布同时本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准如有需要客户可以向本公司投资顾问进一步咨询在法律许可的情况下本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务提请客户充分注意客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议无论是否已经明示或暗示本报告不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证在任何情况下本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告版权仅为本公司所有未经事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为安信证券股份有限公司研究中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用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